（2013）浙金民终字第881号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2014-01-20
案件名称
罗世林与东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗世林,东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村,郭龙水
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第881号上诉人（原审原告）：罗世林。委托代理人：周潮涌。被上诉人（原审被告）：东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村。负责人：李承金。委托代理人：单爱萍。委托代理人：杜加清。原审第三人：郭龙水。上诉人罗世林为与被上诉人东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村（以下简称杨家自然村）、原审第三人郭龙水土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院作出的（2013）东商初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告罗世林在原审中诉称：2001年10月31日，原告因创办印花厂需要和第三人一起与被告签订有偿使用土地租赁协议。协议约定：被告将三亩自留规划用地出租给原告和第三人使用。土地使用期限为10年，自2001年10月30日至2011年10月30日止。原告租用土地面积约1878平方米，第三人租用地东北角沿街房三间，占地约124平方米。租金每年人民币20200元，由原告与第三人分别上交。第二年后，每年的租金于该年的10月31日一次性交清。被告应及时向上级有关部门办妥用地手续，使用期内有关土地的费用及问题由被告负责解决。建筑物、构筑物及临时设施的审批手续由被告协助办妥。租赁期满后，原告及第三人可直接将建筑物、构筑物及临时设施转让给其他承租人或折价给被告。协议签订后，原告购买了数十万元的印花所需设备并投资数十万元，在规划的1878平方米土地上建造了九间二层1009平方米厂房及构筑物、临时设施，原告及时付清了租金。租赁期满后，被告强行停止了原告使用土地。2011年11月至2012年6月，被告向原告收取了租金48000元，但不同意续租土地，不同意原告将所建的厂房、构筑物、临时设施转让给他人，也不同意折价收购。后被告将原告所建厂房、构筑物、临时设施强行拆除，导致原告大量生产、生活设施及材料等财产被损坏。经白云街道办事处多次协调未果。只好诉至法院。请求判令被告支付厂房、构筑物、临时设施折价款人民币30万元，赔偿生产、生活设备设施及材料损失30万元，合计60万元；承担本案诉讼费。原审被告杨家自然村在原审中答辩称：被告出租给原告及第三人三亩土地使用权事实。租赁期限10年，2011年10月31日租赁期满后，被告就通知原告提前腾空房屋及设施，收回土地。被告也曾给原告一定的期限腾空。同时也在原告的门上张贴过公告，要求原告将物品腾空。因原告不同意腾空，后又一直延期，在白云街道办事处多次协商未果的情况下，请求街道办事处后，被告于2012年8月17日组织人员对原告房屋及临时设施进行了强制拆除。拆除时，被告请了白云派出所的民警到场，对原告房内的物品均给予了搬迁后再进行拆除。据被告了解，拆除后的砖块、三角铁等物品，原告已出卖给他人。被告因村里规划要在该出租地块建9层房屋，无法将该地块继续出租给原告使用，在原告不愿自行腾空的情况下，被告进行强制拆除，也是迫于无奈。原告起诉被告赔偿财物损失60万元，没有事实依据。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原审第三人在原审中陈述：租期到后的10个月当中有8个月村里和原告各半分租金，这8个月的租金村里已收去。租期到后，是应该搬出去的，但应协商解决，并不一定要强制原告拆除。原审法院审理查明：2001年10月31日，原告及第三人与被告签订了一份有偿使用土地租赁协议。协议约定：被告将三亩自留规划用地出租给原告和第三人使用。土地使用期限为10年，自2001年10月30日至2011年10月30日止。原告租用土地面积约1878平方米，第三人租用地东北角沿街房三间，占地约124平方米。租金每年人民币20200元，由原告与第三人分别上交。