（2013）岳池民初字第2613号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-12-11
案件名称
谭伟与杜娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
岳池县人民法院
所属地区
岳池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2013）岳池民初字第2613号原告谭伟，男，汉族，生于1978年6月30日。委托代理人冯知凡，四川兴恒平律师事务所律师。被告杜娟，女，汉族，生于1970年11月5日。委托代理人张红英，武胜县乐善法律服务所法律工作者。原告谭伟诉被告杜娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴凌云适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭伟及其委托代理人冯知凡、被告杜娟及其委托代理人张红英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭伟诉称，2011年12月20日，被告杜娟与原告谭伟达成协议，被告杜娟将原告谭伟租用的其位于武胜县东街两间门面卖给原告谭伟，并签订了合同，2012年1月18日，被告杜娟将两间门市的房屋所有权过户给了原告谭伟，但其后被告杜娟拒绝为原告谭伟办理两间门市的国有土地使用权过户。鉴此，原告谭伟向人民法院提起诉讼，请求判令被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户给原告谭伟。2012年9月10日，岳池县人民法院作出（2012）岳池民初字1970号民事判决书，以原告谭伟尚未交清税费为由，判决驳回了原告谭伟的诉讼请求。判决生效后，原告谭伟依法缴纳了税费，但被告杜娟仍拒绝为原告谭伟办理两间门市的国有土地使用权过户，故依法提起诉讼，请求法院判令被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户给原告谭伟，并由被告杜娟承担诉讼费。被告杜娟辩称，本案因原告谭伟在履行合同义务时存在违约行为，偷漏国家税费致合同履行不能，被告杜娟享有不安抗辩权。2011年12月20日，被告杜娟与原告谭伟达成门市房屋买卖协议，被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市房屋以260万元价格卖给原告谭伟，所有过户税费均由原告谭伟承担，2012年1月18日原告谭伟电话通知被告杜娟称已缴清所有税费，叫被告杜娟到县房管所签字办理产权过户手续。事后，被告杜娟得到武胜县地税局的通知，称被告杜娟在此次交易中存在偷税漏税行为，叫其到地税局稽查分局接受调查处理。被告杜娟这才知道原告谭伟在申报税收过程中，于2012年1月4日先后两次伪造了以被告杜娟为出卖方，原告谭伟及其妻陈小利为买受方，房屋价格为98万元、107万元的《房屋买卖合同》两份，该合同上又伪造了被告杜娟的签名，并以此合同提交到税务和房管两部门缴纳税费，偷漏国家税收20余万元，并欺骗被告杜娟到房管部门签订办理房屋产权过户给原告谭伟及其妻陈小利。此事实可由岳池县人民法院（2012）岳池民初字第1970号民事判决书予以证实。原告谭伟这一行为，是对双方合同履行的严重违约，改变了被告杜娟与其合同的本意，并给被告杜娟造成面临刑事处罚和行政处罚的双重责任，结果是导致原告谭伟房屋价款260万元无法兑现。原告谭伟伪造《房屋买卖合同》的行为，违背了诚实信用的民事法律基本原则，是合同履行受阻的根本原因。按照特别法优先于普通法的适用原则，本案由于原告谭伟的偷税漏税的行为，武胜县地税局对此案已立案调查，尚未结案定论（以武胜县地税局给岳池人民法院就此案的书面复函为证）。因此，被告杜娟认为原告谭伟无权在此时起诉要求《国有土地使用权证》过户。原告谭伟伪造的《房屋买卖合同》不成立，应自行承担合同履行不能之责。2012年1月18日原告谭伟所办理的房屋产权证，系在其伪造的107万元房屋买卖合同基础上取得的房屋所有权证，现原告谭伟如要求被告杜娟继续履行土地使用权证过户的合同义务，其本身就未遵守合同约定，如实履行合同义务。