（2013）渝一中法民终字第03026号
裁判日期: 2013-08-26
公开日期: 2015-12-31
案件名称
吕金庆与覃鑫松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕金庆,覃鑫松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第03026号上诉人（原审原告）吕金庆，西南大学退休干部。被上诉人（原审被告）覃鑫松，居民。上诉人吕金庆与被上诉人覃鑫松房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年5月10日作出（2012）碚法民初字第03286号民事判决。吕金庆不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年8月14日对本案进行了审理。吕金庆和覃鑫松参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：位于北碚区天生路229号第一层房屋（建筑面积52.42平方米）所有权为王敏，系通过法院拍卖取得。王敏在取得该房时，该房有附属一间面积为13平方米左右无产权房屋即涉案房屋，该房屋为违章建筑。覃鑫松又名覃晖，2006年12月25日，覃鑫松与王敏签订租房合同，王敏将前述房屋包括涉案房屋出租给覃鑫松，租期六年，从2007年1月1日至2012年12月31日。2007年6月1日，覃鑫松将涉案房屋转租给吕金庆经营副食生意，租赁期限为2007年6月1日至2012年5月31日。另，涉案房屋由覃鑫松于2007年5月20日提前交付吕金庆使用。吕金庆在使用房屋期间，将房屋存在的原木门改为铁门，另拆除了一墙，并在此方向安装了一卷帘门。后吕金庆在覃鑫松的要求下，于2009年2月将卷帘门进行了拆除，覃鑫松找人在原卷帘门处砌墙进行了封堵。2009年8月8日，覃鑫松向北碚区人民法院起诉，要求解除双方在2007年6月1日签订的租赁合同。在诉讼过程中，双方于2009年9月1日再次达成租房协议，租赁期限一年，从2009年9月1日至2010年8月31日，租金在原基础上每月增加100元。覃鑫松进行了撤诉。之后，吕金庆在原卷帘门处安装了一铁闸门。2010年8月16日，双方又继续签订租房协议，约定租期仍为一年，从2010年9月1日至2011年8月31日，租金每月350元。该合同签订后，吕金庆继续在该房屋经营，并将租金4200元一次性交给覃鑫松。租期满后，覃鑫松要求吕金庆还房，但吕金庆拒绝，遂覃鑫松诉至我院，请求吕金庆立即交房并赔偿损失，北碚区人民法院于2011年11月25日作出（2011）碚法民初字第04759号民事判决：一、由吕金庆在本判决书生效之日起10日内返还覃鑫松位于北碚区天生路229号王敏所有的第一层房屋所附属的房屋一间及给付从2011年9月1日起至交还房屋时止按原租金每月350元标准计算所产生的房屋占有使用费；二、驳回覃鑫松其他诉讼请求。吕金庆不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2012年4月10日作出（2012）渝一中法民终字第00911号民事判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，吕金庆申请证人官晓刚出庭作证，官晓刚陈述：2007年5月下旬，官晓刚根据吕金庆的要求将涉案房屋进行翻修。具体做的工作为：将房顶原烂架子拆除，用石棉瓦搭建新的屋顶；拆除了两面墙；平整了房屋地面；用红砖增加了墙面的高度；墙面的抹灰、粉刷及除渣等。完工后收到了吕金庆支付的人工及除渣费共计1600或1700元。另查明，证人官晓刚与吕金庆系叔侄关系。吕金庆在一审中诉称：2006年12月31日，北碚区天生路229号房屋第一层的承租人—“美味鲜”酒店在其承租房屋后面的公共通道上私自搭建了一间厨房即本案房屋（面积约13平方米）。