（2013）甬鄞邱民初字第131号

裁判日期: 2013-08-28

公开日期: 2014-03-03

案件名称

陈国山与江辉、方秀芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈国山,江辉,方秀芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十四条

全文

宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬鄞邱民初字第131号原告：陈国山。委托代理人：李棠。委托代理人：褚康强。被告：江辉。被告：方秀芬。两被告共同委托代理人：郭北豪。原告陈国山为与被告方秀芬、江辉房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员黄文娟适用简易程序进行审理。审理中，依原告的申请，本院对两被告采取了财产保全措施。本案分别于同年5月27日及8月26日公开开庭进行了审理，原告陈国山及其委托代理人李棠、褚康强，被告江辉、方秀芬（第一次庭审两被告未到庭）及其共同委托代理人郭北豪均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方向本院申请要求庭外和解一个月，本院予以准许，后和解无果。本案现已审理终结。原告陈国山起诉称：2003年7月4日，经中间人介绍，原告与两被告签订了《卖房协议书》，两被告将其地号为2983109-13的土地及房屋出卖给原告。签订协议时被告承诺如遇国家征用地，所有的赔偿均归原告所有，被告不得干涉，且被告无条件协助原告办好手续。协议签订后，原告依约向被告支付购房款共计120000元，另外还支付了拼墙费2000元，合计122000元。在房屋建造完成后，原告对房屋进行装修，并一直居住、管理并使用至今。目前，上述土地和房屋纳入国家拆迁范围，两被告擅自以个人名义与宁波高新区房屋征收办公室协商拆迁事宜，并签订拆迁补偿协议，拟获取相应的拆迁利益，导致本纠纷。原告与被告多次协商未成。现请求法院判令：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；2、两被告返还原告购房款122000元，并赔偿原告经济损失150万元（以宁波市高新区房屋征收办公室确认的拆迁利益为准）。两被告答辩称：1、签订协议属实，但是该协议在签订当日就因无效被废止；2、其从原告处拿到的款项是153000元，不是122000元，且这笔款项是其向原告借款，并非是原告诉称的购房款。综上，同意归还原告153000万元借款，请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：1.卖房协议书一份，拟证明原告与两被告之间存在房屋买卖关系的事实；2.收条四份，拟证明原告依约支付了购房款项120000元的事实；3.水表、电表安装费、水费、电费发票，收据十六份以及电费用户证一本，有线电视用户证一份，拟证明原告房屋自建成后一直由原告占有、管理并使用至今的事实；4.集体土地使用权证及宁波国家高新区房屋征收管理办公室出具的收条各一份，拟证明房屋权属登记在被告名下的事实；5.证人陈国军的证言：2003年7月份，被告江辉因缺钱想将把房子出售，经其介绍，双方谈妥交易价格120000元。卖房协议书由林加祥拟定，双方均签字确认，其和林加祥也作为公证人在协议书上签字。协议签订后，为了防止两被告反悔，双方又签订了抵押借款协议，并声称要去公证。另外，涉案房屋就是其施工完成的。6.证人林加祥的证言：被告在造房子的时候，他是管账人，因此了解房屋买卖情况。2003年，经陈国军介绍，陈国山和江辉夫妇商讨卖房事宜，其参与了商讨过程，并拟定了卖房协议书。听陈国军说，因防止两被告反悔，双方又签订了借款抵押协议。原告的证据经庭审出示，两被告质证后认为，对证据1的真实性无异议，但是该份协议已经无效且废止，双方之间不存在房屋买卖合同关系；对证据2无异议，收条上载明的款项确实已经收到，但是认为款项性质是借款，不是购房款，收条上虽载明是购房款，但并非被告江辉书写，关于收条上的签名，被告代理人认为收条上仅签名处“江辉”是被告江辉书写，该签名仅是对收条中的金额及时间的认可，对款项性质不认可，被告江辉在后续的庭审中陈述收条上的签名并非其本人签名，且实际从原告处拿到153000元；对证据3表示不清楚，但是认可房屋自建成后一直由原告占有、使用及管理的事实；对证据4-6均无异议。本院认为，证据1系原件，被告对其签字也予以认可，故对其真实性本院予以认可。证据2系原件，被告江辉对其签字也予以认可，故对证据的真实性本院予以认可；关于收条内容的真实性，第一次庭审中，两被告共同委托的代理人作为特别授权代理人，当庭认可收条处的签名是被告江辉所写，两被告本人未到庭，应视为其对代理人意见的认同，本院对签名系被告江辉亲笔签名的事实予以确认，被告江辉在第二次庭审中以代理人不知情为由否认代理人的意见，认为收条上签名并非其笔迹，但未提供相反证据足以推翻代理人的意见，故对被告江辉本人的辩称本院不予采纳；被告声称在120000元之外，还从原告处借款33000元，但原告对此款的关联性予以否认，两被告又无相关证据予以佐证，故本院对33000元与本案的关联性不予认可；在此基础上，本院进一步认为，被告江辉签字的行为不仅是对收条上金额的确认，也包括对收条上载明的款项性质的确认，故本院对收条的真实性、合法性及关联性均予以确认，对两被告陆续从原告处受到购房款120000元的事实予以确认。证据4-6，原告及两被告均无异议，本院予以确认。为反驳原告的诉讼主张，两被告向本院提交了借款抵押协议的公证书一份，用以证明原告与两被告之间的房屋买卖关系变更为抵押借款关系的事实。上述证据，经庭审出示，原告对形式真实性予以确认，但是认为，这份协议是原告为了防止两被告反悔而虚构的抵押借款协议，原、被告之间真实的法律关系是房屋买卖合同关系。