（2013）昆花民初字第0347号
裁判日期: 2013-08-30
公开日期: 2014-11-19
案件名称
丁震与温增奎、昆山宝原房地产经纪咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁震,温增奎,昆山宝原房地产经纪咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆花民初字第0347号原告丁震。委托代理人刘晓惠，女，汉族，1949年12月21日生。被告温增奎。委托代理人吕明，男，汉族，1980年5月4日生。被告昆山宝原房地产经纪咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道259弄11号1室。法定代表人吕明，该公司经理。原告丁震与被告温增奎、昆山宝原房地产经纪咨询有限公司（以下简称宝原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月8日受理后，依法由代理审判员李霆独任审判，于2013年5月9日进行了第一次庭审，后组成合议庭，于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告丁震的委托代理人刘晓惠和被告宝原公司法定代表人吕明（同时代理被告温增奎）二次均到庭，被告温增奎参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告丁震诉称：2012年7月15日及2012年8月2日原告丁震与被告温增奎、宝原公司先后签订了两份房地产买卖居间协议，表示原告丁震具有购买被告温增奎位于昆山市花桥镇绿地大道XX弄XX号XX室商品房的购房意向，丁震并向温增奎交付了定金3万元。其后由于原告知悉被告温增奎尚未取得房产证且在该房屋上存在40万元银行贷款的事实，要求被告温增奎提供担保。在温增奎未能提供担保且缺少温增奎妻子同意卖房委托书的情况下，致使原、被告双方原定于2012年8月2日后30日内签订的房屋买卖合同无法签订。原告认为房东温增奎及中介方宝原公司存在合同欺诈，现起诉要求：被告温增奎返还定金3万元，赔偿违约金1万元；由被告宝原公司承担本案的诉讼费用。被告温增奎辩称：不存在合同欺诈，居间协议签订时我已经明确告知了原告我尚未取得房产证和存在房屋贷款的情况，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告宝原公司辩称：不存在合同欺诈，我方于签订居间协议时已经告知原告房屋产证及银行贷款的相关情况，没有提供虚假信息及恶意欺骗原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年9月1日，被告温增奎与上海绿地集团（昆山）置业有限公司签订了昆山市商品房购销合同，由温增奎购买位于昆山XX的第XX幢XX号预售商品房（即本案标的房屋）。2013年2月18日，温增奎及其配偶郑月花取得了该套房屋的房产证。另查明：2012年7月15日原告丁震与被告宝原公司签订了房地产买卖居间协议一份，载明原告出资70万元愿意购买位于昆山市花桥镇绿地大道XX弄XX号XX室的房屋，该协议由原告丁震签名，被告宝原公司盖章，但没有房屋出卖方（房东）人员签名。该协议签订后原告丁震通过被告宝原公司转交房东定金30000元，因原告担心房东提供虚假信息及恶意欠款导致房屋买卖交易无法完成，故要求被告宝原公司出具保证，为此原告与被告宝原公司于2012年7月25日签订了担保合同一份，约定如房东提供虚假信息及恶意欠款导致房屋买卖交易无法完成，被告宝原公司须负责追回定金，若未能追回定金则被告宝原公司无条件赔偿原告定金30000元。2012年8月2日原告丁震、被告温增奎、被告宝原公司三方签订房地产买卖居间协议一份，约定由原告购买被告温增奎位于昆山市花桥镇绿地大道XX弄XX号XX室房一套，购房款共计70万元。付款方式为，双方签订正式房地产买卖合同当日，原告向被告温增奎支付首期房款39万元（包括之前已付的定金3万元）；原告与被告温增奎共同赴房地产易中心办理产权过户手续当日，原告支付被告温奎房款30万元（以款以银行发放贷款方式支付）；余款1万元在被告结清出售房屋前所产生费用后付清。同时三方约定在本房地产买卖居间协议生效后30天内原告与被告温增奎到被告宝原公司处另行签订房地产买卖合同。