（2013）深中法房终字第599号

裁判日期: 2013-08-06

公开日期: 2015-11-16

案件名称

王恩华、王一伟与李林伟、深圳市元旗科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书599

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第599号上诉人（原审原告）：王恩华上诉人（原审原告）：王一伟被上诉人（原审被告）：李林伟被上诉人（原审被告）：深圳市元旗科技有限公司上诉人王恩华、王一伟与被上诉人李林伟、深圳市元旗科技有限公司（以下简称“元旗公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2520号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年7月26日，王恩华（出租方）与李林伟（承租方）签订一份《物业租赁合同》，约定：王恩华将其位于福田区岗厦的嘉麟豪庭B座160x号房产（以下简称涉案房产）及其设备租给李林伟作为办公使用；租赁期限为12个月，从2008年8月1日起至2009年7月31日止，前12个月为必租期，此后如双方中途提出退租事宜，须提前三十天向对方提出书面通知；租金每月7300元；签订合同当日，李林伟需向王恩华支付押金7300元。租赁期间的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等杂费均由李林伟支付。合同备注约定：王恩华须配合注册事宜；李林伟应于每月5日前交清房租及费用；此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担。租赁合同签订后，王恩华将涉案房产交付李林伟使用，李林伟以涉案房产为办公地址注册了元旗公司。本案审理过程中，王恩华称，租赁合同到期后，李林伟又继续承租涉案房产，双方实际履行租赁合同至2011年8月；双方办理结算时，李林伟、元旗公司并未告知王恩华其拖欠房屋管理费及相关税费的事实，王恩华另行出租涉案房产时，方知李林伟、元旗公司拖欠部分房屋租赁管理费及相关税款。为证明上述费用，王恩华提交了税务行政处罚决定书及其支付2009年6月20日至2010年3月19日4522.91元税款的完税证（税款包含房产税1800元、营业税675元、城建税47.25元、教育费附加20.25元、所得税198元、滞纳金782.41元、迟缴罚款1000元），以及1350元房屋租赁管理费的行政事业性统一票据。原审另查，涉案房产登记在王恩华、王一伟名下，份额各占50%。王恩华、王一伟的诉讼请求为：1.李林伟、元旗公司向王恩华、王一伟支付2009年6月20日至2010年3月19日房屋租赁管理费1350元、房屋租赁税4522.91元及罚金1000元；2.李林伟、元旗公司支付上述费用的利息806.3元；3.李林伟、元旗公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，王恩华与李林伟签订的《物业物业租赁合同》符合双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效，具有法律约束力。租赁合同到期后，李林伟继续租赁使用涉案房产，双方仍参照租赁合同履行双方的权利义务。按照租赁合同约定，李林伟承担的费用由租金以及物业管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等因实际使用涉案房产而产生的费用，上述费用并不包含房屋租赁管理费及相关税款。双方虽在合同备注栏约定“此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担”，但该条款仅为对双方因实际使用房屋产生的费用进行的约定，而房屋租赁管理费及相关税款是出租方即王恩华、王一伟的法定义务，除非双方有明确约定外，李林伟并不承担上述义务。故王恩华、王一伟要求李林伟、元旗公司支付房屋租赁管理费、相关税款及相应利息的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。王恩华、王一伟主张李林伟曾缴纳过2009年3月20日至同年6月19日的房屋租赁管理费及相关税款，但王恩华、王一伟并未向法庭提交李林伟曾缴纳过上述房屋租赁管理费及相关税款的证据，该事实不能确认；况且，李林伟即使缴纳过上述房屋租赁管理费及相关税款，也不负有缴纳2009年6月19日之后房屋租赁管理费及相关税款的义务。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决：驳回王恩华、王一伟的诉讼请求。案件受理费50（已由王恩华、王一伟预交），由王恩华、王一伟承担。上诉人王恩华、王一伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：请求撤消原审判决，并依法改判支持王恩华、王一伟诉讼请求。其上诉依据的事实和理由为：原审法院查明王恩华与李林伟签订的《物业租赁合同》合法有效，双方在合同备注栏约定“此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担”。