（2013）江民一初字第719号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2013）江民一初字第719号原告谢允潮、玉有进诉被告黄秋芳、刘平租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢允潮,玉有进,黄秋芳,刘平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百一十六条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2013）江民一初字第719号原告谢允潮，男，1954年7月14日出生，汉族，住南宁市××区延安镇××号，公民身份证号码：×××5118。原告玉有进，男，1955年8月17日出生，壮族，住广西××北区××镇××北段××号，公民身份证号码：×××1519。二原告的共同委托代理人黄振浩，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。被告黄秋芳，女，1979年11月4日出生，壮族，住南宁市××区××路××路，公民身份证号码：×××4526。被告刘平，男，1974年7月28日出生，住南宁市××区星光大道××房，公民身份证号码：×××0036。原告谢允潮、玉有进诉被告黄秋芳、刘平租赁合同纠纷一案，本院2013年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告谢允潮、玉有进及其委托代理人黄振浩，被告黄秋芳、刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢允潮、玉有进诉称：原、被告于2012年3月20日签订养猪场租赁合同，约定被告将吴圩派出所对面的养猪场租给原告做养殖使用，租期从2012年3月20日至2017年3月20日止。租金每年16000元，一年交一次，五年不变。被告收到第一期16000元租金后合同生效。合同签订后原告向被告交纳了租金16000元，可是合同生效后在原告进行养猪事宜筹备期间，被告未经原告同意于2012年8月将养猪场另租给他人。原告曾多次与被告协商要求退回已交的租金16000元或将他人清退出场，但被告只同意退回2000元。由于被告的严重违约，致使原告受到巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、二被告退回原告租金16000元并支付违约金3200元；2、解除原、被告双方签订的猪场租赁合同；3、本案诉讼费由被告负担。被告黄秋芳、刘平共同辩称：1、2012年3月20日至2013年3月20日第一年租期已经届满，原告要求退回第一年租金无理无法；2、答辩人在合同期内从未将养猪场再租给他人，答辩人无任何违约行为，租赁合同也无支付违约金的约定，原告要求支付违约金3200元无事实和法律依据。相反，因原告个人原因，一直都未来养猪，其所谓的损失只能由原告自己承担。但导致养猪场内的设施被破坏、设备被盗，答辩人保留追究二原告赔偿责任的权利；3、原告要求解除养猪场租赁合同无法律依据，答辩人也不同意解除合同。双方签订的租赁合同合法有效，并无合同法第94条规定的可以解除合同的情形，原告也无证据证明答辩人存在根本性违约的事实。原告提交的证据有：1、猪场租赁合同；2、被告黄秋芳电话录音，证明被告收到原告租金16000元及违约事实；3、原告玉有进夫妻与现养猪场租赁人现场对话录音，证明被告将猪场另租给他人的事实；4、吴圩镇吴圩社区居民委员会证明，证明被告将猪场另租给他人后，原告曾向当地居委会反映并要求处理；5、黄秋芳、刘平户籍证明，证明二被告的身份情况；6、猪场现场照片，证明被告将猪场另转他人养猪之事实。被告的质证意见是：对原告提交的证据1-5无异议，证据6只认可猪场外墙拍摄的照片，对猪场内配拍摄的照片不认可。被告未提交证据。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、猪场租赁合同是否应该解除？2、原告要求被告退还租金16000元及支付违约金3200元有何事实及法律依据？经审理查明：原告与被告于2012年3月20日签订《猪场租赁合同》，约定被告将其所有的位于吴圩派出所对面100米的养猪场（面积约2.5亩）租给原告做养殖使用，租期从2012年3月20日至2017年3月20日止。租金每年16000元，一年一交，五年不变。被告收到第一期租金16000元后合同生效。合同签订后原告于当日向被告交纳了租金16000元，但未开展经营。被告于2012年10月18日将养猪场租给案外第三人，第三人已在猪场内实际经营使用。原告曾多次与被告协商要求退回租金或将他人清退出场，但协商未成。原告于2012年11月向吴圩镇吴圩社区居民委员会申请要求处理其与二被告的纠纷，未果，遂诉至本院。另查明，二被告是夫妻关系。本院认为：原、被告均有缔约能力；双方合意成立租赁合同，是当事人真实意思表示；合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已支付了第一年的租金，则合同已经生效。关于合同是否应当解除。原告已经交纳第一期租金16000元，则自2012年3月20日至2013年3月20日期间，该场地应由原告占有、使用，但被告在合同期限内擅自将猪场另租他人，并已入场实际经营，已构成根本违约，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，猪场租赁合同应当解除。关于退还租金问题。被告于2012年10月18日将养猪场另租给他人，导致原告无法对该场地进行管理、使用，则自2012年10月18日至2013年3月20日期间的租金应当返还。根据合同约定日租金为16000元÷365天＝43.84元／天，故被告应返还43.84元／天×152天＝6663.68元。关于违约金问题。原告主张因被告存在违约行为，要求支付被告支付3200元违约金。被告称是原告不开展经营，被告不存在违约行为。本院认为，租赁合同约定“如有违约，由违约方赔偿对方经济损失”，本院前述被告在租期内将场地另行租赁他人已构成根本违约，故应向原告支付违约金。但双方未在合同中约定违约金的数额或计算方法，本院酌定违约金参照同期银行贷款利率计算。第一年租期届满后被告未退还多收取的租金，则利息应计算至本院生效判决规定的履行期限最后一日止。综上，被告应以6663.68元为本金，从2012年10月18日起至本院生效判决规定的履行期限最后一日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告谢允潮、玉有进与被告黄秋芳、刘平于2012年3月20日签订的《猪场租赁合同》；二、被告黄秋芳、刘平向原告谢允潮、玉有进返还租金6663.68元；三、被告黄秋芳、刘平向原告谢允潮、玉有进支付违约金（违约金计算方法：以6663.68元为本金，从2012年10月18日起至本院生效判决规定的履行期限最后一日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。案件受理费280元，由原告谢允潮、玉有进负担80元、被告黄秋芳、刘平负担200元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 柳心宽人民陪审员 黄联娟人民陪审员 黎 发二〇一三年八月二十八日书 记 员 谢文华 关注微信公众号“”