（2013）高坪民初字第1547号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-12-10
案件名称
原告徐雷、梁敏诉被告南充市海洋房地产开发有限公司、第三人南充市商业银行股份有限公司人民北路支行商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐雷,梁敏,南充市海洋房地产开发有限公司,南充市商业银行股份有限公司人民北路支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第九十四条
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2013）高坪民初字第1547号原告徐雷，男，汉族。原告梁敏，女，汉族。委托代理人王蛟，四川泰宇律师事务所律师。被告南充市海洋房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区长征路119号。法定代表人王海洋，执行董事。委托代理人陶金，四川首力律师事务所律师。第三人南充市商业银行股份有限公司人民北路支行，住所地四川省南充市人民北路106号。负责人冉玲，行长。委托代理人陈瑜，女，汉族。委托代理人蒲红川，四川维大律师事务所律师。原告徐雷、梁敏诉被告南充市海洋房地产开发有限公司（以下简称“海洋房产公司”）、第三人南充市商业银行股份有限公司人民北路支行（以下简称“商业银行人民北路支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法由审判员何凤军独任审理，于2013年8月16日开庭进行了审理。原告徐雷，原告徐雷、梁敏的共同委托代理人王蛟，被告海洋房产公司的委托代理人陶金，第三人商业银行人民北路支行的委托代理人陈瑜、蒲红川均庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月28日，原告就购买位于南充市高坪区阳春路273号海洋彼岸二期住宅楼第二幢第1单元11层1-1105号房事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201107280413，合同约定总价款为385，202.00元，首付款195，202.00元，其余190，000.00元采取银行贷款方式支付。2011年12月13日，原告与商业银行人民北路支行签订了《（人民币）借款合同》，并于2012年1月20日开始正式还贷。截止起诉之日止，原告已还18期，共还款29，788.38元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条之规定，被告应于2012年12月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已经付款，并按照原告累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的2013年5月3日所发退房要求不予配合，给原告造成很大损失。为此，诉请人民法院判令解除原、被告于2011年7月28日签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告已付购房总首付款195，202.00元（其中39，500.00元为被告垫付，其中155，702.00元原告支付）；被告返还代收原告的办理房产证、土地证、契税、维修基金等11，656.00元；被告支付原告违约金2，000.00元；被告自2011年1月17日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息；被告支付原告与商业银行人民北路支行自2011年12月13日起至实际给付之日止所支付按揭款；解除原告于2011年12月13日与商业银行人民北路支行答订的借款合同，由被告继续履行借款合同；诉讼费由被告承担，并承担原告全部律师诉讼费；被告支付原告因逾期交付所产的房屋租赁8，000.00元。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向法庭提供了如下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议书、分期付款购房合同。证明原、被告签订合同的事实。2、（人民币资金）借款合同、收条（6张）。证明原告支付了购房款155，702.00元、贷款190，000.00元，已还19期贷款计31，385.00元。3、照片（12张）。证明2013年7月26日未达到交房条件。4、快递单（2张）、短信。证明2013年5月原告书面通知被告解除合同。5、租房合同、收条。证明被告违约给原告造成的损失。被告辩称：原告支付了购房款155，702.00元，但原告未按合同约定支付款项，我方有权不交付房屋；原告于2013年5月2日已发出了解除合同通知；要求驳回原告的第一、四、五、七、八项诉讼请求。被告未向法庭提供证据。第三人辩称：原、被告的商品房买卖合同我方不予答辩；请求法院驳回原告的第七项诉讼请求；合同具有相对性，债权应当由原告继续履行。经审理查明：原告徐雷、梁敏系夫妻。2011年7月28日，原告徐雷、梁敏与被告海洋房产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议书》、《分期付款购房合同》，约定由被告海洋房产公司将其开发的座落于南充市高坪区阳春路273号彼岸第2幢第1单元11层1-1105号的房屋一套出售给原告徐雷、梁敏；总价款为385，202.00元，签订合同之日买受人支付首付款116，202.00元，2011年12月31日前支付39，500.00元，2012年5月1日前支付39，500.00元，余款190，000.00元由买受人向南充市商业银行或住房公积金管理机构借款支付；逾期付款在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款届满之日起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日的，买受人有权退房，买受人退房的，出售人应当自通房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人应按建筑面积每平方米40元的标准缴纳首次住宅专项维修资金计3，566.00元。2011年1月17日，原告徐雷、梁敏于向被告海洋房产公司支付10，000.00元；2011年1月23日，原告徐雷、梁敏于向被告海洋房产公司支付房款90，000.00元；2011年7月28日，原告徐雷、梁敏于向被告海洋房产公司支付房款16，202.00元；2012年2月14日，原告徐雷、梁敏向被告海洋房产公司支付房款39，500.00元。2011年7月28日，被告海洋房产公司代收住宅专项维修基金3，566.00元，被告海洋房产公司代收办房产证、土地证、契税及工本费计8，039.00元。