（2013）楼民一初字第163号

裁判日期: 2013-08-06

公开日期: 2014-04-01

案件名称

张毅与岳阳市华缘房地产开发有限公司（以下简称华缘公司）房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

岳阳市岳阳楼区人民法院

所属地区

岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张**,岳阳市**房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书（2013）楼民一初字第163号原告（反诉被告）张**，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省湘潭县云湖桥镇云湖桥居委会。委托代理人隋**，女，****年**月**日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼八字门，系原告张**之配偶。委托代理人陈莉花，湖南民望律师事务所律师。被告（反诉原告）岳阳市**房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区白石岭路。法定代表人黄**，该公司总经理。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。原告张**与被告岳阳市**房地产开发有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年3月1日向本院提起诉讼，被告**公司于2013年4月7日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成由审判员刘海涛担任审判长，审判员李跃雄、代理陈正荣参加的合议庭，于2013年4月28日公开开庭进行了审理。书记员张卓担任记录。原告张**的委托代理人隋**、陈莉花，被告**公司的法定代表人黄**及委托代理人杜明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**诉称，2011年5月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号:********)，合同约定原告购买被告开发的“翠碧山庄”第***幢**楼***室房屋一套，建筑面积为94.11㎡，购房单价为1890元，价款总额为177867.9元;约定的交房日期为2012年5月30日前，合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款177867.9元(其中11万元为银行按揭)，并按被告要求支付了其他各项费用36416元。2012年9月1日，被告口头通知验房，原告验收房时发现，被告不但验房存在诸多问题，而且不具备交房条件，无法向原告出具交房必需的证明文件，直至今日，被告仍未取得竣工验收备案表，违反了《商品房买卖合同》第八条之约定，己构成违约。此外，原告与被告签订合同时，被告除向原告收取了房款外，另外收取了一系列的费用，其中“基础设施开户费9220元”属开发商于2009年7月1日以后不得向业主收取的费用，而“资料工本费6000元”则属乱收费，而“代办房产证费用”中也存在乱明目、错收费的情况，考虑到被告于票据上己注明“多退少补”暂不在此追究。原告认为，被告的上述行为严重损害了原告依据合同和法律应当享有的权利和利益。为此，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并赔偿原告延期交房违约金约4802元(暂计算至2013年2月28日);2、被告返还原告各项乱收费费用15220元并按银行同期同类贷款利率支付自2011年5月14日至返还之日止的利息；3、诉讼费用由被告承担。被告**公司辩称，一、**公司没有延期交房，张**无理拒收，应依法自行承担全部责任。根据双方签订的《商品房预定计划》第5条第2款“甲方须在2012年5月30日将该房屋交付乙方使用。如因不可抗拒力造成延迟工期，甲方不承担违约责任。如乙方无正当理由拒绝收房，则以竣工之日作为交付之日。”以及《商品房买卖合同》第8条“交付期限：出卖人应当在2012年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”之约定，**公司并未延期交房。在2012年3月28日，**公司就已组织勘查、设计、施工、监理单位一起进行验收，在2012年4月26日就已验收完毕，验收结论为合格，符合合同约定的交付标准。后面又进一步进行了各项专业验收，均已验收合格。且在项目施工期间，岳阳有184个降水日数，雨天工程不能施工，根据双方的约定，可以据实延期。因此，**公司没有逾期交房，而是张**无理拒收，依法应当自行承担全部责任。二、**公司没有乱收费，不存在返还。**公司所开发的翠碧山庄是基于工商银行岳阳分行团购所确定的价格。在2009年3月28日，就与工商银行岳阳分行签订了《商品房团购意向协议》，该协议第三条约定：“1、甲方认购的商品房起步价从第一层开始为每平方米1780元，每增加一层，每平方米增加50元。