（2013）海民初字第06641号
裁判日期: 2013-08-07
公开日期: 2015-08-27
案件名称
王小军与张利文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小军,张利文,赵熠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第06641号原告王小军，男。委托代理人李继伟，北京市信凯律师事务所律师。委托代理人刘瑜。被告张利文，男。第三人赵熠，男。委托代理人朱凯，北京市环富律师事务所律师。原告王小军与被告张利文、第三人赵熠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小军及其委托代理人李继伟、刘瑜，被告张利文，第三人赵熠及其委托代理人朱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小军诉称，2007年8月15日，我与张利文签订房屋买卖合同，张利文将其所有的北京市海淀区X号1302号房屋（以下简称1302号房屋）以1050000元的价格出售给我。合同签订后，我陆续支付给张利文购房款1000000元，张利文亦将1302号房屋交付给我使用。依合同约定，剩余的50000元购房款应在办理房产证过户手续费当日一次性付清。但时至今日，张利文未能为我办理1302号房屋的过户手续。期间，张利文为了让我支付剩余的购房款多次威胁我，还拿着蒙古刀找我，不得已我只能报警。在我无法忍受他威胁的情况下，我于2012年3月15日与张利文签订了房屋回购协议书，约定由张利文以2200000元的价格将1302号房屋回购。因张利文不能支付款项，又找不到买房人，所以1302号房屋一直由我居住。后来，张利文又提出让我再另外增加350000元房款，就同意为我办理过户手续。无奈之下，我与张利文又于2012年12月26日签订了购房合同补充协议，在该份合同中废除了之前签订的房屋回购协议，在办理完过户手续的当日我再支付给他400000元。2012年12月28日，我们办理了网签手续。2013年1月6日，我为办理1302号房屋过户手续还交纳了66949.62元契税，当日办理过户手续时才被通知1302号房屋在2013年1月4日被查封，无法办理过户。由于张利文的行为侵犯了我的财产权，故起诉要求张利文：履行2007年8月15日与我签订的《房屋买卖合同》，协助我办理1302号房屋的过户手续；支付违约金80000元；本案的诉讼费用由张利文负担。张利文辩称，现在1302号房屋没办法再卖给王小军了，虽然我与他曾签订了回购协议，但我没有钱回购，只能通过卖房的形式支付给王小军款项，后来我将1302号房屋出售给了赵熠。因我不能将1302号房屋交付给赵熠，所以他向我提起了诉讼，目前仍在审理中。故我现无法继续与王小军履行合同，不同意其诉讼请求。赵熠述称，我就本案诉争的1302号房屋已向张利文提起了诉讼，且对房屋进行了查封保全。现该案已判决，尚未生效。王小军现要求1302号房屋过户的主张无法得到支持。经审理查明，1302号，建筑面积103.88平方米房屋系张利文以成本价购置，并于2003年4月28日取得房屋所有权证，产权人系张利文。2007年8月15日，张利文（出卖人，甲方）与王小军（买受人，乙方）签订《房屋买卖合同》，张利文将1302号房屋以1050000元的价格售与王小军。合同签订后，王小军依约定陆续向张利文支付了购房款共计1000000元。张利文亦于2007年8月将1302号房屋交付王小军使用。该合同第五条“房屋交付及过户的约定”约定为：“……3、在政策允许该房屋自由买卖后，甲方应配合乙方从允许自由买卖之日起30日内将房屋所有权转移到乙方名下。”合同第七条“违约责任”约定为：“……3、如甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理：A乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的5%赔偿乙方损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。B乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。”双方合同还在“其他事项”中约定：“从乙方第三次付款完毕之日起叁年内，不论何种原因（除国家政策原因）导致房屋所有权不能转移到乙方的，甲方应支付乙方额外赔偿金人民币壹拾万元。”2012年3月20日，王小军（甲方）与张利文、田X（乙方）签订《房屋购回协议书》，协议如下：“2007年8月甲乙双方依法签订位于北京市海淀区X小区1302号的房屋买卖合同，依据《合同法》的规定房屋买卖合同生效，甲方也按约定支付了购房款并于2007年8月入住所买的房屋至今。因乙方的原因，现乙方和甲方协商，要求将所卖出的房屋重新购回，就此达成如下协议，供双方共同信守执行。1、原乙方出售给甲方的座落于北京市海淀区X小区的住宅，双方同意由乙方以2200000元的价格购回。2、乙方在确定代理中介公司后，应安排甲方与中介公司见面，三方共同商定售房事宜，在甲方同意的时间内配合乙方协同中介公司带客户看房。3、为保证甲方的正常生活，在甲方搬入新分住房之前，乙方带客户看房不得超过5次。如果5次看房后此住房仍未完成交易，必须等甲方按学校规定的时间搬入新居之后再继续看房。4、如果乙方与新购房人签订购房合同并办理合同公证手续，甲方在收到房款2200000元或新购房人将2200000元存入与甲方在银行开设的二手房交易共管帐户内，甲方将配合乙方通知学校办理该套住房的上市交易手续。