（2013）杭经开民初字第330号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2015-12-30
案件名称
浙江××开发有限公司与戴甲商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江××开发有限公司,戴甲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭经开民初字第330号原告：浙江××开发有限公司。住所地：杭州经济技术开发区白杨街道××沙××室。法定代表人：陈××。委托代理人：唐×、王×。被告：戴甲。委托代理人：戴乙。原告浙江××开发有限公司诉被告戴甲商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，依法由审判员肖振华适用简易程序，于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐×、王×，被告戴甲的委托代理人戴乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年4月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：被告向某告购买“保利东湾”18幢1单元3203室房屋，房屋总价为1477393元，被告应于合同签订之日支付首期房款447393元，剩余购房款1030000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，被告支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，被告在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。原告多次催促被告付款，但被告至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付购房款1030000元；二、被告按照应付款项日万分之四支付逾期付款违约金456084元（暂自2010年5月17日计算至2013年5月28日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，用以证明原、被告之间关于商品房买卖相关权某义务的约定及被告逾期支付房款的事实。2.律师函（复印件）、快递单、查询单各一份，用以证明原告委托律师发函催促被告付款的事实。3.告知书（复印件）、快递单各一份，用以证明原告向被告催款的事实。被告答辩称：当时原告的销售代表告知被告按揭没有办出来是政策原因，不是被告的原因，是不可抗力，后来被告自己去调查了是材料不齐的原因，而原告也没有通知被告补材料，被告错过了补材料办理按揭的最佳时间，被告一直与原告沟通要求解除合同，原告一直叫被告等，现在原告来起诉，要求支付巨额的违约金，被告不予认可。被告戴甲为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：退房申请2份及快递单1份，用以证明被告因无法办理按揭，曾经向某告申请退房的事实。原告提供的证据，客观真实，本院予以确认。被告提供的证据，原告对真实性有异议，本院认为，该证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。本院根据原告的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2010年4月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：被告向某告购买杭州经济技术开发区保利东湾18幢1单元3203室房屋一套，总价款为1477393元，被告选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款447393元，剩余购房款1030000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向某告支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求被告按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。被告于合同签订时支付了首付款447393元。2012年1月15日，原告向被告发送律师函一份，告知现原告已经接到被告办理按揭银行的通知，被告不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促被告在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由被告一次性付清余款。2012年4月30日，原告向被告发送《告知书》一份，告知被告其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促被告选择原告认可的其他付款方式付清余款，但被告至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。2011年10月18日及2012年4月25日，被告先后两次以受房产新政影响无法获得贷款为由向某告提出退房申请，均未得到原告同意。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。现有证据显示，合同签订后，被告未能获得贷款。根据《合同补充协议》的相关约定，被告应当在限定期限内选择其他原告认可的方式付款，否则即构成违约。即使被告确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非原告的原因造成，故原告依约可以要求被告选择其认可的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，被告以受房产新政影响无法获得贷款为由要求退房缺乏依据。在得悉被告不符合银行放贷条件后，原告于2012年1月15日以发送律师函的形式向被告提出要求其继续履行合同义务的主张，但被告仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供原告确认。被告的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；原告则依法可以解除合同，也可以要求被告支付价款，并获得损失赔偿。原告诉请要求被告一次性支付剩余购房款，于法有据。关于原告诉请要求被告支付逾期付款的违约金，应自原告诉请提出上述付款主张之日即2013年5月30日起计算，原告诉请自2010年5月17日起计算该逾期付款的违约金因与双方合同约定不符而缺乏依据；其诉请按照合同约定的日万分之四的标准计算逾期付款违约金过分高于其损失，本院根据最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，确定以人民银行同期同类贷款基准利率6.00%上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告戴甲于本判决生效之日起十日内向某告浙江××开发有限公司支付剩余房款1030000元；二、被告戴甲于本判决生效之日起十日内向某告浙江××开发有限公司支付逾期付款违约金20029.97元（自2013年5月30日起暂计算至2013年8月28日止，自2013年8月29日起至判决确定的履行期满之日止按年利率7.80%另行计算）；三、驳回浙江××开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18175元，减半收取9087.50元，由原告浙江××开发有限公司负担2666.50元，由被告戴甲负担6421元。原告浙江××开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告戴甲于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中国银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：38×××1657）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费18175元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××008802968）。审判员 肖振华二〇一三年八月二十八日书记员 潘洁颖