（2013）桂市民四终字第344号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人甘树仁、上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘树仁,桂林鸿业房地产发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民四终字第344号上诉人（一审原告、反诉被告）甘树仁，男。委托代理人甘瑞宏，男。上诉人（一审被告、反诉原告）桂林鸿业房地产发展有限公司。法人代表人江新平，该公司总经理。委托代理人唐崛。委托代理人丘火德。上诉人甘树仁、上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司（以下简称鸿业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第1485号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月14日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员於暑光、周宪年参加的合议庭，于2013年4月18日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人甘树仁及委托代理人甘瑞宏，上诉人鸿业公司的委托代理人唐崛、丘火德到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限三个月，现已审理终结。一审法院审理查明，1994年11月16日，原告甘树仁（作为甲方）与被告鸿业公司（作为乙方）签订编号为鸿业（94字）售房第019号《购销合同书》一份，合同约定：“第一条、乙方将位于“漓滨花园”高级住宅区综合楼商场一层b-8、Q-4号建筑面积为96平方米的房屋出售给甲方；第二条，上述产业总额为人民币475200元，商场4950元／平方米；第三条、甲方选择以下付款方式即期付款，给予九折优惠，即475200元，甲方于签订合同后三日内即1994年11月19日前付清房款，以上计算房价的建筑面积，如有出入，最后以竣工图为准结算，款项多退少补；第四条、乙方向甲方交付《房屋所有权证》时，甲方应将乙方所有开给甲方的“收款收据”退回乙方，换正式发票；第五条、甲方应按第三条规定将各期应缴之款项如数交于乙方；第六条、甲方如未按合同上述规定付清任何一期款项时，乙方有权按照下列步骤处置该产业，代甲方暂时保留该产业15天，等候甲方付款，但保留期间甲方应偿付延期付款之利息，按总房价每天0.5‰计息，起算时间自该款应付未付之日起至实际补交之日止；第十五条、本合同如未尽事宜或不详之处，依广西壮族自治区现行法例办理”。合同签订后，原告依约于1994年11月19日交付购房款475200元给被告。1997年1月9日，被告取得原告所购房屋所属6栋楼的产籍证，产籍证载明原告所购房屋建筑面积为102.68平方米，出售金额为508286元。1997年1月14日，原、被告双方办理完交接房屋手续。因被告逾期交房，原告诉至法院，1997年10月10日，桂林市中级人民法院作出（1997）桂市民终字第298号民事判决，判决被告偿付原告逾期交房违约金99079．20元。2010年4月15日，被告以书面形式要求原告补交房款，内容为：“甘树仁于1994年购买的东江路漓滨花园综合楼6栋1层东12号铺面销售合同面积为96平方米，产籍证面积为102.68平方米，单价为4950元／平方米。由此结出房差4950元／平方米×6.68平方米=33066元。你应补房差33066元。”原告收到被告的补交房款通知后，未补交。2010年10月12日，被告在桂林晚报上刊登通知，内容为：“因历史原因，原购买我公司房产的部分业主仍未到我公司提交办理房产手续所需的资料，致使办证工作无法进行，此后我公司多次催告，至今还有部分业主未提交，影响了我公司的工作，也不利于业主权利的保护，现公司再次通知，对未办证业主作一次清理，请未办理房产证的业主于2010年11月1日前持相关购房手续到我公司登记，以便统一办理产权手续，逾期不再负责办理。”原告以被告未为其办理两证为由诉至法院，要求判决被告赔偿损失75400元，被告为原告办好房屋所有权证和土地使用权证，办理房屋所有权证和土地使用权证应交的契税、土地出让金、土地使用契税、评估费由被告承担。被告提出反诉，要求原告支付购房款33066及逾期付款利息177893.10元。另查明，原告所购房屋的土地属划拨土地，双方《购销合同》对土地性质未约定。一审法院审理认为：一、本诉部分。本诉的争议焦点是一、被告是否负有为原告办理房屋所有权证、土地使用权证的义务；二、原告诉请被告赔偿损失的诉讼请求是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一，该院认为，原告与被告签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依据合同的约定履行自己的义务。办理房屋所有权证和土地使用权证是房屋所有权由被告变更为原告的有效途径，亦是原告购买房屋的最终目的，被告作为出售方有义务协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证，将办理房屋所有权证及土地使用权证需由被告提交的资料报产权登记机关，故该院对被告辩称其没有协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证义务的观点，不予采纳。