（2013）南市民一终字第318号

裁判日期: 2013-08-27

公开日期: 2014-10-31

案件名称

(2013)南市民一终字第318号上诉人陈昭寿、陈晓莹与被上诉人南宁晖华房地产有限公司、原审第三人邱惠玲和陈菊琪商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈昭寿,陈晓莹,南宁晖华房地产有限公司,邱惠玲,陈菊琪

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第318号上诉人（原审原告）：陈昭寿。上诉人（原审原告）：陈晓莹。两上诉人的共同委托代理人：黎军。被上诉人（原审被告）：南宁晖华房地产有限公司。法定代表人：杨武超。委托代理人：欧建生。委托代理人：周玉峰。原审第三人：邱惠玲。原审第三人：陈菊琪。两原审第三人的共同委托代理人：欧建生。两原审第三人的共同委托代理人：周玉峰。上诉人陈昭寿、陈晓莹因与被上诉人南宁晖华房地产有限公司（以下简称晖华公司）、原审第三人邱惠玲和陈菊琪商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月16日受理后，依法组成合议庭，并于2013年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人陈昭寿、陈晓莹委托代理人黎军，被上诉人晖华公司委托代理人欧建生、周玉峰，原审第三人邱惠玲和陈菊琪共同委托代理人欧建生、周玉峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年8月13日，陈昭寿、陈晓莹与晖华公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由陈昭寿、陈晓莹购买晖华公司开发的位于南宁市东葛路华亿大厦1栋5层502号商品房一套，房屋结构为两房两厅，总价款为264422元，陈昭寿、陈晓莹于2003年8月13日前向晖华公司支付房款53422元，余款211000元办理银行按揭手续后付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十条“规划、设计变更的约定”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款年利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房综合验收后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，陈昭寿、陈晓莹于2003年8月13日向晖华公司支付了首期购房款53422元。晖华公司亦于2005年3月将房屋交付陈昭寿、陈晓莹使用，但陈昭寿、陈晓莹接收的房屋为两套独立的一房一厅（房号分别为502、518），并不是原先所购买的一套两房两厅的房屋。由于讼争房屋的户型发生变更，晖华公司遂向规划设计部门申请恢复，规划设计部门明确答复该项目已完成竣工验收不能恢复原设计的户型，为此，晖华公司于2005年10月18日通过公证向陈昭寿、陈晓莹发出了《关于办理合同变更的函》，该函告知陈昭寿、陈晓莹其购买的商品房的结构已发生变更，要求陈昭寿、陈晓莹在接到该函后5个工作日内与晖华公司办理合同变更手续，否则视为不同意该房结构的变更。双方因此发生争议，为此，晖华公司曾于2007年5月31日以陈昭寿、陈晓莹逾期支付房款为由向一审法院提起民事诉讼，要求判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》，陈昭寿、陈晓莹退还讼争房屋。南宁市青秀区人民法院作出（2007）青民一初字第1046号民事判决书，判决解除双方之间的《商品房买卖合同》。陈昭寿、陈晓莹不服判决，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2008）南市民一终字第409号民事判决书，认定陈昭寿、陈晓莹与晖华公司于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，规划部门于双方当事人签订商品房买卖合同的2003年即作出商品房户型等规划变更批准，但晖华公司没有依据商品房买卖合同约定书面通知陈昭寿、陈晓莹，其行为已构成违约，致使双方当事人未能协商一致补签补充协议，导致晖华公司不能及时办理讼争商品房的备案手续，陈昭寿、陈晓莹因此未能办理讼争商品房的按揭手续，从而不能贷款支付剩余购房款，对此，双方均有过错，不可单独归责于任何一方。据此，判决撤销原判，驳回了晖华公司的诉讼请求。该判决生效后，双方仍为付款及签订补充协议的事宜僵持不下，陈昭寿、陈晓莹遂以晖华公司未按合同约定签订补充协议、讼争商品房无法办理房屋所有权证为由，向一审法院提起本案诉讼。