（2013）深中法房终字第1384号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2015-11-16
案件名称
郑秀传与邓雄达房屋买卖合同纠纷民事判决书1384
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1384号上诉人（原审被告）：邓雄达。被上诉人（原审原告）：郑秀传。上诉人邓雄达因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，深圳市南山区南山大道某村B栋第3层332号房的建筑面积为30.41平方米，登记价为人民币311621元，登记的转移方式为买卖，房产证号为XX**。郑秀传与邓雄达之子邓某曾为男女朋友关系并长期同居，2011年郑秀传与邓某结束同居关系。2011年8月29日，郑秀传（卖方）与邓雄达（买方）签订编号为深（南）房现买字（2011）第XX号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定：郑秀传名下的涉案房产（房产证号为40002689**）转让给邓雄达，转让总价款为人民币311621元，定金人民币20000元应在合同签订时支付，其余房款人民币291621元邓雄达须于2011年8月29日之前支付至双方约定的银行第三方监管账户中；双方签订《深圳市二手房买卖合同》后5日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；卖方未按合同约定的期限将该房屋交付买方的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行；及其他。该合同并于签约当日经深圳市公证处公证。2011年9月1日，涉案房产自郑秀传名下核准登记至邓雄达名下。2011年9月2日，郑秀传交纳个人所得税人民币3116.21元、交易手续费人民币91.23元，邓雄达交纳契税人民币9348.63元、房屋所有权登记费人民币50元、交易手续费人民币91.23元。邓雄达确认其未向郑秀传支付上述合同约定的房款。原审另查明，邓某与郑秀传因财产分割涉及多起诉讼，其中，（2012）深南法民一初字第1554号邓某诉郑秀传不当得利案及（2012）深南法民一初字第1729号邓某诉郑秀传不当得利案中，郑秀传均辩称：双方在解除同居关系时已对共同财产进行分割，分割完成后，各方享有各自拥有的财产所有权；邓某名下有六处房产，郑秀传名下有七处房产，双方均同意在郑秀传将荔芳村B栋第3层332号房转让给邓雄达后，其余各自名下的房产归各自所有。庭审中，郑秀传主张上述转让行为为有偿转让，转让价格低于市场价格；邓雄达主张上述转让行为为无偿的赠与行为，但双方未签订书面赠与合同。郑秀传向原审法院提起本案诉讼，请求：1、邓雄达支付郑秀传房屋转让价款人民币311621元及逾期支付房款的违约金人民币46369.20元（违约金按日万分之四的标准计算，自2011年8月29日起算，暂计至2012年9月5日，邓雄达应计付至实际清偿之日止）；2、邓雄达承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案郑秀传、邓雄达所争议的焦点为涉案房屋的产权自郑秀传名下转移登记至邓雄达名下系有偿转让还是无偿赠与。首先，郑秀传与邓雄达签订了《深圳市二手房买卖合同》，上述合同对涉案房屋的转让价款、价款的支付方式、产权转移登记手续的办理时间以及违约责任等进行了详细、明确的约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。郑秀传已经依约将涉案房产的产权过户登记至邓雄达名下，但邓雄达并未依约支付购房款，依合同之约定，邓雄达应当向郑秀传支付购房款人民币311621元。其次，邓雄达主张涉案房产系郑秀传对其的无偿赠与，但邓雄达所依据的（2012）深南法民一初字第1554号案及（2012）深南法民一初字第1729号案中郑秀传的答辩意见明确为郑秀传将涉案房产转让给邓雄达而非赠与或无偿转让，邓雄达提交的证据既不能直接证明双方成立赠与关系，亦不能形成双方构成赠与的证据链，原审法院对邓雄达的主张不予采纳。再次，邓雄达另提出时效抗辩，但根据上述查明的情况，双方签订合同的时间为2011年8月29日，办理过户的时间为2011年9月1日，郑秀传起诉的时间为2012年9月25日，郑秀传关于支付购房款的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效，原审法院对邓雄达的时效抗辩不予支持。综上，郑秀传请求邓雄达以《深圳市二手房买卖合同》约定的标准支付售房对价，事实与法律依据充分，原审法院予以支持。依据合同约定，邓雄达另应向郑秀传支付逾期付款的违约金，以未付的购房款人民币311621元为计算基数，按日万分之四的标准计算，自2011年8月29日起计算至一审判决确定的付款之日止。上诉人邓雄达不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决对房产转让的事实认定错误。本案涉案房产无偿转让给邓雄达，是郑秀传与邓某协商一致的结果。郑秀传于1996年与邓雄达的儿子邓某认识，不久后双方确定恋爱关系同居，同居期间由邓某出资并以自己及郑秀传的名义，先后购置了多处房产，本案房产是邓某在与郑秀传同居期间购置的房产之一。2006年4月27日邓某以郑秀传的名义买下本案涉案房产（某村B栋332），期间该房产一直由郑秀传收取租金。2011年8月29日，因郑秀传与邓某解除同居关系（分手），郑秀传与邓某协商后决定将本案涉案房产无偿转让到邓雄达名下。由于郑秀传与邓某对深圳办理房产过户的手续不熟悉，到了国土局才被告知，因邓雄达与郑秀传不是直系亲属（如父女关系等），无法办理赠与过户手续，双方经咨询国土局工作人员和中介人员后，同意以买卖合同的形式办理过户手续，即以“名为买卖实为无偿”的“买卖合同”方式办理过户，过户费用均由邓某支付。