（2013）金牛民初字第1400号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-11-10
案件名称
周某某与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周炭模,陈兵,张超,刘石金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款，第七十六条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第1400号原告周炭模。委托代理人肖红玲，四川杰邦律师事务所律师。被告陈兵。第三人张超。第三人刘石金。原告周炭模与被告陈兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据被告陈兵的申请，依法追加张超、刘石金作为第三人参加诉讼。因当事人争议较大，本案适用普通程序，由代理审判员杨阳、人民陪审员刘晓康、陈世芬组成合议庭进行审判，并于2013年6月21日、6月25日、8月27日公开开庭进行了审理。原告周炭模及其委托代理人肖红林，被告陈兵到庭参加了诉讼。第三人张超、刘石金经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周炭模诉称，2010年1月1日，其将自有的位于成都市金牛区抚琴西路＊＊＊号的三个铺面租赁给被告陈兵，并签订房屋租赁合同，租赁期间为2010年1月1日至2012年1月1日止，年租金82000元。后被告陈兵将其中两个铺面转租给第三人张超、刘石金。租赁期满后，被告陈兵既未要求续租，也未退房，尚欠2011年房租2000元未付。后其得知第三人张超、刘石金已经向被告陈兵缴纳了房屋租金共计17000元，遂要求被告陈兵支付该部分房租，但是被告陈兵以该费用系转让费为由拒不给付。为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告陈兵向原告周炭模支付2011年未付的租金2000元，并支付利息（该利息以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月10日起计算至该款项付清之日止；2、被告陈兵向原告周炭模支付租赁期限届满以后将房屋转租给他人的租赁费17000元，并支付利息（该利息以17000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年1月1日起计算至该款项付清之日止）。被告陈兵辩称，其转租房屋是在被答辩人周炭模同意之下转租的，其认可收取了转租该房屋的租金17000元，但该款项系被答辩人周炭模口头允诺的转让劳务费，系帮助被答辩人周炭模寻找到下一个承租人的劳务费，故请求法院驳回被答辩人周炭模的诉讼请求。第三人张超未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。第三人刘石金未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，2010年1月1日，原告周炭模（甲方）与被告陈兵（乙方）签订《租房协议》，约定乙方租用甲方地址为抚琴西路＊＊＊号附4、5、6号三间铺面；乙方向甲方交房租费每月7000元，……半年总计交费41000元，费用一次性付清，须先交费后入住；乙方不得将房屋转租他人，否则甲方有权立即收回房屋，不退还房租费；租赁期间自2010年1月1日至2012年1月1日为止。《租房协议》签订后，被告陈兵于2011年1月1日、1月3日、7月5日通过银行转账向原告周炭模支付房屋租金80000元，原告周炭模亦按照约定将三间铺面交付被告陈兵使用。事后，被告陈兵先后将铺面转租给第三人张超、刘石金。2011年12月5日，第三人张超通过中国建设银行向被告陈兵的账户内存款12000元，该款项系其注明支付位于抚琴西路＊＊＊号附8号和9号铺面自2012年1月28日至2012年4月28日的房租。2011年12月9日，第三人刘石金通过中国建设银行向被告陈兵的账户内存款5000元，该款项注明支付位于抚琴西路＊＊＊号附10号铺面自2012年1月1日至2012年3月31日的房租。2012年4月1日，原告周炭模与第三人刘石金签订合同，将其位于抚琴西路＊＊＊号附10号铺面租给第三人刘石金使用。诉讼期间，各方均认可租赁的房屋位于抚琴西路＊＊＊号附8、9、10号三间铺面，即为《租房协议》中的附4、5、6号三间铺面。诉讼期间，被告陈兵提交第三人张超、刘石金分别书写的《证明》，拟证明其收取的17000元系原告周炭模允诺支付其的房屋转让劳务费，原告周炭模对此不予认可。诉讼期间，第三人张超未到庭参加诉讼，但在本院依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书时，其向本院陈述其曾经向被告陈兵租赁抚琴西路＊＊＊号附8号和9号的房屋，其曾经听原告周炭模说过被告陈兵收取的12000元系原告周炭模允诺给予被告陈兵的房屋转让劳务费。诉讼期间，第三人刘石金未到庭参加诉讼，但在本院依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书时，其向本院陈述其从被告陈兵处租赁房屋已经有3年，关于已经被被告陈兵收取的5000元系房屋转让劳务费的事宜，其并未听原告周炭模亲口陈述，仅是其自己的观点和想法。