（2012）六金民二初字第02629号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2017-01-20
案件名称
原告李文胜与被告六安市徽商商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文胜,徐光忠,六安市徽商商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第02629号原告:李文胜,男,1968年5月12日出生,汉族,住安徽省南陵县。特别授权委托代理人：孙欣，六安市法律援助中心律师。原告：徐光忠，男，1971年5月16日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告:六安市徽商商业管理有限公司,住所地六安市解放路徽商国贸中心,组织机构代码68206845-8。法定代表人：江永忠，该公司经理。特别授权委托代理人：晏学文、方娟，金安区望城法律服务所法律工作者。原告李文胜与被告六安市徽商商业管理有限公司（下称市徽商管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，徐光忠于当庭申请要求作为原告参加诉讼，经被告同意及本院审查予以准许。原告李文胜及其特别授权委托代理人孙欣，原告徐光忠，被告市徽商管理公司特别授权委托代理人晏学文、方娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文胜、徐光忠诉称：2010年7月，经被告极力促合，原告转租“卢家大院”酒店，与被告重新签订《商业铺位租赁合作合同》，并投资近100万元装修开办起“徽园酒店”。应被告要求，合同约定租期为一年（但被告具体负责人口头答应至少可经营三年），在征得被告同意的情况下，原告可以转租。在经营中，因受三楼“金士堡健身中心”的噪音影响，而被告又无法协调解决，酒店客源日趋减少，被迫于2011年5月1日停业。原告向被告提出转租以及在转租期间免收租金的书面申请，被告具体负责人批准同意，要求原告在同年10月底完成转租。因被告出尔反尔，导致原告转租未果。2012年6月初，被告擅自强行拆除和搬走徽园酒店设施和物品，所有财产不翼而飞，目前，酒店已面目全非，经测算累计造成原告经济损失达704000元。为了维护自身合法权益，现诉请法院判决被告赔偿原告经济损失704000元；由被告承担全部诉讼费用。原告李文胜为支持其诉请，在举证期限内向本院提供的证据有：证据1、居民身份证复印件，证明两原告的基本情况；证据2、企业基本注册信息查询单，证明被告基本情况；证据3、商业铺位租赁合作合同，证明原告与被告存在租赁合作关系，反映双方的权利和义务；证据4、停业申请，证明原告停业、免租、转让已经被告许可，该申请是对原租赁合同的修改和补充；证据5、酒店转让协议，证明经被告同意转让成功，价款45万元，后又因被告不同意转让，该协议未能履行；证据6、出警经过，证明被告强行收回房屋，转移财产的事实；证据7、价格鉴定结论书，证明经认定原告酒店损失财产价值为363160元；证据8、证明，证明原告曾经转让酒店而被告不同意转让是事实。原告徐光忠在举证期限内未向本院举证。被告市徽商管理公司辩称：被答辩人诉状所述严重不实。1、答辩人与被答辩人于2010年7月5日签订一份商铺房屋租赁合同，合同规定：租期一年，因一签，不影响销售的前提下，可持续经营，并非所谓“答应至少经营三年”之说；被答辩人不能经营并非京仕堡健身中心噪音影响，而是其自身经营不善所造成；答辩人虽在被答辩人提出停业申请时同意其在当年10月底前完成转租，但在得知总公司已将该房出售后第二天即通知被答辩人不能转租，也未同意免除租金，并未给被答辩人造成损失。2、2012年5月27日答辩人与被答辩人就租赁房屋交付、租金及现有营业资产处置进行协商，双方仅对租赁合同解除涉及现有资产作概括性清点后签字认可相关事实。但事后被答辩人既不撤出租赁房，又不支付租金，加之该房已卖给他人，如不按期交房，答辩人面临违约，故无奈答辩人方于2012年6月15日将上述明细表所载财产清点、登记、造册后转入另处存放，房屋交付他人。故请求法院驳回被答辩人诉请。被告市徽商管理公司为支持其辩解，当庭向本院提供的证据有：证据1、原告的身份信息以及被告的组织机构代码证、营业执照，证明原、被告基本情况；证据2、商业铺位租赁合作合同，证明房屋的位置、上下楼面积、合同租赁期限、销售优先原则、平方价位、租金的支付、违约以保证金抵付、擅自停业解除合同等作明确约定；证据3、催租函和原告复函，证明原告违约，被告已函告原告催要租金，原告复函已收到以及原告收到被告的催租函，借故恶意拖欠；证据4、物品清点明细表，租赁房内财物清点照片，证明⑴原、被告对租赁房的物品进行清点且有原告签字认可，⑵告知原告违约、建议尽快腾出租赁房，⑶另证明该租赁屋内物品搬至他处存放并清点的事实依据；证据5、商品房买卖合同，证明该租赁物已卖给他人，依据证据2，买卖优先，故买受人急等催要房屋，符合合同约定；证据6、调解书，证明原告违约拖欠租金，经法院调解支付9万元租金的事实依据，保证金8000元不予退还，承担诉讼费的事实。经举证、质证，被告市徽商管理公司对原告李文胜所举证据1、2、3的证据三性不持异议，对证据4真实性不持异议，但认为此证据与被告不具有关联性，对证据5真实性不持异议，关联性有异议，认为属于私自转租，对证据6证据形式有异议，不予认可，对证据7有异议，对结论不认可，且被告虽对物品参加了清点，是为了避免损失扩大，原告经营不善导致停业，而且当时原告承租的房屋已转让给他人，为了避免被告向房屋购买人承担违约责任，同时被告将物品清点后妥善保管，以后的毁损非被告所为，对证据8有异议，因证人未到庭接受质证。