2006年底租赁期满后，因该房屋十分破烂而被遗弃。2006年12月31日起，覃鑫松承租了该229号房屋，同时占有了涉案房屋。2007年5月吕金庆与覃鑫松商定，由吕金庆出资对该涉案房屋进行全部翻修。翻修内容包括：撤除室内的灶台，平整地面，新修北墙和部分东墙，安装卷帘门，三面墙体均加高50-100㎝（另一面墙体与原建筑共用），新换房屋的檩子，将房顶的玻纤瓦换成石棉瓦，新钉天花板等。上述翻修内容和费用有建筑工人官晓刚出具的收条和购买建材的收据为证，附近居民陈运盛等也具有证明材料。翻修后，同年6月吕金庆和覃鑫松就涉案房屋签订了租房协议。协议租期五年（2007年6月1日至2012年5月31日），月租金为200元，每年租金2400元提前一次性预交。2009年2月2日，覃鑫松书面告知吕金庆称，因渝规碚拆（2008）第089号文件下达，涉案房屋为违法建筑，要求吕金庆立即搬出财物。吕金庆将房屋腾空后，半年多仍未撤除，后遂搬回继续使用。2009年8月5日，覃鑫松以涉案房屋为违法建筑，原订合同无效的理由，起诉至重庆市北碚区人民法院，要求解除2007年6月1日的租房协议，立即退还房屋。后经调解改为租期1年，每月租金增至350元。2010年双方续签了租房协议，均正常履行。2011年9月1日，覃鑫松又起诉至重庆市北碚区人民法院，要求吕金庆退回涉案房屋并恢复原状，赔偿损失等。2011年11月25日，重庆市北碚区人民法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，作出（2011）碚法民初字第04759号民事判决，判令涉案房屋的租赁合同无效，并将涉案房屋退还给覃鑫松。吕金庆出资翻修涉案房屋早在2007年5月即签订租赁协议前。翻修在涉案房屋原址上进行，并和原房屋完全附和为一个整体建筑。渝规碚拆（2008）第089号文件下达，才将涉案房屋定性为违法建筑，此时已距翻修完成时间长达1年半以上。现涉案房屋将退还覃鑫松正常使用。至今，吕金庆翻修涉案房屋的费用未得到任何折价赔偿。翻修费用现值的计算公示为：人工和材料费用2821元×160%（2007年—2011年CPI帐幅），涨幅来源于国家统计局2011—11公布材料。为维护吕金庆合法权益，起诉来院，请求判令：由覃鑫松赔偿吕金庆涉案房屋的翻修费用4513元；由覃鑫松承担本案全部诉讼费用。覃鑫松在一审中辩称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据该条规定，覃鑫松有权要求吕金庆恢复原状或者赔偿损失，而吕金庆无权向覃鑫松提出赔偿请求。覃鑫松从未同意过吕金庆的装修请求。另，吕金庆仅安装了一个卷帘门，没有进行其他装修。在2009年2月时，因业主的要求，通知吕金庆拆除了卷帘门，在吕金庆拆除后，覃鑫松请工人对原卷帘门处砌墙进行封堵。后吕金庆又在该处安装了铁闸门。另外，吕金庆的起诉违反了“一事不二理”原则。综上，请求驳回吕金庆的全部诉讼请求，并由吕金庆承担全部诉讼费用。一审法院认为，因本案涉案房屋系违章建筑，故吕金庆与覃鑫松分别于2007年6月1日、2009年9月1日、2010年8月16日签订的租房协议均无效。根据庭审中吕金庆、覃鑫松的诉辩理由及证据，可确定本案争议焦点为吕金庆是否对涉案房屋进行了翻修及如进行了翻修是否经过出租人的同意。对此，法院作如下评析：庭审中，吕金庆举示由官晓刚出具的《收条》，拟证明因翻修涉案房屋花费的人工及除渣费共计1620元；举示《收据》三张，拟证明因翻修涉案房屋购买的石棉瓦、杉木檩子、河沙、红砖、闸门等建筑材料费共计1081元；举示《收条》，拟证明安装卷帘门人工费为120元；举示《照片》四张及《证明》两份，拟证明对涉案房屋进行翻修事实。对以上吕金庆举示的证据，除了按照卷帘门支出的人工费120元的《收条》覃鑫松表示真实无异议外，其他证据均表示有异议。对于吕金庆举示的由官晓刚出具的《收条》，因吕金庆与官晓刚存在叔侄的亲属关系，对其证据的真实性法院不予采信。