（2013）北民初字第806号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-03-19
案件名称
青岛润丰实业总公司与王鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛润丰实业总公司,王鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民初字第806号原告青岛润丰实业总公司。法定代表人左奎清，董事长。委托代理人刘立昌，男，1965年2月11日出生，汉族，系原告办公室主任。委托代理人王志，男，1958年10月8日出生，汉族，系原告处员工。被告王鹏，男，1976年5月5日出生，汉族。委托代理人衣学义，山东嘉阳律师事务所律师。原告青岛润丰实业总公司与被告王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青岛润丰实业总公司的委托代理人刘立昌、王志与被告王鹏的委托代理人衣学义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2005年4月1日签订房屋租赁合同，约定被告租赁华阳路2号房屋。之后双方分别于2007年1月1日、2008年12月12日、2009年11月30日、2010年11月8日签订补充合同，最终合同期限至2011年11月30日止。其中，2005年4月1日至2006年12月31日期间年租金为250000元，2007年1月1日起年租金为100000元。合同还约定承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按应交租金日千分之五向出租方支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同，被告单方违约，至今尚欠租金人民币217723元。按合同约定至起诉日，被告还应支付违约金576965元。被告在合同到期后，拒不迁出租赁房屋，至起诉日给原告造成损失145833元。诉至法院，请求：1、判令被告立即迁出非法占有使用的原告所有的华阳路2号房屋（安丘路临街）；2、判令被告支付拖欠的房屋租金217723元；3、判令被告支付违约金576965元；4、判令被告赔偿非法占用房屋给原告造成的损失145833元。被告辩称，被告没有非法占有房屋，原告就欠款事实应提交证据予以证实。经审理查明，2005年4月1日，原告青岛润丰实业总公司与被告王鹏签订房屋租赁合同，约定由被告王鹏承租原告位于华阳路2号（安邱路临街）二层楼及院内二层楼（原车库）；租期自2005年4月1日至2008年11月30日，年租金250000元，年租金平均分为十二个月，按月交纳，于每月28日预付下个月的房租；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金为应交租金的日5‰。同日，双方签订“补充条款”，主要约定，合同期满后，因承租方不能及时搬离，占用房屋期间，承租方应按合同约定的房租标准交纳相关费用。合同签订后，原告按约将房屋交由被告王鹏进行管理使用。2007年1月1日，原、被告签订补充合同，约定：被告王鹏同意自2007年1月1日起将原对外转租的四处门头房退还给原告青岛润丰实业总公司，由原告与次承租人重新签订房屋租赁合同；自2007年1月1日起，房屋租金调整为100000元／年。其他条款仍按原合同履行。2008年12月12日，原、被告签订协议书，将租赁合同期限延长至2009年11月30日。2009年11月30日，原、被告又签订补充合同，将租赁期限延长至2010年11月30日。2010年11月8日，原、被告再次将租赁期限延长至2011年11月30日。原、被告签订的房屋租赁合同到期后，因被告拒绝腾房，并拖欠租金，原告为此诉至法院，即为本案。还查明，原告主张的房屋租金217723元是被告王鹏拖欠的2006年的租金。2006年全年租金为250000元，被告王鹏已交租金128780元，尚欠本年度租金121220元。对于差额96503元，是被告王鹏于2007年1月1日将其转租的四处门头房退还给原告之前所预收的次承租人的房屋租金。庭审中，原告明确其主张的损失是指房屋使用费，所主张的违约金及房屋使用费均计算至起诉之日即2013年5月27日。被告王鹏对于所欠2006年租金121220元的数额未提出异议，但认为已过诉讼时效。对于原告所主张的其预收次承租人房屋租金96503元予以否认。被告王鹏并称，租赁合同到期后，其要求签订合同、缴纳房租，但原告拒收，也没签订房屋租赁合同，被告并非非法占有涉案房屋。被告对于合同约定的日千分之五的违约金认为过高，并认为最高应按照银行贷款利率计算违约金。原告对于被告的时效抗辩认为，原、被告每次签订补充合同均约定“期间乙方（被告）须积极筹借资金偿还欠租”，所以原告主张租金并未过诉讼时效。上述事实，由原、被告陈述、庭审笔录、租赁合同及补充合同、收款收据等证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，可以作为认定本案相关事实的有效证据。本院认为，原告青岛润丰实业总公司与被告王鹏之间所签订的房屋租赁合同及补充合同，合法有效，双方均应依约履行。至2011年11月30日，双方所签订的房屋租赁合同期限届满，被告王鹏应按合同约定将租赁房屋腾还给原告。被告王鹏至今占用原告房屋，应按合同约定的年租金100000元标准向原告支付房屋使用费。又因原告主张的2011年12月1日至2013年5月27日期间房屋使用费145833元，不高于实际应支付的房屋使用费金额148765.71元（100000元／年÷365天×543天），故本院确认被告王鹏应支付原告青岛润丰实业总公司2011年12月1日至2013年5月27日期间房屋使用费145833元。被告王鹏欠原告青岛润丰实业总公司2006年房屋租金121220元的事实清楚，原告要求被告支付所拖欠租金121220元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告王鹏自己承认租赁合同到期后，其要求签订合同、缴纳房租，但原告拒收，说明被告王鹏并未向原告表示拒绝交纳租金，且根据双方每次补充合同的约定，被告王鹏应积极筹借资金偿还欠租，故原告对于租金的主张并未过诉讼时效，被告所称已过诉讼时效的抗辩理由，不能成立。被告王鹏未按合同约定及时支付租金，已构成违约，应承担违约责任，原告按合同约定向被告主张自2011年12月1日至起诉之日的违约金并无不当，本院应予支持。但双方约定的违约金为“应交租金日5‰”确实过高，应予以调整。根据被告现在实际占有使用房屋而给原告造成的实际损失及公平和诚实信用的原则，被告按原告主张的房屋使用费即实际损失145833元的30%支付违约金较为合理，也即被告应支付原告违约金43749.9元（145833元×30%）。对于原告所主张的被告王鹏预收次承租人房屋租金96503元，因被告予以否认，原告也无证据证实自己的该主张，本院不予采信，对原告的该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王鹏自本判决生效之日起十日内将位于青岛市华阳路2号（安邱路临街）二层楼及院内二层楼（原车库）腾还给原告青岛润丰实业总公司；二、被告王鹏自本判决生效之日起十日内支付原告青岛润丰实业总公司租金121220元；三、被告王鹏自本判决生效之日起十日内支付原告青岛润丰实业总公司违约金43749.9元元；四、被告王鹏自本判决生效之日起十日内支付原告青岛润丰实业总司房屋使用费145833元。五、驳回原告青岛润丰实业总公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71304元，由原告承担7130.4元，被告王鹏承担64173.6元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长 顾晶京审 判 员 张 玲人民陪审员 王 静二〇一三年八月二十八日书 记 员 王 莉 更多数据：