（2013）惠中法民一终字第348号

裁判日期: 2013-08-06

公开日期: 2017-09-18

案件名称

张锦英、刘远洪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张锦英,刘远洪,惠州一德实业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2013）惠中法民一终字第348号上诉人（原审被告）：张锦英，女，汉族，1953年1月7日出生，住广东省博罗县，委托代理人：利兴超，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘远洪，男，汉族，1969年8月6日出生，住广东省惠州市惠城区，委托代理人：王恒、孙泽平，均系广东方正联合律师事务所律师。原审被告：惠州一德实业有限公司。住所地：惠州市惠城区斑璋湖二横街*号康盈商贸广场*栋第*层。法定代表人：钟永盛。委托代理人：利兴超，广东卓凡律师事务所律师。上诉人张锦英因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第3281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见被上诉人刘远洪于2012年10月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一、被告二签订的《商铺买卖合同》；2、被告一立即归还原告购房款264205元及违约金41612元(根据合同约定，违约金为每日合同总价款的1.5％，自2012年6月27日暂计2012年1O月10日)；3、被告一返还原告预交的税费11226元；4、在被告一不能履行债务时，由被告二对被告一的债务承担保证责任；5、请求判令由两被告承担本案诉讼费用。主要事实和理由：2011年10月12日，原告因购买被告一名下的商铺，与被告一、被告二签订一份《商铺买卖合同》，合同约定如下：l、原告购买被告一名下位于惠州市惠城区××广场××号商铺，建筑面积为13.91平方米(合同第二条)；2、原告购买上述商铺的总价款为人民币264205元(合同第三条)：3、原告的付款方式为分期付款：2011年10月12日前支付总价款的50％即132103元；2011年12月7日前支付总价款30％即79262元；2012年2月7日前支付总价款20％即52840元(合同第四条)；4、在合同生效后的150个工作日内，由被告一负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办涉案商铺的权属过户登记，如被告一未按约定的时间申办涉案商铺交易过户手续，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告一应当退还原告全部已交房款及相应违约金(合同第十四条)；5、被告二作为保证人，对被告一在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任(合同第十五条)。合同签订后，原告按照约定向被告一支付了全部房款。但被告一并没有依约办理涉案商铺的权属过户登记手续，已严重违约。根据合同的约定，原告于2012年6月26日向被告一及其委托代理人被告二发出《解除合同通知函》，通知被告一解除《商铺买卖合同》，并要求被告一退还全部购房款。但是截止到原告起诉时，被告一仍然没有履行相应的义务。原告认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，应当受法律保护。被告一未按合同约定办理涉案商铺的权属过户登记手续，原告依合同约定享有解除权。原告履行了解除合同的通知义务，涉案合同自原告发出的《解除合同通知函》到达对方时(2012年6月27目)业已解除，被告一应当按照合同约定承担返还合同价款的义务。被告二作为合同一般保证人，依法应当在被告一无法履行本案债务时承担保证责任。上诉人张锦英辩称，1、被告没有违反合同的约定，属于正常履行自己义务的范围，原告要求解除双方签订的商铺买卖合同，与事实法律不符；2、依法驳回原告的诉求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2011年10月12日，原告为买受人，第一被告为出卖人、第二被告为第一被告的委托代理人及保证人，三方共同签订一份《商铺买卖合同》，约定原告购买第一被告所有的位于惠州市××斑璋××街××广场××层××号铺（以下简称“涉案房产”），建筑面积为13.91平方米，其中套内建筑面积6.16平方米；商铺属现房，按套内建筑面积计算，房价款总金额为264205元。合同第四条约定付款方式为2011年10月12日前支付全部房价款的50%（包括定金），计人民币132103元，2011年12月7日前支付全部房价款的30%，计人民币79262元，2012年2月7日前支付全部房价款的20%，计人民币52840元。第六条约定出卖人应当于2012年9月30日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第十三条约定本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的买受人通讯地址进行传送。第十四条约定本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市房地产交易中心申办该商铺的权属过户登记；在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件资料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。第十五条约定保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。原告称因为当时涉及到商铺的调整，在交纳购房款时与两被告协商50%的房款是在1月份交纳。即原告于2012年1月15日支付首期款132103元、第二期款79262元；2012年2月9日支付第三期款52840元及交滞纳金（1天）共53元，税费11226元。