（2013）栖民初字第467号

裁判日期: 2013-08-06

公开日期: 2014-10-10

案件名称

原告陶勇与被告雷小平房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶勇,雷小平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市栖霞区人民法院民事判决书（2013）栖民初字第467号原告陶勇，男，汉族，1964年3月17日出生。委托代理人陈德康，江苏博事达律师事务所律师。被告雷小平，男，汉族，1945年8月6日出生。委托代理人李发全，江苏金港律师事务所律师。委托代理人周伯春，男，汉族，1962年1月13日出生。原告陶勇与被告雷小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，依法转为普通程序，由审判员程前葆、人民陪审员李建荣、何治中组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告陶勇的委托代理人陈德康，被告雷小平的委托代理人李发全、周伯春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶勇诉称，2005年3月，原被告签订租赁合同，被告将其坐落于栖霞区某某街XX号的1327.65平方米房产出租给原告经营餐饮等，租期至2015年6月止，对租赁期内拆迁补偿费的分割等也作了约定。基于此，原告投入大量精力、财力，将原有房产翻盖、扩建成面积为4017.48平方米，并装潢用于经营。2010年11月，被告与南京新尧新城开发建设指挥部达成1700万元的拆迁补偿协议，此后房产被拆除。就原告应得的补偿款项，除上述约定以外，被告另有其它多次承诺，但原告仅于2011年1月收到代付陶某某243万元在内的款项350元，余款协商至今未果。原告主张的诉讼请求具体组成如下：1、房屋补偿款6598062元：拆迁补偿协议中补偿的金额15547743元、面积4017.48平方米，被告原房屋1327.65平方米的补偿款应归雷小平，剩余面积一半归原告为5204853元；被告另外承诺补偿原告360平方米，数额为1393209元，我方是将拆迁的有证面积和无证面积合在一起，不作区分，双方对无证部分按照比例共担。合计6598062元为原告应得的房屋补偿款。2、装潢补偿款1706235元：拆迁补偿协议对固定电话、有线电视、空调拆装、电增容及附着物的补偿款为1185841元，扣除无证房补偿款268362元，剩余917479元为装潢补偿款，原告应得70％金额为642235元；另被告曾确认装潢金额3240619元，扣除上述装潢补偿款917479元和设施搬运费、停业补偿费534778元，剩余152万元被告曾经确认拆迁办已经另行补偿给他，此152万元陶勇应当得到70％，即为1064000元。被告应得的装潢补偿为1706235元。3、设施搬运费76397元，停业补偿费458381元，租赁合同对该两项目没有约定，事实上设施是陶勇投入的，营业也是陶勇负责的，故这两项总计534778元归陶勇。4、雷小平在2006年6月17日书面承诺补偿陶勇80万元，原因是当时房屋由陶勇翻盖、扩建、装潢及经营，陶勇“牺牲”大。5、陶勇已经拿到拆迁补偿款350万元，已将其中243万元转付给陶某某，而陶某某当时的投入是经雷小平、陶勇一致同意的，雷小平、陶勇2009年11月9日共同承诺给予陶某某补偿，所以转付给陶某某的243万元应当由雷小平承担一半即1215000元。上述各项合计减去被告已支付的350万，被告还应支付的补偿款为7354075元。故原告诉至法院，请求法院判令：被告给付原告拆迁补偿款暂计600万元及利息，利息从拆迁办将拆迁补偿款给付被告之日起，但拆迁办给付被告的时间原告不清楚，按同期银行存款利率计算；被告承担案件受理费、保全费。被��雷小平辩称，1、原被告双方应当依据拆迁补偿协议中约定的补偿项目及补偿金额，同时根据租赁合同中关于拆迁补偿分配的约定来依法分配。2、原告的诉请很大方面没有事实根据和法律依据，我方希望原告尊重事实依据拆迁协议和租赁合同的约定来进行分配。我方经计算，原告应得的各项补偿款为：房屋补偿款3892470.5元、附着物及装潢补偿款706416.3元、设施搬运费38198.5元、停业补偿费229190.5元，合计4866275.8元，扣除已经支付的350万元，原告还应得1366275.8元。3、原告已收到的350万元拆迁补偿款，原告诉称代为给付被告不予认可。如果说原告主张因代为给付被告应分摊一半能够得到法律的确认，那么法律上也是追偿权，与本案不是同一法律关系，应当另案处理。