另查明：在诉讼过程中，晖华公司明确表示要求解除合同、不愿意接收剩余房款，并于2011年8月16日另案将陈昭寿、陈晓莹诉至一审法院，请求判令解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求陈昭寿、陈晓莹支付21100元违约金。正另案进行了审理。再查明：2005年6月13日，晖华公司与第三人邱惠玲签订《商品房买卖合同》，将本案讼争商品房中的一套即位于南宁市东葛路华亿大厦5层502号房出卖给邱惠玲，2006年3月20日，晖华公司与第三人陈菊琪签订《商品房买卖合同》，将本案讼争商品房中的另一套即位于南宁市东葛路华亿大厦5层518号房出卖给陈菊琪，并将该两份商品房买卖合同到房地产部门登记备案。2009年10月16日，邱惠玲交纳了502号房的契税1975.19元及逾期完税的滞纳金1277.95元。2009年10月26日，陈菊琪交纳了518号房的契税2194.65元及逾期完税的滞纳金1410.06元。还查明：本案讼争房屋所在的华亿大厦于2003年6月27日取得了南房预字（2003）第052号《商品房预售许可证》；于2009年8月19日取得了南房商备字（2009）第01892837号《商品房现售备案证明》。2004年9月26日，华亿大厦经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。又查明：在案件审理过程中，由于晖华公司明确表示不愿与陈昭寿、陈晓莹协商签订补充协议，一审法院就合同是否应予解除的问题向陈昭寿、陈晓莹行使释明权，陈昭寿、陈晓莹明确表示坚持诉讼请求，要求继续履行双方之间的商品房买卖合同。一审法院认为：陈昭寿、陈晓莹与晖华公司于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应予继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，晖华公司与陈昭寿、陈晓莹签订商品房买卖合同后，变更了房屋的户型设计，根据合同第十条之约定，双方应就此另行签订补充协议。在诉讼过程中，晖华公司明确表示拒绝与陈昭寿、陈晓莹就该变更事项签订补充协议，双方已就讼争房屋的商品房买卖合同变更的内容无法达成一致意见，不能对所签订商品房买卖合同进行部分变更，导致无法办理产权证书，双方签订该商品房买卖合同的目的已无法实现，商品房买卖合同在客观上已无法继续履行。晖华公司的这一行为，违悖了诚实信用原则，应予谴责。但由于补充协议的签订须以双方自愿为原则，现晖华公司拒绝协商的行为，已导致合同在客观上无法继续履行，且经一审法院释明，陈昭寿、陈晓莹不同意变更诉讼请求，故陈昭寿、陈晓莹要求继续履行其与晖华公司于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》并要求晖华公司履行《商品房买卖合同》第十条约定的义务签订补充协议，不予支持。但晖华公司这一行为给陈昭寿、陈晓莹造成的损失，陈昭寿、陈晓莹有权另案起诉请求赔偿。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，出卖人应当在商品房综合验收后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，晖华公司已经将办理讼争502号、518号商品房的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2009年8月19日取得了《商品房现售备案证明》，故对陈昭寿、陈晓莹要求晖华公司将办理讼争502号、518号商品房的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、驳回陈昭寿、陈晓莹要求继续履行与晖华公司于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回陈昭寿、陈晓莹要求晖华公司履行《商品房买卖合同》第十条约定的义务与陈昭寿、陈晓莹签订补充协议的诉讼请求；三、驳回陈昭寿、陈晓莹要求晖华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求。案件受理费4465元，由陈昭寿、陈晓莹负担。上诉人陈昭寿、陈晓莹上诉称：1、撤销一审判决；2、判令支持上诉人一审提出的诉讼请求；3、本案—、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人曾于2007年5月31日以上诉人逾期支付房款为由向南宁市青秀区人民法院提起民事诉讼，要求判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》，上诉人退还讼争房屋。