（2013）粤高法民一申字第753号
裁判日期: 2013-08-29
公开日期: 2014-06-30
案件名称
中山市国际灯饰城有限公司与区秋平商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
中山市国际灯饰城有限公司,区秋平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）粤高法民一申字第753号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市国际灯饰城有限公司。住所地：广东省中山市古镇镇和兴路*号国际灯饰城大厦。法定代表人：唐钦之，总经理。委托代理人：黎璎、吴吉良，均为广东茗洋律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：区秋平，女，汉族。再审申请人中山市国际灯饰城有限公司（以下简称灯饰城公司）因与被申请人区秋平商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院作出的（2012）中中法民一终字第947号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。灯饰城公司申请再审称：（一）原二审认定基本事实缺乏证据证明。中山市国土资源局、中山市规划局《关于古镇灯都华廷顶层阁楼销售纠纷的处理意见》（以下简称《处理意见》），认定涉案房屋为非住宅用房。但政府部门颁发的《商品房产权权属证明书》、《房地产权证》、《建筑工程规划验收批复书》，可证明涉案房屋所在的灯都华廷A1-17幢顶层房屋用途为住宅。其中同类型的A5幢顶层四套阁楼业主早已装修入住。中山市国土局及规划局作为颁发产权证明的中山市人民政府下属机构，所出具的《处理意见》显属违法证据。该意见属于“其他书证”类证据，在证据效力上也应低于属于“档案”或“登记的书证”类的产权证明及规划验收批复。原一、二审依据《处理意见》认定涉案房屋为“非住宅用房”错误。（二）原二审认定“争议房屋未作间隔，灯饰城公司与区秋平在合同中约定房屋格局为‘三房二厅一厨一卫’”属于欺诈错误。1、涉案房屋属于现房交易，区秋平买房时已知房屋没有分隔墙，房屋必须经过二次装修才能达到约定的格局标准，其在庭审时也予以认可，涉案买卖合同所附房屋平面图也显示房屋无分隔墙。2、按照《处理意见》，购房人是履行装修报批手续的主体，房屋可以装修为约定格局，这也是双方的真实意思。3、被申请人自己承认涉案房屋价格较其他楼层低1／3，报批整改和装修的一切手续费用不在房价之内，应由被申请人承担。4、交楼时虽未达到水电、电话、宽频网预埋管线接口、插口到位的标准，但只要买受人准备装修，相关设施就会安装到位，该小区同类型的A5幢顶层用户即是如此。（三）涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》已经履行完毕，申请人依约于2009年12月31日向区秋平交付房屋，并于2010年3月3日为其办理了房地产权证，区秋平亦依约支付了全部房款。涉案合同依据《合同法》第91条规定已经终止，原审判决解除已终止的合同错误。（四）原一、二审程序不合法。1、申请人原一审时提交了一份由中山市建筑设计院一级注册结构工程师、灯都华廷小区设计负责人黄照明出具的《关于灯都华廷小区阁楼设计等问题的说明》，可证明涉案房屋面积包含在小区总住宅面积之中，未按公摊面积处理，涉案房屋是“坡屋顶阁楼”，经过二次装修可以达到完整住宅功能，合同约定的格局并非交楼标准，是可装修成的结构。但该证据原一、二审法院未组织质证。2、古镇建设所发文阻止区秋平装修入住，与中山市人民政府颁发《房地产权证》和《国有土地使用证》给区秋平的行为不符，属于行政侵权，原审未告知当事人走行政复议程序即判决解除合同，等于肯定该行政行为合法，并宣告中山市人民政府发证行为非法，审判程序违法。故向本院申请再审。本院认为：涉案房屋虽于2010年3月3日由中山市人民政府颁发房屋所有权证，载明规划用途为“住宅”，但此后根据中山市国土资源局、中山市城乡规划局于2011年7月21日出具的《处理意见》，“涉案房屋所在顶层阁楼部分属整个商住楼建筑内非住宅功能用房，购房者应按房屋规划设计功能进行使用，如需改变房屋间隔增设卧室、起居室、厨房、卫生间等基本空间，以及增加水、电配套设施，需按规定向相关管理部门提出申请，经批准后方可改变。对阁楼业主未经批准擅自改变房屋结构，加装供水、供电基本设施的行为，执法部门应予以制止。”该处理意见属于行政主管部门作出的具体行政行为，未经依法变更、撤销，具有法律效力。原一、二审根据该《处理意见》认定涉案房屋不具备住宅功能正确。根据该《处理意见》，涉案房屋可在办理重新报建手续后装修改建使之具备住宅功能，灯饰城公司提交的小区设计负责人黄照明出具的《说明》，其主要内容也是说明涉案房屋经过二次装修可以实现完整的住宅功能。但结合本案争议发生的背景来看，区秋平收楼后准备进场装修时，灯都华廷复式单位业主以灯饰城公司销售顶层阁楼侵害其合法权益为由上访，古镇建设所于2010年10月15日以阁楼业主未取得施工许可证擅自进行改建施工、未经原设计单位复核擅自改变建筑结构、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房为由，通知灯都华廷顶层阁楼业主暂停一切施工活动，直至处理好上述问题。可见，涉案房屋办理报建手续在客观上存在一定障碍，买受人区秋平选择解除合同，亦属合理诉请。关于合同解除的后果，区秋平明知争议房屋的房价明显低于其他楼层，也知晓交易的现房并无间隔，原二审认定灯饰城公司存在欺诈不当。但灯饰城公司知晓房屋状况，对于是否可改建实现住宅功能较买受人具有更高的预见能力，因此，其作为涉案房屋的开发商对于涉案买卖合同的解除亦存在过错，原一、二审结合双方过错情况，酌定灯饰城公司按购房款的30%承担赔偿责任，在实体处理上并无不妥。综上所述，灯饰城公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回中山市国际灯饰城有限公司的再审申请。审 判 长 吴锡权审 判 员 滕 梅代理审判员 郭尔绚二〇一三年八月二十九日书 记 员 陈爱姬 更多数据：搜索“”来源：