（2013）佛南法沥民三初字第150号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2014-05-26
案件名称
原告广州锦日物业服务有限公司与被告董伟、黄丽媚、董泽炫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州锦日物业服务有限公司,董伟,黄丽媚,董泽炫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零二条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法沥民三初字第150号原告广州锦日物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区广园东路2191号时代新世界中心南塔503-504室，注册号：440101400037960。法定代表人郑家纯，该公司董事长。委托代理人黄建琴、邓良慧，均系该公司职员。被告董伟，男，1967年1月1日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX，系XXX的业主之一。被告黄丽媚，女，1971年1月3日出生，汉族，住所同上，公民身份号码：XXX，系XXX的业主之一。被告董泽炫，男，1998年4月13日出生，汉族，住所同上，公民身份号码：XXX，系XXX的业主之一。法定代理人董伟、黄丽媚，分别系被告董泽炫的父、母亲，本案被告之一。上列三被告的共同委托代理人黄芳，系广东华法律师事务所律师。原告广州锦日物业服务有限公司（下简称锦日公司）与被告董伟、黄丽媚、董泽炫物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月17日受理后，依法适用简易程序于同年7月23日公开开庭进行了审理。原告锦日公司的委托代理人黄建琴、邓良慧、被告董伟本人及三被告的共同委托代理人黄芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是为佛山市南海区大沥横岗大浩湖度假区骏景豪苑小区提供前期物业管理服务的企业。被告是该小区B3栋111房（面积为81平方米）的业主。根据该小区建设单位佛山乡村俱乐部有限公司与原告签订的物业服务委托合同约定，该小区的物业管理费为每月每平方米1.6元。被告应于每月5日前缴纳当月管理费。原告如约提供了优质的物业服务，被告却从2006年9月1日起一直拖欠物业管理费。原告经多次催交未果，为此起诉请求法院判令：1、三被告立即向原告连带清偿拖欠的物业管理费10368元（2006年9月起至2013年4月共80个月）及滞纳金12286.08元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费129.6元为本金，按每日千分之一的标准，均从次月1日起计至付清款之日止，暂计至2013年4月30日），合计22654.08元；2、三被告连带承担本案的诉讼费用。三被告辩称，一、原、被告不存在物业服务合同关系。被告于2006年9月受让了涉案111房。受让前业主在购房时与佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定由卓信公司为骏景豪苑的房屋提供前期物业管理服务。因此本案中，原、被告之间并不存在物业服务合同关系，原告也不是为骏景豪苑提供前期物业管理服务的企业。二、原告并没有为骏景豪苑提供过物业管理服务，被告无需向其交纳物业管理费及滞纳金。原告称佛山乡村俱乐部有限公司与其签订物业服务委托合同，约定委托管理期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止。但事实上，该合同所反映的情况与本案事实并不相符，不具有真实性和合法性。1、本案讼争的111房隔壁113房，从2006年起至2009年7月收到的缴费通知单全部由佛山乡村俱乐部有限公司骏景豪苑管理处发出，实际收款人名称也是佛山乡村俱乐部有限公司；从2009年8月起至2009年12月份收到的缴费通知单由尊林新世界庄园物业服务中心发出，实际收款人名称是佛山乡村俱乐部有限公司。上述事实表明：缴费通知单是提供物业管理服务的企业发出的，而原告从未向骏景豪苑的业主发出过缴费通知单，显然原告不是为骏景豪苑提供物业管理服务的企业。2、111房的原产权人在购买房屋后按约定付清了购房款，但建设单位并没有将房产的钥匙、对讲机以及监控器交给原产权人，至今也没有向被告办理交付手续，导致被告不能入住并使用房屋。且从2006年10月开始，由于房屋东面门前种植的三棵大榕树根系生长到该房的客厅导致房屋墙面开裂、下水道堵塞，严重危及房屋的安全，故房屋也不能正常入住。多年来被告一直口头和书面要求物业管理处予以解决。如果原告是骏景豪苑的物业管理公司，应当清楚被告的书面报告中留下的联系方式。而原告于2013年5月24日向被告邮寄快递时，由于该房屋无人居住，且快递单上又没有被告的联系电话，导致无法成功投递。事实上，原告在起诉前从未就本案讼争的物业管理费向被告提出过任何主张。3、根据法律规定，诉讼时效期间为两年。原告于2013年6月13日起诉要求被告支付2006年9月至2011年6月的管理费明显已经超过诉讼时效，法律不应保护。4、原、被告之间不存在物业服务合同关系，双方也没有就物业管理费约定需支付滞纳金，原告诉请要求被告按日千分之一的标准支付滞纳金没有相应的事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点和调查重点是：1、原告的诉讼主体资格是否适格？