4、2005年12月8日的租赁合同补充协议是南京万花城餐饮有限公司与被告签订的，且在租赁房屋及扩建的房屋��开立餐饮公司，那么拆迁补偿中就有一定份额属于餐饮公司。在本案中原告作为自然人，其原告主体不适格。因为餐饮公司不进入本案诉讼且参与分配，可能会侵犯案外人的权益，进一步说就是侵犯餐饮公司及债务人的利益。5、针对原告主张的利息，我方认为不能成立。该拆迁款是由拆迁办通过银行转账的方式到被告名下，并非被告实际占用及支配，从2011年7月起由原告申请保全，我方认为应当属于被告份额的资金被占用的损失由原告承担。经审理查明：2004年4月18日，被告雷小平与南京市栖霞区校办工业公司（以下简称校办公司）分别签订了房屋转让合同及土地租赁合同。房屋转让合同约定校办公司将其所有的位于南京市栖霞区某某街XX号原“南京某某电炉厂”内建筑物及水电设施以85万元转让给雷小平，此房屋转让已获政府有关部门批准，后双方按合同约定履行了合同义务。土地租赁合同约定校办公司将其所有的位于南京市栖霞区某某街XX号原“南京某某电炉厂”内面积为2178平方米的土地租赁给雷小平使用，租赁期限为2004年5月1日起至2033年12月31日止等，如租赁土地需要拆迁，合同立即终止执行；2006年12月，雷小平与南京市国土资源局栖霞分局签订了国有土地使用权年租金缴纳协议，约定由雷小平每年缴纳年租金。2005年3月2日，雷小平（甲方）与原告陶勇（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区某某街XX号房屋（以下简称涉案房屋，面积以总平面图为准，总平面图载明的房屋面积为1327.65平方米）出租给乙方用于经营，租赁期限自2005年3月1日至2015年6月30日止，租金为每年12万元。该合同第十六条为“租赁期内拆迁问题的特别约定：2、租赁期间，如遇拆迁，双方按照以下约定安排拆迁补偿费，甲方应在领��补偿费后按本约定无条件、及时地将属于乙方的补偿费支付给乙方。（1）房屋拆迁补偿：a、甲方原有建筑物的总面积（按“总平面图”计算面积）及水、电、设施、围墙、水泥地面等所得的补偿费全部归甲方所有。b、乙方租赁期内，由乙方投资形成的新增建筑物及水、电设施、围墙、水泥地面的部分获得拆迁补偿时，以2008年7月1日为时间标准：在此时间之前时，甲方可得拆迁补偿费的30%，乙方可得拆迁补偿费的70%，在此时间之后至租赁期满时，甲乙双方可各得拆迁补偿费的50%。（2）装潢补偿：租赁后乙方增加的建筑物的装潢补偿费如2008年7月1日前拆迁，装潢补偿完全归乙方，如2008年7月1日之后拆迁，装潢补偿甲方可得30%，乙方可得70%。（3）员工安置补偿：甲乙双方各自享有自己员工的安置费。2005年12月8日，雷小平（甲方、出租方）与陶勇（乙方、承租方）又��订了租赁合同的补充协议，该协议约定甲方将自留使用的办公室四间交乙方翻盖成二层楼，翻建资金10万元由雷小平向陶勇支付，新增楼上面积约100平方米，建成后的产权归雷小平所有。此后，陶勇在所租的地点对原有房屋进行装修，扩建了部分房屋，并进行经营，陶勇扩建的房屋面积为2689.83平方米（含上述雷小平出资、陶勇建造新增的约100平方米）。2010年11月19日，因本市栖霞区尧化老街地块危旧房改造，南京新尧新城开发建设指挥部（以下简称新尧指挥部）与雷小平分别作为甲乙双方，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）作为拆迁实施单位，就涉案房屋签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称拆迁补偿协议）。该协议约定：第三条：当事人同意按照由江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具的房屋拆迁评估结果，确定被拆��房屋的货币补偿金额为人民币15279381元；第五条：固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费10000元、电增容补助费4760元、附着物1170371元，合计金额为1185841元；第六条：设施搬运费用76397元（按上述房屋拆迁补偿款的百分之0.5计算）、停业补偿费458381元（按上述房屋拆迁补偿款的百分之3计算），合计金额为534778元。该协议还载明房屋所有权证记载的房屋建筑面积合计为3037.78平方米。原被告及拆迁办工作人员签名确认涉案房屋面积合计4017.48平方米，剩余的为无手续房，面积为979.7平方米，无手续房作为附着物部分，补偿款为268362元。