原告李文胜对被告市徽商管理公司所提供的对证据1三性不持异议，对证据2真实性不持异议，但合同上虽然提到了在不影响经营的情况下，被告可以销售房屋，同时也提到了在同等条件下，不影响原告享有优先购买权，原告在被告出卖房屋之前并不知道出售的事实，对证据3三性不持异议，对证据4真实性不持异议，但证明目的有异议，对证据5真实性不持异议，但能反映出被告在允许原告转让房屋之后，出尔反尔将房屋出售了，对证据6不持异议，但在履行合同过程中，双方都有违约，而从调解书中可以反映，我们已经履行了违约承担的民事责任，现在我们追究被告违约承担的民事责任。根据双方举证、质证，结合当事人陈述，查明本案事实如下：2010年7月5日，原告李文胜与被告授权代表梅报春签订《商业铺位租赁合同》一份，双方约定：一、被告将其所有的位于安徽省六安市解放路徽商国贸皖西风情街编号为A101-103、A201-205、EM-1的铺位855.81平方米的房屋租赁给原告李文胜用于餐饮经营。二、租期合作期为2010年7月5日至2011年9月6日止，本合同一年一签；租金标准为：该铺位2010年9月5日起至2011年9月6日租金为一层30元∕平方米、二层12元∕平方米（让装修期二个月）；同时约定，合作期满后，被告继续提供该铺位用于经营的，原告在符合被告相关规定及被告提出的条件下享有优先合作权，但该优先合作权不排除被告对发票为经营规划的调整权，不影响被告对该铺位的销售。三、商业租赁合作费的支付期限为每六个月支付一次，在约定的计费期开始之日前15日内有原告足额缴纳给被告。四、原告保证在商业租赁合作期内，除非事先征得被告的书面同意，原告不得擅自将该铺位的全部或者一部分提供给第三方使用，转让该铺位的商业租赁合作权，或者与第三方交换铺位，如有违反，原告将以支付的承租保证金全额作为违约金对被告进行补偿。五、原、约定，被告在商业租赁合作期内出售该铺位，原告在被告提出的同等条件下享有优先购买权。双方还就合同的变更、解除、终止，违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约经营至2011年5月1日停业，因经营不善，原告李文胜、徐光忠于2011年7月30日向被告提出停业申请，要求被告给予四个月的时间进行转让，并要求被告免除转让期间的租金，被告负责人梅报春在原告申请上签字：务必在10月底前完成转租。两原告按照该要求，于2011年10月30日与案外人彭剑坤达成酒店转让协议，但被告在未通知并征求两原告是否购买的情况下，已将两原告承租的房屋出售给他人，故对两原告的转让行为没有同意，致两原告转让没有成功。2012年5月27日上午，由原告李文胜、徐光忠及被告方代理人晏学文参加，对两原告徽园酒店内的物品进行了清点并由双方在清点清单上签字，清单上的物品仍在原告租赁房屋内存放。由于被告方已将原告承租的房屋出售，为避免违约，在未通知原告的情况下，将原告酒店内的物品搬出。2012年6月15日原告李文胜在前往其经营的徽园酒店查看时，发现门锁被撬，其存放在酒店内的物品丢失，遂报警，经公安机关出警，认为非刑事案件未予立案。原告遂与被告交涉赔偿问题未果，现致原告诉至本院。本案在审理过程中，经原告李文胜的申请，本院依法委托六安市金安区价格认证中心对原告徽园酒店内的装修及物品损失进行评估鉴定，该所于2013年6月13日出具金价证（2013）30号价格鉴定结论书，认定鉴定标的损失总价格为363160元。另查明，本案原、被告间的租金纠纷，本案被告向本院起诉后，经本院主持调解，双方已达成调解协议。本院认为：原、被告双方所签订的《商业铺位租赁合作合同》，系双方的真实意思表示，符合法律规定且已实际履行，依法应为有效，双方均应按合同约定履行，不论谁方违约均应承担相应的违约责任。本案被告已就本案原告拖欠租金向本院起诉，双方经本院主持调解已达成调解协议，本案原告也依合同承担了相应的违约责任。而原告李文胜、徐光忠在无法经营时向被告负责人（授权代表）提出停业转让、停付租金的申请，被告方负责人也签字同意并规定了转让期限，但在此期间，被告在未按合同约定征求原告是否购买的情况下，将原告所租房屋转售他人，致使原告的转让无法实现，且在双方就酒店的设备、物品清点造册后，为了避免自身不致违约，在事先未通知原告的情况下，又将原告酒店内的物品擅自搬出，致其装潢毁损，设备、物品灭失，其行为显已构成侵权，应承担相应的侵权赔偿责任，但两原告诉请要求的赔偿数额过高，应以本院委托评估数字为准。被告庭审中所辩理由证据不足，理由不充分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款（七）项及有关法律、司法解释的规定，判决如下：一、被告六安市徽商商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李文胜、徐光忠装潢及物品、设备等损失363160元。二、驳回原告李文胜、徐光忠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10840元，由原告李文胜、徐光忠负担4090元，被告六安市徽商商业管理有限公司负担6750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 祁卫东审 判 员 王薇薇人民陪审员 马 利二〇一三年八月二十八日书 记 员 陈养勇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。第一百一十七条第二款损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。第一百三十四条第一款（七）项承担民事责任的方式主要有：(七)赔偿损失。 来源：百度“”