以上事实有《租房协议》1份、证明2份、银行存款凭证2份、询问笔录、当事人一致陈述、庭审笔录记录在案，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告周炭模与被告陈兵于2010年1月1日签订的《租房协议》系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方应当依约严格履行。本院归纳本案的争议焦点并作如下认定：一、被告陈兵是否应当向原告周炭模支付2011年未付的房租2000元。根据《租房协议》约定，房屋租金为半年41000元，每半年支付。原告周炭模主张被告陈兵尚有2000元未支付，被告陈兵主张2000元已经通过现金的方式予以支付。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告陈兵应当承担其已经以现金方式支付剩余2000元房租的举证责任，但其在诉讼中未能举证证明上述事实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告陈兵应承担举证不力的后果，原告周炭模要求被告陈兵支付2011年未付租金2000元的请求，本院予以支持。根据《租房协议》约定，“乙方向甲方交房租费每月7000元，……半年总计交费41000元。费用一次性付清，须先交费后入住”以及被告陈兵2011年每次支付租金40000元，年租金分两次支付的事实，本院认为该2000元租金产生的利息应当分别计算。2011年上半年已付租金40000元系在2011年1月1日、1月3日分两次支付，故2011年上半年欠付租金1000元的利息应当从2011年1月4起开始计算。2011年下半年的租金40000元在2011年7月5日支付，故2011年下半年欠付租金1000元的利息应当从2011年7月6日起开始计算。二、第三人张超、刘石金已经向被告陈兵支付的17000元是房屋租金还是转让劳务费的问题。被告陈兵为证明其主张，向法庭提交了第三人张超、刘石金书写的证明，该证明均载明其分别向被告陈兵支付的款项系原告周炭模同意给陈兵的转让劳务费（劳务报酬费）。但本院在向其询问该款项的性质时，第三人刘石金陈述：“证明中的劳务费的问题并不是周炭模跟我讲的，是我认为因为租这么久的房子合情合理应当给些劳务费”；第三人张超陈述：“有可能是转让费，周炭模说会跟陈兵谈转让的事”。本院认为，第三人刘石金虽未参加诉讼，但在本院询问时，已经明确表明其对该款项性质的认定建立在其自己的主观认识上，被告陈兵提交的第三人刘石金的书面证明与第三人刘石金对本院询问所作的陈述内容存在差异，故本院对陈兵提交的上述书面证据不予采信。第三人张超亦在陈述时表达了对该款项性质认定的不确定性，其也仅是认为该款项“有可能是转让费”，且其陈述该观点系听原告周炭模的陈述而形成，系传来证据，而原告周炭模对此予以否认，亦无其他原始证据可印证核实。第三人张超在本院向其询问时的陈述与被告陈兵提交的书面证明相矛盾，本院不予采信。鉴于此，被告陈兵关于该17000元系转让劳务费的抗辩，仅有其自身陈述，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，被告陈兵的抗辩不能成立，本院不予支持。原告周炭模与被告陈兵签订的《租房协议》约定的租赁期限届满之后，租赁的铺面实际由第三人张超、刘石金占有使用，原告周炭模虽然提出收回铺面，但在事实上以行为认可了第三人张超、刘石金占有使用的状态，仅是要求被告陈兵向其返还已经收取的房屋租金17000元。故本院认定《租房协议》继续有效，双方形成的房屋租赁为不定期租赁合同关系。被告陈兵向第三人张超、刘石金收取的17000元应当支付给原告周炭模，并支付利息。因双方对该部分不足半年的房屋租金的支付方式及期限并无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，该部分租金中12000元的利息应当自2012年4月29日开始计算，另5000元的利息应当自2012年4月1日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十六条的规定，判决如下：一、陈兵于本判决生效之日起15日内向周炭模支付2011年未付的房屋租金2000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中1000元欠付租金的利息自2011年1月4日起计算至该1000元付清之日止，另1000元欠付租金的利息自2011年7月6日起计算至该1000元付清之日止）；二、陈兵于本判决生效之日起15日内向周炭模支付2012年未付的房屋租金17000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中12000元租金的利息以12000元为本金，自2012年4月29日起计算至该款项付清之日止，另5000元租金的利息以5000元为本金，自2012年4月1日起计算至该款项付清之日止）；三、驳回周炭模其他诉讼请求。如果陈兵未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，诉讼保全费226元，共计542元由陈兵负担（此款已由周炭模垫付，陈兵在履行上述义务时一并向周炭模支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 杨 阳人民审判员 刘晓康人民陪审员 陈世芬二〇一三年八月二十八日书 记 员 郭忱忱 来源：百度搜索“”