（2013）虎民初字第0572号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-07-24
案件名称
陈小荣、高阿九与赵丹丹、陈继宗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小荣,高阿九,赵丹丹,陈继宗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2013）虎民初字第0572号原告陈小荣，男，汉族，1961年7月5日出生。原告高阿九，女，汉族，1961年10月20日出生。委托代理人赵强（以上二原告共同委托），江苏昊强律师事务所律师。委托代理人蒋琴（以上二原告共同委托），江苏昊强律师事务所律师。被告赵丹丹，女，汉族，1980年7月5日出生。被告陈继宗，男，汉族，1980年8月30日出生。原告陈小荣、高阿九与被告赵丹丹、陈继宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月13日受理后，依法由代理审判员游进国独任审判，后因被告赵丹丹、陈继宗下落不明，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，由审判员顾文娟担任审判长，代理审判员游进国和人民陪审员葛蔷梅参加评议，于2013年8月28日公开开庭审理了本案。原告陈小荣和高阿九的共同委托代理人蒋琴到庭参加诉讼。被告赵丹丹、陈继宗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈小荣、高阿九诉称，原、被告通过居间代理机构苏州梦想家房地产综合服务有限公司达成购房意向，原告并于2012年10月5日向被告支付购房定金20万元。2012年10月12日，原告与被告之代理人郭浩通过房地产经纪人赵勇签订《存量房买卖合同》（编号：苏存新合同XXX）。合同约定被告以140万元的价格将其夫妻共同共有的位于苏州市高新区某花园某幢某室的房产出卖于原告。后原告多次联系两被告履行合同，被告均不予配合。经了解，涉案房屋在中国银行有贷款抵押，两被告不配合偿还贷款，则房屋过户手续无法办理，两被告之违约行为致使合同目的无法实现。综上，为维护原告自身合法权益，现特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》和《存量房买卖合同》。2、判令两被告立即向原告双倍返还定金40万元。3、本案诉讼费由被告承担。被告赵丹丹、陈继宗均未答辩。经审理查明，位于苏州市虎丘区某花园某幢某室的房屋所有权人为被告赵丹丹和陈继宗，该房屋共有情况为共同共有，房屋建筑面积为296.42平方米。该房屋产权于2011年7月18日登记至被告赵丹丹和陈继宗名下。2011年10月13日，在江苏省苏州市苏城公证处公证下，被告陈继宗和赵丹丹作为委托人办理了委托郭浩（男，1970年2月10日出生，公民身份证号码XXX）出卖涉案房屋即苏州市虎丘区某花园某幢某室的委托手续，委托人陈继宗和赵丹丹委托郭浩办理苏州市某花园某幢某室房屋的如下事宜：一、委托事项：代为签订《存量房买卖契约》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》，并代为领取托管资金；全权办理该房产的水、电、过户手续；代为查询上述房屋的相关档案信息。二、委托权限：全权委托。三、有无转委托权：有。四、委托期限：至上述事项办理完毕止。受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。另查明，2012年10月4日，原告陈小荣、高阿九作为乙方与作为甲方的被告陈继宗和赵丹丹在苏州梦想家房地产综合服务有限公司居间服务下签订了《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》（合同编号：XXXX），合同约定由原告购买被告所有的位于苏州市高新区某花园小区某幢某室房屋，该房屋的整体成交价格（该成交价格包含房屋现有的固定装修及固定设施，包括本合同附件明确的房屋附属物品）为178万元，乙方应于2012年10月4日前付给甲方购房定金2万元，双方还约定于2012年11月10日前签订《存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》。双方在第十三条其他约定事项条款中约定：此房为毛坯，乙方于2012年10月5日前补交壹拾捌万元定金（￥180000.00）于甲方，于今日甲方已收定金贰万元整，共计定金贰拾万元整（￥200000.00）。原告陈小荣、被告陈继宗在《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》（合同编号：XXXXX）上签名，居间人苏州梦想家房地产综合服务有限公司作为丙方签章。截至2012年10月5日，原告高阿九共计支付被告陈继宗购房定金20万元，陈继宗于2012年10月5日向高阿九出具收条一张，收条载明：今本人陈继宗收到高阿九购买位于苏州市高新区某花园小区（花园／新村）某幢某室购房定金贰拾万元整（￥200000），落款处有陈继宗作为收款人的签名，并写明陈继宗的身份证号码。又查明，2012年10月12日，原告陈小荣和高阿九作为买受人，通过苏州梦想家房地产综合服务有限公司提供中介服务，与被告赵丹丹和陈继宗的共同委托代理人郭浩签订了《存量房买卖合同》，合同约定由两原告购买被告位于苏州市高新区某花园某幢某室房屋，合同第三条约定房屋总价款为140万元，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款；合同第四条约定付款方式为买受方于2012年11月10日前，一次性支付140万元；双方在合同第六条约定，买受方付清房款之日起一天交付房屋，如果由于买受方的原因，未能按期交付房屋的，出卖方领取所托管的房款前向买受人交付房屋。合同第七条约定的出卖方逾期交房违约责任为：1、逾期不超过15天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本契约第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过15天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起7天内，出卖方将已收取房屋价款如数退还给买受方，并按合同第三条约定房屋价款的10.00%向买受方支付违约金。