（2013）来民二终字第58号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人覃良斌因房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃良斌,广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）来民二终字第58号上诉人（一审被告）覃良斌。被上诉人（一审原告）广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司。法定代表人唐恢天，该公司董事长。委托代理人韦正合，广西广为律师事务所律师。上诉人覃良斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2013）武民初字第29号民事判决，向本院提出上诉。本院2013年5月14日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人覃良斌、被上诉人广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司（以下简称柳州百草堂公司）的委托代理人韦正合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，武宣百草堂医药有限公司是由原来的武宣县医药公司改制而成的并能独立承担民事责任的企业法人。2003年3月4日，武宣县医药公司（甲方）与覃良斌（乙方）、廖哨良（丙方）签订了一份《武宣县医药公司职工集资建房工程协议书》，该协议约定：工程名称为武宣县医药公司宿舍楼，每套建筑面积为134.8平方米。覃良斌的楼层为壹栋西面三楼，工程造价为54600元。甲方为乙方提供面积为9平方米的柴房用地，丙方负责建设且按成本收取工料费。柴房使用权属乙方所有，土地使用权属甲方所有。协议还作了其他约定。2010年武宣百草堂公司将其公司的一部分土地（包括覃良斌原购柴房占用的土地）转让给柳州百草堂公司作为房地产开发。2011年5月武宣百草堂公司（甲方）与覃良斌、郭雪珍（乙方）签订《协议书》，双方就该原柴房搬迁等问题达成协议，乙方于2011年5月15日前把原建在甲方土地上的柴房搬迁完毕，并交付甲方。甲方按每间一次性补偿3500元搬迁费给乙方。甲方确保在新开发的仙蜜金都商住小区内优先安排乙方购买杂物房（或称柴房）壹间，杂物房约20平方米，价格为每平方米2700元等。2012年4月25日柳州百草堂公司（甲方）与覃良斌（乙方）签订一份《关于购买小区车库的协议》。该协议约定：甲方安排乙方在武宣镇仙蜜金都商住小区内五号楼下购买六号车库一间，面积24.15平方米，每平方米售价2700元。该车库按现行规定不办理产权证，乙方只享有管理、使用权。今后若国家有新政策出台，则按新规定办理。协议签订后，柳州百草堂公司已按协议的约定将该车库卖给覃良斌，但覃良斌未履行付款义务。柳州百草堂公司经催收车库款未果后，焊封了该车库卷闸门并于2012年12月25日提起诉讼，要求覃良斌支付车库款65205.00元。在审理过程中，覃良斌提起反诉，认为柳州百草堂公司出具的《关于购买小区车库的协议》存在违法条款和约定不明等问题，经多次要求与柳州百草堂公司的相关代表协商解决都未果，引起纠纷的过错在柳州百草堂公司，因此反诉请求确认柳州百草堂公司出售的是车库的所有权，应将车库的所有权转移于买受人；判令柳州百草堂公司解除对车库卷闸门的焊封并恢复原状。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案柳州百草堂公司与覃良斌于2012年4月25日签订的《关于购买小区车库的协议》是双方的真实意思表示，内容和形式合法，属有效合同。双方当事人应按该协议的约定履行各自的义务。双方在履行合同过程中，柳州百草堂公司已按约定出卖了车库给覃良斌，覃良斌未按协议的约定以及柳州百草堂公司催告的期限付清车库款已构成违约，理应承担违约责任。因此，柳州百草堂公司请求判决覃良斌一次性支付尚欠的车库款65205.00元有事实根据和法律依据，予以支持。本案中，关于覃良斌辩驳和反诉的几点主张及理由应否支持的问题：一、关于覃良斌主张《关于购买小区车库的协议》的第二条款存在着违法性，该合同存在约定不明的问题。根据双方签订的《关于购买小区车库的协议》第二条的规定“该车库按现行规定不办理产权证，乙方只享有管理、使用权。今后若国家有新政策出台，则按新规定办理”。柳州百草堂公司出卖的是车库的使用权而不是所有权，因此，覃良斌主张是所有权并以引起合同纠纷的过错责任在于柳州百草堂公司一方为由，拒绝支付车库款，因没有事实根据及法律依据，不予支持。另外，覃良斌主张《关于购买小区车库的协议》约定的交款总额、交款时间、交款方式不明，造成了覃良斌无法履行合同的义务，也无法享有合同的权利，过错责任在于柳州百草堂公司的问题。根据双方签订的《关于购买小区车库的协议》第一条的规定（甲方安排乙方在武宣镇仙蜜金都商住小区内五号楼下购买六号车库一间，面积24.15平方米，每平方米售价2700元）交款总额是可以计算的。此外，根据柳州百草堂公司2012年4月17日的《通知》和《来宾日报》刊登的公告，柳州百草堂公司已告知了覃良斌交款及办理手续的时间即已履行了告知义务。