（2013）江宁商再初字第1号
裁判日期: 2013-08-06
公开日期: 2014-09-23
案件名称
原告陈俭寒与被告南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会土地租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈俭寒,南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会,江苏省南京市人民检察院
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第五十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第二百零七条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁商再初字第1号抗诉机关：江苏省南京市人民检察院。申诉人（原审原告、反诉被告）陈俭寒，男，1980年6月10日生。委托代理人汪自成，北京市中银（南京）律师事务所律师。被申诉人（原审被告、反诉原告）南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会（以下简称周里村委会），组织机构代码：73609883-X，住所地在南京市江宁区秣陵街道周里社区。法定代表人艾启斌，该村委会主任。委托代理人孔令勇，江苏禾汇律师事务所律师。陈俭寒因与周里村委会土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）江宁商初字第87号民事判决，向检察机关申诉。江苏省南京市人民检察院于2012年11月19日作出宁检民抗（2012）52号民事抗诉书，向江苏省南京市中级人民法院提出抗诉。江苏省南京市中级人民法院于2012年12月3日作出（2012）宁商抗字第18号民事裁定：一、本案指令南京市江宁区人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省南京市人民检察院指派南京市江宁区人民检察院检察员陈春宝出席法庭。原审原告陈俭寒及其委托代理人汪自成、原审被告法定代表人艾启斌及其委托代理人孔令勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）陈俭寒诉称，2007年12月31日，其与周里村委会签订土地承包协议，约定由其租赁周里村委会区域内300亩土地，具体面积及位置以实际丈量为准，且周里村委会在协议上明确，该土地已由村委会从承包人手中流转，无使用权纠纷，在使用上述土地过程中如与周边村民产生矛盾，由周里村委会负责解决。合同签订后，其按预估面积支付租金人民币27万元，但周里村委会始终未提供准确的用地面积及位置红线图，导致具体用地面积及位置范围始终无法确定。2008年10月28日，双方重新签订协议，将预估租赁面积变更为200亩，并再次明确面积及位置以实际丈量为准，但周里村委会仍无法提供准确用地数字及位置红线图。2008年4月，从其建设管理用房等临时设施开始，就陆续遭到当地百姓多次阻扰并导致相关施工于2008年9月彻底停工，目前其除实际使用2亩左右土地建设管理用房外，其余土地均被当地百姓使用，其从未使用也无法使用。在此过程中其多次要求周里村委会按协议约定解决村民相关矛盾，但被告一直未能解决。2011年9月26日，其收到了周里村委会于2011年9月20日所发的解除合同通知。在该函中，周里村委会不顾基本事实，颠倒黑白，单方提出解除双方土地租赁合同的决定，其对此不予认可。其认为，其从未拖欠租金，合同签订后其多次要求周里村委会尽快划定用地范围，解决村民矛盾，以便于其交纳租金，使用土地，但周里村委会至今未履行上述合同义务。因此，相关责任完全应由周里村委会承担，现要求判令周里村委会单方解除土地租赁合同的通知无效。上述合同履行过程中，其并没有任何违反双方承包协议的行为，相反是周里村委会一直违反协议约定，始终不能确定承包土地的四至范围，没有处理好与当地村民的关系，导致其一直未能按协议约定使用土地。其实际已付租金27万元，实际使用土地只有2亩左右，租金尚有大量盈余，不存在拖欠租金的问题，故周里村委会的反诉请求无事实和法律依据，要求予以驳回。