（2013）拉民一终字第131号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-12-31
案件名称
德庆与罗志辉因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书2
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德庆,罗志辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）拉民一终字第131号上诉人（原审原告）德庆，女，藏族，1964年1月2日出生，经商，现住拉萨市城关区。委托代理人格桑次仁，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托代理人王秋芬，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗志辉，男，汉族，1978年9月20日出生，经商，现住拉萨市。委托代理人何苗，西藏恒丰律师事务所律师。上诉人德庆与被上诉人罗志辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2013）城民一初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人德庆及其委托代理人格桑次仁，被上诉人罗志辉的委托代理人何苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年10月24日，德庆作为出租方与作为承租方的罗志辉签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、租赁房屋位于拉萨市藏医院路13号大门附28号临街商品房3号门面；二、租赁期限为八年，即自2009年2月15日至2017年2月15日；三、该房屋租金每月为4500元，承租方向出租方交纳租金为一年交纳一次，同时由于特殊原因，经出租方要求，根据双方协商，承租方在使用该房屋时，首先向出租方一次性交纳三年租金，以实际开具收据为凭，第四年以后租金以两年支付一次。第六、七、八年的租金以后每一年支付一次，租金交纳后，租金以承租方实际租房使用日期开始计算；四、该房屋好处费为每年三万元，支付方式为承租方向出租方一次性交纳八年好处费，好处费合计金额为二十四万元，以实际开具收据为凭”。另，该合同项下还约定了出租方与承租方的其他权利义务、合同争议或纠纷处理及其他约定。罗志辉向德庆一次性支付完八年的好处费240000元及租赁期间前三年的房屋租金后，德庆分两次从罗志辉处借走45000元，并出具了两份借条，其中一张借款中约定借款从租金中予以扣除；德庆对该借条上的指纹提出了异议，并申请鉴定，经鉴定德庆提出异议的指纹为德庆所留。庭审中，德庆认可从罗志辉处已经收到第四年的房屋租金。2012年9月26日罗志辉将房屋剩余的租金9000元提存于西藏自治区拉萨市阳光公证处。还查明，现本案所涉及的租赁房屋已由罗志辉转租给第三人，第三人又转给其他人。以上事实有德庆与罗志辉之间的《房屋租赁合同》复印件一份、罗志辉与王某某之间的《房屋租赁合同》复印件一份、（2012）城民一初字第218号判决书复印件一份、（2012）城民一初字第415号判决书复印件一份、德庆出具的借条复印件两张、公证书复印件一份、房产证复印件一份、王某某出具的收据原件两张及庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为：德庆与罗志辉签订的《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等、公平的基础上签订的，属当事人的真实意思表示，该合同未违反国家法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。德庆称罗志辉在履行合同过程未按时交纳租金，且未经德庆同意将房屋转让给了他人，构成根本违约，要求解除与罗志辉间的租赁合同。首先，针对房屋租金的交纳，罗志辉称其一直在按约履行承租人的义务，按时交纳房租，为此向法庭提交了德庆本人签字及捺印的借条两张和一份公证书。本院认为，德庆虽不认可2009年2月5日出具的借条中的：“此款抵扣房租”字样，但在庭审中德庆认可收到过罗志辉的15000元，且2011年10月25日出具的借款30000元的借条经鉴定后确认借款人名字上的指纹系德庆本人指纹。另，罗志辉将余下的房租9000元提存于公证处的行为，德庆认为罗志辉公证时间是在德庆起诉后提存的，应视为恶意提存，但鉴于德庆已经收到第四年的房租，而第五年的房租中除罗志辉提存的外，其余的房屋罗志辉都以借支的形式支付完毕。