（2013）江民初字第826号

裁判日期: 2013-08-27

公开日期: 2014-11-04

案件名称

原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司诉被告廖敏委托合同纠纷一案民事判决书

法院

柳江县人民法院

所属地区

柳江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柳州市远辰房地产投资咨询有限公司,廖敏

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百一十条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第826号原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司，住所地：柳州市××鹰大道××区××号。法定代表人黄锦锋，该公司经理。委托代理人莫智茂，柳州市正明法律服务所法律工作者。委托代理人覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。被告廖敏，女，1970年8月22日生，汉族，住柳州市××路××城××单××号，身份证号：×××0625。委托代理人陶建武，广西永维律师事务所律师。委托代理人唐子辉，男，1954年12月20日生，汉族，住柳州市××南区××路××单××室。原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司诉被告廖敏委托合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理后，依法组成由审判员韦炳远担任审判长，人民陪审员周璇、兰金枝参加的合议庭，于同年5月30日公开开庭审理了本案。书记员侯海丽担任记录。原告委托代理人覃杰、莫志茂，被告廖敏及其委托代理人唐子辉、陶建武，证人樊庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月5日，被告因委托原告转让其坐落于柳邕路351号华韵上城3栋3单元5-4号房屋，与原告法定代表人黄锦锋签订了一份《房屋（委托）买卖协议》约定：同意按350000元底价买卖该房屋，并同意原告以一次性或银行按揭的付款方式购买该房，最终的成交价超出部分作为原告的销售佣金；在合同期内，如被告借故不卖或提高房价不配合原告办理相关房产买卖手续或销售此房产，或者私下与代理客户成交，属被告违约，则按总房价的20％赔偿原告违约金。签订协议当日，被告将钥匙交给原告，原告支付被告钥匙押金5000元。同月11日原告与买受人樊某某就买卖被告的房屋达成买卖协议，原告作价380000元卖给樊某某，并收取了樊某某10000元购房定金。同年12月6日，原告将樊庆某某10000元购房定金交给被告，2013年1月6日，原、被告签订一份补充协议约定：由原告借款为被告垫付尚欠的房屋银行贷款以解除房屋抵押，被告不承担垫付款利息；房屋解押后，被告即归还给原告垫付款，并于2013年1月25日前交房给买受方使用。此后，被告见原告将该房以380000元卖给樊某某，明显高于与被告之间所定的底价，不配合原告办理房屋过户手续，导致原告无法将该房卖给樊某某，被告的行为已构成了违约，应向原告支付该房总价款20％的违约金。原告为维护自己合法权利，特向人民法院起诉，请求判令被告：支付原告违约金71600元（358000×20／100）、返还原告购房定金10000元及钥匙押金5000元，并在庭审中增加请求解除双方签订的《房屋（委托）买卖协议》。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、2012年11月5日委托书，拟证明被告委托原告卖坐落于柳邕路351号华韵上城3栋3单元5-4号房屋；2、2012年11月5日《房屋（委托）买卖协议》，拟证明原、被告达成并签订房屋买卖委托协议，约定了双方的权利义务及违约责任的承担方式；3、2012年11月5日、12月6日收据两张，拟证明被告收到原告房屋钥匙押金5000元及购房定金10000元；4、2012年11月11日《房屋买卖协议（按揭）》，拟证明原告与樊某某签订该协议，将原告的房屋卖给樊某某，该协议在委托权利范围内事务；5、2012年11月11日收据，拟证明原告收取了樊某某20000元买房认购金；6、2013年1月6日补充协议，拟证明被告房屋设有抵押，原告想法为被告房屋垫付解押，被告不承担垫付款利息；7、2012年11月5日原告出具的委托书，拟证明黄锦锋是原告的法定代表人，受原告委托与被告签订房屋（委托）买卖协议；8、2013年4月1日收条，拟证明樊某某收到原告退还的购房定金20000元及支付的违约金20000元；9、房产证，拟证明被告是柳邕路351号华韵上城3栋3单元5-4号房屋所有权人，该房屋设有抵押但未登记在房产证上。10、韵达快运回执及函，拟证明被告收到原告要求在2013年2月25日前履行协议约定，将房屋交给原告的买家使用的函件。证人樊庆某某当庭证人证言，拟证明其于2012年11月11日与原告签订一份房屋买卖协议约定，其愿按380000元的房价向原告购买被告的房屋，后因被告不卖房，原告没房屋卖即与樊某某解除合同，原告已退还20000元房屋认购金并给了20000元违约金。被告辩称，被告与黄锦锋订《房屋（委托）买卖协议》，原告不是合同当事人，不适格为本案诉讼主体，无权参与本案诉讼；原告接受被告委托卖房，应当维护被告的权利，但其想通过买卖被告的房屋赚取差价，严重地损害了委托人的利益，这是委托合同不允许的；原告作为受托人却以委托合同的形式掩盖其购买委托人的房屋赚取差价的非法目的，因此，原、被告签订的《房屋（委托）买卖协议》无效，代理人行为无效；原、被告之间是委托合同关系，可以随时解除委托关系，被告没有违约，无需承担任何责任；原告未按约定帮被告房屋解押违约在先，无权要求被告返还定金；原告在请求违约金的同时又请求定金，违反了法律之规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的9、10证据无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8有异议，认为被告出具的委托书内容真实，但委托事项不明确，相关的委托行为只有经被告确认后才有效；《房屋（委托）买卖协议》真实，但不合法，协议形式为委托合同，实际上是买卖合同，原告是买方，被告是卖方，其中之约定损害了被告的合法权益；被告2012年11月5日、12月6日出具的房屋钥匙押金、购房定金收据内容真实，收黄锦锋的钱，写给黄锦锋的，不是写给原告的；不认可《房屋买卖协议（按揭）》，该协议损害了被告的利益；因原告持有其出具给证人樊某某收到樊某某房屋认购金的收据原件，该证据不真实，不认可；被告虽对双方的补充协议未有异议，但认为原告未履行约定帮被告解除房屋抵押，属先行违约，无权要求被告返还定金；至于原告委托其法定代表人黄锦锋与被告签订房屋委托买卖协议的委托书以及樊某某收到原告退还的房屋认购金、违约金的收条，被告认为委托书是后补的，收条没注明钱款交付方式，均不认可。