（2013）城中民二初字第528号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告罗某某诉被告方某某租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗某某,方某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2013）城中民二初字第528号原告罗某某，男，197X年X月X日出生，汉族，住xxx，身份证号码xxx委托代理人曾某某，广西广杰律师事务所律师。被告方某某，女，197X年X月X日出生，汉族，住xxx，身份证号码xxx委托代理人谢某某，女，198X年X月X日出生，汉族，住xxx，身份证号码xxx原告罗某某诉被告方某某租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理后，依法组成由审判员沈昊担任审判长，人民陪审员田梅、杨春鸿参加的合议庭，于2013年7月25日公开开庭审理了本案，书记员林蔚担任法庭记录。原告罗某某的委托代理人曾某某、被告方某某及其委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某诉称，原告罗某某于2010年12月24日与某某市某某开发公司（某某大厦所有权人）就某某市某某街某某号大厦一至三层商场签订《商场租赁合同》，合同约定原告有权将所承租商场转租、分租和与第三人联营。随后，为了经营需要，原告和被告于2011年4月26日就转租某某大厦一楼C1l号门面事宜签订《门面租赁合同》，该合同约定：自2013年4月1日起至2014年3月31日止，被告每月应交纳租金4910元，被告应在每月15日前交纳下月租金给原告；被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1％、以天数计算向原告交付违约金，逾期超过10天，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将所出租门面交付被告使用，被告也一直正常使用。按合同约定，被告应在2013年4月15日前交纳2013年5月份的租金，但被告却无故拖欠，且至今均未能按约定支付，并已逾期超过合同约定的10天，因此，原告有权终止合同，并要求被告立即交还所占用的C10号门面，同时追究被告的违约责任。依据以上事实，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告和被告于2011年4月26日就某某市某某街某某号大厦一楼Cl0号门面所签订的《门面租赁合同》；二、被告立即腾退所占用的某某大厦一楼C10号门面，并完好交还原告；三、被告支付拖欠的租金4910元、电费648元、违约金1473元，共计7031元（违约金从2013年04月16日暂计至2013年05月15日，之后的违约金继续计算至被告结清拖欠的全部租金为止）；四、被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、2010年12月24日的《商场租赁合同》一份，证明本案所涉门面是原告从某某房开承租的，原告有合法转租权；2、2011年4月26日的《门面租赁合同》一份，证明原告与被告签订租赁合同，合同约定被告应在每月15日前缴纳下月租金，被告逾期交付房租，超过10天原告有权解除合同；3、2013年5月15日的关于解除商场租赁合同的函一份，证明所涉门面商场因经营不善拖欠房开租金，原告与某某房开的租赁合同已经解除，商场已经被收回，客观上原被告之间的租赁合同已无法继续履行；4、通知，证明因被告拖欠租金，原告依据法律和合同约定书面通知被告解除租赁合同，并要求被告结清费用后搬离，否则原告有权清理门面物品。被告对于原告所提交的证据发表如下质证意见：1、真实性没有异议，但据我们所知某某房开没有与商场立即解除合同，商场欺骗我们说已经签了合同了，我们可以继续经营，于是我们还交了租金。2、真实性没有异议。但是在每个月25-30日交纳租金，值班室有人通知我们交租，实际的支付时间与合同约定是不相符的。整个商场都是统一这个时间缴纳的。3、真实性没有办法确定。4、真实性没有异议，但是原告贴在门上拍完照就拿走了，我们实际没有看过。被告方某某辩称，原告诉请不符合事实，我们打电话给原告，原告不接，原告办公室搬离，我们没有地方交租金。我们之前从来没有拖欠租金的记录。我不同意和原告解除合同。