（2013）深中法房终字第624号

裁判日期: 2013-08-06

公开日期: 2015-11-16

案件名称

李芳与深圳中海地产有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书624

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第624号上诉人（原审被告）深圳中海地产有限公司被上诉人（原审原告）李芳上诉人深圳中海地产有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人李芳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2569号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2012年9月1日，李芳与中海公司签订了一份《深圳市房地产认购书》，约定由李芳认购中海公司开发的xx花园xx栋xx单元（xxx）xx层xx号房；套内建筑面积为138.35平方米；价款为2189784元；付款方式为李芳向银行借款方式付款；李芳应向中海公司支付定金50000元。同时约定，自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，认购书的效力即行终止；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。同时，李芳与中海公司又签订了一份《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》。该协议第1条注明买卖双方确认：双方即将签署的《深圳市房地产买卖合同》、《协议书》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》范本及《认购书》特别提示第二条所列的其他文件已在销售现场公开展示，在认购书签订前，卖方已提请买方注意并作充分说明，买方同意并接受前述文件的全部条款和内容。补充协议第2条约定，定金在签订《认购书》时付清，首期房款659784元（含定金）须于2012年9月7日之前付清，同时办理完成剩余房款1530000元的银行按揭手续。若银行批准的按揭借款额不足剩余房款时，买方应在接到银行或卖方通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给卖方；若银行未能批准买方按揭贷款申请的，买方应在接到银行或卖方通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。在《深圳市房地产认购书》及补充协议签订后，李芳向中海公司支付了定金50000元，中海公司出具《收款收据》一张予以确认。2012年9月12日，李芳向中海公司提交一份《延期申请》，称由于个人资金原因，申请在2012年9月30日前交付首期款，并办理按揭签约手续。2012年10月2日，中海公司向李芳出具《关于尽快签署﹤深圳市房地产买卖合同（一手房现售）﹥的催请函》，催促李芳于2012年10月8日前到指定地点签订买卖合同。2012年10月5日，李芳向中海公司邮寄了一份《关于中海地产签署房地产买卖合同催请函的回复》，称曾两次前往中海公司处要求签订合同，但因中海公司认为合同及其补充协议是统一版本，不能做任何修改，而最终未能签订买卖合同，责任不在李芳，要求中海公司返还定金并承担违约责任。2012年10月8日，中海公司向李芳出具《挞定函》，决定没收李芳已经缴付的全部定金，并将物业另行出售。原审庭审中，李芳提交了一张录音光盘，欲证明中海公司的工作人员确认没有向李芳充分说明合同条款、注意事项，并且证明中海公司不同意修改合同范本。中海公司则认为该两段录音并非当事人之间的对话，与本案无关，并且无法以此否认中海公司曾向李芳履行提示说明义务。在回答原审法院的提问时，中海公司明确表示，合同范本已在现场公示且经国土局确认，非经国土局允许，开发商无权单方修改。李芳在原审法院的诉讼请求为：一、中海公司返还李芳房地产认购订金50000元；二、中海公司承担本案诉讼费用。原审法院审理认为，通过庭审调查并根据双方举证、质证的情况，可以确认以下事实：李芳曾就《深圳市房地产买卖合同》及其附件补充协议与中海公司协商。李芳认为中海公司提供的合同范本存在不合理的条款，要求修改；中海公司则认为合同及其补充协议是经过国土局备案认可的，不能修改。双方因合同及其附件的条款无法达成一致意见，故没有签订《深圳市房地产买卖合同》。对于未能签订买卖合同，属于谁的责任，是本案争议的焦点。民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。该协议应当是当事人经过充分协商，并达成一致的真实意思表示。国土部门所提供的房地产买卖合同，仅仅是作为参考的范本，目的在于规范买卖行为，避免一方利用合同损害另一方利益。只要当事双方约定的条款不违反法律、行政法规的强制性规定，完全可以对合同条款进行适当的修改、补充。李芳与中海公司签订的《认购书》，是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，认购书合法有效，双方应当遵照履行。《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》第1条注明买卖双方确认：双方同意并接受即将签署的《深圳市房地产买卖合同》、《协议书》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》范本及《认购书》特别提示第二条。但李芳对《深圳市房地产买卖合同》的附件补充协议，同样提出了异议，双方未能就合同的全部条款达成一致。根据相关规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，李芳签订认购书后，申请延期，并多次前往中海公司处，或复函中海公司，要求签订买卖合同。