（2012）宽民初字第279号
裁判日期: 2013-08-25
公开日期: 2014-11-03
案件名称
刘畅与长春市五星物业管理有限责任公司、孔建博参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市宽城区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘畅,长春市五星物业管理有限责任公司,孔建博
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2012）宽民初字第279号原告刘畅，女，1989年8月25日出生，汉族，无职业，现住长春市绿园区。委托代理人张林，男，1962年8月21日出生，汉族，现住长春市绿园区。被告长春市五星物业管理有限责任公司，住所地长春市宽城区奋进乡五星小区。负责人邵福，经理。第三人孔建博，男，2009年3月26日出生，汉族，快乐宝贝成长园幼儿园，现住长春市奋进乡五星小区。法定代理人李新，女，1971年4月2日出生，汉族，无职业，现住长春市奋进乡五星小区。（系第三人孔建博母亲）委托代理人张连举，长春市清和法律服务所法律工作者。原告刘畅诉被告长春市五星物业管理有限责任公司，第三人孔建博参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘畅的委托代理人张林、被告长春市五星物业管理有限责任公司（下称五星物业公司）的负责人邵福、第三人孔建博的法定代理人李新及其委托代理人张连举均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘畅诉称，原告于2011年8月10日购买了由被告开发的坐落于长春市宽城区奋进乡的五星小区新7号楼3门106室。由于开发商违约，至今不能办理此房的产权手续，给原告造成精神上、经济上巨大损失，现诉请：1.依法确认原告购买的长春市五星物业管理有限责任公司开发建设的，坐落于长春市宽城区奋进乡的五星小区新7号楼3门106号房屋买卖合同有效；2.判令被告立即给原告所购房屋办理相关的房产手续；3.案件受理费由被告承担。被告长春市五星物业管理有限责任公司辩称，1.原告起诉主体有误，我公司名称为长春市五星物业管理有限责任公司，而非长春市五星物业管理有限公司，请求法院予以驳回；2.原告与答辩人之间不存在买卖合同关系，其诉讼请求没有法律依据。事实为：答辩人与吉林省龙阳房地产公司系合作建房，该公司的何征阳急需用款，故向刘海借500000元，答辩人是为何征阳借款担保，因刘海不同意，答辩人无奈与其签订五套房屋的买卖合同，包括本案争议的一套房屋并为其出具收据，所以说，答辩人与刘畅之间存在的是担保借款关系（刘畅系刘海孙女），并非是买卖合同关系；3.答辩人与第三人签订的房屋买卖合同是存在的，但购房款答辩人没有收到，而是由答辩人合作方龙阳公司的何征阳及中间人任士刚收取的。在这期间答辩人为第三人办理了入住手续，收取了物业费等所有费用，答辩人与第三人的房屋买卖合同是否有效请法院予以确认。所以答辩人与原告不存在买卖合同关系，而是抵押借贷关系，请求法院予以驳回其诉讼请求。第三人孔建博诉称，本案争议的房屋是我从被告公司购买的，并于2010年9月18日与被告达成了商品房买卖协议，协议签订后，我足额交纳了全部购房款，被告已将该房屋交给我使用，并为我办理了房屋入住手续，同时收取了物业费用，现吉林省热力公司已与第三人达成供热协议，第三人与被告签订的房屋买卖协议已实际履行，故第三人与被告签订的合同合法有效，原被告签订的合同与事实不符，属于无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令第三人与被告签订的商品房买卖合同有效，并拥有房屋使用权。经审理查明，本院在审理原告刘畅与被告长春市五星物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中，孔建博认为，本案争议的房屋与其有利害关系，以书面形式向本院申请参加诉讼，经本院审查，同意申请人要求参加诉讼的申请，并将孔建博列为本案第三人参加诉讼。长春市宽城区五星村为解决村民住宅问题，利用五星村村委会后院、乌图公路东侧约2.5公顷集体所有废弃地，修建村民住宅，该村委会协商后，向长春市规划局递交申请，该局于1998年12月18日以（98）长规字659号建设用地规划许可证批准了在该废弃地的位置上修建村民住宅，该村委会在1997年10月10日和1998年4月2日分别与案外人吉林省东大实业有限公司及邵永财（五星物业公司原法定代表人，现已死亡）签订了联建协议书，对该地块进行建筑开发，修建村民住宅，在该规划用地图纸东北方向标明有水泵房位置一处，被告五星物业公司系物业管理单位，先后将该水泵房改建成为加气泵站、锅炉房。2010年长春市实施统一供暖后，被告自行将锅炉房拆除，修建了该争议的新7号住宅楼。2010年9月18日，被告与第三人孔建博签订了商品房买卖合同，将该栋楼3单元106室建筑面积95平方米的房屋一套以人民币285000元的价格卖给第三人孔建博，同日，孔建博交纳了全部购房款，被告为其开具了收到购房款收据，并加盖被告五星物业公司财务专用章。第三人于2011年10月27日与供热单位签订了供热合同。2011年1月9日，被告为第三人办理入住手续。2010年8月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，将本案争议的3单元106室以285000元的价格出售给本案原告，并于2010年12月6日为原告出具收据1份，并加盖被告单位财务专用章。另查实，原告刘畅并非是长春市宽城区奋进乡五星村村民。原告未能提供购买房屋款的提款及转款凭证。庭审中，被告负责人没有向合议庭提供5套房屋买卖合同的签订是为何征阳借款担保的相关凭证。庭审中，合议庭两次对原告、第三人及代理人进行释明，如果诉讼请求不能实现是否变更诉讼请求，如果不变更诉讼请求，你方有可能承担败诉的后果，但原告及第三人均称不变更诉讼请求。现该争议房屋已由第三人实际占有、使用。原告在起诉状中将被告单位名称长春市五星物业管理有限责任公司，误写成长春市五星物业管理有限公司，在庭审中已进行更正。上计事实，有起诉书、答辩状、当事人当庭陈述、购房协议、商品房买卖合同、交款收据、供暖合同、交款凭证及庭审笔录在卷为证。本院认为，原告刘畅与被告五星物业公司及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人签字或盖章，该份合同内容真实存在，但被告长春市五星物业管理有限责任公司系物业管理部门，其本身不具有房地产开发资质，该争议房屋系建筑占用了长春市宽城区兰家镇五星村集体土地，被告在出售该争议房屋之前没有办理任何用地审批手续及其它相关审批手续，至今也没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，以下行两份合同均应认定为无效合同。庭审中，合议庭两次释明各方当事人及代理人，如果诉讼目的不能实现，不变更诉讼请求，可能承担败诉的后果责任，原告及第三人均表示不变更诉讼请求。所以，对于原告与第三人的经济损失，可以另行向被告主张权利。综上，为保护公民、法人的合法权益不受侵犯。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告刘畅与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年8月15日签订的商品房买卖合同无效；二、第三人孔建博与被告长春市五星物业管理有限责任于2010年9月18日签订商品房买卖合同无效；三、驳回原告刘畅及第三人孔建博其它诉讼请求。案件受理费（刘畅已预交）5530元，由原告刘畅自行承担，第三人孔建博已预交的5530元诉讼费由其自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 徐 君代理审判员 于 涛人民陪审员 张占福二〇一三年八月二十五日书 记 员 朱 婧 来源：百度搜索“”