（2013）大民初字第7567号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
北京佳安颐园物业管理有限责任公司与王家林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京佳安颐园物业管理有限责任公司,王家林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第7567号原告北京佳安颐园物业管理有限责任公司。法定代表人齐捷，董事长。委托代理人吕国强，男，1962年9月14日出生。被告王家林，男，1965年1月2日出生。原告北京佳安颐园物业管理有限责任公司（以下简称：佳安颐园公司）与被告王家林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈国娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告佳安颐园公司的委托代理人吕国强、被告王家林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳安颐园公司诉称：2004年12月1日，被告王家林与北京宣颐房地产开发公司签署了购买大兴区×镇×小区×室住宅的购房合同，2005年3月13日入住。该房屋面积为183.41平方米。2001年12月，北京宣颐房地产开发有限责任公司委托原告对×小区进行物业管理服务工作。被告与开发公司签订的购房合同附件，对于委托原告进行物业管理及收费明细得到被告的认可，每年物业费为3451元。2006年3月始，原告即用电话、上门等多种方式，多人多次通知被告到物业公司交纳物业相关费用，但被告一直以与物业管理无关的理由拒绝交纳物业管理费用。在此期间，原告一直对被告进行着物业管理服务工作（如小区保安、保洁、绿化、维修等）及有关针对被告个人的服务。被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，侵犯了小区物业管理规章制度的执行，造成我们人力、物力等各方面的损失。现我公司提起诉讼要求：1、判令被告王家林支付原告2006年3月13日至2013年3月12日的物业管理费24157元；2、判令被告王家林支付原告滞纳金79356元；3、诉讼费用由被告王家林负担。被告王家林辩称：对涉诉房屋的坐落位置、面积认可，产权人是我本人。对物业费收费标准也没有意见。我不交物业费是有原因的：1、我家房屋经常漏水，原告没有尽到维修义务，并以其不是专业部门不予维修，被告不同意支付相关的物业费用并对由此造成的经济损失进行追偿；2、小区保安、保洁、绿化服务不到位，2006年不到一个月的时间内，被告丢失两辆电动自行车，至今未给被告正面答复。保洁方面，小广告泛滥，卫生清洁也不到位。关于绿化，被告曾许诺宣颐公园公开，但时至今日仍未对业主开放，且小区园林绿化用地被侵占，成了废品分拣场。楼道照明好几年没亮过，至今无人更换灯泡。小区私搭乱建现象严重。原告将消防通道划为停车位出租，给小区业主带来了极大的安全隐患；3、原告至今从来没有上门催交过物业费，原告的诉讼请求中2011年5月15日之前的部分已过诉讼时效，法院应对其诉讼请求予以驳回。经审理查明：被告王家林系北京市大兴区×镇×小区×室的业主，房屋面积为183.41平方米。2004年12月1日，被告王家林与北京宣颐房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买该房屋，并于2005年3月13日办理入住。商品房买卖合同附件四合同补充协议约定，在小区成立业主委员会之前，北京宣颐房地产开发有限责任公司委托原告佳安颐园公司作为物业管理单位，被告并签署承诺书，同意遵守《×住宅小区房屋使用、管理、维修公约》，公约规定产权人未按照公约交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。2005年3月13日，原告佳安颐园公司与被告王家林签订《物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务协议期限自本协议签订之日起至本小区的业主大会成立后业主委员会所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告王家林每年应交纳物业管理费3451元。被告王家林未交纳2006年3月13日至2013年3月12日的物业管理费。庭审过程中，被告王家林提交照片复印件35张，欲证明被告房屋客厅屋顶、客厅窗户、客厅墙壁、厨房墙壁、燃气间、卧室窗户、楼梯间、书房、单元门厅漏水情况，原告堵塞消防通道划停车位情况，私搭乱建情况，侵占绿地情况，卫生清洁不到位等情况。原告佳安颐园公司对显示漏水的照片不予认定；关于乱停车问题原告承认有此种现象但认为原告无权制止；对于私搭乱建现象原告认为一部分是在自家庭院搭建原告无权管理，一部分只能配合政府解决问题；对卫生状况原告称其系每天清理一次；对于宣颐公园，开放权利不属于原告，不是物业的服务范畴；对于原告所说的房屋漏水，原告认为如果被告报修，原告会在服务范围内进行修理。上述事实，有双方当事人的陈述意见，商品房买卖合同及补充协议，×住宅小区房屋使用、管理、维修公约，物业管理服务协议，入住通知书，照片复印件，催交通知单照片复印件等证据在案佐证。本院认为：被告王家林与北京宣颐房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同时，买卖合同中约定北京宣颐房地产开发有限责任公司委托原告佳安颐园公司作为物业管理单位，为×小区提供物业管理服务，被告王家林亦签署承诺书，同意遵守《×住宅小区房屋使用、管理、维修公约》。同时，被告王家林与原告佳安颐园公司签订物业管理服务协议，对收费标准及权利义务有明确规定。现原告佳安颐园公司向被告王家林提供了物业服务后，被告王家林应向原告佳安颐园公司交纳物业管理费。原告佳安颐园公司要求被告王家林支付2006年3月13日至2013年3月12日的物业管理费24157元的诉讼请求合理，本院予以支持。被告王家林关于原告保安、保洁、绿化等物业服务均不到位、私搭乱建现象严重的辩解意见，不足以作为其个人拒交物业费的合法理由，故对此答辩意见本院不予采纳；但应指出，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。被告王家林关于房屋漏水的维修情况的答辩意见，原告佳安颐园公司应在核实后根据实际情况加以改正，但不应成为被告王家林拒交物业管理费的理由；如给被告王家林造成损失，被告王家林可搜集相应证据后另行主张权利。被告王家林关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，因物业服务具有公共服务性及连续性，对物业管理企业使用诉讼时效时不宜过苛，故对该答辩意见本院不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因被告王家林并非恶意拖欠物业费，故对此诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王家林给付原告北京佳安颐园物业管理有限责任公司二○○六年三月十三日至二〇一三年三月十二日的物业管理费共计二万四千一百五十七元（于本判决生效后十日内给付）；二、驳回原告北京佳安颐园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百八十五元，由原告北京佳安颐园物业管理有限责任公司负担九百八十三元（已交纳）；由被告王家林负担二百零二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陈国娟二〇一三年八月二十八日书 记 员 鲁 琦 来自：