中海公司也发出催请函，催促李芳前来签订买卖合同。李芳与中海公司均履行了相应的义务，未能签订买卖合同，双方均没有过错，不能归咎于任一方的责任。李芳要求中海公司退还定金50000元的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：中海公司应于判决生效之日起三日内退还李芳购房定金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由中海公司承担。上诉人中海公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、依法驳回李芳的全部诉讼请求；3、一、二审的全部诉讼费用由李芳承担。理由如下：一审判决无论在事实认定还是在法律适用方面都存在严重错误。一、对于双方协商的问题。李芳从未能举证证据其曾与中海就合同条款事宜进行过协商。目前仅有的证据只有自称李芳老公的人给业务员打过电话，该证据打电话人的身份都无法确认，也无法证明打电话人指出过合同条款有何不妥之处，也没有就任何条款提出过明确的修改意见。二、关于附件不属于买卖合同的问题。首先，买卖合同第二十六条明确规定：本合同包括附件及附图，共28页，为一式4份，卖方、买方各执一份，其他交有关部门。每份合同均具同等法律效力。该条款明确证明了上述所谓的附件都包含在买卖合同内，属于买卖合同的一部分，不可分割。一审法院将买卖合同正文与附件割裂的观点明显错误。其次，退一步而言，即便附件不属于买卖合同，也不构成买方可以此为由拒绝签署买卖合同的理由。认购书特别提示中已经明确指出，“认购书签署前，买方应认真查阅并理解以下文件，其中包括正式的房地产买卖合同文本及其补充协议”。所以不管附件是否包含在合同当中，李芳都应事前“认真查阅并理解”，并在认购书签署之前发现并提出，而不会等到签署合同之时再主张异议。而李芳自己提供的录音文件也从侧面证明其根本没有阅读上述合同文件，即便事后发现有异议，那么也是李芳自身存在的过错。同时在中海公司补充提交的房号确认单中，李芳也明确表示对即将签署的所有文件均无任何异议，也不会就对合同文件提出任何变更修改。三、法律适用的问题。中海公司并没有任何过错，该履行的义务都己履行完毕，没有任何违约之处，相反李芳不仅多次拖延付款及签署合同的时间，而且故意设计圈套，非法收集录音证据，无中生有提出所谓的异议，企图拒绝承担逾期付款、逾期签约的责任，违约责任明显在李芳一方。被上诉人李芳答辩称：一、原审判决认定事实清楚。李芳与中海公司签订认购书后，多次要求签订正式的买卖合同，也积极要求修改合同中不公平的条款，但中海公司不同意，李芳已经尽了最大的努力，积极促成合同的签订，应视为履行了订立买卖合同的义务。李芳在一审提供的电话录音中，打电话的是李芳本人，而在售楼处现场的录音中，也是与李芳的丈夫一同前往的，李芳也是该录音中的对话人。二、原审判决适用法律正确。原审判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定正确。李芳在本案中没有任何过错，不需承担违约责任。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查，2012年9月1日，李芳向中海公司申请延期至9月15日支付首期款，2012年9月12日，李芳第二次向中海公司申请延期，称由于个人原因，申请在2012年9月30日交付首期款并办理按揭签约手续，并承诺此次延期后不再延期，在延期期间若因国家政策因素影响，中海公司不承担任何风险，否则按挞定处理。本院认为，李芳与中海公司签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格履行。根据约定，双方应该在签订上述材料后七日内签订正式合同。李芳主张其由于与中海公司就合同附件的条款磋商不成，导致不能签订正式的买卖合同，其不存在过错。对此，本院认为，一、从双方签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议来看，中海公司已经履行义务提醒李芳在签订相关文件前应认真查阅正式的房地产合同文本及其补充协议等材料，李芳也签字确认已经充分了解并接受相关材料的全部条款和内容；二、李芳在签订认购书之后由于个人原因两次向中海公司申请延期，并承诺不再延期，在此期间李芳并未对合同条款问题提出过异议；三、李芳提出其对正式的买卖合同附件有异议并与中海公司进行过磋商的唯一证据是电话录音。对于该电话录音，中海公司表示对录音中人员的身份情况无法确认，李芳亦未举证证明录音中通话人员的身份情况，故在该录音资料存在疑点的情况下，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。四、如果是正常的磋商过程，李芳应该在查阅相关材料时就提出异议。而本案中李芳在2012年9月1日已经签字确认接受相关材料的全部条款且两次以个人原因申请延期的情况下于9月22日再提出磋商要求，明显不合常理。综上，本院认为，李芳无正当理由拒绝与中海公司签订正式的房地产买卖合同，违反了认购书的约定，存在违约行为，中海公司有权按照认购书的约定没收其定金50000元。原审判决认定事实不清，适用《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条不当，本院予以纠正。综上，上诉人中海公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2569号民事判决；二、驳回李芳的全部诉讼请求。一审案件受理费525元，二审案件受理费525元，均由李芳负担。本判决为终审判决。审　 判　 长　张　力代理 审 判员　吴思罕代理 审 判员　郑志锋二〇一三年八月六日书记员（兼）　李全慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”