(2013)六沿民初字第224号
裁判日期: 2013-08-24
公开日期: 2015-09-06
案件名称
原告韦林发诉被告田爱红、甘某、甘朝盈房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦林发,田爱红,甘某,甘朝盈
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》:第五十六条;《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款;最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行):第六十六条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百四十四条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2013)六沿民初字第224号原告韦林发,男,1975年6月8日生,汉族,无业。委托代理人俞海燕,上海锦天城南京律师事务所律师。被告田爱红,女,汉族,无业。被告甘某。法定代理人田爱红(系甘某母亲)。被告甘朝盈,男,1936年7月23日生,汉族。原告韦林发诉被告田爱红、甘某、甘朝盈房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告韦林发及其诉讼代理人俞海燕、被告田爱红到庭参加诉讼,被告甘朝盈未参加第二、三次庭审活动。本案现已审理终结。原告韦林发诉称:2010年8月1日,原告的合伙人储某某与三被告的近亲属甘某某签订一份浴室租赁协议,约定承租北厂门街252号门面房作为浴室使用,租期至2018年7月31日。后,储某某中途退伙,由原告一人继续经营浴室。2011年1月2日,原告与甘某某签订租赁协议,约定租期至2017年7月31日,并支付了半年房租,但是,甘某某与田爱红在原告不知情的情况下,于2011年7月31日和张某某签订一份浴室租房协议,又将北厂门街252号门面房租给了张某某。该门面房现已被拆迁。原告认为,原告签订的合同在先,应先占有使用浴室,甘某某和田爱红的后出租行为严重侵犯了原告的合法权益,因甘某某于2011年9月病逝,故起诉要求三被告:①赔偿原告房屋装饰装修费20万元、搬迁损失费5万元,②赔偿原告停业损失费5万元。被告田爱红、甘某辩称:①原告因为经营不下去,所以将浴室转让给张某某,本人与张某某签订合同时,张某某讲是原告连同装修一并转给他的,本人曾就此事电话询问过原告;②因为北厂门拆迁涉及浴室装修这块,在未拆迁前,本人好心通知了原告;拆迁时,张某某将浴室转给一老太,于是,原告、老太和张某某三人伙同一起整本人。浴室装修及经营损失,拆迁时补偿了16.5万元,原告、老太及张某某三人怎么协商分割,与本人无关,最终该款已让张某某从拆迁办拿走。原告现起诉本人,毫无道理。被告甘朝盈辩称:原告如何签合同,交多少租金,以及怎么装修,装多少钱,本人都不知晓,不知原告诉本人什么,莫名其妙。经审理查明:2010年7月3日,原告韦林发与案外人储某某签订一份《股东制君子约》,约定合股租赁北厂门勇顺洗浴场,共同经营。同年8月1日,储某某与被告田爱红的前夫甘某某签订一份《浴室租房协议》,约定整体承租北厂门街252号门面房二间(含二楼浴场、包间),租期8年,自签约当日至2018年7月31日止。该协议特别注明:“乙方转让第三方,需经甲方同意”,并由案外人张某某见证。此后,储某某和韦林发对承租浴室进行了装饰装修。同年9月11日,韦林发办理了健康证明。2011年1月2日,因储某某退出经营,韦林发与甘某某签订一份《浴室租房协议》(下称第二份合同),租期7年,自2010年8月1日至2017年7月31日。该协议内容与前一份协议基本一致,主要条款有:甲方提供门面房二间、二楼浴场整体(含包间)全部设施,并提供各种营业方面证照、水电,使乙方能正常经营;如遇政府拆迁,甲方应提前1个月通知乙方,因拆迁使乙方所受损失应补偿乙方;乙方在租赁期间享有独立经营权,等等。同样,张某某见证了该协议的签订。