（2012）绍民初字第3159号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-03-09
案件名称
俞秋云、陈定祥与张剑伟、邵剑勇等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞秋云,陈定祥,张剑伟,邵剑勇,俞海明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2012）绍民初字第3159号原告：俞秋云。原告：陈定祥。上述两原告共同委托代理人：申铁旗。被告：张剑伟。委托代理人：赵一平。被告：邵剑勇。被告：俞海明。委托代理人：张英。原告俞秋云、陈定祥诉被告张剑伟、邵剑勇、俞海明房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员傅国兰独任审判，公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人申铁旗，被告张剑伟的委托代理人赵一平，被告邵剑勇及被告俞海明的委托代理人张英到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序，由审判员傅国兰担任审判长，与人民陪审员马学凯、朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人申铁旗，被告张剑伟的委托代理人赵一平及被告俞海明的委托代理人张英到庭参加诉讼，被告邵剑勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。在案件审理过程中，被告俞海明申请笔迹鉴定，本院依法予以准许，后被告申请撤回鉴定。本案现已审理终结。原告俞秋云、陈定祥起诉称：2009年7月12日，被告俞海明与被告邵剑勇签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，该协议约定被告俞海明自愿将中国轻纺城市场交易区营业房一间转让给被告邵剑勇，并约定市场公司规定可以过户时双方立即办理过户手续。2009年8月4日，被告邵剑勇将从被告俞海明处购得的营业房转让给了被告张剑伟并签订了《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，同时也约定了市场公司规定可以过户时双方立即办理过户手续。2009年12月25日，被告张剑伟与原告签订了《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，被告张剑伟将其从被告邵剑勇处购得的营业房转让给原告，约定转让价为人民币143万元整。原告现已经按协议将转让款项全额支付给被告张剑伟。后原告就转让协议书中营业房经过抽签后确定为中国轻纺城北联市场1区1楼1126号营业用房，现该营业房符合过户条件。原告要求三被告过户，遭被告无理拒绝。现起诉要求确认原告与被告张剑伟签订《中国轻纺城市场营业房承租权转让协议书》有效；判令被告俞海明、邵剑勇、张剑伟协助原告办理中国轻纺城北联市场1区1楼1126号营业用房的租赁权过户手续；本案诉讼费由被告承担。被告张剑伟答辩称：1、对于原告的诉讼请求没有异议，但是事实和理由方面应该是承租权转让，又不是所有权转让。2、被告一直积极协助办理过户手续，不是原告陈述的不愿意办理。被告邵剑勇答辩称：市场营业房我是从俞海明处购买，又卖给被告张剑伟，这个是事实，但是不同意协助办理过户手续。被告俞海明答辩称：1、把营业房租赁权转让给被告邵剑勇是事实，但是后面的内容，有无过户、转让不清楚。2、原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续，没有事实和法律依据，原告和被告俞海明之间没有任何合同上面的权利义务关系，被告没有义务协助原告办理过户、转登记手续的义务，被告只同意对我们的合同相对人承担相应的义务。3、原告诉请中要求确认原告和被告张剑伟转让协议有效，对其转让协议的真实性无法确认，综上请求法院依法驳回原告要求被告协助原告履行租赁期转移登记手续的义务。