原告于2012年6月26日特快专递邮寄《解除合同通知函》给第二被告。2012年4月17日惠州宝质房地产估价事务所有限公司对涉案房产进行估价并向第一被告发出付款通知书。2012年6月18日惠州市惠城区地方税务局出具涉案房产的完税证。原告认为被告未按照合同约定时间履行义务，原告要求按照合同约定解除合同，双方协商未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查，被告称有短信通知原告办理相关手续，原告不予认可。至庭审当日，被告承认从未向原告发出办证的书面通知，亦未通知原告收楼。原审判决理由和结果原审法院认为，原告与两被告签订的《商铺买卖合同》是三方经平等、自愿协商一致而成立的，是各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，合同自成立时生效，应受法律保护。合同各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告于2012年1月5日一次性支付了第一期、第二期购房款，被告接受购房款并开具收据，应视为其同意继续履行双方签订的《商铺买卖合同》。合同约定最后一期购房款交纳时间为2012年2月7日，原告于2012年2月9日交清了全部购房款并按照合同约定向第二被告支付了逾期交纳购房款的滞纳金。第二被告作为法人单位及合同主要拟稿人，在合同签订后，对原告实行了严格的合同责任并收取了逾期交纳房款的滞纳金，对第二被告也应该实行严格的合同责任。原告交纳全部购房款及预交税费后，被告至今未按合同约定向原告发出书面办证通知书、收楼通知书等，已经超过合同约定的办证通知时间及商铺交付时间。按照三方合同约定，原告有权解除合同。原告诉求解除与两被告签订的《商铺买卖合同》及归还购房款、预交税费的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。第二被告作为第一被告的一般保证人，原告诉请其在第一被告不能履行债务时，由第二被告对第一被告的债务承担保证责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《合同法》第四十四条、第六十条、《担保法》第十六条第一款、第十七条、《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告刘远洪、第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司于2011年10月12日签订的《商铺买卖合同》。二、第一被告张锦英应于本判决生效后十日内归还原告购房款264205元。三、第一被告张锦英应于本判决生效后十日内归还原告预交的税费11226元。四、第一被告张锦英不能履行债务时，第二被告惠州一德实业有限公司作为保证人对第一被告张锦英的债务承担保证责任。本案受理费6156元（原告已预交），由第一被告张锦英负担。当事人二审意见上诉人张锦英不服原审判决上诉称，一、原审判决对被上诉人未按期缴交购房款的先期违约的行为没有依法进行查明，导致部分事实认定错误。上诉人与被上诉人于2011年10月12日签订的《商铺买面合同》第四条中双方明确约定了分期付款时间：“(1)2011年10月12日前支付全部房价款的50％(包含定金)，计人民币132103元；(2)20ll年12月7日前支付全部房价款的30％，计人民币79262元；(3)2012年2月7日前支付全部房价款的20％，计人民币52840元。”但合同签订以后，被上诉人并未按照合同的约定按时支付房价款。被上诉人的实际支付第一、二期房价款的时间为2012年1月15日，实际支付第三期房价款时间为2012年2月9日。由此可见，被上诉人实际支付第一期购房款的时间比合同约定的付款时间晚了3个月，而实际支付第二期购房款的时间也比合同约定的付款时间晚了1个多月。被上诉人逾期履行付款义务的行为显然属于违约。上诉人认为，因被上诉人的逾期付款违约在先，损害了上诉人的合法权益并延误了上诉人相关工作的正常进展。因被上诉人的过错延误的时间应当扣除，合同中约定的上诉人办证过户期限应相应顺延。二、上诉人在合同约定的合理期限内已多次通知被上诉人办理过户手续，是被上诉人消极不配合导致上诉人无法依约完成办证义务，被上诉人违约在先，因此依法不能解除双方签订的《商铺买卖合同》。上诉人已于2012年4月17日委托惠州市宝质房地产评估事务所有限公司对涉案商铺进行评估，为商铺的顺利办证过户作准备。上诉人于2012年5月2日向惠城区地方税务进行房产交易纳税申报，并缴纳了相关税费。在此期间，上诉人曾多次采取电话、短信等方式联系被上诉人，要求被上诉人按照合同约定提供所需材料以便完成商铺过户手续。但被上诉人一直采取电话关机，不回复短信等消极不配合的方式对待，导致上诉人无法依约完成过户办证义务。根据双方签订的《商铺买卖合同》第十四条明确约定：“……因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或迟延办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。”被上诉人违约在先消极不配合的的行为，是导致上诉人无法依约完成过户的根本原因。被上诉人的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。被上诉人不能因其自身的过错要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。另外，第一、在买卖合同的第四条，2011-10-12签订商铺付款付三期支付的，第一次付了总金额的五成，第二次付了总金额的百分之30，最后一次付了百分之20，实际的被上诉人的支付时间是第一、二期是一起支付的，实际支付是2012-1-15日，第三期是2012-2-9日，我们想说明的是在买卖合同的第五条第二项有约定没按时间付款的情况是怎样的。实际履行中被上诉人2012-1-15日支付第一、二期款项时与实际应该支付购房款的日期不同，被上诉人应该支付相应的违约金，但被上诉人实际没有支付违约金，我方认为因为被上诉人没有按照合同约定的时间支付相应的房款，违约在先，损害了上诉人的合法权利，延误了上诉人其它工作的进展。