第二年后，每年的租金于该年的10月31日一次性交清。被告应及时向上级有关部门办妥用地手续，使用期内有关土地的费用及问题由被告负责解决。建筑物、构筑物及临时设施的审批手续由被告协助办妥。租赁期满后，如被告继续出租，原告及第三人在租金相同的条件下享有优先租用权。租赁期满后，经双方协商同意，原告及第三人可直接将其建筑物、构筑物及临时设施转让给其他承租人或折价给被告，双方协商处理。协议签订后，原告在承租的场地上建造了厂房及构筑物、临时设施。原告在租期内也及时付清了租金。租赁期满后，因被告村里规划在出租地块上建设新大楼，决定不再将地块出租，要求原告及第三人及时清理场地，拆除所建的房屋及构筑物、临时设施。但原告要求将建筑物等折价给原告，否则不同意腾出场地。后经白云街道办事处多次协调未果，被告经发书面通知和公告后，于2012年8月17日强行拆除了原告在租赁地块上所建的建筑物、构筑物及临时设施。经白云街道办事处多次协调未果，原告诉至法院。原审法院审理认为：原告及第三人与被告签订的有偿使用土地租赁协议，已经履行完毕。按协议约定，租赁期满后，在被告不同意继续出租的情况下，原告应将出租场地及时交还给被告。对原告在租赁场地上所建的建筑物、构筑物及临时设施应按协议约定进行处理，即经原、被告双方协商，在被告同意折价接收的情况下，双方可按折价进行处理。在被告不同意折价的情况下，原告要求被告按折价款进行赔偿，既无协议约定，也无法律依据。被告在多次通知原告并公告后，要求原告在通知及公告期限内交还承租的场地，原告仍不履行交回场地之义务，被告在街道及相关部门协调未果的情况下，对出租场地上原告所建的建筑物、构筑物及临时设施组织人员进行了强制拆除。但原告提供的证据不能证明被告的强制拆除行为给其造成经济损失60万元的事实。原审法院认为，当事人有责任对自己主张的事实提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告要求被告赔偿经济损失60万元之诉讼请求，因缺乏证据而不能成立，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗世林的诉讼请求。本案受理费9800元，减半收取4900元，由原告负担。上诉人罗世林不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定基本事实不清。原判认定：“协议签订后，原告在承租的场地上建造了厂房及构筑物、临时设施”，这一认定虽属事实，但对原告所建厂房及构筑物、临时设施的建筑面积实际数据，九间二层楼（钢筋混凝土结构）计1009平方米，在对方当事人认可的情况下，未作事实认定。显属认定基本事实不清。原判认定：“被告经发书面通知和公告后，于2012年8月17日强行拆除了原告在租赁地块上所建的建筑物、构筑物及临时设施。”这一认定与基本事实相佐。事实上，被告并未向上诉人发过书面通知和公告；强行拆除的建筑物面积为1009平方米，原判未予如实认定。原审判决对被上诉人强行拆除上诉人尚在使用的厂房、建筑物1009平方米其他相关事实也认定不清。二、原判在证据认定上，违反证据规则规定。原判认定：“原告提供的证据不能证明被告的强制拆除行为给其造成了经济损失60万元的事实”，该认定既违背《证据规定》，又违背逻辑规律，陷入了自相矛盾的境地。一审庭审中，被上诉人对上诉人提供的讼争建筑物拆除前，室内外照片及拆除后照片，均无异议。按照《证据规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”。第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实，（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”。对照本案，对方已承认强行拆除了上诉人厂房、宿舍、办公用房等计1009平方米，按照日常生活经验，每1平方米钢筋混凝土建筑需成本价约298元，1009平方米×298元／平方米，计300682元。三、原判理由不能成立。原判认定“原告要求被告赔偿经济损失60万元之诉讼请求，缺乏证据而不能成立”。这一认定完全错误，如前第二条所述，被上诉人强行拆除上诉人在经营、生产、使用中的钢筋混凝土结构建筑1009平方米，系众所周知的事实，系被上诉人认可的事实；按照日常生活经验法则，完全能推定出实际经济损失的事实。四、原审程序不合法。原审适用简易程序审理本案，违反了《民事诉讼法》第142条、第146条之规定。