原告为证明其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、2009年7月12日俞海明与邵剑勇签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份、2009年8月4日邵剑勇与张剑伟签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份、张剑伟与俞秋云、陈定祥签订的中国轻纺城市场营业房承租权转让协议书一份，以证明原、被告之间转让的情况；2、收条一份、浙江省地方税务局通用机打发票二份、浙江省统一收款收据三份，以证明2011年9月22日，被告俞海明收到办证费用10000元，营业房在使用过程中的费用都是由原告支付的事实；3、公证书一份、中国轻纺城北联市场优先招租营业房用房租赁协议书（优先招商版）一份，以证明陈定祥经抽签涉案房屋为中国轻纺城北联市场1区1楼1126号，即为本转让标的，且被告俞海明对该情况也是明知的事实；4、北联市场营业房租赁使用交验单一份，以证明涉案房屋是原告在使用的事实；5、预先转让登记受理书复印件一份，以证明该营业房符合转让登记条件的事实。被告张剑伟、邵剑勇未提供相关证据。被告俞海明为证明其抗辩主张，向本院提供相关证据材料：6、绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司文件一份，以证明承租期内房屋不得转让的事实。对原告提交的证据，被告张剑伟质证认为，证据1的真实性无异议，在转让协议上面包括被告张剑伟、邵剑勇以及前面的转让协议上面都没有禁止我们不能转让；证据2的收条真实性不清楚，发票和收费收据的真实性没有异议；证据3的真实性无异议；证据4、5无异议。对原告提交的证据，被告邵剑勇质证认为，证据1中被告邵剑勇签订的二份中国轻纺城市场营业房转让协议书无异议，其他的证据都不清楚。对原告提交的证据，被告俞海明质证认为，证据1，俞海明与邵剑勇签订转让协议的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，标的物是不能转租的，对另外两份转让协议的真实性不能确认，对转让协议书的合法性应当根据原出租人和俞海明的协议书来确认。证据2的收条真实性有异议，认为不是被告俞海明老婆签字，且俞海明本人也没有收到过这个款项；发票及收款收据的真实性没有异议，但付款人还是俞海明，不能证明原告的待证事实。证据3的三性均有异议，公证书不符合公证书的制作要求，陈定祥并没有俞海明的委托书，且公证书不能证明俞海明委托陈定祥去抽签，也不能证明俞海明是清楚的；租赁协议中俞海明的签字不是其本人所签，且俞海明也从来没有签过。证据4三性均有异议，交验单上只有陈定祥的签字，没有物业公司和俞海明的签字，且第一页俞海明三个字也不是俞海明本人所写，该证据不能证明原告占有使用涉案房屋。证据5系复印件，被告对真实性有异议，不能证明原告的证明目的，如果原告能够提交原件，落款处服务中心所盖的章是转让转租预登记专用章，打印和盖章不符，且原告出示的复印件，被告俞海明从来没有收到过，也不清楚这个事实。对被告俞海明提供的证据，原告质证认为，证据6的真实性无法确认，如果是真实的，原、被告之间转让的是优先租赁权，并不是受该规定的限制，同时根据现行的规定和原告提供的证据，该营业房是符合过户条件的，也就是法律并没有禁止该营业房的转让。对被告俞海明提供的证据，被告张剑伟质证认为，证据6如果是真实的，也没有禁止转让，只是说承租期内原则上不能转让，且该营业房是符合过户条件的。对被告俞海明提供的证据，被告邵剑勇质证认为，证据6不清楚。经原告申请，本院依法取得的调查笔录、授权委托书、预先转让登记申请受理书。两原告及被告张剑伟质证无异议，被告俞海明质证认为对授权委托书及申请受理书上的签名并非俞海明所签，对调查笔录的形式真实性没有异议，但对里面记载的内容应当按照鉴定结果来进行确认，对符合过户条件有异议，本案所涉房屋并不符合过户条件，对被调查人的身份也是不能确认。本院认证认为：原告提交的证据1，转让协议书中签名的当事人对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；证据2，被告俞海明对收条的真实性不予认可，因原告陈述该收条系俞海明妻子所写，但未能提供证据予以印证，故对该收条的证明力本院不予确认，浙江省地方税务局通用机打发票及浙江省统一收款收据，系由中国轻纺城北联市场有限公司开具，结合证据4，该证据可以证明北联市场一区一楼1126号营业房由原告在使用的事实；证据3，被告俞海明不予认可，本院认为公证书系浙江省绍兴县公证处出具，该证据可以证明陈定祥抽取房号为1126号的北联市场一楼优先招商对象营业房一间，并与绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司签订《中国轻纺城北联市场优先招租营业用房租赁协议书》（优先招商版）的事实；证据5，结合本院依原告申请调取的预先转让登记申请受理书，故对该证据的真实性本院予以确认。