（2013）金牛民初字第3481号

裁判日期: 2013-08-28

公开日期: 2014-12-09

案件名称

舒晶晶、胡锡松与李厚明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

舒晶晶,胡锡松,李厚明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第五十六条

全文

成都市金牛区人民法院民事判决书（2013）金牛民初字第3481号原告舒晶晶。委托代理人李驰，四川联一律师事务所律师。原告胡锡松。委托代理人李驰，四川联一律师事务所律师。被告李厚明。委托代理人谢鹏飞，四川豪盛律师事务所律师。原告舒晶晶、胡锡松与被告李厚明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程曼独任审判，并于2013年6月25日公开开庭进行了审理。原告舒晶晶及舒晶晶、胡锡松的共同委托代理人李驰，被告李厚明的委托代理人谢鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月28日，原被告签订了《转让合同》。约定被告将其承租的位于沙湾东二路9号的商铺转让给原告使用至2015年4月21日止。合同期内，由原告自行向铺面所有人支付租金；合同期满后，若原告不续租，则被告交给铺面所有人的保证金25000元应退还给原告；在合同中，被告还承诺允许原告在合同期内将该铺面自由转让。为此，原告向被告支付了转让费125000元，对铺面进行了装饰装修，共花费40676元。后原告考虑将铺面转让，但经与铺面所有人沟通后，得知被告并无转租该铺面的权利，铺面所有人明确表示不同意原告转让铺面。因此，原被告在签订《转让合同》时，被告隐瞒了重大事实，导致合同中主要条款从根本上履行不能，无法实现原告转让商铺的合同目的。鉴于此，特提起诉讼，请求法院判决：解除原被告签订的《转让合同》，被告退还原告转让费125000元，保证金25000元，并向原告支付违约金12500元，装饰装修费用40676元。并由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、被告不同意解除《转让合同》，被告已全面履行了合同义务，而且原告受让房屋后，已1年6个月；2、原告至今未向被告支付任何转让费，要求退还没有事实依据；3、被告没有违约，不应支付违约金；4、被告并未收过原告保证金，不应由自己退还其保证金；5、被告并未聘请原告进行任何装饰装修，原告要求被告支付装饰装修费用毫无事实依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，沙湾东二路9号二楼营业房（本案租赁标的房产）属案外人饶永会所有。2010年4月21日，被告李厚明（乙方）以其子王瑞亮的名义与饶永会（甲方）签订《租房合同》，租赁期限从2010年4月21日至2015年4月21日止，并约定李厚明不得将房屋转租，否则饶永会有权收回房屋等。2011年12月28日，李厚明和原告舒晶晶、胡锡松签订了《转让合同》，约定李厚明将其承租的沙湾东二路9号二楼营业房转让给舒晶晶、胡锡松使用。期限从2011年12月29日至2015年4月21日；每月租金6800元由舒晶晶、胡锡松自行向饶永会缴纳；舒晶晶、胡锡松一次性向李厚明支付转让费125000元；合同期内，允许舒晶晶、胡锡松自由转让，李厚明有义务协助处理转让问题；合同期满后，若舒晶晶、胡锡松不续租，则李厚明原交给铺面所有人饶永会的保证金25000元退还给舒晶晶、胡锡松；合同期内，若违反约定，应向对方支付转让费总额的10%。《转让合同》签订后，李厚明将沙湾东二路9号二楼营业房交给舒晶晶、胡锡松，舒晶晶、胡锡松对该房屋进行了装饰装修，并按月向饶永会缴纳租金、水电费等。后舒晶晶、胡锡松以诉争房产不能转让为由诉讼来院，要求解除和被告李厚明的《转让合同》，被告李厚明退还原告舒晶晶、胡锡松转让费125000元，保证金25000元，并支付违约金12500元，装饰装修费用40676元。诉讼过程中，原告舒晶晶、胡锡松为证实其主张，提供了一张照片，证明已向李厚明支付转让费125000元。李厚明对该证据未认可，否认可收到转让费。同时查明，舒晶晶、胡锡松2012年12月承租沙湾东二路9号二楼营业房后，按月向饶永会缴纳租金、水电费等，饶永会未提出异议。上述事实有身份证、《租房合同》、委托确认书、《转让合同》及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，被告李厚明将其承租的位于沙湾东二路9号的营业房转让给原告舒晶晶、胡锡松使用，双方于2011年12月28日签订的《转让合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，受法律保护，对签约双方均具有法律约束力。本案争议的焦点是：1、李厚明是否隐瞒了重大事实，导致合同中主要条款从根本上履行不能；2、李厚明是否存在违约行为。根据本案查明事实，本院作如下陈述：关于李厚明是否隐瞒了重大事实，导致合同中主要条款从根本上履行不能的问题。庭审中原告舒晶晶、胡锡松出示了《租房合同》，该合同明确约定乙方（李厚明）不能转租房屋，因此舒晶晶、胡锡松对案涉房屋并非李厚明所有，且该房屋不能转租是明知的，舒晶晶、胡锡松也提出导致案涉房屋不能转让的原因是饶永会不同意其再次转让，可见李厚明并未隐瞒这一事实。舒晶晶、胡锡松承租后一直自行向饶永会缴纳租金、水电费等，因饶永会在法律规定的期间内并未对李厚明转让房屋给舒晶晶、胡锡松的行为提出异议，本院认为舒晶晶、胡锡松要求解除《转让合同》的理由不能成立，《转让合同》应当继续履行。对其要求退还转让费、保证金、装饰装修费用的主张，本院不予支持。被告李厚明是否存在违约行为的问题。舒晶晶、胡锡松主张因李厚明违约导致自己不能自由转租，要求李厚明支付违约金12500元。庭审查明，双方签订《转让合同》后，李厚明如约向舒晶晶、胡锡松交付了房屋，履行了约定义务。合同还约定：合同期内，允许舒晶晶、胡锡松自由转让，李厚明有义务协助处理转让问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，舒晶晶、胡锡松对李厚明存在违约行为负有举证责任。诉讼中舒晶晶、胡锡松并无证据证明李厚明存在不同意其转租或者不协助处理转让问题的行为，应承担举证不能的法律后果，本院对舒晶晶、胡锡松要求李厚明承担违约责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告舒晶晶、胡锡松的全部诉讼请求。案件受理费4448元减半收取2224元由舒晶晶、胡锡松承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　程　曼二〇一三年八月二十八日书记员　郭忱忱关注微信公众号“”