（2013）龙民一初字第976号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-01-12
案件名称
与海南会海工业总公司与海口市秀英城市住宅发展公司合同民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
海南会海工业总公司；海口市秀英城市住宅发展公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百三十五条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》:第二十四条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第976号原告海南会海工业总公司。法定代表人张敬锋，董事长。委托代理人张莉，该司职员。委托代理人王乃江，海南颖川律师事务所律师。被告海口市秀英城市住宅发展公司。法定代表人李香琼，总经理。委托代理人余占荣，该司法律顾问。原告海南会海工业总公司与被告海口市秀英城市住宅发展公司建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王乃江、被告委托代理人余占荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南会海工业总公司诉称，为开发“顺发新村”项目，原告于1992年与被告签订了《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，约定合作期间及以后该地的所有地产、房产、财产等全部归属原告所有。原告依约履行了合同义务，被告也依约将海口市海秀路以南土地使用权证【证号：海口市国用（2009）第002793号】交给了原告。在原告提起本诉前，因多起民事纠纷案件涉及原、被告，在他案历次审理中，本案的原、被告均向法庭表明：现顺发新村的地产、房产、一切产权归原告所有。对此事实，法院在几个案件判决书中也给予了确认。但本案的土地使用权因一直登记在被告名下，没有变更到原告名下。被告只是名义使用权人，实际权益人是原告。被告在2008年竟然利用是该土地名义使用权人的便利，与他人合谋串通虚构债务将该土地转让他人，后经海口市人民检察院查清事实后给予了纠正。2012年被告再次利用是该土地名义使用权人的便利，以丢失为由，将原告持有的土地使用权证登报声明作废，并领取新的土地使用权证【证号：海口市国用（2012）第005924号】。领到证后又搞非法报建，严重损害了原告的合法权益。综上所述，请求法院依法确认位于海口市海秀路以南18135.20平方米土地使用权归原告所有，被告依法协助原告将该土地使用权登记过户至原告名下。被告海口市秀英城市住宅发展公司辩称，原告的起诉主体不适格，因为原告已经被工商行政管理部门吊销营业执照。我公司没有侵犯原告的权益，在“顺发新村”的开发项目上我公司只是应原告的要求予以配合。原告不具备房地产开发经营资质，原、被告之间的合作开发合同不是直接的土地转让，原告现要求办理土地使用权过户登记手续已超出合同约定的范围。在双方签订的合作开发合同中，约定我公司有配合报建的义务，故不存在我公司非法报建的问题。我公司在履行合同中没有过错，故不应当由我公司本案承担诉讼费用。关于原告提出的土地权属问题，因实际上原告已将大部分房产出售给客户，依地随房走的原则，该土地使用权已不属于原告享有。若土地使用权登记过户至原告名下，势必侵害买房客户的权益。双方签订的合作开发合同已经履行完毕，至今已有十多年，原告现才诉请确权并办理过户登记手续，显然已经超过诉讼时效期间，故原告的诉请应予驳回。经审理查明，1992年1月3日，原、被告签订一份《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，约定：被告同意将夹路坡、蓬平坡规划区140.23亩土地与原告合作开发；双方采取合作开发，核算分开的方式进行开发合作，原告采用利润包干的利益分配方式，保证被告在该开发地的总投资额收回，即每亩投资成本200000元和每亩收益费10000元，两项合计每亩210000元，总金额29450XXXXX元；合同经双方签字盖章即日内，原告向被告支付7000000元，被告收到款项30日内，将140.23亩土地的国土局批件正本、四至红线图正本等有关手续交给原告，被告将土地手续移交原告后一个月内，原告将总款额的95%支付给被告，即20972XXXXX元，原告在开发建设两个月内，付清总款额的5%，即1477500元；合作期暂定十年，合作期间及以后，开发该地的所有地产、房产、财产等全部归属原告所有，直至土地出让期七十年止。同日，双方又签订一份《关于﹤合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书﹥签署的说明》，作为顺发新村房屋销售经营活动的对外使用文件。2012年被告将其已交给原告持有的海口市国用（2009）第002793号《国有土地使用证》已丢失为由，登报声明作废，并于同年7月31日补领新的海口市国用（2012）第005924号《国有土地使用证》。2012年8月23日，原告向被告发出一份《通知声明函》，要求被告严格遵守双方签署的《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，未经其同意，被告不得自主处理涉及顺发新村的土地买卖过户、房产办证过户、报建等一切事务，否则应当赔偿其一切经济损失。原告认为，被告不但隐瞒其挂失并补领新的土地证，且存在非法报建，严重损害了其合法权益，故成讼。案件在审理中，本院依原告的申请，依法查封了登记在被告名下的位于海口市海秀路以南证号为海口市国用（2012）第005924号《国有土地使用证》项下的部分土地使用权【具体位置详见海南誉鑫房地产开发有限公司、海口市秀英城市住宅发展公司《土地使用权坐落及现状》图中划有斜线的部分，即该图所表明的H至2、3、4、5、I至H及A、B、C、D、E、F、G（S1块）的地界线号之部分土地。另查明，1992年1月3日，被告与海南自力投资有限公司（下称自力公司）及其房地产开发经营部签订一份《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合作书》，约定：被告同意将夹路坡、蓬平坡规划区120.23亩土地与自力公司合作开发；双方采取合作开发，核算分开的方式进行开发合作，自力公司采用利润包干的利益分配方式，保证被告在该开发地的总投资额收回，即每亩投资成本80000元和每亩收益费10000元，两项合计每亩90000元，总金额10820XXXXX元；合作期暂定五年，合作期间及以后，开发该地的所有地产、财产等全部归属自力公司所有，并由其统一负责管理至土地出让期七十年止。该合同签订后，自力公司房地产开发经营部于同年5月16日与原告签订了《合作承包开发合同书》，以总地价款72708XXXXX的价格将上述土地转让给原告。