该案最终上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2008）南市民一终字第409号民事判决书，驳回了被上诉人全部的诉讼请求。第409号民事判决巳发生法律效力，其认定的事实有：被上诉人晖华公司作为商品房开发商，在与上诉人陈昭寿、陈晓莹签订商品房买卖合同时，不但擅自将合同约定的两房两厅的户型改为两套一房一厅，而且故意隐瞒户型改变的事实，被上诉人晖华公司甚至还将合同约定的商品房再次出售给第三人，并已在房产局办理购房合同备案，被上诉人晖华公司在合同履行过程中存在严重的违约欺诈行为，导致上诉人与其签订的商品房买卖合同未在房产局办理备案手续，也无法办理银行按揭。第409号民事判决发生法律效力后，由于被上诉人晖华公司单方拒绝履行合同，又因第409号民事判决仅是驳回了被上诉人要求解除合同的请求，上诉人没有反诉提出自己主张，上诉人向青秀区人民法院申请强强执行无果，无奈之下，上诉人另案向一审法院提出要求继续履行合同请求。一审法院查明：“该判决生效后，双方仍为付款及签订补充协议的事宜僵持不下，”这一表述与事实不符。上诉人认为，第409号民事判决书是一审法院的上一级机关作出的有效判决，该判决既然驳回被上诉人要求解除双方签订《商品房买卖合同》讼请，上诉人提出的继续履行合同的诉请依法就应得到支持，而且第409号民事判决书具有既判力，一审法院判决驳回上诉人要求继续履行合同诉请是完全错误的。关于上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是否应予继续履行问题，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定属适用法律错误。被上诉人晖华公司要求解除合同没有法律上的依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，这实际是对明示和默示预期违约的规定，在一方当事人明确或以行为表示不履行合同主要债务的，非违约方可以在合同履行期限到来之前选择行使合同解除权解除合同。预期违约本身并不具备有解除合同效力，只有当债权人接受了预期违约事实，债权人可行使单方解除。规定这项制度的目的是让预期违约的非违约方享有解除权，以解除合同的方式，尽快从合同关系中解脱出来，避免遭受不必要的损失。法律规定享有合同解除权的是守约的上诉人陈昭寿、陈晓莹一方而不是违约的被上诉人晖华公司一方。上诉人选择不解除合同要求继续履行合同诉请依法应得到支持。一审法院认为：“……双方已就讼争房屋的商品房买卖合同变更的内容无法达成一致意，不能对所签订商品房买卖合同进行部分变更，导致无法办理产权证书，双方签订该商品房买卖合同的目的已无法实现，商品房买卖合同在客观上已无法继续履行。”这一认定是完全错误的，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条“规划，设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设施变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸，朝向影响到受买人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起十五日内未作书面答复时，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”从以上条款看，因结构变更，在约定的期限内提出“退房”的主体是上诉人，上诉人一直拒绝行使“退房”权利。以上合同条款并没有约定被上诉人晖华公司有“要回房屋”的权利。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定合同履行期限是2004年8月30日前，被上诉人违约逾期交房时间是2005年3月21日。本案商品房买卖合同的目的已基本实现，上诉人管理、使用诉争房已6、7年之久，合同已基本履行完毕，客观上并未存在合同无法继续履行的情形。只要被上诉人按合同约定协助办理相关产权证书过户登记手续，上诉人同意一次性付清房款。综上所述，被上诉人晖华公司在合同履行过程中不但严重违约，而且有一房二卖的欺诈行为，应承担由此产生的一切不利后果。现被上诉人已名存实亡，公司负债累累，上诉人在合同履行过程中没有任何过错，若上诉人选择“退房”，那么上诉人的合法权益将无法得到保障，请求上级法院依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人晖华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人邱惠玲、陈菊琪的意见与被上诉人的一致。双方当事人争议焦点是：上诉人与被上诉人于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》是否应继续履行？