2、分户房产证和分户土地契约税由购房者和乙方按国家规定各自承担相关部分。3、液化气开户费、网络开户费、水电立户费由甲方自行承担，不因国家政策变化而变化”、第七条“1、建设时间为24个月，自开工之日起至交付商品房止。……4、因不可抗拒力的因素造成违约，甲乙双方均不承担违约责任……”，而非工商银行岳阳分行团购户的起步价为2180元每平方米，每平方米差价400元。也正是基于只有团购客户才享有的价格优惠。而张**的购房是从工商银行岳阳分行团购户之一陶**手中转让所得，与**公司在2011年5月12日签订的《商品房预定计划》第五条第三款也明确约定“小区按照国家有关规定聘请物业管理公司进行物业管理，乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用”，作为**公司依约收取优惠价团购客户的费用没有乱收费；且张**所购房屋享受了工商银行岳阳分行的优惠价，从工商银行岳阳分行客户陶**手中转让而来，**公司考虑到要重新办理相关资料，到市房产局办理备案手续，经双方口头协商，双方同意由**公司收取6000元的资料费，并代为其到市房产局备案。因此，**公司基于双方约定收取基础设施开户费9220元，因转户而收取6000元资料费不存在乱收费，更不存在返还。被告**公司反诉称，原、被告双方在2011年5月14日签订了一份《商品房买卖合同》，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款“银行按揭，买受人于签订合同日交付房款人民币67867.9元整，余下的房款计人民币壹拾壹万元(110000元整)，办理银行按揭，应于本合同签署三十日内以银行贷款方式一次性付清”，第七条第一款第二项“买受人逾期付款的违约责任……(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分五的违约金”之约定，被告应于2011年6月14日支付11万元购房款，而实际上，被告到2011年9月6日才支付剩余房款11万元，逾期支付66天，根据合同约定，原告可以解除合同，并要求被告支付5500元违约金。为此，根据《民事诉讼法》的相关规定，依法提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、反诉被告支付违约金5500元;3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。原告张**对被告**公司反诉辩称，1、本案的按揭是由被告代理办的，原告已向被告交纳了各项费用，银行按揭下来的前提是被告应履行了办理他项权证，按揭没有及时下来是被告的原因，原告不构成违约;2、即使按揭贷款是逾期了66天，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释第十五条之规定，被告行使解除权的时间也是一年，但被告是在2013年4月5日要求行使解除权的，早已超过要求解除权的时间，被告现在要求解除是没有依据的，请法院驳回反诉请求。原告张**为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1，原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。证据2，商品房买卖合同，拟证明约定的交房日期为2012年5月30日前，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。证据3，收款收据6份，拟证明原告共支付购房款67867.9元，并支付了代办国土证费400元、基础设施开户费9220元、代办房产证费11131元、代办他项权证费445元、工本费6000元。证据4，湖南省非税收入一般缴款书、中国工商银行个贷服务费凭证，拟证明原告为办理他项权证、银行按揭贷款支付的各项手续费、服务费1610元，原告通过银行按揭支付了购房余款11万元。被告对原告提交的以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：证据1、翠碧山庄项目有关情况说明、关于职工购买住房的通知、商品房团购意向协议，拟证明在2009年3月28日，**公司通过多轮谈判，就与岳阳市工商银行员工商品房团购协调小组达成协议，确定由**公司开发的翠碧山庄项目，以优惠价（从第一层开始）为每平方米1780元（工行以外的人购房价为2180元每平方米），每增加一层，每平方米增加50元销售给工行职工。液化气开户费、网络开户费、水电立户费由购房者自行承担，不因国家政策变化而变化，分户房产证和分户土地契税由购房者和**公司按国家规定各自承担相关部分。认购户在购房协议签订之日起，每户缴纳6万元，建设时间为24个月，自开工之日起至交付商品房止，因不可抗拒的因素造成的违约，甲乙双方不承担违约责任。证据2、商品房置业计划（与陶**），拟证明**公司根据与市工行团购协调小组签订的合同，与市工商银行团购户之一陶**签订了《商品房置业计划》，预定了**公司开发的翠碧山庄**栋***号房屋，并且陶**交付了预定款6万元。如因不可抗拒造成延迟工期，甲方**公司不承担违约责任；小区将按国家的有关规定聘请物业管理公司进行物业管理。乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用。证据3、商品房预定计划（与张**）、收据，拟证明张**通过各种社会关系，从陶**处转让其所预定的房屋，并且以工行团购户的条件预定了**公司开发的翠碧山庄A栋502号房屋，并且将陶**交付的预定款6万元转给张**。为此，**公司与张**签订了《商品房预定计划》，并约定房价为1890元每平方米。总价款为177867.90元，房屋交付为2012年5月30日。如因不可抗拒造成延迟工期，甲方**公司不承担违约责任；小区将按国家的有关规定聘请物业管理公司进行物业管理。乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用。证据4、商品房买卖合同，拟证明**公司依预定协议在2011年5月14日与张**签订正式《商品房买卖合同》，该合同约定张**购买**公司开发的翠碧山庄***栋***号房，建筑面积为94.11平方米，单价为1890元/平方米，房屋总价款为177867.9元；**公司应在2012年5月30号前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付张**使用。1：该商品房经验收合格；遭遇不可抗力，买受人可据实予以延期；合同还对其他权利、义务作了约定。证据5、湖南省岳阳市气象局气象公证书，拟证明从2011年1月到2012年5月，岳阳在2011年有106个降水日数，2012年有78个降水日数，施工期间有共计184个降水日数。根据项目施工特点，至少有184个日工作日不能施工。根据双方合同约定和法律规定，房屋交付期限可以延迟最少184个工作日。证据6、工程竣工验收备案表，拟证明**公司已在2012年3月28日组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收。在2012年4月26日，已经全部验收合格，符合合同约定的交房条件和时间，不存在有逾期违约情况。证据7、环境保护验收意见，拟证明2012年7月27日，翠碧山庄住宅小区竣工后经岳阳市环境保护局岳阳经济开发区分局验收，工程竣工环境保护验收合格。证据8、建设工程消防验收意见书，拟证明2012年8月24日，翠碧山庄经岳阳市公安消防支队验收合格。证据9、岳阳市建设局建设工程施工许可核验单，拟证明2012年8月28日，翠碧山庄经岳阳市建设局对建设工程许可核验，结论为合格。证据10、规划验收表，拟证明2012年7月30日，翠碧山庄经岳阳市规划局岳阳经济技术开发区分局验收合格。证据11、防雷装置验收合格证，拟证明2012年10月25日，翠碧山庄防雷装置经岳阳市气象局验收合格。证据12、建设项目附属绿地绿化验收书，拟证明2012年12月25日，翠碧山庄附属工程经岳阳市绿化管理局办公室验收合格。证据13、翠碧山庄装修记录、物品签收表，拟证明在2010年9月，翠碧山庄*栋陆续有业主依合同约定条件收房并进入装修。证据14、2011年9月6日中国工商银行借款凭证，拟证明张**直到2011年9月6日才支付购房余款110000元，违反商品房买卖合同第六条关于付款时间的约定，逾期66天支付，**公司有权解除合同，并要求张**支付违约金5500元。对被告提交的以上证据，原告的质证意见为：对证据1、2、6、13的真实性与关联性提出异议；对证据3、4、5、7、8、9、10、11、12、14的真实性无异议。本院对以上证据3、4、5、7、8、9、10、11、12、14的真实性予以确认；对证据1、2、6，被告对其真实性提出异议但未提交相反的证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认；对于证据13，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告**公司为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证明**公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款“银行按揭，买受人于签订合同日交付房款人民币67867.9元整，余下的房款计人民币壹拾壹万元（110000元整），办理银行按揭，应于本合同签署三十日内以银行贷款方式一次性付清。”第七条第一款第二项“买受人逾期付款的违约责任。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金”之约定，被反诉人应于2011年6月14日支付11万元购房款，而实际上，被反诉人到2011年9月6日才支付剩余房款11万元，逾期支付66天，根据合同约定，**公司可以解除合同，并要求被反诉人支付5500元违约金。证据2、个人购房借款担保合同，拟证明直至2011年9月6日，被反诉人才与工商银行岳阳开发区支行签订个人购房借款｜担保合同，已与商品房买卖合同约定的付款时间逾期支付66天，已构成违约，**公司可以解除合同，依约要求被反诉人支付5500元违约金。证据3、借款凭证，拟证明张**直到2011年9月6日才支付购房余款110000元，违反商品房买卖合同第六条关于付款时间的约定，逾期66天支付，**公司有权解除合同，并要求张**支付违约金5500元。