（2013）鄂汉阳民三初字第00279号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-04-01
案件名称
武汉天源物业管理有限责任公司与付宝珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉天源物业管理有限责任公司,付宝珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂汉阳民三初字第00279号原告：武汉天源物业管理有限责任公司。住所地：武汉市江岸区合作路**号凯旋嘉苑*******室。法定代表人：刘迎，该公司总经理。委托代理人：熊和新、姜海燕。均系一般代理。被告：付宝珍。委托代理人：朱怀德（系被告付宝珍之夫）。特别授权代理。原告武汉天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）诉被告付宝珍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2013年7月16日公开开庭进行了审理。原告天源物业公司的委托代理人熊和新、姜海燕，被告付宝珍及其委托代理人朱怀德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源物业公司诉称：2007年2月9日，原告开始对赛博园小区进行物业管理服务。服务期间，原告按照《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定全面履行了合同义务。被告作为小区业主，自2010年10月1日起至2013年4月30日止未交纳物业管理费用，现请求人民法院判令被告支付所欠原告2010年10月1日起至2013年4月30日的物业管理费人民币2,865元及滞纳金人民币3,876元，合计人民币6,741元，并由被告承担本案诉讼费。被告付宝珍辩称：被告未交物业管理服务费属实，但事出有因。第一，原告与开发商所签的《前期物业服务合同》第二十五条约定，委托管理期限为三年，即自2007年3月至2009年3月，故原告现在没有资格收取物业管理费，也无资格起诉业主；第二，原告提供的物业管理服务存在很多问题，如将小区公共部位出租给沙霸作料场、禁止业主选择除中国电信外的宽带服务、二次供水多次被污染、在绿化用地上违法建设楼房并将二楼霸占作为物业用房、乱接下水管道、电梯经常损坏（4年多时间坏了11部电梯）、垃圾堆放数日无人清扫、树木枯枝不处理、车辆乱停乱放，闲杂人员随意出入小区、收支账目从不公开等；第三，小区至今未接入天然气，原告不但不主动为业主申报，还要业主自行解决。原告向每位业主收取了20元安装单元门禁，但门禁系统从未正常使用。原告的工作人员态度恶劣，辱骂业主。综上所述，原告没有资格收取物业管理费，被告保留反诉原告的权利，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年2月9日，原告天源物业公司与武汉赛博思住宅产业化发展有限公司（系赛博园小区房屋建设单位）签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：武汉赛博思住宅产业化发展有限公司委托天源物业公司对赛博园小区进行物业管理服务，委托服务期限暂定为三年，自2007年3月1日起至2009年3月1日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理服务费用由天源物业公司按建筑面积每月每平方米人民币1.1元向业主收取，业主逾期交纳物业管理服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；双方并对物业管理服务的事项及质量等进行了约定。2008年8月18日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议的约定事项与前述《前期物业服务合同》基本相同，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2009年3月1日，前述《前期物业服务合同》委托管理期限到期后，原告又与武汉赛博思住宅产业化发展有限公司续签合同，委托管理期自2009年3月1日起至业委会成立并同新选聘的物业管理企业签订合同时止。上述合同签订后，原告进入该小区一直提供物业管理服务至今。被告付宝珍系赛博园小区1栋2单元203室业主，其房屋建筑面积为84.02平方米，自2010年10月1日起至2013年4月30日止未向原告交纳物业管理服务费，累计未交物业管理服务费人民币2,865元（84.02㎡×1.1元／㎡／月×31个月），为此原告曾向被告催收，被告未予支付，原告遂向本院提起诉讼。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。另查明：原告为赛博园小区提供的物业管理服务中，存在单元内安全门禁长时间未能正常运转、小区绿化带有较大面积的黄土裸露、停车管理无序、楼道卫生未及时清理等问题。再查明：被告提出的二次供水存在污染的问题，原告提供了江岸区疾病预防控制中心出具的检测报告予以反驳，该报告证实赛博园小区二次供水送检水质符合生活饮用水卫生标准；被告提出的电梯等公共设施设备经常损坏的问题，原告提供了设施设备巡查记录、维修单回访记录、工程保修单及业主满意度调查表等证据予以反驳，上述证据证实原告对电梯等公共设施设备进行巡查、维护的情况以及部分业主对巡查、维护的情况的满意度回复。上述事实，有原告提供的前期物业管理合同两份、前期物业管理服务协议、律师函、二次供水检测报告、设施设备巡查记录、维修单回访记录、工程保修单、业主满意度调查表，被告提供的照片一组等书证及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力……”的规定，赛博园小区建设单位武汉赛博思住宅产业化发展有限公司委托原告提供小区物业管理服务符合法律规定，双方签订的两份《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告履行了上述合同约定的物业管理服务义务，被告作为业主应履行支付相应的物业管理服务费义务。被告如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，被告拒交物业管理服务费的行为已构成违约，应承担向原告支付相应的物业管理服务费的民事责任。被告提出的合同已到期，原告无资格收取物业管理服务费的抗辩理由，与本院查明的事实不符，该抗辩理由无事实依据，本院不予采纳；被告提出的原告提供的物业管理服务存在很多问题的抗辩理由，部分已提供证据证实（如单元门禁、绿化、停车管理、清洁卫生方面等），本院予以采纳，部分未能提供充分的证据证实（如二次供水污染、电梯等公共设施设备未及时维修、违法搭建物业办公用房等），本院不予采纳。原告请求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告提供的物业管理服务中存在一定的问题，依法应适当减轻被告的民事责任，本院根据本案的具体情况，酌定被告按应交物业管理服务费的80%向原告支付所欠物业管理服务费，即2,865元×80%=2,292元。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告提供的物业管理服务质量存在问题，未完全履行合同义务，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告付宝珍支付原告武汉天源物业管理有限责任公司2010年10月1日至2013年4月30日的物业管理服务费人民币2,292元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉天源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币25元，由被告付宝珍负担，此款原告已预交，被告应将此款于本判决发生法律效力之日起五日内直接付给原告。本判决为终审判决。审判员 黄玮二〇一三年八月二十七日书记员 朱果 关注微信公众号“”