（2012）南民初（二）字第194号
裁判日期: 2013-08-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2012）南民初（二）字第194号民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市远辰房地产投资咨询有限公司,覃庆凯,覃素雯
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2012）南民初（二）字第194号原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司，住所地柳州市××鹰大道××区××号。法定代表人黄锦锋，经理。委托代理人梁继叶，广西广正大律师事务所律师。（一般代理）被告覃庆凯，男，壮族，广西来宾市人，现住广州市××区××新城××大道××心××楼××号，身份证号：×××1233。委托代理人李滨，广西桂中天律师事务所律师。（一般代理）被告覃素雯，女，壮族，广西柳州市人，现住广州市××区××新城××大道××心××楼××号，身份证号：×××0025。委托代理人罗建新，男，现住广州市××区××新城××大道××心××楼××号，广州金中企业管理顾问有限公司经理，系覃素雯之夫。（一般代理）委托代理人李滨，广西桂中天律师事务所律师。（一般代理）原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司（以下简称远辰公司）诉被告覃庆凯、覃素雯委托合同纠纷一案，本院于2012年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2012年10月17日公开开庭进行了审理。原告远辰公司的委托代理人梁继叶、被告覃庆凯的委托代理人李滨、被告覃素雯的委托代理人罗建新、李滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告覃庆凯的代理人覃素雯于2011年6月23日签订了《房产买卖协议》，约定被告覃庆凯将“航惠路3号宝城苑6栋2单元7-1号”房产一套出卖给原告方。后双方变更合同约定：被告覃庆凯将该房产以362000元的底价委托原告代为销售，溢价部份作为原告的佣金，不足部份由原告补足，销售期限为120个工作日。合同签订后，原告按约定支付了5000元定金，并在约定的时间内将该房产销售给了他人，但被告覃庆凯却未能按约定的义务配合办理相关手续，经催告，被告覃庆凯仍拒不履行约定的义务，给原告造成了很大的损失。原告认为，被告覃庆凯的行为侵害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求判令：l、被告覃庆凯向原告返还定金5000元，并赔偿违约金33960元，合计38960元；被告覃素雯对覃庆凯的义务承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、房产买卖协议（2011年6月23日）1份，证明原告委托代理人古群英与被告覃庆凯代理人覃素雯签订房产买卖协议，附1条款明确约定了原告方和被告方的权利义务及违约赔偿的计算方式；2、房产证、土地使用证各1份，证明房产所有人和土地使用权人是覃庆凯，是覃庆凯从广州邮寄给原告方的；3、收据（2011年6月23日）、快递单各1份，收据证明被告方收到原告代理人代交的定金，快递单证明2011年11月15日被告覃庆凯本人把房产复印材料邮寄给原告及代理人古群英；4、委托书（2011年6月23日）1份，被告覃庆凯代理人覃素雯出具给原告的，委托原告办理其房产买卖的相关手续；5、房屋买卖协议（2011年10月12日）1份，原告依据与被告的约定，将其房产销售给钟贵才；6、公告1份，原告在2011年12月6日的柳州晚报登报催促覃素雯履行办理房产过户相关手续的义务；7、收据2份，原告与钟贵才签订房屋买卖协议后，钟贵才交付的购房定金和房款；8、委托书（2011年6月22日）1份，证明原告方在与被告交谈后委托古群英代办房产交易；9、光盘1份，内容是电话录音，证明被告覃庆凯确认覃素雯代其签订合同的事实，覃庆凯在邮寄材料后拒绝配合原告办理房产过户的相关手续。两被告辩称：不同意原告的诉请。1、2011年6月23日的《房产买卖协议》及收据均证实房屋买卖的卖方是覃庆凯，买方是古群英，本案中的买卖合同是古群英以个人名义签订的；2、古群英与远辰公司不构成代理关系，远辰公司作为原告的主体不适格；3、本案是古群英没有履行《房产买卖协议》的义务，应当承担违约责任，被告方已经履行了合同的主要义务。两被告为其辩称提供如下证据：1、工行龙城支行证明2份，证明覃庆凯位于柳州市航惠路3号宝城苑6栋2-7-l住房的2笔贷款本息已经提前还清；2、柳州市房屋登记管理中心产权登记业务受理单1份，证明覃庆凯已经把售卖房产进行解押；3、工行龙城支行个人还款凭证2张，证明覃庆凯已经提前还款。