办理房屋所有权证和土地使用权证是产权登记管理部门的行政职权，被告作为企业，其不具备办理房屋所有权证和土地使用权证的权利，故该院对原告要求被告限期为其办好房屋所有权证和土地使用权的诉讼请求，不予支持。关于原告要求办理房屋所有权证所需交纳的购房契税及办理土地使用权证所应交的土地出让金、土地使用契税、评估费由被告承担的主张，因该笔费用尚未实际发生，原告可待实际发生后再进行主张，故该院对原告的此项诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二、原告主张租金损失67200元，在开庭审理中，原告陈述其从未向被告主张过租金损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告的租金损失发生在1996年11月11日至2001年10月23日，至今已超过二年的诉讼时效，故该院对原告要求租金损失67200元的诉讼请求，不予支持。原告主张的资料费、咨询费、交通费及误工费，未提供证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故该院对原告要求被告赔偿资料费200元、咨询费1000元、交通费2000元元及误工费5000元的诉讼请求，不予支持。二、反诉部分。反诉的争议焦点是被告的反诉请求，是否已经超过诉讼时效。1997年1月9日，被告取得产籍证即知原告所购房屋建筑面积超出双方《购销合同》所约定的建筑面积，原告需补交购房款。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，被告自1997年即知原告需补交购房款，2010年4月15日，被告以书面方式通知原告补交房款，原告未补交，被告于2012年11月1日向该院提起反诉，已超过诉讼时效，故该院对被告要求原告支付购房款及利息的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》第35条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第153条之规定，判决：一、驳回原告甘树仁的诉讼请求；二、驳回被告桂林鸿业房地产发展有限公司的反诉请。上诉人甘树仁不服一审判决，提起上诉称，1、一审法院认定被上诉人鸿业公司不需为上诉人办好产权证没有事实法律依据，根据双方所签订的《购销合同》及《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人有义务替上诉人在判决生效后90日内办好涉案房屋产权证。2、一审法院认定上诉人主张租金损失67400元已过时效，是错误的。10多年来上诉人多次要求被上诉人帮上诉人办产权证，被上诉人只是拖延、推诿并拒绝办理，上诉人不知道被上诉人办证违约，也就不知道权利受到侵害，直到2010年10月22日七星法院审理上诉人购买被上诉人另一房产纠纷案时，被上诉人在答辩状中明确表示了办理产权证不是被上诉人的义务，上诉人才知道被上诉人违约，因此，上诉人于2012年10月8日主张被上诉人赔偿租金损失并未超过时效。3、一审法院判决被上诉人不赔偿上诉人8200元违约损失不当。上诉人实际存在的损失有误工费、向律师咨询费、车费、复印费等事实。4、根据相关政策规定，上诉人购房时可免交房屋契税，现在要缴交，实属被上诉人办证违约所造成。土地出让金按规定应由被上诉人缴交或补交，被上诉人未补交。因此应由被上诉人缴交和补交购房契税和土地出让金等费用。综上，请求撤销桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第1485号民事判决书中判决的第一项。判令被上诉人在送达判决书之日起90日内帮上诉人办好“房屋所有权证，土地使用权证”，办理“二证”时应交的购房契税及土地出让金等一切费用由被上诉人承担；判令被上诉人赔给上诉人违约损失75400元。本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司不服一审法院判决，提起上诉称：1、上诉人诉请被上诉人甘树仁支付房款33066元没有超过诉讼时效期间。上诉人与被上诉人于1994年11月16日签订的《购销合同书》第二条对剩余房款支付方式的约定为“以上计算房价的建筑面积，如有出入，最后以竣工图为准结算，款项多退少补”。依据该约定，对于剩余房款的支付，是没有约定具体时间的，由于没有约定具体的支付时间，应当视为双方对该剩余房款的支付时间约定不明，因此，诉讼时效的起始时间自然也是没有约定。上诉人虽然于2012年4月15日通知被上诉人补交房款，但该通知仍未载明具体补交房款的时间，即该通知事项仍然未就补交房款的具体时间作约定，该时间也依法不能作为诉讼时效的起始时间。2、上诉人请求被上诉人支付逾期付款利息177893．10元符合双方《购销合同书》约定。《购销合同书》第六条第1项约定：甲方如未按本合同规定付清任何一期款项时，乙方代甲方暂时保留该产业15天，等候甲方付款，但保留期间甲方应偿付延期付款项之利息，按总房价每天O．5‰计息，起讫时间自该款应付未付之日起计至实际补交之日止。依据该约定，上诉人于2010年10月12日登报通知了被上诉人，因此，被上诉人应当于2010年11月1日前补足房款，但被上诉人一直未补交，应当承担相应的违约责任，上诉人请求被上诉人支付逾期付款利息177893．10元于法有据。综上，一审法院以超过诉讼时效为由驳回上诉人反诉请求系认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，请求二审人民法院判决：撤销桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第1485号民事判决书第二项，改判被上诉人甘树仁支付上诉人房款33066元及逾期付款利息177893．