原告对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：证据1、岳华缘（2012）第09号文件，拟证明直到2012年11月1日，被告的房子都是不具备交房条件的，到目前为止我们没有收到被告要求收房的通知。证据2、担保合同，拟证明不是原告的但方面的原因造成按揭迟延办理的。被告**公司对以上证据的关联性有异议但对真实性无异议，本院真实性对其予以确认。本院根据采信的证据和当事人的陈述，查明事实如下：2011年5月14日，原、被告双方签订了合同编号为*******的商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的“翠碧山庄”第***幢***楼***室房屋一套，建筑面积为94.11㎡，购房单价为1890元，价款总额为177867.9元。该合同第8条约定“交付期限：出卖人应当在2012年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。合同签订后，原告以支付了购房款67867.9元，并以其配偶隋**的名义办理房屋抵押按揭贷款，用贷款支付了其余的购房款11万元。同时，原告向被告支付了各项费用36416元。2012年9月1日，被告通知验房，原告认为被告的房屋不符合交房条件，且认为被告收取的“基础设施开户费9220元”和“资料工本费6000元”应该予以返还，遂向法院起诉。另查明，被告**公司开发的翠碧山庄房地产项目的部分房屋系向工商银行岳阳分行的团购客户定向销售。在2009年3月28日，**公司与工商银行岳阳分行签订了《商品房团购意向协议》，该协议第三条约定：“1、甲方认购的商品房起步价从第一层开始为每平方米1780元，每增加一层，每平方米增加50元。2、分户房产证和分户土地契约税由购房者和乙方按国家规定各自承担相关部分。3、液化气开户费、网络开户费、水电立户费由甲方自行承担，不因国家政策变化而变化。”、第七条“1、建设时间为24个月，自开工之日起至交付商品房止。……4、因不可抗拒力的因素造成违约，甲乙双方均不承担违约责任……”。其后，张**从工商银行岳阳分行团购户之一陶**手中转让得到该房屋的购房权利，并与**公司签订了《商品房预定计划》，该《商品房预定计划》第五条第三款约定“小区按照国家有关规定聘请物业管理公司进行物业管理，乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用”。此后，张**与**公司经双方口头协商，由**公司收取6000元的资料费，并代为其到市房产局备案。2012年3月28日，**公司组织勘查、设计、施工、监理单位一起进行验收，在2012年4月26日就已验收完毕，验收结论为合格。后面又进一步进行了各项专业验收，均已验收合格；2013年7月10日，被告向本院提出申请撤回了对原告的反诉。本院认为，原告与被告之间签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，是受到法律保护的有效合同。该合同第8条约定“交付期限：出卖人应当在2012年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。而**公司在2012年3月组织勘查、设计、施工、监理单位一起进行验收，在2012年4月26日就已验收完毕，验收结论为合格，后面又进行了一系列专业验收，均已验收合格，故**公司开发的房屋符合合同约定的交付标准。且在项目施工期间岳阳有184个降水日数，根据双方的约定，可以据实延期。因此，**公司没有违反合同的约定逾期交房，故原告要求被告支付延期交房的违约金4802元的主张，本院不予以支持。同时，张**所购房屋是从工商银行岳阳分行团购户之一陶**手中转让所得，其与**公司在2011年5月12日签订的《商品房预定计划》第五条第三款也明确约定“小区按照国家有关规定聘请物业管理公司进行物业管理，乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用”，该《商品房预定计划》的约定对张**具有约束力。因此，**公司向张**收取包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱开通到户等基础设施所有费用9220元，不违反法律的规定和双方的约定。同时，因张**所购房屋是从工商银行岳阳分行客户陶**手中转让而来，原被告双方口头协商由**公司收取6000元的资料费，并代为其到市房产局备案，亦不违反法律规定。因此，原告要求被告返还收取的15220元费用的主张，本院不予支持。在本案审理过程中，被告撤回了对原告提起的反诉，本院经审查认为符合法律的规定，准予其撤回反诉。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告张**的诉讼请求。案件受理费300元，由原告张**负担；反诉费1930元，由被告岳阳市**房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　刘海涛审　判　员　　李跃雄代理审判员　　陈正荣二〇一三年八月六日书　记　员　　张　卓来源：百度“”