经过庭审质证，被告方对原告提供的证据1的真实性无异议，但是认为该协议是古群英签订的，与远辰公司无关；对证据2的真实性无异议；对证据3，认为明确写明是古群英交来购买房产的定金，与远辰公司无关；对证据4的真实性无异议，但是认为是古群英委托远辰公司代办手续，不是卖房给远辰公司；对证据5的真实性不认可，认为与本案无关；对证据6，没有原件，不予认可；对证据7的真实性不予认可，认为收据是伪造的；对证据8，认为不是在签订协议时所约定，也没有公章，不予认可；对证据9的真实性不予认可。原告对被告方提供的证据1，认为不能证明被告方的观点；对证据2，认为只是受理单，不能证明被告的观点；对证据3的真实性不予认可。当事人均无异议的事实和证据，经庭审质证予以确认。《房产买卖协议》的签订地点在远辰公司的办公室，远辰公司具有房屋买卖中介的经营范围，被告认可远辰公司出具的委托书（即证据4），古群英是远辰公司的员工，故本院确认古群英与原告签订《房产买卖协议》的行为系履行职务的行为，因此该《房产买卖协议》的双方当事人为远辰公司与覃庆凯。该协议约定了两个不同的法律关系，双方先约定覃庆凯将房屋出售给远辰公司，但在协议的尾部双方又约定了代理出售该房屋。结合本案的事实，双方实际履行的是委托出售该房产的协议，故双方之间的法律关系为委托合同关系。本院对原告远辰公司提供的证据1-4予以采纳。关于原告提供的证据5-7、证据9，只是远辰公司单方面提供，其是否在规定的期间内出售了该房产以及被告方拒绝配合的事实，原告并无其他的证据予以佐证，故本院对上述证据不予采纳。被告方提供的三份证据均是银行以及房产部门出具，本院对其真实性予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年6月23日，远辰公司与覃庆凯在远辰公司的办公地点签订一份《房产买卖协议》，约定覃庆凯将其所有的位于柳州市航惠路3号宝城苑6栋2单元7-1号的房屋委托远辰公司以36万元的底价出售，期限为120个工作日。双方约定，在签订合同的当日由远辰公司向覃庆凯支付定金5000元，如远辰公司违约，则覃庆凯不退还该定金；如覃庆凯违约，则远辰公司有权要求覃庆凯支付违约金5000元、退还定金5000元。如覃庆凯恶意不配合远辰公司出售该房产，则赔偿远辰公司5000元以及总房价的8%的违约金。在签订该协议的当日，远辰公司支付给覃庆凯购房定金5000元。后远辰公司以覃庆凯不配合其出售该房产，诉至本院。另查明，覃庆凯于2011年6月20日向中国工商银行柳州市龙城支行申请了贷款8万元用于购买柳州市航惠路3号宝城苑6栋2单元7-1号的房屋，覃庆凯已于2011年10月24日还清了该贷款本息。该房产在双方约定的期限内未售出。覃素雯系覃庆凯的姐姐和代理人。本院认为，原告远辰公司与被告覃庆凯之间成立委托合同关系，由远辰公司代理覃庆凯出售其位于柳州市航惠路3号宝城苑6栋2单元7-1号的房屋。原告远辰公司诉称，覃庆凯不配合其在期限内解押房产，致使其无法出售该房屋。本院认为，覃庆凯解押房产的日期为2011年的10月24日，而《房产买卖协议》中约定的远辰公司出售的期限为120个工作日，由于该协议的签订日期为2011年6月23日，按照工作日来计算，覃庆凯解押房产的日期在双方约定的销售期限内。原告远辰公司未提供充分的证据证明其出售该房产的日期在覃庆凯解押房产之前，故本院对原告诉称的该事实不予采信。故对原告远辰公司要求被告方支付违约金的诉请，本院不予支持。关于远辰公司支付给覃庆凯的5000元，双方在收据上写明该5000元为购房定金，但是双方并不是买卖合同关系，根据《房产买卖协议》的约定，对于该5000元的定金，如远辰公司违约，则覃庆凯不退还该定金；如覃庆凯违约，则退还该定金。由于原告未能举证证明覃庆凯存在违约的情形，故对于原告远辰公司要求被告覃庆凯退还5000元定金的诉请，本院不予支持。根据本院查明的事实，覃素雯是覃庆凯的代理人，其法律效果应当由覃庆凯承担，远辰公司要求覃素雯承担责任的诉请，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉请，没有事实依据和法律依据，其应当负担本案的诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费774元（原告已预交），由原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 袁 奇人民陪审员 谭惠文人民陪审员 韦晓英二〇一三年八月二十八日书 记 员 欧 珣附法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自