原审被告（反诉原告）周里村委会辩称并反诉称：陈俭寒所述双方签订土地承包协议属实，合同签订后，陈俭寒缴纳了2008年度的租金27万元。2008年10月28日，其村委会与陈俭寒经协商终止了前协议并重新签订了土地承包协议，租赁面积为200亩，租金标准及支付期限等其他条件不变。重新签订合同后，陈俭寒没有依约缴纳租金。2011年8月，其村委会向陈俭寒发函要求陈俭寒支付拖欠的租金，但陈俭寒回函拒绝支付。而且，陈俭寒在租赁土地后，违反合同约定，在所租赁的土地上违法建房并受到江宁区政府相关职能部门的处罚。鉴于以上情形，其村委会于2011年9月20日发函通知陈俭寒解除双方的土地承包协议。截止到2011年9月26日，陈俭寒共拖欠其村委会土地租金人民币477250元。另村委会曾于2008年2月向陈俭寒借款人民币5万元，其要求将此款在陈俭寒所欠租金中扣除。综上，在上述合同履行过程中，陈俭寒的行为已经构成违约，其有权要求解除双方签订的土地承包协议，陈俭寒的诉讼请求应当予以驳回。反诉要求：1、确认双方于2008年10月28日签订的土地承包协议已经解除；2、陈俭寒将案涉土地恢复原状后返还给周里村委会；3、陈俭寒向周里村委会支付拖欠的租金427250元（截止到2011年9月26日止），偿付违约金27000元（按年承包金总额的5%计算）；4、陈俭寒向周里村委会支付自2011年9月27日起至实际返还案涉土地之日止的土地使用费（按每年18万元计算）；5、由陈俭寒承担本案的全部诉讼费用。原审查明，2007年12月31日，周里村委会（甲方）与陈俭寒（乙方）签订了《土地承包协议》一份，该协议约定：“为了加快秣陵街道建设社会主义新农村的步伐，促进三农加速发展，根据国家的有关法律法规，甲、乙双方就乙方承包甲方周里行政村区域内土地进行种、养殖，旅游、生态园等项目的开发，达成以下协议：一、承包土地范围：该土地已由村委会从承包人手中流转，无使用权纠纷，经甲、乙双方现场确认土地的面积为300亩（以实际丈量面积为准）。二、承包形式及时间：承包期限为十五年，期满后，乙方有优先承包权。期限为：自2008年元月1日起至2023年12月31日止。三、承包（费）计算及支付方式：（一）、租金的计算1、按实际占用土地面积计算承包金。（1）、前五年为900元／亩，中五年为1000元／亩，后五年为1200元／亩。（二）、支付方式协议签字后，乙方支付当年承包金，以后依次类推，若乙方不能履行，其后果自负。四、甲、乙方的权利和义务（一）、甲方的权利和义务1、甲方有按时间向乙方收取承包金的权利。2、甲方有权根据国家的有关法律，保护承包范围内的水面不受污染。3、甲方在本协议生效后，应为乙方开发项目的顺利进行提供便利条件。乙方因开发用地与周边村民及有关单位产生的矛盾，由甲方参与协商解决。（二）、乙方的权利和义务1、乙方有按时间向甲方交纳承包金的义务。2、乙方在承包土地区域内必须遵纪守法，保护好环境，做到有序安排。六、协议的生效和终止（一）、协议的生效本协议经双方法定代表人签字和单位盖章后生效。（二）、协议的终止1、承包期内如遇不可抗力的因素，导致协议无法履行或不能全面履行时，本协议经双方商议后可变更或解除。2、若乙方在经营、开发等过程中不能按期向甲方上缴承包金，甲方有权解除本协议。3、如政府因城市基础设施或招商引资项目需要使用该土地时，乙方享受政府对该土地上所有构建物的赔偿。七、违约责任：本协议一经生效后即具有法律效力，任何一方不得违约，否则由违约方向守约方承担年承包金5%的违约金，造成损失的，应赔偿直接经济损失。八、未尽事宜本协议未尽事宜由双方商定，商定后新达成的补充协议与本协议具有同等效力。”上述合同签订后，陈俭寒于2008年元月4日和28日共计向周里村委会交纳了上述300亩土地2008年度的租赁费27万元（按合同约定的300亩租赁面积，以每年每亩900元计算）。2008年2月起，陈俭寒以其投资的南京千色农业科技发展有限公司（以下简称千色公司）的名义在租赁的土地上建造房屋，2008年3月4日，南京市江宁区城市管理行政执法局（以下简称行政执法局）向千色公司下达了《行政处罚告知书》，2008年3月17日，行政执法局向千色公司下达了《行政处罚决定书》，决定对千色公司罚款2880元。