在此期间，被告与原海口市土地管理局签订了《国有土地使用权协议出让合同书》，原告亦陆续将地价款付清，并出资将顺发新村房屋建成。1997年5月16日，自力公司及其顺发新村经营部出具《产权证明书》一份，证明海口市海秀大道顺发新村所有房产、地产等一切财产的产权、所有权属于原告所有，原告有权对顺发新村所有房产、地产等财产进行买卖、抵押、抵债等一切合法的经营活动。1998年12月20日，自力公司顺发新村经营部与原、被告又签署了《关于顺发新村权属情况的说明》一份，其内容为：1992年1月自力公司与被告签订了顺发新村合作开发协议取得了所有开发权，1992年5月16日，由自力公司房地产开发经营部与原告签订了《合作承包开发合同书》，将顺发新村小区的开发权全部转让给了原告，并在合同中约定，合作期限为五年（1992年5月14日起至1997年5月14日止），合作期满后，在此开发区的地产、房产等一切财产的产权归原告所有。按合同约定，从1997年5月14日起顺发新村的所有房产的产权和所有权归原告所有，顺发新村项目是以被告名义开发的所以产权证上登记的产权人为被告，但实质上，产权人应是原告。2009年4月16日颁发的海口市国用（2009）第002793号《国有土地使用证》和2012年7月31日颁发的海口市国用（2009）第002793号《国有土地使用证》均载明登记在被告名下的土地分摊面积为18135.20平方米。上述事实有原告和被告的陈述、《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》、《关于﹤合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书﹥签署的说明》、《通知声明函》、海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第175号、海口市国用（2009）第002793号《国有土地使用证》、海口市国用（2012）第005924号《国有土地使用证》及开庭笔录等证据证实，经庭审质证，足资认定。本院认为，一、关于原告的诉讼主体资格是否适格的问题。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（2000年1月29日法经（2000）24号函的精神，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据根据工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。被告辩称原告已被吊销，诉讼主体资格不适格的辩解理由，不能成立，本院不予采纳。二、关于涉案的18135.20平方米土地使用权的权属问题。从海口市中级人民法院和海南省高级人民法院的生效判决认定的事实来看，顺发新村小区的所有房产均系原告出资建成，顺发新村小区的所有房产、地产均属于原告所（享）有，被告对此亦无异议。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》签订后，原告虽然依约履行了支付购地款的义务，但该土地至今尚未登记至其名下，讼争土地产权尚未发生转移，故原告主张讼争土地产权属于其，没有法律依据，本院不予支持。三、关于《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》的性质认定问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同应当具备的三大法律特征。其中，共担风险是其最具实质性的。从双方签订的《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》约定的内容来看，被告将夹路坡、蓬平坡规划区140.23亩土地与原告合作开发，采用利润包干的利益分配方式，即原告保证被告每亩210000元，合计2945000元的总投资被收回，也即被告只收取固定利益2945000元，而不担风险，实际上不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征，故原、被告之间订立的《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，应认定为名为房地产合作开发，实为土地使用权转让合同。四、关于被告是否有义务将涉案土地过户至原告名下的问题。既然是土地使用权转让，且原告已付清被告全部的合同约定款项，被告即应负有将涉案土地使用权过户至原告名下的义务。虽然在双方订立的合作开发合同中对土地使用权过户并无约定，但并不能由此证明原告已放弃自己的权利及因此免除被告的协助过户义务。现原告要求被告协助将涉案土地过户登记至其名下，于法有据，应予支持。原告虽不具有房地产开发经营资质，但并不影响双方订立的合同是土地使用权转让合同的性质，故被告辩称原告不具有房地产开发经营资质，双方订立的合同不是直接的土地转让的辩解理由，不能成立，本院不予采纳。顺发新村小区的大部分土地上虽已经建成房屋并已出售，但该土地目前仍登记在被告名下，被告是名义上的土地使用者，实际使用权人是原告。原告要求将涉案土地使用权过户至其名下，与被告认为地随房走，涉案土地已归顺发新村全体业主享有，土地过户已不可能并无矛盾。原告完全可以在土地过户至其名下后，应相关房屋业主的要求，协助相关房屋业主办理分摊土地使用权过户手续，届时协助办证的义务人是原告而非被告。五、关于原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效适用于债权请求权，而适用诉讼时效的请求权主要限于债权请求权。本案中原告的起诉属于物权，不适用于诉讼时效。所谓物权请求权，是指基于物权而产生的请求权。也就是说，当物权人在其物被侵害或有可能遭受侵害时，有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。物权请求权是基于物权产生与物权不可分离的一中独立请求权。原告对涉案土地的使用权已为生效判决所确定。根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。原告依据本条请求被告协助办理土地过户，完全是基于对土地的使用权而产生的请求权，是一种物权请求权。故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，判决如下：一、限被告海口市秀英城市住宅发展公司于本判决生效之日起30日内将海口市海秀路以南18135.20平方米土地【证号：海口市国用（2012）第005924号】过户登记至原告海南会海工业总公司名下。二、驳回原告海南会海工业总公司的其他诉讼请求。案件受理费45200元，诉讼财产保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 郑忠东审 判 员 吴永红人民陪审员 李 芳二〇一三年八月二十八日书 记 员 林一苗