（2013）鄂汉阳民三初字第00273号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-04-01
案件名称
武汉天源物业管理有限责任公司与张中文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉天源物业管理有限责任公司,张中文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂汉阳民三初字第00273号原告：武汉天源物业管理有限责任公司。住所地：武汉市江岸区合作路**号凯旋嘉苑*******室。法定代表人：刘迎。委托代理人：付友秀、姜海燕。均系一般代理。被告：张中文。原告武汉天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）诉被告张中文物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2013年7月11日公开开庭进行了审理。原告天源物业公司的委托代理人付友秀、姜海燕，被告张中文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源物业公司诉称：2009年8月24日，原告开始对翠微福苑小区进行物业管理服务。服务期间，原告按照《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定全面履行了合同义务。被告作为小区业主，自2011年6月30日起至2012年12月31日止未交纳物业管理费用，现请求人民法院判令被告支付所欠原告2011年6月30日起至2012年12月31日的物业管理费人民币2,299元及滞纳金人民币1,758元，合计人民币4,057元，并由被告承担本案诉讼费。被告张中文辩称：被告未交物业管理服务费属实，但事出有因。第一，被告家住一楼，对原告提供的电梯及供水二次加压服务没有实际受益，物业服务费的标准核定不合理，应将上述部分的物业服务费予以免除；第二，原告提供的物业管理服务在绿化、单元安全门禁、保洁等方面存在问题。综上，请求人民法院依法处理。经审理查明：2009年8月24日，原告天源物业公司与湖北诺宇物贸发展有限公司（系翠微福苑小区房屋建设单位）签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：湖北诺宇物贸发展有限公司委托天源物业公司对翠微福苑小区进行物业管理服务，委托服务期限自签订之日2009年8月24日起至业主委员会成立并同新选聘的物业管理企业签订合同时止；物业管理服务费用由天源物业公司按建筑面积每月每平方米人民币1.2元（小高层住宅）、1.5元（高层住宅）向业主按年收取；双方并对物业管理服务的事项及质量等进行了约定。2010年8月9日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议的约定事项与前述《前期物业服务合同》基本相同。上述合同签订后，原告即进入该小区一直实施物业管理服务至今。被告张中文系翠微福苑小区4栋101室（该房屋系高层住宅）业主，其房屋建筑面积为85.16平方米，自2011年6月30日起至2012年12月31日止未向原告交纳物业管理服务费，累计未交物业管理服务费人民币2,299元（85.16㎡×1.5元／㎡／月×18个月），为此原告曾向被告催收，被告未予支付，原告遂向本院提起诉讼。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。另查明：原告为翠微福苑小区提供的物业管理服务中，存在单元内安全门禁长时间未能运转、小区绿化带有较大面积的黄土裸露、建筑垃圾未及时清运等问题。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、律师函等书证及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力……”的规定，翠微福苑小区建设单位湖北诺宇物贸发展有限公司委托原告为小区提供物业管理服务符合法律规定，双方签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告履行了上述两合同约定的物业管理服务义务，被告作为业主应履行支付相应的物业管理服务费义务。被告如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，被告拒交物业管理服务费的行为已构成违约，应承担向原告支付相应的物业管理服务费的民事责任。被告提出的未享受电梯及供水二次加压等服务的抗辩理由，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，在本案原告已对全体业主提供整体性的电梯运营维护及供水二次加压服务的情况下，此抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。原告请求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告提供的物业管理服务中存在一定的问题，依法应适当减轻被告的民事责任，本院根据本案的具体情况，酌定被告按应交物业管理服务费的80%向原告支付所欠物业管理服务费，即2,299元×80%=1,839元。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告提供的物业管理服务质量存在问题，未完全履行合同义务，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张中文支付原告武汉天源物业管理有限责任公司2011年6月30日至2012年12月31日的物业管理服务费人民币1,839元，于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告武汉天源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币25元，由被告张中文负担，此款原告已预交，被告应将此款于本判决生效之日起五日内直接付给原告。本判决为终审判决。审判员 黄玮二〇一三年八月二十七日书记员 朱果