2008年5月13日，南京市国土资源局江宁分局（以下简称江宁国土分局）向千色公司下达了《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令千色公司立即停止土地违法行为，听候处理。2008年10月28日，周里村委会与陈俭寒重新签订了《土地承包协议》一份，将双方于2007年12月31日签订的《土地承包协议》中约定的租赁面积由300亩变更为200亩，其他条款未变，双方在2008年10月28日签订的《土地承包协议》中注明：2007年12月31日所签协议作废。2008年10月28日的《土地承包协议》签订后，陈俭寒未再向周里村委会交纳租金。2011年8月，周里村委会委托律师孔令勇向陈俭寒发出律师函，要求陈俭寒缴纳拖欠的案涉土地租金。2011年9月2日，陈俭寒委托律师对上述律师函进行了回复，以陈俭寒实际仅使用了2亩的案涉土地建设管理用房等临时设施、租赁土地无准确数字及位置红线图、周里村委会未能按约解决村民相关矛盾为由不同意交纳租金。2011年9月20日，周里村委会向陈俭寒发出了《解除土地租赁合同的通知函》，2011年9月26日，陈俭寒收到了该函。2011年10月8日，陈俭寒向周里村委会发出了《不同意解除土地租赁合同的回函》。2012年1月9日，陈俭寒向本院提起诉讼。2012年2月23日，周里村委会向本院提起反诉。另查明，2008年2月，周里村委会向陈俭寒借款5万元至今未归还。原审认为，周里村委会与陈俭寒签订的《土地承包协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。陈俭寒违反合同约定拖欠租金已构成违约，周里村委会按约有权解除合同，周里村委会解除案涉合同的通知已于2011年9月26日到达陈俭寒处，故周里村委会与陈俭寒于2008年10月28日签订的《土地承包协议》已于2011年9月26日解除，陈俭寒要求确认《解除土地租赁合同的通知函》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据案涉合同约定，陈俭寒实际租赁300亩案涉土地的期间为2008年1月1日至2008年10月28日（计10个月），该期间的租金应为22.5万元，自2008年10月29日至合同被解除的2011年9月26日（计35个月），陈俭寒实际租赁案涉土地的面积为200亩，租金应为52.5万元，上述两个阶段的租金合计应为75万元，扣除陈俭寒已经交纳的租赁费27万元和周里村委会向陈俭寒的借款5万元，截止2011年9月26日陈俭寒拖欠的租金应为43万元，周里村委会主张的租金少于该数，应当予以准许。因案涉合同已经解除，陈俭寒应当立即支付所欠租金并将案涉土地恢复原状后返还给周里村委会。因陈俭寒拖欠租金已构成违约，应当偿付合同约定的违约责任，根据合同的约定，违约金的计算标准为年租金的5%，陈俭寒拖欠了三年的租金，每年租金为18万元，故陈俭寒应偿付的违约金应为27000元。因案涉合同已经解除，自合同解除之日至案涉土地实际返还之日案涉土地的使用费亦应由陈俭寒承担。根据合同的约定，陈俭寒租赁的土地面积是经过合同双方当事人现场确认的，故陈俭寒以租赁土地位置不清、面积不明的抗辩理由不当，本院不予采信。陈俭寒以周里村委会未协助处理租赁土地周边村民相关矛盾所作的抗辩无证据证实，本院亦不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈俭寒的诉讼请求。二、确认被告（反诉原告）周里村委会于2011年9月20日向原告（反诉被告）陈俭寒发出的《解除土地租赁合同的通知函》有效。三、原告（反诉被告）陈俭寒于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉土地200亩恢复原状后返还给被告（反诉原告）周里村委会。四、原告（反诉被告）陈俭寒支付被告（反诉原告）周里村委会土地租金427250元（计算至2011年9月26日），偿付违约金27000元，合计454250元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。