在德庆已从罗志辉处收到第一年至第四年的房租及八年好处费的情况下，罗志辉拖欠9000元的行为并未构成根本违约；其次，针对房屋转让而言，德庆称双方签订的合同中第六条明确约定罗志辉不得将该租赁物擅自转让，但罗志辉一直在不断向他人进行转让，为此提交了王某某收取他人房租的收据两张，本院认为转让行为是原承租人将自己的权利义务都转给新承租人的行为，本案中，德庆、罗志辉双方签订的租赁合同第五条中明确载明承租方享有房屋出租权，且在租赁期间租金一直是罗志辉在向德庆支付，因此，罗志辉的该行为应视为出租行为，并非转让，德庆主张罗志辉根本违约的理由不成立。一审法院判决驳回德庆的全部诉讼请求。宣判后，德庆不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决书；二、支持原审德庆的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其依据的主要事实和理由为：首先，上诉人认为在租赁合同关系中，承租人最主要的合同义务是按合同约定支付租金，即根据合同的全面履行原则，其在约定的缴纳租金期限截至，应当足额的支付租金。在本案中，根据已经查明的事实，被上诉人确实没有按照约定的期限足额支付租金，而是在双方进入司法程序后进行恶意的提存。因此，上诉人认为，被上诉人拖欠租金不管其所拖欠的比例是多少，从数额上看9000元已经不是个小数目，因此，其已构成了合同的根本违约。其次，在本案中，承租人通过租赁属于上诉人所有的商品房获得了占有和使用该房的权利，并取得了在该商品房内进行经营的权利。被上诉人在使用上述房屋的过程中，擅自将上述商品房上的部分权利进行了转让，即其将占有的和使用，特别是在商品房进行经营活动的权利转让给了第三人。上诉人认为，所谓的合同转让，是指合同权利、义务的转让，亦即当事人一方将合同的权利或义务全部或部分转让给第三人的情形，也包括权利、义务中一项或部分的转让行为。因此，上诉人认为被上诉人将房屋让由第三人经营的行为已经构成了合同转让，造成合同根本违约。最后，本案中上诉人与被上诉之间签订的合同约定了承租人享有出租的权利，同时又约定了承租人不得擅自转让。对此，上诉人认为涉案合同字面来看，合同仅约定被上诉人享有出租权，没有约定其享有转租权；而出租权本身是商品房所有人享有的一项权利，而被上诉人的承租权就是基于上诉人的出租行为而获得，因此被上诉人本身在租赁合同关系中作为承租方享有的仅仅是承租权而不是具有出租权，同时转租和出租本身从字面意思理解也是有区别的，在没有约定可以转租的情况下，承租人是不得转租的。综上，上诉人认为被上诉人已经违反合同约定，构成根本违约，请求支持上诉请求。被上诉人罗志辉答辩为，一审法院对本案罗志辉是否构成根本违约的情形的认定是合理合法的，一审法院的判决是正确的，请求二审法院予以维持。本院审理查明，罗志辉与王某某签订的《房屋租赁合同》已经到期。本院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院审理查明的事实及所依据的证据基本一致。本院认为：依法成立的合同对签订合同的双方均有约束力，双方均应按照合同的约定及相关法律规定履行各自的义务；签订合同任何一方的违约行为如果未实质违反双方的约定，未阻碍合同目的实现，未触及合同当事人的根本利益，则不一定会产生合同解除的后果，能够通过采取补救措施纠正违约行为而使合同目的实现的，合同仍应当继续履行。本案中，德庆与罗志辉签订《房屋租赁合同》的目的表现为收取租金；双方发生争议之前，德庆收取租金的合同目的并未受到阻碍，至发生争议时，德庆仅未收到当年两个月的9000元租金，这与罗志辉向德庆支付“好处费”及已经支付当年十个月的租金相比，罗志辉已经履行了合同约定的主要义务，再从罗志辉提存未支付的9000元租金的情况来看，德庆完全可以实现其收取租金的目的，且罗志辉也愿意支付，因此，德庆以罗志辉未支付其9000元租金的行为要求解除合同的理由并不成立。另外，罗志辉在德庆处租赁房屋后与王某某签订了《房屋租赁合同》，德庆认为罗志辉与王某某签订合同的行为违反了双方有关不得转租的约定，但从罗志辉与王某某签订《房屋租赁合同》的内容和形式来看，罗志辉的权利表现为收取租金，并承担出租人的相关义务，并未将自己对德庆应承担的承租人义务和享有的承租人权利全部转让给王某某，故本院认为罗志辉与王某某之间为租赁关系，并非德庆所主张的转让行为。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。一审案件受理费100元（上诉人德庆已预交），按原判决执行。二审案件受理费100元（上诉人德庆已预交），由上诉人德庆自行承担。本判决为终审判决。审判长 欧阳建川审判员 尼玛卓嘎审判员 索朗卓嘎二〇一三年八月二十七日书记员 永青措姆 百度搜索“”