租金、水电费我们都愿意补交，我们实际不存在违约行为，我们不是故意拖欠，而是找不到原告，我们无法交租金。被告在举证期限内向法庭提交如下证据：10张照片，证明我们去交了租金，因为办公室关了门，没有办法缴纳。我们门面里的物品被搬空了，东西不知道在哪里，现在也没有得回。原告对于被告所提交的证据发表如下质证意见：被告当庭提交的证据不是新证据，我们不予质证，也不认可被告的证明目的。该证据与本案无关联性。对上述当事人对真实性无异议的证据应予确认，对上述能否支持各方各自主张的证明目的的证据，结合案件情况予以参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年12月24日，原告与某某市某某开发公司（以下简称“某某房开”）签订一份《商场租赁合同》，合同约定原告有权将所承租商场出租。2011年4月26日，原告与被告签订《门面租赁合同》，合同约定甲方（即原告）将某某街xx号某某大厦一楼C10号门面转租给乙方（即被告），租赁期限从2011年5月1日至2014年3月31日，租金分段计算，自2013年4月1日起至2014年3月31日的租金为每月4910元，乙方在每月15日前交纳下月租金给甲方。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金，逾期超过10天，甲方有权解除合同。合同签订后，原告如约将门面交给被告经营，被告也一直正常使用。2013年5月15日，某某房开向原告发出《关于解除商场租赁合同的函》，由于原告未能按合同约定缴纳租金，某某房开决定解除其与原告签订的《商场租赁合同》，并收回出租的商场。5月16日，原告委托其代理人向被告发出《通知书》一份，通知方某某“从即日起解除你与罗某某于2011年4月26日就某某街xx号某某大厦一楼门面C10号门面所签订的《门面租赁合同》”，理由是被告方某某未按时交纳2013年5月的租金。原告将该《通知书》贴至某某大厦一楼C10号门面，并拍照为证。5月24日，本案涉案门面断水断电，被告实际已无法经营，5月29日，原告将C11号门面内物品搬空。另查明，被告最后一期租金交至2013年4月，从5月开始，被告未向原告交纳门面租金。本院认为，依据原被告双方签订的租赁合同，被告应当在每月15日前向原告交纳下个月的租金，逾期交纳租金超过10日，原告有权解除合同。现被告主张在其租赁原告门面期间，一直是每月底由原告向租户收取租金，而不是每月15日，对于该项主张，原告未予否认。此情况可以视为原、被告双方以实际行为变更了合同中约定的租金交纳时间。被告还提交了4月29日到原告处交纳租金的照片，说明其不是不愿意交纳租金只是没有找到收租金的人。而原告就租金是否向被告进行过催收并没有提交证据予以证实。综合以上情况，原告以被告未按时交纳租金为由要求解除合同，本院认为不符合事实；原告还提交证据证实其已于2013年5月底将商场归还给某某房开公司，也就是说，原告已经失去将本案涉案门面交给被告租赁经营的权利，双方的合同没有继续履行的基础，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，原被告双方签订的租赁合同应予以解除。关于原告诉请被告腾退所占用的某某大厦一楼C10号门面，事实上，原告已经于2013年5月29日搬迁清除了C10号门面内物品，该诉请已无实际意义，故本院对该项诉请不予支持。关于租金、电费及违约金的问题。租金4910元，被告已明确表示愿意交纳拖欠的租金，由于其所租赁的门面实际只经营到5月23日，故被告应补交的租金为3764元（计算方法：4910元÷30天×23天）。电费648元，由于原告未能举证已实际发生，本院不予支持。违约金1473元，被告未能按时交纳租金并非其不愿意交纳，而是没有找到原告不能交纳，其并非故意违反双方租赁合同，追究其违约责任并无必要，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告罗某某与被告方某某于2011年4月26日就某某市某某街某某号大厦一楼Cl0号门面所签订的《门面租赁合同》；二、被告方某某应支付给原告罗某某拖欠租金3764元；三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告方某某负担27元，由原告罗某某负担23元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 沈 昊人民陪审员 田 梅人民陪审员 杨春鸿二〇一三年八月六日书 记 员 林 蔚 来自