（2013）鼓民初字第4232号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2019-01-02
案件名称
温登荣与胡宗安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
温登荣；胡宗安；胡安庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第三十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百三十四条第二款
全文
南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第4232号 原告温登荣，女，汉族，1959年4月8日生，无固定职业，住本市栖霞区。 委托代理人方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。 委托代理人田永冬，江苏联创伟业律师事务所律师。 被告胡宗安，男，汉族，1961年5月3日生，无固定职业，住所地南京市，现住本市鼓楼区。 第三人胡安庆，男，汉族，1987年10月3日生，，住所地南京市，现住本市鼓楼区。 原告温登荣诉被告胡宗安、第三人胡安庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温登荣、被告胡宗安、第三人胡安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温登荣诉称，原、被告于2006年7月签订房屋买卖协议，原告温登荣在交付房款后入住该房至今，但一直未办理过户。后双方围绕该房屋买卖协议的效力进行了诉讼，2012年12月12日南京市中级人民法院作出终审判决，确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效。既然房屋买卖协议有效，双方就应按照协议约定履行。故原告诉至法院，请求判令：一、被告胡宗安依法履行房屋买卖合同，将下关区金陵新九村18号1单元701室过户至原告温登荣名下；二、被告胡宗安赔偿逾期未办证损失20000元（原告温登荣已付房款486600元自2006年7月至2013年8月期间的利息损失）；三、被告胡宗安承担诉讼费用。 被告胡宗安辩称，被告只是房屋产权人之一，无权办理房屋过户手续。原告所说的损失不存在，486600元是双方约定的房款，并非被告向原告的借款，房屋没有过户与房款的支付没有关系，房屋买卖并不产生利息。综上，请求法院依法判决。 第三人胡安庆辩称，第三人对原、被告之间签订的房屋买卖协议并不知情，直至2010年6月，温登荣起诉胡宗安要求办理房屋过户手续，诉前调解中，经人民调解工作人员通知，第三人才知道此事。2012年6月，温登荣撤回要求胡宗安办理过户的诉讼后，第三人即向法院提起要求确认原、被告之间房屋买卖协议无效的诉讼，以维护自己的权益。综上，第三人不知道也不同意原、被告之间签订的房屋买卖协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于本市房屋）系被告胡宗安于2000年出资购买，2005年12月登记在胡宗安及其子胡安庆名下。2006年7月，胡宗安与温登荣签订房屋买卖协议，将该房以486600元价格出售。温登荣在交付房款后入住该房至今。2010年6月，温登荣起诉要求胡宗安办理该房过户手续，在诉前调解中，人民调解工作人员通知胡安庆到场，胡安庆表示该房其系共有权人，对房屋买卖并不知情，就此事未再进行调解。2012年6月，温登荣撤回起诉。同年6月，胡安庆向原南京市下关区人民法院提起诉讼，要求确认温登荣与胡宗安签订的房屋买卖协议无效。2012年8月10日，该院一审判决胡宗安与温登荣于2006年7月19日签订的房屋买卖合同无效。后温登荣不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，2012年12月12日，该院作出终审判决，撤销南京市下关区人民法院（2012）下民初字第1553号民事判决书，驳回胡安庆主张房屋买卖协议无效的诉讼请求。 本案审理过程中，法庭向原告温登荣释明合同效力和物权变动效力的不同，并要求其向法庭举证第三人胡安庆对房屋买卖协议签订的明知或追认。原告温登荣称此系第三人的主观意图，没有证据可以证明，第三人胡安庆与被告胡宗安系父子关系，且共同生活居住，原告自2006年即入住诉争房屋，第三人对此不可能不知道。 以上事实，有房屋登记簿、房屋买卖协议、（2012）下民初字第1553号民事判决书、（2012）宁民终字第3286号民事判决书等证据及当事人陈述在卷，足以认定，本院予以确认。 本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，金陵新九村18号房屋登记在被告胡宗安和第三人胡安庆名下，为该二人共有。2006年7月，原告温登荣与被告胡宗安签订房屋买卖协议，胡宗安将金陵新九村18号房屋转让给温登荣。关于该房屋买卖协议的效力，根据已经生效的（2012）宁民终字第3286号民事判决书的认定，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，胡宗安虽对合同标的物金陵新九村18号房屋没有处分权，其与原告温登荣签订的房屋买卖协议的合同效力仍为有效。但合同效力与物权变动效力有区别，能否发生所有权转移的物权变动效果，取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权能否变动处于待定状态。因此，原告温登荣要求被告胡宗安协助办理金陵新九村18号房屋过户手续的前提，系被告胡宗安为房屋的所有权人或对房屋享有处分权。现第三人胡安庆作为房屋共有权人明确表示不同意出售诉争房屋，并否认其知晓原、被告签订房屋买卖协议，而原告温登荣也未能提供证据证明胡安庆对房屋买卖协议签订的同意或知悉，故其诉请要求被告胡宗安履行房屋买卖协议，将金陵新九村18号房屋过户至其名下，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于原告温登荣要求被告胡宗安赔偿损失20000元的请求。原告温登荣诉称该损失为被告胡宗安未及时配合其办理房屋过户的房款利息损失，而如前所述，本院对于原告温登荣诉请要求被告胡宗安配合办理房屋过户的请求依法不予支持，故原告在房屋买卖协议中约定的房屋过户合同目的相应不能实现，其再要求被告支付逾期过户损失的主张即丧失权利基础，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告温登荣的全部诉讼请求。 案件受理费8866元，因适用简易程序减半收取4433元，由原告温登荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员 刘春晓 二〇一三年八月二十八日 见习书记员 宋文天 微信公众号“”