原告对其主张的物业费是否有诉权？2、原告主张物业服务费及相应的滞纳金是否已经超过法定的诉讼时效？3、原告起诉要求被告支付物业服务费及滞纳金是否有相应的事实及法律依据？三被告提出不予缴纳的抗辩理由是否成立？诉讼中，原告举证如下：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），证明原告的诉讼主体资格。2、佛山市南海区房产登记信息卡（1份，复印件，与原件核对无异），证明涉案房屋的权属情况。3、骏景豪苑小区物业服务委托合同（1份，复印件，与原件核对无异）、邮寄催收资料（共2页，复印件，与原件核对无异），证明原告是骏景豪苑小区的前期物业服务提供者，住宅管理费为每月每平方米1.6元和当时对滞纳金的约定情况，以及原告向被告追缴过物管费的事实。4、欠费明细表（1份，打印件），证明被告的欠款明细和总额。5、证明（1份，复印件，与原件核对无异），证明卓信公司是该小区原来的物业服务单位，卓信公司已将2008年之前的物业管理费收取权转让给原告。三被告举证如下：1、被告董伟、黄丽媚的身份证（各1份，复印件）、户口簿（1份，复印件），证明三被告的诉讼主体资格。2、佛山乡村俱乐部有限公司的企业机读档案登记资料（1份，复印件，与原件核对无异）、骏景豪苑B3-113房的缴费通知单（共39张，复印件，与原件核对无异），工商登记资料证明建设单位佛山乡村俱乐部有限公司的地址、法定代表人与本案原告企业的情况相同，二者是关联企业；缴费通知单反映了B3-113房业主从2006年起至2009年一直由佛山乡村俱乐部有限公司以及尊林新世界庄园物业服务中心发出缴费通知，而且物业管理费也由建设单位收取，所以佛山乡村俱乐部有限公司与原告签订的合同不具有真实性及合法性。3、大浩湖度假区前期物业管理服务协议（1份，复印件，与原件核对无异），是该小区其他业主在2003年与卓信公司签订的前期物业管理服务协议，证明原、被告之间不存在物业服务关系，原告也不是小区的前期物业管理企业。本院经审查后认为，原告提供的上述证据材料3，被告虽有异议，但没有举证推翻，本院予以确认；证据材料4，是本案讼争的焦点，应以本院最终核定的数额为止；原告提供的其他证据材料，被告对真实性无异议，本院对真实性均予确认。三被告提供的证据材料，原告对真实性均无异议，本院均予确认。综上，本院确认以下事实：涉案位于佛山市南海区大沥横岗大浩湖度假区的骏景豪苑小区由佛山乡村俱乐部有限公司于2001年建成。佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司是第一家管理该小区的物业服务企业。被告董伟、黄丽媚、董泽炫于2006年从前一手业主处购买了骏景豪苑B3座111房（建筑面积为81平方米），并于同年9月15日办理了房产登记手续。该111房前一手业主向佛山乡村俱乐部有限公司购房时与佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定：住宅按每月每平方米1.6元收取管理服务费，每月5日前交费，逾期交费从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2008年12月1日，原告锦日公司与佛山乡村俱乐部有限公司签订《骏景豪苑小区物业服务委托合同》，成为管理该小区的第二家物业服务企业。该委托合同约定：自2008年12月1日起，由原告对骏景豪苑小区进行物业管理；物业管理费收取标准为1.6元／平方米／月，业主逾期缴纳物业管理费应从逾期之日起，每日按应交管理费的千分之一交滞纳金；委托管理期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止，如果合同期满，该小区尚未成立业主委员会，则合同有效期顺延至该小区依法成立业主委员会之日止。另查，三被告购买111房后，因该房旁边种植的三棵大榕树的根系生长影响房屋的安全，三被告一直未实际居住使用房屋，并从2006年9月份起一直欠交物业管理费。经被告多次交涉，物业管理处于2012年7月份移走三棵榕树。原告于2013年6月17日向本院起诉。三被告于2013年7月3日签收本案诉状及证据副本。与111房相邻的113房也由三被告购买，而该房被告一直有交纳物业管理费。再查，涉案骏景豪苑小区至今未成立业主委员会，小区至今仍由原告管理。佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司出具《证明》，证实其将骏景豪苑业主拖欠的全部物业管理费的收取权转让予原告。本院认为，关于原告锦日公司的诉权问题。原告起诉追索被告2006年9月至2013年4月期间的物业服务费，其中2008年12月之后的物业服务费，原告作为涉案骏景豪苑小区的直接物业服务企业，其依据与骏景豪苑的建设单位佛山乡村俱乐部有限公司签订的《骏景豪苑小区物业服务委托合同》履行物业服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，有权向作为该小区业主之一的被告收取相应的物业服务费；至于2006年9月至2008年11月期间的物业服务费，当时管理该小区的佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司已在原告起诉前出具证明，确认将其管理该小区期间业主拖欠的全部物业管理费收取权转让予原告，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，原告取得向被告追偿2006年9月至2008年11月期间物业服务费的诉权。