2011年11月28日，原告梁敏作为借款人、第三人商业银行人民北路支行作为贷款人、海洋房产公司作为保证人签订了《（人民币资金）借款合同》，约定贷款人向借款人发放借款190000元；借款用途为借款人购买海洋彼岸2-1-11-5号房屋；借款期限自2011年11月28日起至2031年11月28日，实际放款日与期日以借款凭证为准；借款初始利率按《借款人借款利率定价表》确定为年利率8.55%；双方一致同意将根据利率市场化要求对利率实行动态调整，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则在利率动态调整时一并调整；贷款人将全部借款直接划入售房人在南充市商业银行人民北路支行帐号为051400132000003386帐户以支付借款人在购房合同项下的款项；借款人以每一个月为一个还款期限，每月还款额为1，654.88元；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证；借款人自愿以所购买的海洋彼岸2-1-11-5号房屋作为抵押物。2012年12月20日，第三人商业银行人民北路支行将借款190，000.00元支付于被告海洋房产公司在商业银行人民北路支行开设的、帐号为051400132000003386帐户。截止庭审辩论终结时止，原告徐雷、梁敏累计向商业银行人民北路支行偿还借款19期，计31，443.29元（其中本金6，242.55元、利息25，200.74元）。2013年5月2日，原告徐雷、梁敏以被告海洋房公司逾期交房违约为由向被告海洋房产公司发出了解除《商品房买卖合同》的书面通知，被告海洋房产公司于次日予发签收，但被告海洋房产公司至今未办理退房的相关手续。原告遂起诉来院。庭审中，本院释明要求被告海洋房产公司于2013年8月20日向本院提交彼岸第2幢房屋的竣工验收资料，但被告海洋房产公司未提供彼岸第2幢房屋的竣工验收资料。本院认为：虽然原告徐雷、梁敏未按合同约定的期限足额支付购房首付款，但原告已支付被告首付款的80%，同时已按合同约定足额按揭19万元交付被告，原告已履行了合同的主要义务，不构成根本性违约，截止2013年5月2日，被告海洋房产公司并未按合同的约定及法律的规定向原告主张解除合同，原告仍在履行案涉商品房买卖合同所衍生的偿还商业银行人民北路支行的借款本息的义务，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》仍在继续履行。被告海洋房产公司作为开发商，应当持有楼盘开发、竣工验收等达到交付条件的相关资料，但被告海洋房产公司在诉讼中未予提交，2013年8月16日，本院在庭审中阐明要求被告海洋房产公司于2013年8月20日提供证据证明其开发的彼岸第2幢房屋已竣工验收达到交付条件的相关资料，亦证明其开发的房屋符合交付使用条件，但被告海洋公司在本院指定的期间届满后仍然未提交，因此，说明截止2013年8月20日彼岸第2幢房屋未达到交付条件，构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了解除合同的条件，被告逾期交房达7个多月，远超过双方应当的60日，双方约定的解除条件已成就，2013年5月2日，原告徐雷、梁敏以被告海洋房产公司逾期交房为由书面通知解除《商品房买卖合同》，被告海洋房公司于2013年5月3日予以签收，因此，本院对原告解除《商品房买卖合同》的主张予以支持。案涉商品房买卖合同解除，导致案涉《（人民币资金）借款合同》的目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本院对原告要求解除《（人民币资金）借款合同》的主张成立，本院予以支持。被告海洋房产公司未案涉商品房买卖合同解除，导致案涉《（人民币资金）借款合同》的目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除《（人民币资金）借款合同》的主张成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告海洋房产公司应当将已收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，原告已支付购房款155，702.00元、借款190，000.00元，并已偿还第三人商业银行人民北路支行借款本金6，242.55元、借款利息25，200.74元，因此，被告海洋房产公司应当返还第三人商业银行人民北路支行借款本金183757.45元及并按合同的约定支付利息，返还原告徐雷、梁敏购房款计155，702.00元及利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至款清之日，其中10，000.00元从2011年1月18日起计算利息、90，000.00元从2011年1月24日起算利息、16，202.00元从2011年7月29日起计算利息、39，500.00元从2012年2月15日起计算利息），并返还原告徐雷、梁敏已偿还的借款本息31，443.29元。案涉《商品房买卖合同》解除后，原告徐雷、梁敏没有支付住宅专项维修基金、办房产证、土地证、契税及工本费的义务，因此，被告海洋房产公司代收房维修基金、办房产证、土地证、契税及工本费计11，605.00元应予以返还。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，原、被告在《商品房买卖合同》中关于“买受人退房的，出售人应当自通房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”属于合同中结算和清理的条款，因此，被告海洋房产公司应当按原告已支付款项的1%向原告支付违约金3，457.02元，原告主张被告支付违约金2，000.00元不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失8，000.00元，其举出的证据不能证明其损失，且系重复要求被告支付主张违约金，因此，本院对原告要求被告赔偿损失的主张不予支持。原告要求被告承担其律师费用于法无据，本院不予支持。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告徐雷、梁敏与被告南充市海洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告梁敏、被告南充市海洋房地产开发有限公司、第三人南充市商业银行股份有限公司人民北路支行签订的《（人民币资金）借款合同》。三、由被告南充市海洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐雷、梁敏购房款155，702.00元及利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至款清之日，其中10，000.00元从2011年1月18日起计算利息、90，000.00元从2011年1月24日起算利息、16，202.00元从2011年7月29日起计算利息、39，500.00元从2012年2月15日起计算利息），返还原告徐雷、梁敏借款本息计31，443.29元，返还原告徐雷、梁敏住宅专项维修基金、办房产证、土地证、契税及工本费计11，605.00元。四、由被告南充市海洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐雷、梁敏支付违约金2，000.00元。五、由被告南充市海洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还第三人南充市商业银行股份有限公司人民北路支行借款183，757.45元及并按合同的约定支付利息。六、驳回原告徐雷、梁敏的其他诉讼请求。案件受理费3，614.00元，由被告南充市海洋房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 何凤军二〇一三年八月二十七日书记员 宋 盼 关注微信公众号“”