本院认为，被告委托原告卖房的委托书、《房屋（委托）买卖协议》均属当事人的真实意思表示，被告收到房屋钥匙押金及购房定金收据，内容真实，被告确认其真实性，与本案具有关联性，对案件事实均具证明力；尽管被告否认原告与樊某某当庭确认双方签订的《房屋买卖协议（按揭）》、樊某某交付房屋认购金的收据以及樊某某收到原告退还房屋认购金、违约金收据的真实性，但未能提供相反证据，该三项证据的真实性、与本案具有关联性以及对案件事实的证明力本院均予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告是黄锦锋于2009年12月14日经登记成立的独资企业，黄锦锋系该企业的法定代表人，经营范围为：房地产投资咨询服务，商务、财务、商品信息、企业投资贸易信息咨询，企业管理、营销策划咨询、公关活动策划，建筑项目、旅游项目及商品交易居间、代理、行纪及二手车经纪。2012年11月5日，被告出具一份委托书委托原告出卖被告坐落于柳邕路351号华韵上城3栋3单元5-4号房屋，并与原告的法定代表人黄锦锋签订一份《房屋（委托）买卖协议》约定：原告代为销售房屋期限是120个工作日，被告房屋的销售底价为350000元，最终成交价超出底价部分作为原告的销售佣金；如被告借故不卖或提高房价不配合原告办理相关房产买卖手续或者私下卖与他人构成违约的，被告愿意按总房价的20％赔偿违约金给原告。签订协议当日，被告按约定将房屋钥匙交给原告，并收取黄锦锋交给的原告钥匙押金5000元。同月11日，原告为尽快出卖被告的房屋，与买受人樊某某签订一份《房屋买卖协议（按揭）》，拟按380000元总价将被告委托出卖的上述房屋卖给樊某某，并收取了樊某某20000元购房认构金。同年12月6日，黄锦锋将樊某某所交认购金中的10000元转交给被告。后因被告房屋的银行贷款没还清，房上抵押权未解除，影响了房屋买卖事宜的顺利办理，为此，原告法定代表人黄锦锋与被告于2013年1月6日签订了一份补充协议约定：由原告为被告垫付所欠银行贷款，解除房屋抵押，被告不承担垫付款利息；房屋抵押权解除后，被告及时归还原告垫付款，并在2013年1月25日前交房给原告的买受方使用。补充协议签订后，原告没有为被告垫付银行贷款，被告知晓原告准备以高价将其房屋转卖给他人遂不履行协议，不再委托原告卖房。同月30日，原告为催促被告履行约定及时交房给原告的房屋买受人，黄锦锋邮寄一份函件给被告，要求被告于2013年2月5日前履行协议交房。被告接函后未予理会，致使原告无法将被告房屋卖给樊某某，原告因此与樊某某解除《房屋买卖协议（按揭）》，并于2013年4月1日退还樊某某20000元购房认购金并支付违约金20000元。庭审中，原告增加诉请，要求解除与被告间的房屋买卖委托合同，被告无异议。庭审结束时，被告本案房屋银行贷款尚未还清，房屋土地使用权证尚未取得。原、被告双方要求庭审后自行调解处理，但未果。本院认为，被告委托原告出卖其坐落于柳邕路351号华韵上城3栋3单元5-4号房屋意思表示真实。原告系黄锦锋个人独资公司且是公司法定代表人，其在原告经营范围内作出的行为，属履行职务，因此，黄锦锋与被告签订《房屋（委托）买卖协议》、补充协议、发送函件给被告，以及办理被告房屋出卖相关事宜的行为，均应视同为原告的行为，由原告承受相关权利义务和法律后果。故此，原告作为本案主体适格，且本案为委托合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，被告依法可以随时解除与原告签订的房屋买卖委托合同，其以不配合原告履行合同的行为表示解除委托合同，且对原告当庭要求解除委托合同无异议，本院照准。原、被告双方签订的《房屋（委托）买卖协议》是当事人的的真实意思表示，其中关于合同期内被告不卖或不配合原告办理房屋买卖等相关手续须承担违约金责任的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同的规定，属无效条款，对合同双方没有约束力，故原告要求被告偿付其71600元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告收到樊某某20000元认购金后已将其中的10000元转交给被告，被告解除委托合同后原告即垫付10000元将樊某某交的房屋认购金20000元如数退还给樊某某，故原告垫付的10000元，应由被告退还给原告。现双方已经当庭合意解除委托合同，本院予以确认。被告因解除合同是否给原告造成其他损失，因原告没有主张，本案不予处理。合同解除后，双方依据合同取得的财产应相互返还，故原告持有被告的房屋钥匙以及被告已收取原告的钥匙押金应当相互返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司与被告廖敏签订的《房屋（委托）买卖协议》。二、被告廖敏退还原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司10000元。三、被告廖敏退还原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司钥匙押金5000元；原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司返还房屋钥匙给被告廖敏。四、驳回原告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1965元，保全费820元，合计2785元（原告已预交），由原告承担2303元，被告承担482元并连同本案债务支付给原告。上述债务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期限最后之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起三日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韦炳远人民陪审员　　兰金枝人民陪审员　　周　璇二〇一三年八月二十七日书　记　员　　侯海丽 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