另附着物部分中，水泥地面补偿款为6600元，围墙补偿款为11700元。2009年11月9日，原被告共同出具承诺，载明：关于某某街XX号拆迁一事，其自愿赔偿股东陶某某人民币243万元，拆迁款到账首付陶某某，如果拆迁��偿超出不再分割。2011年元月12日，周伯春代表雷小平与陶勇签订协议，该协议载明：拆迁办支付700万元给雷小平、陶勇，雷小平、陶勇各得350万元，其中陶勇支付给陶某某243万元，此700万元为拆迁办预付款。同年7月26日，雷小平向陶勇支付350万元，陶勇于收到350万元后于同年7月29日将其中的243万元支付给陶某某。原告陶勇为证明其主张被告雷小平应支付承诺的补偿80万元，举证了2006年6月17日由陶勇、雷小平、周某某签名的股东会议纪要1份，该纪要载明：“公司清标时作为陶勇对公司的牺牲，公司先支付陶勇个人人民币80万元后，余款再进行分配。”经质证，被告对该证据真实性没有异议，但对关联性有异议；认为该证据与本案不是同一法律关系，是公司内部股东权益，与本案的合同租赁没有关系，且从会议纪要的字面来理解，是公司支付陶勇80万元。原告陶勇��证“雷小平确认单”（原告表述的证据名称）1份，以证明雷小平曾经同意补偿陶勇房屋面积360平方米，即相应的房屋拆迁补偿款，涉案房屋的装潢补偿为3240619元。该书证内容共5行字，上4行为几组数字，写有“360㎡给陶”、“装价补差3240619”等等，第5行内容为“按合同分配总价1700万”，落款为雷小平的签名。经质证，原告陈述：上4行内容为陶勇本人书写，是拆迁办工作人员在场时，陶勇根据雷小平的陈述所作的记载，雷小平签名确认。被告陈述：第5行字系雷小平本人书写，雷小平的真实意思是按照租赁合同分配拆迁补偿款1700万元，并不存在陶勇所述情况；这些情况如系雷小平当时所说，雷小平自己会书写，而雷小平最后写明按合同分配总价1700万，故该证据不能证明原告的主张。原告陶勇为主张其诉求，其分别于2011年先后两次向本院提起民事诉讼，并向本院��请对雷小平名下银行存款600万元保全冻结，被告陈述从2011年7月起保全。陶勇第二次起诉新尧指挥部、拆迁办和雷小平，请求确认被告之间签订的拆迁补偿协议无效，被告连带赔偿拆迁损失暂计600万元。就该案本院作出（2012）栖民初字第2号民事判决书，认定涉案房屋的转让合同及土地租赁合同合法有效；涉案房屋的拆迁补偿协议合法有效，陶勇举证不能推翻拆迁评估结果，其主张另有152万元的拆迁补偿款但未能举证证实，故判决驳回陶勇的诉讼请求。陶勇对此判决不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2013年2月19日作出（2012）宁民终字第2573号民事判决书维持原判。上述事实，有双方当事人陈述，原告举证的房屋转让合同、土地租赁合同、租赁合同及补充协议、拆迁补偿协议及其他补偿款测算表、承诺、股东会议纪要、雷小平签名的字条、说明，被告举证��租赁合同补充协议、协议、收条、营业性用房拆迁补偿金额评估表、本院（2012）栖民初字第2号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2573号民事判决书，拆迁办在前案中举证的房屋情况调查表、拆迁补偿协议、国有土地使用权年租金缴纳协议、缴纳土地年租金申报审批表等证据证实，本院关于本案及（2012）栖民初字第2号案件的庭审笔录也在卷予以佐证。审理中，经本院主持调解，因原被告意见相差悬殊，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告雷小平将合法取得的涉案房屋出租给原告陶勇，并就涉案房屋的土地使用权与国土行政管理机关签订了年租金缴纳协议。原被告就涉案房屋签订的租赁合同，是双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对房屋的相关拆迁补偿款的分配作出了明确的约定，双方约定按此约定分配相关拆迁补偿款。因此，依据原被告签订的房屋租赁合同确定的合同主体，并结合拆迁补偿协议中明确的被拆迁人主体，应当认定原被告是本案适格主体。相关房屋已拆迁，拆迁补偿协议已被人民法院生效判决书认定合法有效，原告主张被告应给付的拆迁补偿款，应当按照双方租赁合同约定，对拆迁补偿协议确定的各项拆迁补偿款进行合理分配。本院结合双方租赁合同约定和拆迁补偿协议，对原告应得的拆迁补偿款作如下具体认定：1、作为有证房屋部分的补偿款：总补偿款为15279381元，房屋面积为3037.78平方米，其中属于被告的房屋面积为1427.65平方米，剩余1610.13平方米房屋属于原告，故原告应得的补偿款为1610.13÷3037.78×15279381÷2=4049304.05元。