因此，覃良斌的主张因没有事实根据及法律依据，不予支持。二、关于应否支持覃良斌的反诉请求的问题。一审法院认为，不应予支持。理由是：1、从该车库的设计、规划、审批情况看，目前不符合办理车库房产证以及办理车库财产所有权转移登记手续的条件。2、从签约时看，柳州百草堂公司已明确告知覃良斌该车库按现行规定不办理产权证，乙方只享有管理、使用权。今后若国家有新政策出台，则按新规定办理。柳州百草堂公司不存在隐瞒和欺骗行为，《关于购买小区车库的协议》的第二条规定是当事人的真实意思表示，不存在着违法。3、根据《关于购买小区车库的协议》第二条的规定，该协议约定柳州百草堂公司是出卖车库的使用权而不是所有权，因此，该协议不存在违法条款和约定不明的问题。4、柳州百草堂公司与覃良斌于2012年4月25日签订的《关于购买小区车库的协议》是双方的真实意思表示，内容和形式合法，属有效合同。双方当事人应按该协议的约定履行各自的义务。5、覃良斌未付清车库款之前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，柳州百草堂公司有权拒绝交付车库给覃良斌使用权，有权拒绝转移车库所有权给覃良斌。综上所述，覃良斌抗辩的理由和反诉主张不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条和第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由覃良斌给付广西柳州百草堂房地产开发有限责任公司车库款65205元。二、驳回覃良斌反诉的诉讼请求。本诉受理费715元，反诉受理费50元，合计765元，由覃良斌负担。上诉人覃良斌不服一审判决，上诉称：一审未认定双方当事人于2012年4月25日订立的《关于购买小区车库的协议》是在2011年5月订立的《协议书》基础上签订的事实。《协议书》约定安排上诉人在仙蜜金都商住小区购买杂物房一间，价格为2700元每平方米，根据此合同条款及惯例，一般人都会理解为是对车库所有权的购买。因此，上诉人完全有理由相信被上诉人随后出售的标的是车库的所有权。正是基于此认识，上诉人才同意被上诉人拆除原柴房并对小区规划进行修改施工。但之后签订的《关于购买小区车库的协议》却约定上诉人对所购买的车库仅享有管理及使用权，车库按现行规定不办理产权证，对于车库所有权问题在前后两份协议中的约定不一致，被上诉人的行为违反了诚实信用原则及《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定。因此，一审法院未正确认定双方当事人在合同中的权利义务，导致判决错误，请二审法院查明事实，支持上诉人的一审反诉请求。被上诉人柳州百草堂公司答辩称：1、2011年5月签订的《协议书》与2012年4月25日签订的《关于购买小区车库的协议》中的甲方并非同一主体，且在签订《关于购买小区车库的协议》时，被上诉人已明确告知并在协议中约定上诉人对所购买的车库仅享有管理及使用权，车库按现行规定不办理产权证。2、上诉人在未履行支付车库款义务情况下，无理由要求被上诉人办理车库产权证。按现行规定车库无法办理产权证，今后若国家有新政策出台，被上诉人会按新规定办理。综上，一审法院判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：《关于购买小区车库的协议》是否是双方当事人的真实意思表示。双方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人覃良斌与被上诉人柳州百草堂公司于2012年4月25日签订的《关于购买小区车库的协议》和上诉人与武宣百草堂医药有限责任公司于2011年5月签订的《协议书》确有联系性，柳州百草堂公司也已按《协议书》中原约定的车库面积及单价向覃良斌出售了一间车库，在充分尊重《协议书》的基础上全面履行了《关于购买小区车库的协议》中的合同义务。但因《协议书》中未涉及覃良斌欲购买的杂物房的所有权问题，因此柳州百草堂公司在《关于购买小区车库的协议》中对所出售车库的物权范围作出了明确约定，即柳州百草堂公司保留车库所有权只出售车库使用权和管理权，此约定符合合同自由原则且并未违反法律、法规的强制性规定。覃良斌对此约定是明知的，且已在协议上签字予以确认，现也没有证据证明覃良斌在签订《关于购买小区车库的协议》后曾因车库的所有权问题提出过异议，因此，应认定该协议是双方当事人的真实意思表示。《关于购买小区车库的协议》自成立时生效，双方当事人是否办理相关登记手续，并不影响该协议的效力，也不能成为覃良斌不支付车库款的抗辩理由。覃良斌应依约向柳州百草堂公司支付车库款65205元。覃良斌一审反诉请求确认柳州百草堂公司出售的是车库的所有权，应将车库的所有权转移，因该项主张无合同依据；以及请求柳州百草堂公司解除对车库卷闸门的焊封的主张，因覃良斌未支付车库款，柳州百草堂公司有权拒绝覃良斌使用车库，故覃良斌的上述两项主张本院均不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人覃良斌承担。本判决为终审判决。审 判 长 韦正德代理审判员 侯永魁代理审判员 卢 怡二〇一三年八月六日书 记 员 张洪璐 来自