（2013）昆千民初字第0453号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-02-20
案件名称
陈诗敏与昆山大沅置业有限公司商品房预售合同纠纷（千灯）一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈诗敏,昆山大沅置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆千民初字第0453号原告陈诗敏，男，汉族，1970年1月11日生。委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告昆山大沅置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区街坊路31号。法定代表人袁巧玲，该公司董事长。委托代理人郑冰野，该公司职员。委托代理人张小红，该公司职员。原告陈诗敏与被告昆山大沅置业有限公司（以下简称大沅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法由审判员夏宏光独任审判，于2013年7月4日公开开庭进行了审理。原告陈诗敏委托代理人冯雨，被告大沅置业公司委托代理人郑冰野、张小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈诗敏诉称：原、被告于2010年3月17日签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定被告将其开发的昆山市千灯镇XX路XXX号第XX幢X层XXX号房屋及车库出售给原告，房屋总价93万元，被告应于2011年1月31日前将涉案房屋交付原告。原告于2010年3月19日、8月10日，分两次向被告交付房款28万元、65万元，至此缴清93万元房款，被告也向原告出具了销售不动产统一发票。至今为止，被告尚未通知原告办理交房手续也未将房屋交付原告。合同约定出卖人逾期交房的，应从交房起的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。现原告多次要求被告交房，被告拒不履行合同约定的义务，故诉至法院，请求：1、判令履行原、被告于2010年3月17日所签的《昆山市商品房购销合同》；2、判令被告依约办理昆山市千灯镇XX路XXX号第XX幢X层XXX号及XX幢X层XXX附车库的房屋交付手续并将上述房屋交付原告；3、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计146940元（自2011年2月1日起至交付房屋之日止，按186元／天计算）；4、判令被告依约为原告办理昆山市千灯镇XX路XXX号第XX幢X层XXX号XX幢X层XXX附车库的房屋房地产权证书；5、诉讼费由被告承担。被告大沅置业公司辩称：对于原、被告双方签订的商品房购销合同，原告存在私自操作房屋价格的事实，答辩人不认可该份销售合同；原告作为涉案房屋的销售公司的工作人员，其应该清楚房屋的交付时间，原告称不清楚交付手续是没有理由的，答辩人认为原告不办理交房手续的真实原因是因为其离职后担心房价操纵损害了被告的利益被追索，等销售公司结了佣金才提出交房。同时原告也未向答辩人缴纳任何相关办证契税及费用和手续。原告要求答辩人交付涉案房屋的车库，其实原告并没有支付车库的房价，为此答辩人认为该份销售合同不成立，请求依法处理。经审理查明：原、被告双方于2010年3月17日签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为2010008959，约定原告购买被告开发的位于昆山市千灯镇XX路XXX号第XX幢X单元XXX号房屋及XX幢XXX附汽车库；房屋为预售商品房；合同约定住宅建筑面积226.79平方米，套内面积217.055平方米，住宅单价每平方米4100.71元，商品房总价款93万元；被告付款方式为分期付款：2010年3月17日签合同时付28万元，同时办理银行商业贷款65万元；原告逾期付款在30日内的，自合同约定的付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告向被告支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；原告逾期付款超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应按累计应付款的3%向被告支付违约金；被告应当于2011年1月31日前，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；原告在收到交房通知书30日内办理交房手续，逾期视作交房，由此产生的延期交房责任由原告承担。合同签订后，原告依约支付了全部购房款93万元，被告分别于2010年3月19日、8月10日，开具给原告金额分别为28万元、65万元的销售不动产统一发票各一份。审理中，被告确认未按合同约定的2011年1月31日前向原告发出交房通知书也未办理交房手续，原因在于被告方工程验收延误，直到2011年11月16日才取得涉案房屋的《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，现涉案房屋已具备交房条件及办证条件。审理中，被告辩称涉案房屋系被告委托昆山北孚兴业房产营销代理有限公司代为营销，并依据代理合同向该公司提交了一、二期销售底价表，原告作为该营销公司的主要管理者，能接触到销售底价表且实际操控价格，故原、被告双方签订的商品房购销合同中没有明确车库的价格；且原告作为营销公司的人员，应该知道房屋的交房、办证等流程手续。原告对作为房屋营销公司人员的身份不予否认，但认为此身份并不影响原告作为普通消费者购买被告开发房屋的权利，合同约定的房屋总价已包括涉案车库的价格。审理中，被告也当庭确认就涉案房屋的同批次房屋销售中，有的合同单独明确车库价格，也有不明确车库价格，仅以合同总价予以明确的事实。以上事实由原告提供的《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票，被告提供的《昆山千灯逸墅项目营销代理合同》、销售底价表、《昆山市商品房屋交付使用备案证书》及原、被告在庭审中的陈述为证。本院认为：原、被告双方就涉案房屋及车库签订了《昆山市商品房购销合同》，双方对房屋及车库的具体座落、面积、价格、付款方式、房屋交付时间，以及逾期付款和逾期交房均作出了明确约定，合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款93万元，且被告也向原告开具了合同约定的93万元购房款的销售发票，故原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，原、被告双方均应依约履行。现原告主张继续履行原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》的诉请，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告作为涉案房屋销售公司人员，理应明知交房及办证情况的意见，本院认为尽管原告承认系房屋销售公司人员，但原告作为普通消费者向被告购买房屋，其作为销售公司人员的身份并不当然免除被告向原告发出交房通知及办理交房手续的义务，故被告此抗辩意见本院不予采纳；被告抗辩原告作为销售公司人员能接触了解到房屋销售底价，操控房屋销售价格，以致涉案房屋购销合同中不包含车库价格，合同不成立的意见，原告不予认可，且被告就其抗辩意见所举证据并不足以证明其意见，同时被告也承认就涉案房屋同批次房屋销售中，也存在不单独明确车库价格，仅以合同总价予以明确的事实，被告此抗辩意见本院不予采信，故原告主张被告办理涉案房屋及车库的交房手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告既未在合同约定的交房时间前，也未在实际取得交房备案证书后向原告发出交房通知及办理交房手续，且已超过90日，被告构成违约，理应承担违约责任，故原告主张被告依约支付逾期交房违约金（自2011年2月1日起至交房之日止，以已交房款93万元为基数，按每日万分之二标准计算）的请求，合法有据，本院予以支持。原告主张被告依约办理涉案房屋及车库的房地产权属证书的请求，符合双方的合同约定，本院予以支持，但原告应向被告提供办证资料及缴纳税费凭证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告昆山大沅置业有限公司于本判决生效之日起十日内就座落于昆山市千灯镇第XX幢X单元XXX号房屋及第XX幢XXX附汽车库向原告陈诗敏办理交房手续并交付房屋。二、被告昆山大沅置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈诗敏逾期交房违约金（以已交房款93万元为基数，自2011年2月1日起至判决生效之日止，按每日万分之二标准计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告陈诗敏指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32201986436051515260）。三、被告昆山大沅置业有限公司于本判决生效之日起三十日内就座落于昆山市千灯镇第XX幢X单元XXX号房屋及第XX幢XXX附汽车库为原告陈诗敏办理房屋所有权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。案件受理费3238元，减半收取计1619元，由被告昆山大沅置业有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。审判员 夏宏光二〇一三年八月二十八日书记员 金伟华 更多数据：