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；双方在合同第十二条关于房屋权属转移登记的约定为：自买受方付清房款之日起14天内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任，造成其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖方责任的，处理如下：（不做累加）（1）逾期不超过15天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15天后，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起7天内，出卖方将已收取房屋及其附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的10.00%向买受方支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。双方在《存量房买卖合同》中对买受方需要承担责任的情形和方式、以及过户税费的负担等内容也进行了约定。再查明，由被告赵丹丹和陈继宗所共同共有的某花园某幢某室房屋于2011年7月18日为中国银行股份有限公司设定了抵押权，所担保的债权金额为123万元，债务履行期限为2010年1月4日至2040年1月4日；另，某花园某幢某室房屋又于2012年5月2日为案外人吕美娟设定了抵押权，所担保的债权金额为40万元，债务履行期限为2012年4月20日至2012年7月19日；2013年1月31日，某花园某幢某室房屋又被苏州市虎丘区人民法院因其他案件的执行而被查封。又查明，因涉案房屋需要至有关机构办理产权变更登记手续，原告陈小荣、高阿九在房屋买卖合同签订后与两被告联系过户事宜，未果；居间人苏州梦想家地产综合服务有限公司的工作人员赵勇于2012年11月12日13时15分向苏州市公安局虎丘分局狮山派出所报警，接处警工作登记表载明报警内容为联系不到合同履行方，处警经过及结果为苏州梦想家地产综合服务有限公司的赵勇，于2012年10月4日促成陈继宗与陈小荣签订苏州某花园某幢某室房屋买卖定金合同，约定2012年11月10日前完成产权过户手续，陈继宗收取了20万元定金，自11月5日后，多方联系都找不到陈继宗。另查明，2012年11月8日，出卖方赵丹丹、陈继宗的委托代理人郭浩将涉案的某花园某幢某室房屋交付于原告。以上事实，由原告提交的房屋权属登记信息查询结果证明、《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》、《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》、收条、交房说明、中国建设银行存款凭条、委托书、（2011）苏苏城证民内字第1058号公证书、销售不动产统一发票、房屋所有权证和国有土地使有权证、接处警工作登记表，以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，案外人郭浩作为被告赵丹丹和陈继宗的受托人，代为办理出售某花园某幢某室房屋，相关法律后果应由委托人赵丹丹和陈继宗概括承受，故郭浩与原告陈小荣、高阿九之间签订的关于某花园某幢某室房屋的《存量房买卖合同》应为合法有效，而原告陈小荣与被告陈继宗签订的《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》亦是双方当事人真实意思表示，故原告陈小荣、高阿九和被告赵丹丹、陈继宗均应按约全面履行各自的义务。买卖双方在《存量房买卖合同》中约定了买受人即两原告应先支付房款，而后两被告再将涉案房屋交付给两原告并办理房屋过户手续，故两原告应先付房款而后再要求两被告办理涉案房屋产权过户手续。但是，两被告在原告已经支付购房定金20万元、余款付清时间截止日前即已下落不明，虽经房屋买卖中介报警亦无法找到其本人，且涉案房屋已为两笔债务设定了抵押权，又在2013年1月31日被本院依法查封，而两被告之受托人郭浩也未代理两被告协助原告办理相关产权过户手续，而在本案开庭审理时两被告也未到庭说明如何解决目前的窘境或者提供适当的担保，从目前的情况来看，两被告的行为所导致的后果已经使得原告实现自己的合同目的发生严重困难甚至不可能，原告在已经支付了20万元购房定金的情况下，完全有理由停止支付剩余房款并解除合同。关于合同的解除时间，原告并未举证证明其是否在诉讼之前即已通知被告解除合同，但其亦可通过诉讼方式行使解除权，本院以公告方式于2013年7月26日向两被告送达诉状副本等材料后，被告未提出异议，故原、被告之间签订的关于某花园某幢某室房屋的房屋买卖合同于2013年7月26日解除。关于被告承担违约责任的方式，因双方既在《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》中约定了定金形式的担保，又在《存量房买卖合同》中约定了违约金，对此两种违约责任的承担形式，原告有权选择其中一种而要求被告承担违约责任，现原告要求被告双倍返还定金，是其依法自主行使其民事权利的行为，而且定金数额并未超过合同总金额的20%，故对原告的请求本院依法予以支持，但原告应将已经交付使用的涉案房屋即某花园某幢某室房屋返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈小荣、高阿九和被告赵丹丹、陈继宗关于苏州市虎丘区某花园某幢某室房屋于2012年10月4日签订的《二手房买卖定金合同及〈存量房买卖合同〉补充协议》和2012年10月12日签订的《存量房买卖合同》于2013年7月26日解除。二、被告赵丹丹、陈继宗于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陈小荣、高阿九购房定金共计40万元。三、原告陈小荣、高阿九于本判决生效之日起十日内将苏州市虎丘区某花园某幢某室房屋返还给被告赵丹丹、陈继宗。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7380元，公告费600元，合计7980元，由被告赵丹丹、陈继宗共同负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。审 判 长 顾文娟代理审判员 游进国人民陪审员 葛蔷梅二〇一三年八月二十八日书 记 员 吴瑾琼 关注公众号“”