本院认为，该证据系原件，对其形式的真实性予以确认；但是，关于双方签订协议的真实意图，不是被告向原告借款，也不是废止卖房协议书，而是为了促进卖房协议书的履行；原告交付给被告的款项性质是房款，不是被告所述的借款；钱款交付的时间及金额与卖房协议书一致，与借款抵押协议上载明的金额及借款时间均不一致，综上，原、被告之间就120000元既无借贷合意，也无借贷行为，故对被告辩称其收到的120000元均系借款的内容本院不予采信。根据原告的申请，并未了查明本案的事实，本院依职权调取下列证据：1.土地使用权登记审批表一份，载明涉案房屋登记在被告江辉名下等内容；2.《房屋拆迁补偿安置协议书》及被拆户补偿明细表一份（均系复印件，与原件核对无异），载明宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室与被告江辉、方秀芬于2011年8月12日签订了房屋拆迁补偿安置协议，主要内容：被拆合法住宅用房建筑面积及可安置住宅用房面积均为170.42平方米；被拆房屋补偿金额合计为73622元、旧房装饰补偿金额合计为81603元、搬家补贴费942元、附属物补偿共计3000元等事实；3.宁波市鄞州区房地产价格评估报告一份（复印件，与原件核对无异），载明：涉案房屋可安置面积为170.42方米，被拆房屋重置价480元／平方米，成新系数0.9，评定价为73622元，装修评定价（含附属物价值）81603元等内容；4.宁波国家高新技术产业开发区管理委员会《关于印发梅墟街道涂田涨村房屋拆迁及安置实施方案的通知》一份（复印件，与原件核对无异），载明被拆迁人选择货币安置的按照下列办法结算（第十五条）：可安置面积补偿资金按7200元／平方米扣除基本造价480元／平方米结算等事实；5.宁波国家高新技术产业开发区梅墟街道拆迁办工作人员徐岳峰的调查笔录一份，载明涉讼房屋如果选择货币安置，补偿金以可安置面积按7200元／平方米扣除基本造价480元／平方米结算，除被拆户补偿明细表上载明的补偿外，还有过渡补贴费按照每月16元／平方米，因不符合拆迁政策不存在搬迁奖励费等事实。本院依职权调取的证据经庭审出示，原告及两被告均表示无异议，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述和本院确认的有效证据，认定如下事实：2003年7月4日，经陈国军介绍，并在他和林加祥的见证下，原告陈国山与两被告江辉、方秀芬签订了《卖房协议书》一份，主要约定：被告江辉经过家庭协商后，将位于菜场路旁边的一间三楼土地证批文鄞土私（2003）59号批准用地面积60平方米卖给原告，三楼总建筑面积139.2平方米总卖价为122000元；付款方式：签证后先付60000元，建筑竣工后再付40000元，余款土地证办好后一次性付清；遇国家征用时，两被告先满足原告所买房屋面积（房屋赔偿房屋），办理赔房时甲方无条件给乙方办好手续为止，并对违约责任进行约定等。协议签订后，为防止两被告反悔、促使卖房协议书顺利履行之后，原告与两被告又虚构借款抵押协议，并进行了公证。之后，房屋由原告出资，两被告建造，期间原告依约陆续向两被告支付购房款120000元。房屋建成后，原告进行装修后一直占有、使用该房屋至拆迁。2013年5月6日，两被告与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，对涉讼房屋进行拆迁安置，相关资料载明：涉讼房屋被拆合法住宅用房建筑面积及可安置住宅用房面积均为170.42平方米，被拆房屋重置价480元／平方米，成新系数0.9，评定价为73622元，装修（含附属物价值）评定价为81603元等。相关的拆迁政策规定，如果选择货币安置，拆迁补偿金以可安置面积按7200元／平方米扣除基本造价480元／平方米结算；过渡费为每月16元／平方米，从2013年5月6日开始发放。目前安置房还未交付。本院认为，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。涉案房屋所依附的土地性质系农村集体土地使用权，两被告系鄞州区梅墟街道涂田涨村的村民，而原告并非该村村民，故两被告将该村内的房屋卖与原告而签订的《卖房协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉称购房款为122000元，但仅提供120000元证据，两被告虽认可原告给付金额为153000元，但其认为款项性质并非购房款，故本院依法认定购房款为120000元，该款两被告理应返还。对于原告的经济损失，如果按照原交易价格计算现值明显违背情理，故本院酌情参照两被告获取的拆迁利益来确定原告经济损失，主要包括货币安置情况下的房屋拆迁补偿金1145222元、房屋补偿费73622元、房屋装修补偿费（含附属物）81603元及过渡费10907元（自2013年5月计算至2013年8月，计四个月）。因原告与两被告在签订涉案协议时均有过错，故双方应按照各自的过错程度承担相应的民事责任。本院结合原、被告双方的过错程度确认由两被告承担80%的过错责任，其余损失由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈国山与被告江辉、方秀芬于2004年7月4日签订的《卖房协议书》无效；二、被告江辉、方秀芬返还原告陈国山购房款120000元；三、被告江辉、方秀芬赔偿原告陈国山经济损失953083元；上述二、三项合计1073083元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告陈国山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，减半收取9690元，财产保全费5000元，合计诉讼费14690元，由原告陈国山负担4959元，被告江辉、方秀芬负担9731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　黄文娟二〇一三年八月二十八日代书　记员　　戴　盛 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