如继续履行，应如何履行？双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于双方签订的《商品房买卖合同》应否继续履行问题。双方于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，为有效，双方应恪守履行。合同约定规划设计变更，晖华公司应当在有关部门批准之日起10内书面通知陈昭寿、陈晓莹。涉案的商品房户型等规划设计变更已于2003年经规划部门批准，但晖华公司于2005年10月才通知陈昭寿、陈晓莹，故晖华公司的行为已构成违约。双方已在《商品房买卖合同》中约定：陈昭寿、陈晓莹支付首期购房款53422元后，剩余购房款211000元办理银行按揭手续后付清。由于设计变更，双方未能协商一致补签补充协议，导致陈昭寿、陈晓莹未能办理银行按揭手续，从而未能支付剩余购房款211000元，不可归责于任何一方。晖华公司主张系陈昭寿、陈晓莹违约，本院不予采纳。晖华公司已于2005年3月将讼争房屋交付给了陈昭寿、陈晓莹，从此，陈昭寿、陈晓莹实际占有、使用讼争房屋至今，且表示不同意退房。占有作为准物权，已经被我国《物权法》所确认，考虑到陈昭寿、陈晓莹已经实际占有了讼争房屋，且对房屋的占有和使用是出于善意，陈昭寿、陈晓莹对房屋的占有和使用依法应受法律保护。为维护交易秩序，应对讼争房屋由陈昭寿、陈晓莹占有的现状予以维持。一审判决认定双方签订的合同目的无法实现，在客观上无法继续履行合同是错误的。陈昭寿、陈晓莹购买讼争房屋的主要目的是得以使用，现其已实际使用了讼争房屋。陈昭寿、陈晓莹对剩余购房款211000元亦愿意一次性支付给晖华公司。且目前讼争房屋已具备办理转移登记的条件，在客观上也有继续履行合同的可能，故本院确认双方应继续履行合同，并确认晖华公司应向陈昭寿、陈晓莹转移讼争502号、518号房屋所有权，协助陈昭寿、陈晓莹办理该房屋的所有权证。晖华公司已将讼争房屋交付给了陈昭寿、陈晓莹，之后，于2005年6月13日、2006年3月20日又分别将讼争房屋出卖给邱惠玲和陈菊琪，晖华公司该行为有违诚信且属于“一房两卖”。晖华公司分别与邱惠玲、陈菊琪签订的《商品房买卖合同》虽已经过南宁市房产管理局的备案登记，但从商品房买卖合同备案登记的法律效力来看，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，合同登记备案的规定属于行政管理范畴的规范，商品房预售合同的登记备案是开发商的义务，是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理，商品房买卖合同的备案登记行为不属于物权登记范畴。因此，商品房买卖合同的登记备案应当不能产生物权登记的公示效力及排他效力。邱惠玲、陈菊琪不能因为其商品房买卖合同进行了备案登记就优先享有讼争房屋所有权的效力。由于讼争房屋所在的项目已取得了《商品房现售备案证明》，故对陈昭寿、陈晓莹要求晖华公司将办理讼争502号、518号商品房的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，应不予支持。关于陈昭寿、陈晓莹要求晖华公司与其签订补充协议的诉讼请求，属于行为之请求，不能强制晖华公司签订补充协议，故本院对该请求不予支持。此外，陈昭寿、陈晓莹虽然愿意一次性付清剩余购房款，但晖华公司在本案并未提起反诉，本院对陈昭寿、陈晓莹这一请求不予处理。综上，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第1904号民事判决第二、三项；二、撤销南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第1904号民事判决第一项；三、南宁晖华房地产有限公司与陈昭寿、陈晓莹双方继续履行于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》，南宁晖华房地产有限公司在本判决生效确定的履行期限届满后一个月内将位于南宁市东葛路华亿大厦1栋502号、518号房屋所有权转移给陈昭寿、陈晓莹，并协助陈昭寿、陈晓莹办理该房屋的所有权证。一审案件受理费4465元（陈昭寿、陈晓莹已预交），由南宁晖华房地产有限公司负担。二审案件受理费4465元（陈昭寿、陈晓莹已预交），由南宁晖华房地产有限公司负担。上述应付款项，债务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　张雪梅审　判　员　　赵　东代理审判员　　黄　琴二〇一三年八月二十七日书　记　员　　林　路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注公众号“”