同时，原告谭伟伪造的《房屋买卖合同》已经四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第383号民事判决书判决合同不成立，由此可证其取得的房屋产权证是无效的。双方合同要继续履行，应首先建立在原告谭伟主动到房管部门承认错误，申请撤销其以欺诈、不法行为取得的原告谭伟及其妻陈小利二人房屋产权证，然后才能按照双方真实的合同真实意图履行合同。原告谭伟伪造的《房屋买卖合同》违背了双方订立合同的本意，导致合同履行不能，其诉讼主张应驳回。按照我国合同法关于合同法的基本原则，原告谭伟在办理房屋产权过户中伪造合同主体陈小利，是对双方真实房屋买卖合同本意和目的窜改和严重侵害。被告杜娟与原告谭伟双方签订的合同，买受人只约定是原告谭伟一人，陈小利并非合同的主体。原告谭伟的这一行为违背了双方合同意思自治的原则，被告杜娟对此应享有抗辩权，可拒绝履行原告谭伟强加给被告杜娟的义务。原告谭伟在本案中再次主张被告杜娟将《国有土地使用权证》过户给原告谭伟及其妻陈小利二人，显然也违背了被告杜娟订立《房屋买卖合同》的意愿和目的，因此，本案中原告谭伟主张不应得到人民法院的支持。综上所述，原告谭伟未尽如实履行义务的先行义务而要求被告杜娟附随履行其违约行为造成的不法义务时，被告杜娟有权拒绝履行。本案中原告谭伟系二次起诉要求被告杜娟履行将《国有土地使用权证》过户给原告谭伟及其妻陈小利，原告谭伟应自省其是否如实合法的履行了合同义务？对其违法行为给被告杜娟造成的侵害是否已处理妥当？皮之不存毛将焉附。目前，税务机关尚未对其偷税漏税的行为结案，原告谭伟主张将土地使用权过户给合同主体以外的第三人于法无据，请求人民法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2002年11月10日，被告杜娟与唐益珍等六户人合伙投资修建的位于武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房改造，合伙协议约定杜娟分得门市两个。2004年12月杜娟与李毅登记结婚，系再婚。2004年12月25日，杜娟与李毅对其婚前财产进行了约定：“……甲方（杜娟）与唐益珍等合伙投资修建的位于武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房改造应得的门市两个归杜娟所有（该合伙建房以后产权证只办理杜娟名字）……”。杜娟与唐益珍等六户人合伙投资修建的武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房改造完工后，原告就一直租用被告杜娟位于武胜县沿口镇东街两间门市做生意。2011年12月20日，被告杜娟与原告谭伟达成协议，被告杜娟将原告租用的位于武胜县沿口镇东街两间门面房卖给原告谭伟，双方并签定了《房屋买卖合同》，合同约定：“……双方约定该门市总价260万元，……合同签订当日买房预付卖房定金40万元，……买方在2012年元月20日之前先付卖房100万元（大写壹百万元）。因该房屋已经设定抵押，出卖人应于付款当日办理抵押注销手续并过户跟买受方。过户费用由买受方支付。过户完成后，买受方在60日内在付清全部余款……”。合同签订当日，原告谭伟向被告杜娟交纳了购房定金40万元。2012年1月5日，原告谭伟通过银行向被告杜娟转购房款100万元，2012年1月18日，被告杜娟将房屋的所有权证过户给了原告谭伟。原告谭伟在2012年2月17日付清了购房尾款120万元及利息9000余元。2012年1月4日，原告谭伟在向武胜县地方税务局作纳税申报时，由其一人先以出卖人杜娟和买受人谭伟、陈小利的名义伪造了一份《房屋买卖合同》，门市成交价为98万元，后又重新伪造了一份《房屋买卖合同》（华蓥市人民法院已于2013年6月4日判决确认该合同不成立），门市成交价为107万元，原告谭伟按107万元的合同向税务机关进行了纳税，2012年1月6日原告谭伟按107万元的成交价向武胜县地方税务局交清了被告杜娟应缴纳土地增值说、印花税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加收入等税费计102185元以及原告谭伟自己应缴纳的契税及印花税43335元。2012年3月5日原告谭伟按153万元计税金额以自己及陈小利名义向武胜县地方税务局补交缴纳自己应承担的契税及印花税计61965元，原告谭伟共纳税207485元。