被告俞海明提交的证据6，本院认为结合调查笔录，可以证明本案所涉营业房的租赁权已经符合过户条件的事实。本院依法调取的授权委托书，现原告陈述确非被告俞海明本人所签，本院认为授权委托书上面的签名是否系被告俞海明所签，不影响证据1即转让协议书的效力问题。根据上述确认的证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：2009年12月25日，被告张剑伟（协议甲方）经与原告俞秋云、陈定祥（协议乙方）协商一致，订立《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，协议约定甲方自愿将所承租的中国轻纺城北市停车场交易区壹楼24号壹间营业房的承租权转让给乙方，转让价格为143万元，办理过户费用由乙方承担。甲方无条件配合乙方前去办理过户手续。交房日期定为农历二00九年十一月初十。双方另对其他事项作了约定。合同成立当天原告俞秋云、陈定祥一次性付清房款，此后被告张剑伟亦将营业房交付原告使用。后，原告陈定祥代被告俞海明以抽签方式取得中国轻纺城北联市场壹区壹楼1126号营业房的租赁权。2011年10月9日，原告陈定祥代被告俞海明（乙方）与绍兴县中国轻纺城市场开发经营有效公司（甲方）签订中国轻纺城北联市场优先招租营业用房租赁协议书（优先招商版），协议约定乙方向甲方承租中国轻纺城北联市场壹区壹楼1126号壹间营业用房，租期陆年：自2011年12月1日至2017年11月30日止，乙方在签订本协议时一次性向甲方缴纳租金、履约保证金、水电押金。其中租金38万元，履行保证金2万元，水电押金2000元。绍兴县中国轻纺城市场营业房转让转租交易服务中心于2012年9月3日受理讼争营业房的预先转让登记申请。同时认定，中国轻纺城北市停车场1楼24号壹间营业房原系被告俞海明承租，2009年7月12日，被告邵剑勇从被告俞海明处取得该营业房租赁权，之后，被告张剑伟又从被告邵剑勇处取得该营业房租赁权。本院认为，我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告张剑伟将讼争营业房转让给原告承租，应视为原、被告签订转让协议书的目的是使原告直接与出租人发生法律上的权利义务关系，进而使原告取得讼争营业房的租赁权，故原告与被告张剑伟间的协议性质应确定为租赁权转让合同。被告俞海明辩称其并未委托原告陈定祥抽签并签订租赁协议书，本院认为授权委托书上面的签名是否系被告俞海明所签，不影响俞海明与邵剑勇转让协议书的效力，现被告俞海明已将营业用房的租赁权转让给被告邵剑勇，原告陈定祥已实际使用营业用房，故被告俞海明的该辩称本院不予采信。从法律规定及本案事实分析，我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。由于绍兴县中国轻纺城市场营业房转让转租交易服务中心业已受理原、被告的过户申请，应视为出租人同意转让，现原告要求确认中国轻纺城市场营业房转让协议书有效并判令三被告协助原告办理过户手续，因被告张剑伟系合同相对方，被告俞海明系讼争营业房的名义承租人，被告邵剑勇虽并非与原告俞秋云签订转让协议的合同相对方，但作为租赁权转让中的一方，也应予以协助过户，故原告该两项诉请，理由正当，本院应予支持。被告邵剑勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告俞秋云、陈定祥与被告张剑伟于2009年12月25日订立的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效；二、被告张剑伟、邵剑勇、俞海明应于本判决生效后十日内协助原告俞秋云、陈定祥办理中国轻纺城北联交易区壹区壹楼1126号营业房一间的转让登记手续。案件受理费80元，由被告张剑伟、邵剑勇、俞海明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 傅国兰人民陪审员 马学凯人民陪审员 朱先淼二〇一三年八月二十七日书 记 员 钱 芸 关注公众号“”