双方在深圳某地产中介人蔡某协助下，按房产交易中心的要求以普通二手房买卖的形式（包括全套格式合同，也含有格式合同上的定金数额、违约金比例等格式条款），将房产过户到邓雄达名下。以上事实，在郑秀传与邓某于（2012）深南法民一初字第1554号的相关郑秀传提交法院的《答辩状》第3页第4行，《证据清单》第6、7项等诉讼材料中可以看出，是郑秀传主动自愿将房产转让给邓雄达，而且法律规定的转让，并非一定要有偿等价，还包括无偿赠与或其他无条件转让的情形。因此，本案是郑秀传与邓某协商一致，由双方以假“买卖”的形式实质为无偿将房产转让给邓雄达。郑秀传事后反悔索要原本不应支付的转让费，法院应遵循当事人的真实意思，对这种出尔反尔的行为和要求不应支持。二、本案房产的转让事实应认定为无偿转让。首先，从房产转让价格不是真实的房产价格。在房产过户的整个前后过程，郑秀传从未对邓雄达说过要支付房款，也没谈到房子的价钱。深圳正常的二手房，一般都是由买卖双方和地产中介签订能够反映出房产的真实市场价值的《二手房买卖居间合同》。本案房产买卖合同上的价值是国土局征税系统上的价格，并非市场价（实际市场价格应该高于该价格，市场价格与征税价格的差额一般在居间合同中差价以卖方对房产的装修款认定）。因此，可以看出房产转让方之间是为了实现房产转让的目的而选择“买卖”合同方式。其次，各方当事人的行为表明，在国土局签订的买卖合同目的仅仅是为了实现过户而非真实的买卖。按合同的约定，没有缴纳购房定金，作为卖方的郑秀传是没有义务履行国土局签约过户的义务的。但本案中，邓雄达不仅没交购房定金，郑秀传还在未收到任何房款的情形下将房产过户给邓雄达。买卖合同中约定卖方收齐全部房款后才将房产交付，但本案中，郑秀传没有收到任何房款就将本案房产交付给邓雄达。三、本案是郑秀传滥用诉权的表现。郑秀传在没有收到房款的情形下，时隔1年多才向邓雄达追索房款是出于其与邓某系列案件的报复。郑秀传在与邓某分手后，由于邓某向其提起一系列不当得利的诉讼，郑秀传迫于诉讼压力，对本案无偿转让房产给邓雄达的事实反悔，进而不顾与邓雄达的往日情面起诉邓雄达，要求支付原本就不存在的购房款。本案是郑秀传对邓某与其系列诉讼的报复和反击，是其滥用诉权的表现。四、邓雄达有权无偿得到本案房产。邓雄达自1999年至2012年，分别在香港、深圳南山区某某花园、罗湖区莲塘等地从事面膜生产、加工、贸易等经营活动，期间经营所得及收益大部分都指定由儿子邓某代为收取和保管。本案涉案房产的购房款全部是由邓雄达的儿子邓某支付，邓某所用购房款即是邓雄达在其处保管的金额。2011年邓某与郑秀传分手后，约定将本案房产无偿转让到邓雄达名下，由于办理房产无偿赠与过户的手续不具备，深圳某某地产中介建议用买卖合同的形式完成过户，过户费用由邓某承担，其他过户合同形式、格式约定均按照国土局的格式版本。因此，邓雄达认为，邓雄达得到本案房产，是天经地义拿回用自己的钱购买的东西，有权无偿取得。被上诉人郑秀传答辩称：一、本案争议的主要事实是两点：1、房产是否属于郑秀传所有；2、双方约定的是转让还是赠与。关于第1个问题，（2012）深中法房终字第2535-2537号案及（2013）深中法民终字第305号案已生效的判决书上都已认定邓某和郑秀传双方在共同生活创造的财富已混同，双方同居期间购买的房产属于共同的投资；（2013）深中法民终字第305号案判决书第8页明确表明房产登记在郑秀传名下，应当推定郑秀传为该房产的合法所有人，依法享有占有、使用、处分、收益的权利，同时中级法院认为涉案房产的资金来源不影响郑秀传作为权利人的事实，经中级法院认定的事实可以作为本案的证据之一，郑秀传同居期间取得的房产为自有的房产。二、关于郑秀传和邓雄达行为的性质认定，不论是双方签订的买卖合同还是实际向主管机关缴纳的税费，都可认定双方的行为本质为转让而非赠与，因此郑秀传认为双方的买卖合同真实有效，邓雄达应当向郑秀传支付转让房款。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。邓雄达二审期间提交了三份新证据，包括邓雄达、邓某、包某、梁某的询问笔录，香港某公司的商业登记资料，以及邓某香港某某存折登记信息，用以证明购买涉案房产的房款均是邓雄达所有，系邓雄达通过儿子以郑秀达的名义购买。郑秀传经质证认为，该几份证据与本案的买卖合同没有关联性。二审另查明，已生效的（2013）深中法民终字第305号民事判决确认维持（2012）深南法民一初字第1554民事判决。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，当事双方签订《深圳市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，各方均应严格履行。郑秀传按照买卖合同约定将涉案房屋过户登记至邓雄达名下，其合同义务已履行完毕，而邓雄达却一直未支付相应对价，已构成违约，故原审法院认定邓雄达应按照合同约定支付购房款及违约金，认定事实清楚，本院予以确认。邓雄达虽上诉主张郑秀传购买涉案房屋的资金由邓某支付，为邓雄达所有，邓某与郑秀传解除同居关系时约定将涉案房屋无偿赠与给邓雄达，但郑秀传购房资金的来源并不影响其作为房屋所有权人对涉案房屋进行出卖，邓雄达亦没有提供证据证明郑秀传转让行为的实质为无偿赠与，故对邓雄达的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6670元，由上诉人邓雄达负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 萍代理审判员 唐 毅代理审判员 朱 宽二〇一三年八月六日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”