本院依法到武胜县地方税务局核实，查知：根据国家税收法规、政策的规定，根据本案所涉房屋260万元的实际卖价，卖方（杜娟）应缴纳土地增值税52000元、印花税1300、个人所得税52000元、营业税130000元、城市维护建设税6500元、教育附加费3900元，地方教育附加收入2600元，小计248300元；买方（谭伟）应缴纳契税104000元，印花税1300元，小计105300元。根据国家税收法规、政策的规定，原告谭伟应缴纳的税已缴清，被告杜娟尚有146115元未申报缴纳。2012年9月12日，武胜县地方税务局对纳税人杜娟、谭伟二手房交易查补税款计：谭伟11121.65元，杜娟176862.54元。现纳税人杜娟、谭伟查补税款分别为谭伟11121.65元、杜娟176862.54元已全部交清。目前，本案争议房屋的国有土地使用证尚未过户到原告谭伟名下。原告谭伟于2013年1月28日向武胜县人民法院提起诉讼（本案经武胜县人民法院提请广安市中级人民法院指定管辖，广安市中级人民法院指定本院作为一审法院对本案进行审判），请求法院判令被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户给原告谭伟，并由被告杜娟承担诉讼费。本院认为，被告杜娟在2002年11月10日与唐益珍等六户人合伙投资修建的位于武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房改造中分得的两个门市享有合法的产权，被告杜娟于2011年12月20日与原告谭伟达成协议，将该两间门面房以260万元的价格卖给原告谭伟，双方并签定了《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，其约定内容亦不违背法律法规的禁止性规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》真实有效。合同签订后，双方应信守承诺，按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。合同约定“过户费用由买受方支付”，本院分析认为，对合同中“过户费用由买受方支付”约定，从文字上看，是否包括所有的费用及税，约定不明确。经庭审查知：1、合同履行中，即合同签订后，由原告谭伟一人于2012年1月4日以买卖双方的名义伪造了一份成交价为98万元的合同向税务机关进行纳税申报；2、2012年1月6日原告谭伟以107万元的计税金额（即107万元的合同价）向武胜县地方税务局缴纳了被告杜娟及自己应缴纳的全部税款；3、原告谭伟于2011年12月20日付购房定金40万元，2012年1月5日付购房款100万元，2012年2月17日向被告付清了购房尾款120万元及利息9000余元。从原告谭伟的整个履行合同过程分析，对纳税的申报及税金的缴纳，均是原告谭伟一人进行，若2012年1月6日原告谭伟系代被告杜娟缴纳了税金102185元，该笔款项亦不是一笔小数目，按常理分析，原告谭伟在2012年2月17日最后支付购房尾款就应予以扣减，原告谭伟却没有扣减。综上分析，合同约定“过户费用由买受方支付”应包括税金，故被告杜娟应缴纳的税也应由原告谭伟代为缴纳。合同约定“过户费用由买受方支付”，应包括根据税法规定应由原、被告缴纳的全部税费，现原告谭伟补交清了其应交全部税款，并根据合同约定代被告杜娟补交清了全部税款，原告谭伟已完全履行合同义务，根据房屋买卖需缴清相关税费后方能办理相关过户手续的规定，原告谭伟付清过户费用应属先行履行义务，原告谭伟的先行履行义务已履行完毕，被告杜娟拒绝办理国有土地使用权证过户的理由不能成立，原告谭伟要求被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户给原告谭伟的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：被告杜娟于本判决生效之日起十五日内协助原告谭伟办理将武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户登记到原告谭伟名下的手续。本案案件受理费500元，由被告杜娟负担。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 员 吴凌云二〇一三年八月二十八日书记员代 娟