我方认为被上诉人逾期付款的期间应该在上诉人的办证时间的延误上做相应的扣除，上诉人的办证时间也应该得到相应的顺延。第二、双方签订的买卖合同的第14条，可以看到相关的未按约定和需支付的违约金之类的说明。在这个条款中可以看到明确约定了办理房产证的前置的条件，办理房产证钱应该交清相应的房款等，包括违约金的。被上诉人没有如期交付违约金支付的，导致上诉人没有在约定的时间内办证，责任都应该由被上诉人承担，在2012-6-27日被上诉人向上诉人发出解除合同的通知时，实际是不满足解除合同的条件，实际违约金是没有交付给上诉人的，到现在被上诉人也没有向上诉人支付合同约定的违约金，因此，由于被上诉人自身的原因导致上诉人无法在约定时间内办理房产登记，该责任不应该由上诉人承担。综上，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判令：1、撤销原审判决书第一项，改判维持上诉人与被上诉人于2011年10月12日签订的《商铺买卖合同》的合同效力；2、撤销原审判决书第二、三项，改判上诉人无需向被上诉人归还购房款264205元及预交税费11226元；3、本案的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘远洪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持，理由：第一，被上诉人迟延付款不是上诉人迟延办证的理由，首先，从合同约定看合同第14条约定的办证期限是合同生效后的150个工作日，不是付清款项后150个工作日，因此不一存在上诉人说的要相应顺延的情形。这个合同是签订就生效的。实际付款的情况看，被上诉人付清全部款项的时间只比约定的付款日延迟了两天，两日对于高几十万的合同来说不构成根本违约的原因，上诉人收到被上诉人交的款项时没有提出异议，也没有提出违约金的请求，上诉人在事实上认可了被上诉人的行为。从房产交易的规定看，根据房屋登记办23条的规定，办证时间为30日可以看出相关的办证时间。2011-10-12日合同生效之日到2012-6-21日被上诉人发出解约的时间已经经过了258天，在长时间没办出证件是上诉人没有履行自己的义务。不能将责任推给被上诉人。上诉人说的被上诉人不配合的说法不成立。根据合同第14条第二款的规定，作为买方的被上诉人应受到上诉人书面通知五个工作日提交相关的资料，但被上诉人没有收到上诉人发出的任何书面资料，一审时这点上诉人也认可的。从证据看，上诉人也没有办法举证他履行了通知的义务。关于合同第14条违约金的问题和办证期间是否顺延的问题，首先我们认为在履行合同的过程中，上诉人认可了被上诉人迟延履行的行为，一直没说违约金的请求，上诉人用他自身的行为认可了双方就买卖合同付款方式的变更，但是对账款给付期限的变更不能理解为对办证延期的变更，合同约定迟延支付款项及违约金要达到导致出卖认不能办理产权登记证的情形，被上诉人付清款项的时间只比合同约定延迟了两天，这两天不可能导致上诉人迟延办证的。应此产生的责任不能由被上诉人承担，办证的期限也不能顺延。原审被告惠州一德实业有限公司述称，和原审时意见一致。本院查明的事实本院审理查明，原审查明的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，涉案的商铺至今未办理房产证。本院判决理由和结果本院认为，各方当事人对原审判决判令在上诉人不能履行债务时，原审被告承担保证责任，均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：《商铺买卖合同》是否应该解除以及导致涉案房产未能办理过户手续的责任认定。根据《商铺买卖合同》的约定，被上诉人应在2011年10月12日前支付（首期）房款132103元，在2011年12月7日前支付（第二期）房款79262元，在2012年2月7日前支付（第三期）房款52840元。合同签订后，被上诉人于2012年1月15日将首期、第二期购房款支付给了上诉人，于2012年2月9日将第三期房款支付给了上诉人，被上诉人迟延交款的时间比合同约定的缴交期限分别迟延93天、37天和2天，上诉人认为因被上诉人迟延支付房款，故其办理房产过户的时间亦应相应退后，对此本院认为，虽然被上诉人存在迟延支付房款的行为，但被上诉人迟延支付房款不应成为上诉人迟延办理房产过户手续的理由。合同约定最后一期购房款交纳时间为2012年2月7日，被上诉人迟延两天于2012年2月9日已经交清了全部购房款并按照合同约定支付了逾期交纳购房款的滞纳金。而合同约定上诉人办理房产过户手续的时间为2011年10月12日签订的合同生效后150个工作日内，合同并未约定如果被上诉人迟延支付房款，上诉人办理房产过户的时间亦应相应退后。另外，即便被上诉人存在迟延支付房款的行为，上诉人也没有证据证明被上诉人迟延支付房款的行为必然导致其无法按期办理房产过户手续，且上诉人在收取被上诉人迟延支付的购房款时，并未提出延期办理房产过户手续。综上分析，上诉人认为因被上诉人迟延支付房款，其办理房产过户的时间亦应相应退后，理由不成立，本院不予采纳。因上诉人未能如期办理好房产过户手续，根据合同的约定，被上诉人请求解除《商铺买卖合同》，理由成立，本院依法支持。对于上诉人主张的其已向被上诉人发出通知要求被上诉人提交有关办理房产过户的资料，但因被上诉人未能及时提交，导致涉案房产无法过户手续，对此本院认为，上诉人提交的证明其已通知被上诉人提交有关办理房产过户的资料的手机短信，是在合同约定的办理房产过户手续150个工作日之后发出的，因此，上诉人认为无法办理房产过户手续是因被上诉人不提交有关房产过户所需的资料造成的，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6156元，由上诉人张锦英负担。本判决为终审判决。审判长　曾　莹审判员　苏丹红审判员　邓耀辉二〇一三年八月六日书记员　彭科梅附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；搜索“”