但原审法院将该条约定理解为对双方因“实际使用房屋产生的费用进行的约定”，王恩华、王一伟申请原审法院调取的李林伟曾经缴纳过2009年3月20日至同年6月19日的房屋租赁管理费、相关税款。原审法院不但不予调取，而且认为“李林伟即使交纳过上述房屋租赁费及相关税款，也不负有缴纳2009年6月19日之后房屋租赁管理费及相关税款的义务”。王恩华、王一伟认为，双方在合同备注栏约定“此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担”本意是指房租除去其他费用（其中包含各种税、费）后王恩华、王一伟应得的税后所得。此种约定用语已经在房屋租赁市场中成为约定俗成的用语。而原审法院在没有任何其他相反证据的情况下将“其他费用”理解为“实际使用房屋产生的费用”与当事方约定不符，是错误的。该约定应包含各种税费，从李林伟、元旗公司缴纳了曾经2009年3月20日至同年6月19日的房屋租赁管理费、相关税款也可以得到印证。原审法院认为“李林伟即使交纳过上述房屋租赁费及相关税款，也不负有缴纳2009年6月19日之后房屋租赁管理费及相关税款的义务”是错误的。原审法院不顾王恩华、王一伟与李林伟、元旗公司合同中先有“此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担”的约定，后有李林伟缴纳房屋租赁管理费、相关税款的事实，双方的约定和行为已经得到印证，能够得出双方的约定是包含了房屋租赁管理费、相关税款结论事实，作出对该行为与事实错误的理解。原审判决认定事实不清，适用法律错误，特上诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法改判。被上诉人李林伟、元旗公司因下落不明，经公告送达，未到庭参加本案二审法庭调查，亦未作答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：（一）王一伟系王恩华之女。王一伟同意并委托王恩华出租涉案房产。（二）深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单显示，元旗公司的注册地址即为涉案房产，法定代表人为李林伟。（三）王恩华、王一伟在原审中提交一份2011年10月13日深圳市福田区地方税务局出具的代开发票一份，金额为人民币45000元，项目为涉案房产2009年6月20日至2010年3月19日的房屋租金，收款方为王恩华、王一伟，付款方为深圳市元旗科技有限公司。（四）《物业租赁合同》第6.6条约定：租赁期间的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等杂费均由乙方（承租人）支付。（五）王恩华、王一伟在原审时明确其主张的利息自欠费之日2010年3月20日开始计算到起诉之日2011年12月14日。本院认为，王恩华与李林伟签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。王一伟作为涉案房产的共有人，同意并委托王恩华对外出租涉案房产，并收取了租金，实际上亦为涉案房产的出租人和涉案租赁合同的当事人。合同签订后，以李林伟为法定代表人的元旗公司将涉案房产作为办公地址，并缴纳了涉案房产的租金。故李林伟与元旗公司均为涉案房产的承租人，应当履行相应的合同义务。涉案《物业租赁合同》的备注栏注明：此房租价格为实收价，其他费用由李林伟承担。本院认为，本案的争议焦点为“其他费用”的范围。由于租赁合同第6.6条对管理费等杂费已另行作出明确约定，结合租赁市场的交易惯例，本院认为，此处的“其他费用”应指因履行涉案租赁合同所产生各项相关税费。故对王恩华、王一伟关于1350元的房屋租赁管理费及4522.91元税费的主张，本院予以支持。王恩华、王一伟所主张的罚金1000元，已包含在上述4522.91元税费之中，不得另行主张。以上款项的缴纳时间为2011年10月13日，自2011年10月14日起至起诉之日2011年12月14日的利息，本院予以支持。综上，上诉人王恩华、王一伟的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，认定事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2520号民事判决；二、被上诉人李林伟、深圳市元旗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人王恩华、王一伟支付代缴的房屋租赁管理费人民币1350元、代缴的税费人民币4522.91元及利息（利息按照人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2011年10月14日起计算至2011年12月14日）；三、驳回上诉人王恩华、王一伟的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费人民币100元，由被上诉人李林伟、深圳市元旗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳审　判　员　赵　霞代理审判员　张　睿二〇一三年八月六日书记员（兼）　刘司元相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”