虽然与佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司签订前期物业管理服务协议的是前一手业主，但被告购买111房后，也相应继受了该服务协议的相关权利义务。被告在诉讼中，以同一小区物业管理处向其发出113房缴费通知单上落款单位及收款单位与原告公司不同提出抗辩；但从原、被告的陈述看，各企业之间存在关联关系，而事实上，被告的113房一直有按缴费通知单的要求缴费，原告对此亦予确认，因此本院对原告提出委托代收管理费的辩解予以采纳。至于佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司向原告出具的债权转让证明，虽然目前无证据证明原告确已在起诉前向被告等业主公示，但被告于2013年7月3日签收本案诉状及证据副本时，已经收到该份证明，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，该债权转让最迟也于7月3日被告签收应诉材料当天对被告发生法律效力。关于诉讼时效问题。如前所述，原告已取得向被告追偿2006年9月至2013年4月期间欠交物业服务费的诉权。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条规定，债权人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。原告虽称一直有向被告主张权利，但除其今年5、6月份先后寄出的两份催款通知函外，并无其他证据证实。而该两份催款通知函也未实际送达予被告，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，不产生诉讼时效中断的效力，因此，原告2013年6月向本院起诉之前两年即2011年6月至2013年4月期间的物业服务费尚未过诉讼时效，而2011年5月之前的服务服务费已经超过诉讼时效，本院不再支持。按照委托合同约定，被告每月应缴纳物业服务费为129.6元（1.6元／平方米×81平方米），2011年6月至2013年4月期间的物业服务费共计为2980.8元（129.6元／月×23个月）。被告诉讼中以其未收楼为由提出不予交纳物业服务费，但其已从前一手业主处购买涉案房屋多年，而前一手业主在出售房屋予被告前也已购房多年，被告并未举证证明是开发商的原因导致其与前一手业主均未收楼，且成为其不交物业费的正当理由，因此本院对其抗辩意见不予采纳。至于滞纳金方面，虽然原告与佛山乡村俱乐部有限公司签订的物业服务委托合同没有明确约定每月管理费的具体交费期限，但根据一般交费习惯，最迟应于当期月底前交纳，现原告请求从次月1日起计收当月逾期交费滞纳金，本院认为合理，予以支持。委托合同明确约定逾期交费，从逾期之日起每日按千分之一计收滞纳金，本院考虑本案被告确因榕树的生长影响了其房屋的居住和使用，而非故意欠交物业服务费，因此本院酌定2012年7月份之前欠交的物业服务费的滞纳金从榕树移走后的次月1日即2012年8月1日起算，之后月份欠交的物业服务费按合同约定各从次月1日起算滞纳金。经本院核定，计算至一审辩论终结当日即2013年7月23日止的滞纳金总额为886.47元（详见附表）。从2013年7月24日起至实际清偿之日止的滞纳金，以拖欠管理费的总额2980.8元为本金，继续按日千分之一计收。考虑原告因被告拖欠物管费而实际遭受的损失，本院酌定被告拖欠2011年6月至2013年4月期间物业管理费的滞纳金以拖欠的物管费本金2980.8元为限，超出本金数额部分的滞纳金，本院不予支持。三被告均为涉案111房的共有人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，应对本案债务承担连带责任。综上，本案判决如下：一、被告董伟、黄丽媚、董泽炫应于本判决发生法律效力之日起十日内连带支付2011年6月至2013年4月期间欠交的物业服务费2980.8元，以及相应的滞纳金（2013年7月23日前的滞纳金为886.47元，2013年7月24日起至实际清偿之日止的滞纳金以2980.8元为本金，按日千分之一的标准计付，所有滞纳金总额以欠费本金2980.8元为限）予原告广州锦日物业服务有限公司。二、驳回原告广州锦日物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审结，案件受理费减半收取183.18元（原告已预交），由原告负担153.18元，三被告连带负担30元。三被告连带负担的30元受理费应与上列第一项同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧翠芬二〇一三年八月六日书记员 林肖萍附滞纳金计算表：（2011.06-2012.07期间物业服务费的滞纳金均从2012年8月1日起算，2012.08-2013.04期间物业服务费的滞纳金各从次月1日起计算至2013年7月23日止）月份管理费逾期天数滞纳金数额2011.06-2012.071814.4（129.6×14）357647.742012.08129.632642.252012.09129.629638.362012.10129.626534.342012.11129.623530.462012.12129.620426.442013.01129.617322.422013.02129.614518.802013.03129.611414.772013.04129.68410.89合计2980.8886.47 关注公众号“”