而本案事实复杂、双方争议很大，赔偿标的特别巨大，应当适用普通程序审理，而原审适用简易程序审理。本案自2013年1月18日立案，上诉于2013年5月21日收到判决书，期间长达4个月有余。按照判决落款时间2013年5月8日计算，期间审结时间也长达3个月21天。超过了法律规定的审结期限。五、一审对上诉人调取证据及鉴定申请，不予理睬，程序不合法。上诉人未能采集到东阳市公安局白云派出所拍摄的被拆房屋照片等证据，上诉人在提交起诉状时，一并提出书面申请，请求法院依法向东阳市公安局白云派出所调取强行拆除厂房时的现场照片，但一审法院对上诉人的申请既不采纳，也不答复，置之不理。一审诉讼中，上诉人要求法院对上诉人被拆除房屋等导致的经济损失委托评估，法庭未予理睬。2013年5月16日，上诉人又以书面申请法院委托评估，但法院仍未采纳。六、一审判决适用法律错误。一审判决适用《民诉法》第64条、《证据规定》第2条，属适用法律错误。如前所述，对上诉人在一审中提供的拆除前后厂房对比照片，被上诉人并无异议；对方对强行拆除上诉人厂房1009平方米的行为也予认可。应当适用《民诉法》第63条（一）、（四）项规定；《侵权责任法》第2条、第15条第（六）项及第19条规定。而一审判决未予适用，属于应当适用之法条而不予适用之错误。七、一审判决适用案由违法。一审判决对本案适用土地租赁合同纠纷，属适用案由错误。本案对土地租赁合同本身并无纠葛，根据最高人民法院《民事案件案由规定》第三部份第五类物权保护纠纷之第38条，本案应以“财产损害赔偿纠纷”立案。据此，上诉人认为，一审判决认定事实基本不清，采信证据不当；理由不能成立；程序不合法；适用法律错误；认定案由违法。恳请二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，或者发回重审。被上诉人杨家自然村答辩称：一、一审法院认定事实清楚，被上诉人在履行土地租赁协议中没有任何违约行为，不用承担任何违约和损害赔偿责任。（一）被上诉人没有义务强制折价接受土地附属物，在被上诉人不同意接受情况下，租赁期满后，地上添加的附属物应当归被上诉人所有。《合同法》第235条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据该条法律规定，上诉人在租赁期满后，应当返还租赁物使用后的状态，就不能拆除其在租赁土地上添加的附属物。且参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神（第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。）也是对租赁期满后，对租赁物上的添加物是不支持补偿的。再根据《土地租赁协议》第十一条约定，“租用期满后，双方协商同意，……转让其他承租人或折价给甲方，双方协商处理。”租赁期满后，被上诉人明确告知上诉人因村里建设需要，不再同意续租，也不再同意折价。因此上诉人与被上诉人之间没有达成折价的一致意见，被上诉人没有义务必须接受上诉人的折价请求。反而上诉人只能根据被上诉人的要求，拆除承租土地上的附属物。（二）履行合同过程中，被上诉人没有违约。在拆除之前，被上诉人已充分尽到通知义务，也给了被上诉人八个月之久的腾退期限，反而是上诉人至今未支付腾退期限的租金。上诉人与被上诉人之间的土地租赁协议是在2011年10月31日期满，被上诉人在土地租赁合同届满前就书面通知被上诉人，不同意续租，且要求被上诉人拆除土地附属物，将土地恢复原状归还上诉人，并给了上诉人一定的腾退期限。合同期限届满后，被上诉人又在2012年6月、7月三番五次地给上诉人发通知，限期搬空腾退，并告知逾期将强制拆除。最后一次是限期在2012年7月25日腾退，在上诉人仍置之不理的情况下，被上诉人迫不得已自己进行清场。在清场过程中（2012年8月3日），上诉人要求自己进行清场，并承诺在7日内自己清场完毕。在上诉人清理完室内物品，被上诉人才进行拆除工作。在这过程中，上诉人对被上诉人的通知进行了回函，签字确认，在一审中也承认看到过被上诉人粘贴的公告，这些都证明了上诉人对被上诉人的决议，工作进程一清二楚。（三）被上诉人的拆除行为并不违法，即使上诉人有损失，也不应当由被上诉人承担。根据《合同法》第235条规定，租赁期满后，承租人应当返还租赁物。而上诉人的拒不返还行为已经构成了违约和侵权，应当向被上诉人承担违约赔偿责任。