（2013）滑民二初字第189号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-09-05
案件名称
王银玲与滑县鼎亚实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滑县人民法院
所属地区
滑县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王银玲,滑县鼎亚实业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
滑县人民法院民 事 判 决 书（2013）滑民二初字第189号原告王银玲，女，1963年8月6日生，汉族。委托代理人李思明，河南金太阳律师事务所律师。被告滑县鼎亚实业有限责任公司，住所地：滑县新区。法定代表人金建新，总经理。委托代理人李希轩，河南华昂律师事务所律师。原告王银玲与被告滑县鼎亚实业有限责任公司（以下简称鼎亚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告王银玲及其委托代理人李思明、被告的委托代理人李希轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王银玲诉称：2012年9月17日原告王银玲购买了被告鼎亚公司在建的位于温州商贸城第4幢1层158号商铺一间（建筑面积47.04㎡），依据合同约定，被告鼎亚公司应于2013年2月28日前将房屋交付原告使用。合同签订当天原告付清了全部房款234576元，但被告至今未向原告交付房屋，请求判令1、解除原、被告于2012年9月17日签订的《商品房买卖合同》及返还原告购房款234576元；2、判令被告承担违约责任、支付定金2万元（双倍返还定金4万元，其中2万元已抵作购房款）并赔偿损失27500元并承担涉诉费用。被告鼎亚公司辩称：1、原告王银玲要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》违反法定程序。原告未通知被告而直接起诉至法院要求解除合同，根据合同法的相关规定，该诉请违反了法定程序。2、原告不具备要求解除《商品房买卖合同》的条件，原、被告签订《商品房买卖合同》的同日又签订了《商铺委托经营管理协议》，约定原告将购买被告鼎亚公司的4栋158号商铺委托被告经营管理，委托期限自2013年3月1日至2016年2月28日，原告在三年内享有统一的经营回报，该经营回报从总房款中扣除，双方所签《商品房买卖合同》中房屋价款是扣除3年经营回报后的价格，该商铺依约现在是处于被告的经营管理期间，故该商铺是否交工不影响原告的收益，原告要求解除合同，理由不足；3、原告要求被告承担违约责任、双倍返还定金并赔偿损失27500元，无合同约定及法律规定。定金系原、被告签订认购协议时其认购被告商铺所交付的，在双方签订《商品房买卖合同》时已转作购房款，故不存在定金罚则和赔偿损失。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月19日原告王银玲向被告鼎亚公司交付了认筹款1000元，被告并向原告出具了一份收据，收据内容为“2012年8月19日今收到王银玲交来温州商贸城4＃楼认筹款，会员号：00028人民币（大写）：壹仟元整￥：1000付款方式：现金”，2012年8月26日原告与被告鼎亚公司签订了一份《温州商贸城商铺认购协议》，协议约定：“一、认购物业1、买方（认购方）认购之物业位于河南滑县长途汽车站对面，认购物业之名称为‘温州商贸城’，认购单位为温州商贸城商铺，铺位编号为4栋158铺；……3、认购总价共计人民币：贰拾叁万肆仟伍佰柒拾陆元整（￥234576元）；二、认购物业定金买方（认购方）须在签署本《认购协议》时支付定金人民币贰万元整；……五、双方约定……2、……《商品房买卖合同》一经签订，前期已付定金即作为房款之一部分……，3、在本认购书规定的时限内，由于买方原因未能按约定签订《商品房买卖合同》……定金恕不退还，且本认购书同时失效。4、在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成卖方不能出售该物业时，卖方退还所收定金给买方，……退还定金后，本《认购协议》同时失效，双方的权利、义务即时终止”，原告于同日向被告交付了定金2万元。2012年9月17日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第壹种方式按期付款1、一次性付款签定合同时，付清全额房款，即人民币234576元。……第七条……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.为遵守当地政府及职能部门的规定及配合城市建设造成的原因；3.如出现买受人逾期付款，未足额付清房款和应由买受人支付的其他费用等买受人违反合同约定的情况。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”原告于同日向被告一次性交付购房款234576元（其中现金23576元、转账190000元、认筹款1000元、定金20000元），被告并向原告出具了一份收据。同日，原告王银玲与案外人滑县温州商贸城经营管理有限公司（以下简称温州管理公司）签订了《商铺委托经营管理协议》。被告辩称其没有经营管理商铺的资质，《商铺委托经营管理协议》系其委托其下属机构温州管理公司与原告签订的、且签订该协议时原告明知被告是实际履行人及该商铺是否交工并不影响原告的收益，故原告要求解除合同的理由不足。原告要求被告赔偿损失27500元，但其未能提供证据。另查明：被告至今未将涉案商品房交付原告，被告在庭审中亦认可该商品房仍在建设中。上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》各一份、原、被告提供的收据各一份、被告提供的《温州商贸城商铺认购协议》一份、收据三份、《商铺委托经营管理协议》一份及原、被告的部分庭审陈述可以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。根据双方所签《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交房期限为2013年2月28日，被告鼎亚公司至今未向原告王银玲交付该商品房，且无合同约定的延期交房的正当理由，依据双方所签《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在出卖人即被告不存在不可抗力或予以延期交房的正当理由的情形下，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”的规定，原告要求被告返还其购房款234576元，于法有据，本院亦予以支持。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，本案中原告已付购房款为234576元，故被告应向原告支付的违约金为234576元×1%=2345.76元。根据双方所签《温州商贸城商铺认购协议》第二条约定，原告于2012年8月26日向被告交付的2万元定金为认购物业定金，而并非《商品房买卖合同》的履约定金，且该2万元定金在双方签订《商品房买卖合同》时已抵作购房款，故原告要求被告支付定金2万元（双倍返还定金4万元其中2万元已抵作购房款），于法无据，本院不予支持。原告诉请被告赔偿损失27500元，因其未能提供证据，对其该诉请，本院亦不予支持。关于被告称《商铺委托经营管理协议》系其委托其下属机构温州管理公司与原告签订的、且签订该协议时原告明知被告是实际履行人、该商铺是否交工并不影响原告的收益及原告要求解除合同的理由不足的抗辩，本院认为，原告与案外人温州管理公司是委托管理关系，该管理公司依约取得仅是涉案商品房的经营管理权，即使如被告所述，被告是涉案商品房的实际受托管理人，但根据合同的相对性，亦不能免除被告在商品房买卖合同中履行交房的义务，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：解除原告王银玲与被告滑县鼎亚实业有限责任公司于2012年9月17日签订的《商品房买卖合同》；被告滑县鼎亚实业有限责任公司于本判决生效后五日内向原告王银玲返还购房款234576元及支付违约金2345.76元；三、驳回原告王银玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5531元由被告滑县鼎亚实业有限责任公司负担4600元、原告王银玲负担931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 褚玉峰审 判 员 王曙光人民陪审员 刘陈彦二〇一三年八月二十七日书 记 员 张金玉 微信公众号“”