10元；本案上诉费用及一审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人甘树仁与上诉人鸿业公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效合同，双方应当严格遵守履行。关于双方办理产权证的约定，合同第四条约定乙方（鸿业公司）向甲方（甘树仁）交付《房产所有证》时，甲方应将乙方所开给甲方的“收款收据”退回给乙方，换取正式发票。从双方签订的合同上看，均未明确由谁去办理产权证，鸿业公司作为房地产开发公司，有义务将办理房地产权属证的有关资料报产权登记机关备案，甘树仁作为购房者有责任及时将办理产权的有关证明资料交给鸿业公司或办理产权登记的机关。1992年4月21日建设部《关于加强商品房产权产籍登记管理的通知》第二条规定，商品房屋的购买方必须在购买商品房屋的三个月内，持能证明交易行为合法性的有效证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续领取产权证。鸿业公司在1997年11月9日就取得了该商品房的产籍证，该产籍证记载甘树仁所购买的商品房铺面面积为102.68平方米，超过原购房合同面积6.68平方米。之后，双方为交纳超面积房款之事产生矛盾，上诉人甘树仁未主动补交房款，怠于行使办理相关的产权证手续，上诉人鸿业公司也未积极敦促甘树仁办理有关产权证。导致本案房屋商铺至今未办理相关产权证，双方都有责任。办理房屋所有权证和土地使用权证是行政管理部门的行政职权，上诉人鸿业公司作为企业，其不具备办理房屋所有权证和土地使用权证的权利，故上诉人甘树仁要求上诉人鸿业公司办理该房屋所有权证及办理土地使用证的上诉理由不充分，但上诉人鸿业公司应将涉案商品房铺面房地产权证需要由其提供的资料交产权登记机关备案。上诉人甘树仁要求上诉人鸿业公司支付办理该房屋所有权证所需交纳的购房契税及办理土地使用证所需契税、评估费，虽然该费用未实际发生，但考虑到本案的具体情况，办理涉案商品房铺面出让土地应缴纳的土地出让金、土地使用契税等费用由上诉人甘树仁和上诉人鸿业公司各承担一半；上诉人主张租金损失67200元，发生在1996年11月11日至2001年10月23日，已超过诉讼时效。上诉人甘树仁要求上诉人鸿业公司赔偿误工费、交通费等损失无证据证实，本院不予支持。上诉人甘树仁所购买上诉人鸿业公司的商铺超出合同约定的面积6.68平方米，因双方在合同中约定了“以上计算房价的建筑面积，如有出入，最后以竣工图为准结算，款项多退少补”，因此，对于超过原合同约定的面积，上诉人甘树仁应补交房差价款33066元。2010年4月15日，鸿业公司虽书面通知甘树仁，要求甘树仁补足购房差价款，但未写明补交款项的具体时间，且补交房款与办理房屋的相关产权证密不可分，因而鸿业公司反诉要求甘树仁补交房款并未超过诉讼时效。由于双方在办理涉案房屋产权证上都有责任，鸿业公司也未写明要求甘树仁补交款项的具体时间，故上诉人鸿业公司请求上诉人甘树仁支付逾期付款利息177893．10元，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处理不当，应予纠正，双方上诉的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第35条之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第1485号民事判决；二、上诉人甘树仁给付上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司购房款33066元；三、上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司在上诉人甘树仁交纳完购房款30日内将办理涉案商品房商铺房地产证需要由其提供的资料交产权登记机关备案；办理涉案商品房商铺出让土地应缴纳的土地出让金、土地使用契税等费用由上诉人甘树仁和上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司各承担一半；四、驳回上诉人甘树仁一审的其他诉讼请求；五、驳回上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司一审的其他反诉请求。本案一审案件本诉受理费867.50元（上诉人甘树仁已预交），一审案件反诉受理费2232（上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司已预交）；二审案件受理费5543元（上诉人甘树仁已预交1685元，上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司已预交3858元），合计8642.5元。由上诉人甘树仁承担2552.5元，由上诉人桂林鸿业房地产发展有限公司承担6090元。上述应付金钱义务的，义务人应于本判决生效之日起二十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息；上述其他履行义务，义务人应在判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 王治斌审判员 於暑光审判员 周宪年二〇一三年八月二十八日书记员 王 凯 来源：百度“”