5、如甲方与新购房人采用银行共管帐户形式交付资金，应对交易办公室所审核出具的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，先交甲方保管，待新购房人将2200000元房款转入甲方帐户后，甲方将《中央在京单位已购公房上市出售登记表》和房产证书一同交给乙方，甲方在收到款后20日内搬出该住房。6、如甲方发现乙方有任何故意损害甲方利益的行为，甲方将有权解除该房屋购回协议，双方2007年签订的购房合同继续有效。”该合同签订后，双方未能实际履行，1302号房屋仍由王小军居住至今。2012年12月26日，张利文（甲方）与王小军（乙方）再行签订《购房合同补充协议》，约定：“甲方和乙方于2007年8月15日共同签署了《房屋买卖合同》和2012年3月15日签订的《房屋购回协议书》经甲方要求，双方经平等、友好协商，就原合同中未尽事项特订立以下补充协议，供双方共同信守执行。合同内容补充部分：1、此协议为2007年8月15日签订合同的补充协议；同时2012年3月15日签订的《房屋购回协议》从此协议签订之日起作废；2、乙方同意在原《房屋买卖合同》的基础上再增加人民币叁拾伍万元整（350000元）支付给甲方，甲方将积极协助乙方完成房屋的过户手续；3、甲方同意在协助乙方完成房屋的所有过户手续之后，乙方拿到变更后的房产证后，过户当日乙方一次性的将人民币肆拾万元整支付给甲方；4、如果一方发现另一方有任何损害自身利益的行为，另一方都将有权要求对方赔偿该过户金额人民币肆拾万元整的20%作为违约金；5、补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；6、除本协议中明确所作补充的条款之外，原《房屋买卖合同》合同的其余部分应完全继续有效。”2012年12月26日，X大学基建房产处出具说明：同意为张利文办理1302号房屋上市出售业务。2012年12月27日，中央国家机关房改办中直机关房改办经审核，为北京市海淀区房地局发出变更通知单，同意张利文1302号房屋办理转移手续。2013年1月6日，张利文与王小军办理《存量房屋买卖合同》的网签手续，同时王小军缴纳了契税及相关税款。现1302号房屋仍在张利文名下，双方至今未办理1302号房屋的产权过户手续。审理中，张利文称其与王小军签订《购房合同补充协议》均系被迫一节，未能提供相应的证据。王小军称被迫与张利文签订《房屋回购协议》亦未提供证据予以证明。另查，2012年3月26日，张利文与赵熠签订《房屋买卖合同》，张利文又将1302号房屋以3500000元的价格售与赵熠。因张利文拒绝为其过户，赵熠将张利文诉至本院要求解除双方签署的《房屋买卖合同》，并返还定金、房款，并赔偿违约金。该案审理中，经赵熠申请，缴纳担保金及保全费后，本院以北京市海淀区（2013）海民初字第1472号民事裁定书，查封了1302号房屋。2013年6月19日，本院以（2013）海民初字第1472号民事判决书判决：解除赵熠与张利文于2012年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。诉讼中，经王小军申请，本院对张利文名下1302号房屋予以查封。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《房屋购回协议》、《购房合同补充协议》、（2013）海民初字第1472号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张利文作为1302号房屋的所有权人，与王小军签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律、行政法规的规定，应属合法有效。合同签订后，王小军依约向张利文支付了相应的购房款，张利文亦将1302号房屋交与王小军居住使用，双方理应依合同继续履行义务。但双方在合同履行期间，以张利文购回1302号房屋为目的再行签订了《房屋购回协议》，既表明双方不再履行签订的《房屋买卖合同》。但张利文在将1302号房屋以3500000元售与第三人赵熠后并未按该协议约定履行给付王小军回购款的义务。至此，张利文的行为违背了诚实信用的原则。此后，王小军与张利文所签订的《购房合同补充协议》对《房屋买卖合同》进行了补充，同时废除了双方签订的《房屋回购协议》，该补充协议亦系双方真实意思表示，且不违反相关的法律及行政法规的规定，合同有效，王小军与张利文应按《购房补充协议》的约定履行合同义务。审理中，王小军称《房屋回购协议》及张利文称《购房合同补充协议》系在被胁迫的情况下所签，均未能提供相应的证据，本院不予采信。本案中，张利文与赵熠所签订《北京市存量房屋买卖合同》虽被判定解除，但考虑到1302号房屋已被保全，不得转移过户。为保障赵熠作为债权人的权利实现。故王小军现要求张利文为其办理1302号房屋过户手续之主张尚不具备条件，本院不予支持。考虑到，张利文的行为对王小军构成违约，故王小军要求张利文依补充协议约定承担违约责任之主张，合法有据，王小军所主张的违约金数额符合双方在《购房合同补充协议》的约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张利文于本判决生效后七日内给付王小军合同违约金人民币八万元；二、驳回王小军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由王小军负担，已交纳。案件受理费九百元，由张利文负担，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张立芳人民陪审员 王小微人民陪审员 姚德龙二〇一三年八月七日书 记 员 侯雪婷 关注公众号“”