（2013）温龙民初字第372号
裁判日期: 2013-08-27
公开日期: 2014-03-12
案件名称
黄胜杰与温州市中厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄胜杰,温州市中厦房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）温龙民初字第372号原告：黄胜杰。委托代理人：吴建金。委托代理人：黄明松。被告：温州市中厦房地产开发有限公司。法定代表人：倪津荣。委托代理人：潘成波。委托代理人：邱秘。原告黄胜杰与被告温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称：中厦房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理后，依法由审判员金丛适用简易程序于2012年6月24日、7月15日两次公开开庭进行了审理。原告黄胜杰的委托代理人吴建金、黄明松、被告中厦房开的委托代理人潘成波、邱秘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2008年9月，原告向被告购买位于温州大道中和家园商品房一套（中和家园4幢1701室），双方签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171，以下简称：《合同》）。原告已按《合同》规定付清房款。按《合同》第八条规定，被告应在2010年12月31日交房；《合同》第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理产权证；但被告直到2012年2月24日交付房屋，2012年12月18日才通知办理产权。按《合同》第九条第一款和第十五条第二款的规定，被告应支付原告逾期交房违约金和逾期办理房地产权属证的违约金，两项合计54868元。现原告诉请判令：1.被告支付原告逾期交房违约金22969元（按房价的每日万分之三计算）和逾期办理房地产权属证书违约金31900元（按房价的百分之一计算），合计54868元。2.本案的受理费由被告承担。第一次庭审中，原告补充称：交房时间诉状上写错了，应该是是2011年1月24日，逾期交房24天，违约金为3190623元×万分之三／日×24日=22972元；逾期办证违约金为3190623元×1%=31906元，合计54878元，起诉状上金额有小误差（略低），以诉状为准。被告在第一次庭审中答辩称：一、双方签订《合同》无异议，但逾期交房和逾期办理产权证属于免责范围，无需支付违约金。二、根据《合同》第八条约定，2010年12月31日交房，实际交房时间是2011年1月21日，但2008年1月1日-2010年12月份期间，温州地区发生暴雨、台风等多次，属于法律规定的不可抗力。三、关于逾期办理房地产权属证书不是被告的原因，是政府方面区域调整及有关部门职能划分导致。涉案商品房原先属于经济技术开发区，后经济技术开发区和龙湾区区域调整，划到龙湾区房管局管理，并不是原告所述的被告原因。《合同》第十五条第一款第三项已经说明。被告初始登记完成是2012年11月，发出通知是2012年12月份，尽管办证时间与约定不一致，但是政府原因造成，也是免责范畴，被告无需承担违约金。四、原告已付清房款无异议。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告工商登记基本信息，证明被告的诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同》，证明原、被告合同关系，其中约定的交付房屋时间、办证时间及违约责任。4.发票、交付收费清单、分户面积明细表，证明原告按照实际面积结算支付购房款，共计3190623.21元。5.《通知》，证明被告通知原告2011年1月21日交付房屋，原告收到该通知的时间是2011年1月24日，至于落款时间为什么打2010年1月20日原告不清楚。6.《通知书》，证明被告2012年12月18日通知原告办理产权证。被告为证明其主张，提供了如下证据：7.《通知》；8.国内特快专递邮件详情单，证明被告已通知原告交房的事实。9.温州市气象台天气实况证明，证明被告因天气原因而延迟交付房屋，属免责事项的事实。10.关于请求中和家园项目土地延期的报告；11.关于调整房管职能区域划分的通知，证明被告由于政府职能移交和行政区域调整无法在合同约定的期限内办理产权证，属免责事项的事实。12.《补充协议书》，系原告父亲黄秀忠与被告签订补充协议，约定对产权证延期办理不予追究，被告免除了原告的水电表安装费、煤气安装费。13.《领款凭证》两份、领取产权证签名清单，证明合同履行过程中部分手续是原告父亲黄秀忠代签代办，原告父亲有资格代表原告签订补充协议。上述证据经庭审出示，证据1、2、4质证方无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。证据3被告对真实性无异议，但对证明对象有异议，《合同》第八条、第十五条对交房、办证及免责做了约定，被告延迟交房和办证，属于免责范围；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据5真实性无异议，落款时间是打印错误，被告于2011年1月21日将通知给原告，原告认为是2011年1月24日收到没有证据；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于原告收到该通知的时间，尚需结合被告提供的证据再行分析。证据6被告对真实性无异议，但证明对象有异议，2012年12月18日，被告在初始登记后马上通知原告，按合同规定是免责范围；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据7、8原告对真实性无异议，《通知》有收到，但收到时间证据上没有反映出来，只有寄出时间，没有签收时间；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，因被告未提供证据证实原告签收该通知邮件的时间，本院只能确认原告自认的2011年1月24日为通知到达时间。