2013年8月2日三方在签订该居间协议后，就被告温增奎归还银行贷款可能存在困难等因素，原告与被告温增奎另行又签订了购房补充协议，在该补充协议中，原告与被告温增奎约定被告温增奎提前结清房屋贷款，若还贷金额超出原告首付款（39万）的部分，由乙方先行垫付，待银行放款后，双方见面结清并返还原告。同时在银行贷款支付购房款金额上作了调整，将贷款30万元调整为49万元，其中30万元仍作为房屋贷款资金支付被告温增奎房款，另外19万元作为原告首付款退还原告。又查明：2012年8月14日，浙江省苍南县公证处出具公证书，对温增奎及其配偶郑月花委托宝原公司法定代表人吕明代其出售本案标的房屋进行了公证。此次根据原告陈述，其认为未见房屋产证，房屋上有贷款未还，且被告要求原告多贷银行借款，存在交易风险，故要求得到被告温增奎授权的被告宝原公司提供担保而后签订正式的房屋买卖合同。而被告温增奎及宝原公司认为，虽房屋上有贷款，但不存在交易风险，故拒绝提供担保，造成最后原告与被告温增奎未能签订房屋买卖合同。因此原告向本院提起诉讼。上述事实，有商品房购销合同、房地产买卖居间协议、购房补充协议、定金收条、担保合同及庭审笔录予以证实。本院认为，被告温增奎与上海绿地集团（昆山）置业有限公司签订商品房购销合同后，原告、被告温增奎、被告宝原公司三方于2012年8月2日签订房地产买卖居间协议，被告温增奎出售商品房给原告，该协议系三方真实意思表示，不违背法律规定，应认定有效。之后的补充协议中也对被告温增奎归还贷款，原告增加贷款额度另行作了约定，故原告应明知被告温增奎房屋上存在贷款，因此原告以被告温增奎无房产证无权处分房屋以及温增奎隐瞒房屋上贷款构成欺诈，理由不成立，本院不予支持。本案三方当事人签订的房地产买卖居间协议中明确原告丁震与被告温增奎应于本协议签订后的30天内签订正式的房地产买卖合同，故房地产买卖居间协议应为被告宝原公司为原告丁震及被告温增奎提供居间服务的协议，以及原告丁震与被告温增奎为今后签订正式合同而达成的预约合同，故本案关键在于审查今后原告与被告温增奎未能签订正式的房地产买卖合同，原因在原告一方还是在温增奎一方。本院认为，在三方签订房地产买卖居间协议上明确原告的首付款金额39万元和贷款金额30万元，该协议同时约定在本协议生效后30日内原告与被告温增奎签订正式的房地产买卖合同，因此在以后签订的正式房地产买卖合同时，相应的首付款金额和贷款金额应与该房地产买卖居间协议上一致。而被告基于其房屋上存在贷款而与原告再行签订补充协议，要求原告在被告温增奎不能支付房屋上贷款总额时，缺额部分要求原告垫付；并且要求原告在贷款时增加到49万元。原告因此担心合同不能履行以及垫付款可能无法回收而要求被告温增奎及接受委托的宝原公司提供担保以避免损失产生，有其合理性，现被告方不愿提供担保，亦不取消由原告垫资及增加贷款内容，造成原告无法信任被告方，导致房地产买卖合同未能正式签订，双方均存在过错，被告温增奎应将收取的定金3万元返还原告，被告温增奎也无需承担相应违约责任，故对原告要求被告温增奎赔偿损失1万元的请求不予支持。至于原告要求被告宝原公司承担诉讼费的要求，本院认为在2012年8月2日前被告宝原公司虽出具过保证，负责追回定金，但原因在于之前的协议内容中没有房东签名。但在2012年8月2日签订居间协议时由房东即被告温增奎本人到场签订了协议，宝原公司作为中介方提供的中介服务并不损害原告与被告温增奎利益，故不应承担责任，据此原告要求被告宝原公司承担本案诉讼费本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告温增奎返还原告丁震定金3万元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告丁震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告丁震负担350元，被告温增奎负担350元。此费由原告先行交纳至本院，被告温增奎负担部分由该被告在本判决生效后十五日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费700元。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州分行园区支行：帐号，550XXX9。审 判 长 居惠林人民陪审员 冯建明人民陪审员 杨 磊二〇一三年八月三十日书 记 员 何跃武 更多数据：