对于吕金庆举示的《收据》三张，法院认为无法从证据的本身看出与本案存在关联性，故对三张《收据》，法院亦不予采信。对于吕金庆举示的《照片》四张及《证明》两份，就《照片》而言，无法确定照片的形成时间及内容是否系涉案房屋；就《证明》而言，因证明人龙家英、艾素英等未到庭作证，对《证明》的真实性无法进行确认。故对《照片》及《证明》，法院亦不予采信。庭审中，吕金庆亦申请了证人官晓刚出庭作证，法院认为因吕金庆与官晓刚存在叔侄的亲属关系，故对官晓刚的证人证言，法院不予采信。庭审中，覃鑫松对吕金庆在涉案房屋一墙方向安装了一卷帘门，后在拆除后又安装了一铁闸门无异议，对此法院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，吕金庆主张其对涉案房屋进行了翻修并支出了人工费、除渣费、建筑材料等费用，但未举示相关证据予以证明，故法院对吕金庆除安装卷帘门、铁闸门外对房屋其他翻修事实的主张，不予认可。进而，对吕金庆要求覃鑫松支付翻修产生的人工费、除渣费、建筑材料费用不予支持根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，吕金庆就涉案房屋卷帘门、铁闸门的安装应在得到覃鑫松、王敏同意的前提下进行。庭审中吕金庆虽称因涉案房屋系在订立合同前10天由覃鑫松交付于他，此行为就视为覃鑫松同意吕金庆对涉案房屋的翻修，法院认为提前交付租赁物的行为并不能直接证明覃鑫松对吕金庆的翻修行为进行了同意，另因吕金庆不能举示证据证明安装涉案房屋卷帘门、铁闸门得到了出租人的同意，故法院对吕金庆要求覃鑫松支付安装卷帘门、铁闸门支出费用亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告吕金庆的诉讼请求。案件受理费25元，由吕金庆负担。宣判后，吕金庆不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由覃鑫松承担。主要事实和理由：1、一审判决认定证人官晓刚与吕金庆系叔侄关系是错误的；2、从吕金庆举示的证据来看，吕金庆对承租房屋进行了翻修是事实；3、该房屋的所有权人王敏并没有参与到吕金庆与覃鑫松的房屋租赁合同中来，因此也不存在房屋翻修应经其同意的问题；4、2007年5月下旬，吕金庆和覃鑫松口头商定提前交付租赁物和由吕金庆出资对租赁物进行翻修，因为提前交付就是给翻修腾出时间；5、综上，吕金庆对租赁房屋在征得覃鑫松的同意后进行了翻修，现因合同无效该租赁房屋已返还给覃鑫松，而吕金庆对该房屋进行的投入却没有得到补偿。覃鑫松答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：因覃鑫松从未同意过吕金庆的装修请求，因此其自行装修或改建发生的费用应由其自行承担，无权向覃鑫松请求赔偿；吕金庆对本案的起诉已违反了“一事不二理”的原则。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，双方争议焦点为：吕金庆对承租房屋进行翻修是否征得了覃鑫松的同意，以及翻修费用是否应由覃鑫松予以赔偿。根据各方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，吕金庆认为对承租房屋进行翻修在双方签订租赁合同时口头取得了覃鑫松的同意，本院认为因覃鑫松对此予以否认，吕金庆并无其他证据证明对承租房屋进行翻修经过了覃鑫松的同意，且吕金庆原承租房屋现已实际由该房屋的所有权人王敏在使用，覃鑫松并未使用该房屋，因此吕金庆认为因双方租赁合同无效、覃鑫松为翻修房屋的受益人而要求覃鑫松赔偿翻修费用的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕金庆承担。本判决为终审判决。审 判 长 付永雄审 判 员 师玉婷代理审判员 陈 娟二〇一三年八月二十六日书 记 员 张晋鹏 关注公众号“”