上诉人在进行拆除行为前，多次请示街道、白云社区，征得其同意后，并在拆除前二日请白云派出所民警等人核实过室内无任何物质，才着手将地上附属物拆除。这些事实请求二审法院向上述部门核实。如果确有上诉人所陈述的物品及损失的话，上诉人在接到被上诉人一而再再而三的通知，周边租户已全部腾退，已明确知道被上诉人不可能同意折价接受，地上附属物肯定面临被拆的情况下，按照常理，早应当予以腾空，以维护自己的利益，像上诉人这样仍然置自己的财产不顾，无动于衷，不符合常理或者说上诉人心怀不良目的，因为其这样的行为如果引发了损失，更应当由上诉人自行承担。（四）上诉人要求被上诉人赔偿请求无理无据，一审法院对其未予认定属认定事实清楚。首先在拆除后半小时内，上诉人就将场地上的一切物质，包括砖块、废弃物等以6000元的价格出卖给冉小红了，已没有任何经济损失了。在一审中，上诉人没有证明其损失的依据所在，被上诉人也从未对上诉人的厂房及其他附属物的面积、材质及其任何物品进行认可过。其次，被上诉人拆除的是属于未经审批的地上临时建筑，是没有任何价值的。二、一审法院程序合法。虽然简单从立案到出具判决书时间来看，超过三个月，但期间，因上诉人的请求庭外调解占用若干时间，故一审法院程序并未违法。三、一审法院适用法律正确，认定案由准确。本案纠纷就是在上诉人与被上诉人之间履行土地租赁合同纠纷中发生的矛盾，适用的就应当是《合同法》的相关规定，而不是《侵权法》，《侵权法》保护的是受害人合法的权益，而在该纠纷中，上诉人在租赁期满后仍拒绝搬迁，腾退土地并归还被上诉人，其利益也已经失去了合法的支撑，属于非法，并且因其违约行为侵害了被上诉人的利益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，其作出的一审判决，应当予以维持，原审第三人郭龙水未到庭参加本案二审的审理。二审中，上诉人罗世林未向本院提交新证据。被上诉人杨家自然村申请在一审某出庭作证，证明一审时杨家自然村提交的证人证言的真实性。冉小红陈述：其收购了涉诉房屋等拆迁后的废铁、砖块、木头等，并向罗世林支付6000元。罗世林对上述证人证言质证认为：冉小红确实收购了涉诉房屋等拆迁后的废铁、砖块、木头等，罗世林分两次向冉小红支付6000元。本院对上述证人证言认证如下：对罗世林认可的“冉小红收购了涉诉房屋等拆迁后的废铁、砖块、木头等，罗世林向冉小红支付6000元”的内容予以认可。本院经审理，对原审查明的事实予以确认，另查明：冉小红收购了涉诉房屋等拆迁后的废铁、砖块、木头等，罗世林向冉小红支付6000元。本院认为：杨家自然村与罗世林、郭龙水2001年10月31日签订的《有偿使用土地租赁协议》约定，租期届满后，双方应协商处理涉诉土地上的建筑物、构筑物、及临时设施，在双方协商未果，杨家自然村强制拆除该建筑物、构筑物、及临时设施的情形下，罗世林的经济损失客观存在，杨家自然村与罗世林在双方签订的协议到期以后，未妥善解决涉诉土地上的建筑物、构筑物、及临时设施的处置问题。一审判决以罗世林提供的证据不能证明杨家自然村的强制拆除行为给罗世林造成经济损失60万元的事实为由驳回罗世林的全部诉讼请求不妥；本院依据公平、合理的原则，综合考量案件被拆设施照片等反映出来的罗世林的损失情况、罗世林与杨家自然村对该损失产生的主观状态、庭审中双方当事人的陈述等因素，酌定由杨家自然村赔偿罗世林损失40000元。综合本案案情，原审以“土地租赁合同纠纷”为案由立案并无不当。综上，上诉人罗世林上诉理由成立的部分，本院予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省东阳市人民法院（2013）东商初字第376号民事判决；二、由东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村赔偿罗世林损失40000元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回罗世林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，由东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村负担327元，由罗世林负担4573元；二审案件受理费9800元，由东阳市白云街道白云社区陶村小区杨家自然村负担654元，由罗世林负担9146元。本判决为终审判决。审 判 长 姜 葵审 判 员 王孜力哈代理审判员 朱 红 彦二〇一三年八月六日代书 记员 朱 丽 敏 微信公众号“”