五、原告（反诉被告）陈俭寒支付被告（反诉原告）周里村委会自2011年9月27日至案涉土地实际返还之日的案涉土地200亩的使用费（按每年每亩900元计算），于案涉土地返还之日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费80元，反诉案件受理费4137元，合计4217元，由原告（反诉被告）陈俭寒负担元。此款已由被告（反诉原告）周里村委会垫付4137元，原告（反诉被告）陈俭寒在给付上项款额时应加付此垫款。江苏省南京市人民检察院抗诉认为：1、原判决未查明土地租赁的相关事实；2、周里村委会对于合同不能履行有过错，法院判决陈俭寒将案涉土地恢复原状后返还给周里村委会，显失公平。本院再审过程中，申诉人陈俭寒称，要求撤销原判决，另主张其与周里村委会签订的租金为前五年为900元／亩，中五年为1000元／亩，后五年为1200元／亩，说明每亩5年的价格是900元，而不是每亩每年900元，要求法院再审中予以明确；被申诉人周里村委会辩称，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈俭寒申请抗诉的理由不能成立，土地租金价格的计量单位是每亩每年，这在原审中已经确认，要求维持原审判决。本院再审查明的事实与原审基本一致。关于再审中双方当事人争议的几个问题，本院认为：1、关于案涉土地的交付问题。周里村委会与陈俭寒约定“承包土地范围该土地已由村委会从承包人手中流转，无使用权纠纷，经甲、乙双方现场确认土地的面积为300亩，”协议签订后，陈俭寒即在涉案土地上开工建设了4幢建筑，相隔约200米，南京市江宁区城市管理行政执法局责令立即停止土地违法行为。后周里村委会与陈俭寒协商一致，自陈俭寒租赁的300亩土地中划出100亩，由村委会租赁给他人，自此，陈俭寒再未交纳租金。综上，本院认为，周里村委会与陈俭寒虽未书面确认租赁土地的范围，但陈俭寒在开始施工建设建筑物时，应当知道其租用的土地范围，后来双方协商一致将租赁面积由300亩调整为200亩亦对上述推定加以佐证；2、关于周里村委会在合同履行过程中有无过错问题。关于能否在涉案土地上开工建设的问题，南京市江宁区秣陵街道分管领导和周里社区前任支部书记均不同程度的确认承租方可在租赁土地上建造一定面积的简易看护房，故陈俭寒可以在涉案土地上建房，但应当依法向当地村镇建设管理部门履行申报审批手续，其未经审批及开工建设而被行政执法部门处罚。对此，周里村委会并无过错；3、关于土地租赁费的单价是否为每年每亩900元问题。陈俭寒与周里社区签订的2份合同中，对于土地租赁费价格均约定“前五年为900元／亩，中五年为1000元／亩，后五年为1200元／亩”，陈俭寒据此在再审中提出租金为五年每亩900元之主张，结合原审中双方当事人的陈述以及陈俭寒向检察机关递交的抗诉申请书中的表述“立即按暂估面积预交了一年的承包费27万元”。陈俭寒在检察机关2012年7月9日的陈述笔录中均多次确认：“租三百亩，前五年每年27万元”、“签合同的同时我们就交了第一年的租金27万”，综上，原判决对租赁费用的认定无误。上述事实，有土地承包协议、结算凭证、行政处罚告知书、行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、律师函、解除土地租赁合同的通知函、不同意解除土地租赁合同的回函、规划图、照片及双方当事人陈述等证据材料予以证实，本院予以确认。本院再审认为，周里村委会与陈俭寒签订《土地承包协议》后，陈俭寒即在案涉土地内间隔选址建造了4处建筑物，可见其了解所承租土地的可使用范围，故其主张周里村委会未按约定交付土地，与事实不符，本院不予采信；陈俭寒未取得建设工程规划许可证即开工建设被行政执法部门处罚，对此周里村委会并无过错。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干意见的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院（2012）江宁商初字第87号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：南京市农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。审 判 长 戴小虎审 判 员 马典仁审 判 员 薛志红二〇一三年八月六日见习书记员 王立佳 来源：百度“”