2、作为附着物部分的无手续房补偿款：此项补偿款为268362元��面积为979.7平方米，故原告应得的补偿款为268362÷2=134181元。3、电设施、围墙、水泥地面补偿款：此部分补偿款具体为电增容补助费4760元、水泥地面补偿款6600元、围墙补偿款11700元，根据双方租赁合同的约定，原告应得的补偿款为（4760＋6600＋11700）÷2=11530元。4、作为附着物部分的装潢补偿款：附着物部分补偿款为1170371元，减去无手续房补偿款268362元、水泥地面补偿款6600元、围墙补偿款11700元，剩余883709元即为装潢补偿款，故原告应得的补偿款为883709×70%=618596.3元。5、固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费10000元合计10710元，认定为原告投资，双方租赁合同未约定由双方分配，故此款归原告所得。6、设施搬运费用76397元、停业补偿费458381元：此项合计534778元，此项补偿拆迁评估时是按照有证房屋面积计算，故原告应得的补偿款为1610.13÷3037.78×534778=283451.11元。上述6项原告应得的补偿款合计为5107772.46元，扣除被告已经支付的3500000元，被告还应给付原告1607772.46元。关于原告主张的利息请求，原告表示拆迁办给付被告拆迁补偿款的时间不清楚，主张按银行同期存款利率计算；被告陈述从2011年7月因原告申请保全已对其所得拆迁补偿款冻结，认为原告应承担造成被告应得份额的资金被占用的损失。本院认为被告名下的银行存款即使在被冻结期间，也产生银行活期存款利息，对原告主张的利息请求，本院支持就尚未给付的1607772.46元，从2011年8月1日起至本判决确定的给付之日止，按银行活期存款利率计算。被告认为原告应承担造成被告应得份额的资金被占用的损失，其应另行主张。原告陶勇主张其已将拿到的拆迁补偿款中243万元转付给陶某某，而陶某某当时的投入是经雷小平、陶勇一致同意的，��小平、陶勇共同承诺给予陶某某补偿，故请求转付给陶某某的243万元应当由雷小平承担一半即1215000元。本院认为，原被告于2009年11月9日共同承诺，明确表示自愿赔偿陶某某243万元，此承诺对承诺人产生约束力；2011年1月12日原被告达成协议，但该协议仅是对拆迁补偿首付款分配合意的表述，并没有明确免除被告的上述承诺义务。原告已单方将243万元给付陶某某，其主张被告承担一半给付原告1215000元的请求合法有据，此请求虽然不在双方依据租赁合同的拆迁补偿款分配范围内，但出于诉讼效率、方便当事人诉讼考虑，可以在本案中一并处理，故本院对原告此请求予以支持。原告陶勇主张被告雷小平另外承诺给予原告360平方米房屋的拆迁补偿款，被告曾确认装潢补偿款为3240619元，被告曾经确认拆迁办已将剩余152万元装潢补偿款另行补偿给被告，原告应当得到此152万��装潢补偿款的70％。被告对此均不予认可，原告对此主张也未能举证证明，已发生法律效力的本院（2012）栖民初字第2号民事判决书对原告的相关主张也不予认定，故本院对原告此主张不予支持。原告陶勇主张依据2006年6月17日股东会议纪要，被告雷小平承诺补偿原告80万元，被告应给付原告80万元。被告对此主张不予认可。本院认为，该证据明确支付原告80万元的主体是公司而非被告个人，且对公司支付原告80万元附加了条件，故原告此主张不在本案处理范围内，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雷小平于本判决生效之日起十日内给付原告陶勇人民币2822772.46元，并对其中1607772.46元承担银行利息（从2011年8月1日起至本判��确定的给付之日止，按银行活期存款利率计算）；二、驳回原告陶勇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，保全费5000元，合计58800元由原告陶勇负担24418元，被告雷小平负担34382元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告雷小平于本判决生效之日起十日内直接给付原告陶勇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　程前葆人民陪审员　　何治中人民陪审员　　李建荣二〇一三年八月六日见习书记员　　郑佳玲微信公众号“”