韦林发为此交纳了2011年7月31日之前的半年租金。2011年7月31日,张某某又与甘某某签订一份《浴室租房协议》,内容也与前二份协议基本一致,租期7年,起止日期为2011年8月1日至2018年7月31日,进一步明确了如遇政府拆迁,乙方所受损失为“租金按期退还”。该协议上注明:2011年8月1日至2012年1月31日半年房租25000元已付清。同年9月5日,甘某某因病去世。此后,田爱红接手管理门面房,与张某某重新签订了租房协议,并一共从张某某处收取租金二次合计50000元。2012年2月4日,张某某将浴室租给案外人陈某,租期至同年8月3日;同年8月前后,田爱红因房屋即将拆迁通知韦林发前来处理有关事宜,于是,张某某、韦林发和陈某伙在一起争取拆迁补偿费用。同年10月26日,田爱红作为房主、被告甘某和甘朝盈作为甘某某的继承人,分别与南京化学工业拆迁办公室签订了《房屋征收与补偿协议》,并向拆迁部门交付房屋。同年12月5日,田爱红在有关人员指导下与张某某就房屋征收及补偿问题达成《协议书》,约定从房屋征收补偿款中一次性补助张某某165000元,解决张某某装饰、装修、搬迁损失等一切纠纷,张某某于2012年12月8日16时前腾空房间交付钥匙,等等。同月,北厂门街XXX号门面房被拆除。2013年1月15日,张某某取走16.5万元。另查明,田爱红与甘某某于2007年4月2日登记离婚。北厂门街XXX号门面房除用于浴室经营外,另有三家租户,该门面房的装修及附属物价值评估总计198258元。关于张某某如何替代韦林发承租浴室房屋,韦林发当庭陈述称:其因缺钱向张某某借款交房租,借钱时,张某某让其将第二份合同抵在他那儿,并提出由他去经营,待经营赚得等量钱款后交还浴室。2011年6月左右,韦林发离开浴室时,曾让其堂哥帮忙打理浴室,过了个把月,张某某将其堂哥赶走径直经营起了浴室。诉讼中,本院曾询问其为何不起诉张某某索要补偿款,其辩称与张某某之间不存在直接法律关系。以上事实,有原被告陈述、浴室租赁协议、协议书、房屋征收与补偿协议、调查笔录等证据为证。本院认为:韦林发与甘某某的租房协议虽签订在前,且双方至今未以书面形式终止该合同关系,但自2011年7月31日后,双方均已不再履行租房协议,韦林发离开本地不再经营浴室、甘某某重新出租浴室给张某某,综合本案已知的三次订约过程,可以从该二人的前述各自行为中确认:双方的租赁合同关系已于2011年7月31日终止。此后,韦林发不再享有承租权;张某某持有第二份合同,也易使相对方合理感受为替代之形。韦林发诉称后出租行为损害了其合法权益,本院不予采纳。据此,田爱红与其承租人张某某达成补偿分割协议,并无不当;张某某分得的补偿数额,占了整个装修补偿费用中的大头,也无不妥。韦林发在房屋征收时已不再实际经营浴室,其主张停业损失,缺乏事实依据,本院不予采纳;韦林发诉称其在浴室中的电视、空调被损害,非田爱红、甘某和甘朝盈所为,其主张三被告补偿,缺乏法律依据,本院不予支持。韦林发是否应从征收补偿中获得相应补偿,首先应与张某某扯清关系,再向分得补偿款的实际占有人张某某追索,且双方关于装饰物的所有权及其替代物的归属争议,属于物权法律关系。韦林发基于租赁关系起诉田爱红、甘某和甘朝盈,系诉讼事由及责任主体不当,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第66条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:驳回韦林发的诉讼请求。案件受理费5800元,由韦林发负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定,同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额,向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行:农行南京市鼓楼支行,帐号:10×××76。审 判 长 金 鑫代理审判员 滕宏清人民陪审员 梅秀珍二〇一三年八月二十四日见习书记员 王文沁 关注公众号“”