证据9原告认为真实性无法确定，且暴雨天气不属于不可抗力，也没有通知原告；本院审查认为，该证据系气象部门出具，其真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据10、11原告对真实性有异议，即使真实，也与本案无关，不能证明这段时间区域调整导致不能办理产权证，如不能办证，应出具证明；本院审查认为，证据10、11形式真实性可予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据12、13原告方庭审中表示黄秀忠确为原告父亲，但其是否有在《补充协议书》及《领款凭证》上签字原告不清楚，即使有，《补充协议书》仅涉及逾期办证违约责任，对逾期交房违约金没有放弃，免收和退还的费用只是部分，领取产权证签名清单系复印件无法核实；庭后，原告方向本院表示《补充协议书》及《领款凭证》上确系原告父亲黄秀忠签字；本院审查认为，鉴于原告方庭后已核实《补充协议书》及《领款凭证》上确实原告父亲黄秀忠签字，其真实性本院予以确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述，至于领取产权证签名清单，因被告未提供原件，质证方不予认可，本院不予确认。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2008年8月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾区蒲州街道屿田村、编号为温国用（2007）第2-471号的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名中和家园。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2008029。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的第4幢1701号房（商品房设计用途为住宅，建筑面积210.61平方米）。第四条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，单价15253元／平方米，总价3212435元。第五条，面积误差3%以内的，据实结算房价款。第七条，付款方式及期限。办理按揭贷款，签订《合同》之日，买受人支付总房款的30%作为首付房价款。主体结顶时办理按揭贷款手续，一次性结清应付款。第八条，交付期限。出卖人应当在2010年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十一条，交接。签署房屋交接单。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并要求赔偿损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；若由于政府有关部门原因致使出卖人在上述规定期限内，不能报产权登记备案则不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任等。2008年9月3日，该《合同》在温州经济技术开发区规划建设局房产管理处备案。2011年1月21日，被告向原告邮寄《通知》一份，载明“您在我公司购置的中和家园物业将于2011年1月21日开始于温州市车站大道高联大厦21楼办理房款结算手续，并领取钥匙”等。原告自认2011年1月24日收到该《通知》。2012年12月18日，被告向原告发出《通知书》一份，载明“现通知您已开始办理您所购买中和家园《房屋所有权证》等相关手续”等。另查明，合同签订后，原告已依约向被告付清总房价款3190623.21元（据实际面积结算，2012年12月24日开具发票）。再查明，2012年12月24日，原告之父黄秀忠与被告签订《补充协议书》一份，载明“甲方：中厦房开，乙方黄胜杰；乙方向甲方购买位于温州大道中和家园商住楼4幢1701室，现双方就《商品房买卖合同》事宜协商一致，签订如下补充协议：1.由于行政区域调整及相关政府部门等原因导致上述房屋所有权证办理延期，乙方对此表示充分谅解，并不再追究甲方及政府相关部门逾期办理房屋所有权证的一切责任；2.甲方免收乙方购房应缴纳的电表安装费、水表安装费、煤气安装费；3.本协议一式二份，各执一份，签字生效，与《商品房买卖合同》有同等效力”等，落款处乙方一栏签有“黄秀忠代黄胜杰”。本院认为：原、被告于2008年8月18日签订的《商品房买卖合同》，实为商品房预售合同，该合同双方主体平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《合同》第八条约定的商品房交付期限为2010年12月31日，被告提供的证据仅证明其于2011年1月21日向原告邮寄出交房《通知》，但未提供证据证明《通知》到达原告的时间，更未提供证据证明《合同》第十一条约定的房屋交接单的签署情况，现原告自认2011年1月24日收到交房《通知》，并将2011年1月24日作为商品房交付时间，本院予以确认，逾期共计24日。至于被告提出的《合同》第八条还约定遭遇不可抗力出卖人可据实延期，而合同履行期间存在暴雨及暴雨以上量级降水日数为27日（期间台风影响8次），故可据实延期，不构成逾期交房的主张；本院认为，虽相关天气情况确有气象部门证明，但相关天气情况对于温州地区而言属于反复出现或具有季节性特征，被告作为《合同》的提供方，并非不能预见，且即使构成不可抗力，《合同》第八条还约定，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人，现被告并未提供该方面的证据，故被告的相关主张不能成立。双方在《合同》第九条对逾期交房不超过60日的违约责任已有约定，经计算，违约金应为3190623.21元×万分之三／日×24日=22972元。原告诉请被告支付该项违约金22969元，并未超出上述计算金额，本院予以支持。至于原告另诉请被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金。本院认为，根据审理查明的事实，原告之父黄秀忠已于2011年12月24日以原告名义与被告签订《补充协议书》，虽并非原告本人签字，但原告之父黄秀忠在《合同》履行中还代办过其他手续，原告并未表示异议，被告有理由相信原告之父有代理权，该《补充协议书》对原告具有约束力；双方在《补充协议书》中约定原告不再追究被告逾期办证的一切责任，不论被告是否构成逾期办证，原告已放弃相关权利，被告相关答辩意见合法有据，原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告温州市中厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄胜杰逾期交房违约金22969元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄胜杰的其他诉讼请求。本案受理费586元，由原告黄胜杰负担399元，被告温州市中厦房地产开发有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 金 丛二〇一三年八月二十七日书记员 王赛娜 微信公众号“”