（2013）东三法民一初字第2183号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-12-30
案件名称
钟卓谦与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟卓谦,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第2183号原告钟卓谦，香港居民。委托代理人张冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人吴清海、周妙云。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌、袁玉婷，广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。负责人朱石金。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。被告：江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省修水县。法定代表人吴笑云。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。原告钟卓谦诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，转换为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟卓谦及其委托代理人张冬梅，被告常平房地产公司的委托代理人吴清海，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华东莞分公司及亚华公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟卓谦诉称：2011年3月13日，钟卓谦与常平房地产公司、伟城物业公司签署《葵花里认购书》，约定由钟卓谦购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元408号房屋一套，认购价为265289元。当日，钟卓谦支付了定金10000元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。2011年5月14日钟卓谦交付剩余楼款169322元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。同日，钟卓谦向被告亚华东莞分公司支付案涉商品房装修款85967元、契税维修基金7268元；向广东常正律师事务所支付律师费500元。当日，钟卓谦签署了《商品房买卖合同》，但售楼处以需要回去盖章为由没有向钟卓谦交付合同文本，仅向钟卓谦出具一份没有签章的《商品房合同备案登记证明书》，后经查该合同已经进行了网签。网签《商品房买卖合同》第八条约定“常平房地产公司应当在2011年9月30日前，将经验收合格的房屋交付给钟卓谦”；第九条约定“常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，钟卓谦有权解除合同，钟卓谦解除合同的，常平房地产公司应当自钟卓谦解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按钟卓谦累计已付款的20%向钟卓谦支付违约金；钟卓谦要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，常平房地产公司按日向钟卓谦支付已交付房价款万分之三的违约金。故原告请求判令：1、四被告继续履行《商品房买卖合同》，依约向原告交付案涉房屋；2、四被告向原告支付延迟交房违约金，自2011年10月1日起以265289元为本金按日万分之三计算至实际交付之日止；3、四被告向原告提供签字盖章的《商品房买卖合同》书面文本，并办理备案手续，出具经房地产交易登记机构盖章确认的《商品房合同备案登记证明书》；4、四被告向原告提供所收购房款及装修款的发票；5、四被告承担本案全部诉讼费用。原告钟卓谦提供的证据有：《葵花里认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房合同备案登记证明书》、公证书。被告常平房地产公司辩称，要求解除房屋买卖合同关系。被告常平房地产公司没有提供证据。被告伟城物业公司辩称，第一、暂无能力交楼；第二、原、被告未签订具体《商品房买卖合同》，对交房时间没有具体约定，故不同意支付违约金。被告伟城物业公司没有提供证据。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，第一、亚华公司、亚华东莞分公司不是商品房买卖合同的相对人，不应承担相关责任；第二、亚华东莞分公司既非案涉商品房合同的相对人，也不是案涉房地产项目的开发商，钟卓谦要求亚华东莞分公司承担责任没有依据；第三、钟卓谦与常平房地产公司、伟城物业公司并未就案涉商品房签订正式的商品房买卖合同，网签及登记仅是签订商品房买卖合同的一个流程。被告亚华公司、亚华东莞分公司没有提供证据。经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2011年3月13日，钟卓谦与常平房地产公司、伟城物业公司签订《葵花里认购书》一份，约定钟卓谦购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元408号房；总金额为265289元，付款方式为签订该认购书时缴付10000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入钟卓谦的首期房款，该认购书签订后于2011年5月15日前付清全部楼款并签订《商品房买卖合同》。该认购书同时约定，钟卓谦付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。东莞市房产管理局的网站中显示位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元408号房已办理商品房合同备案登记，合同编号为20＊＊717，买受人为钟卓谦、出卖人为常平房地产公司、委托代理机构为伟城物业公司。钟卓谦提供经东莞市东部公证处公证的东莞市房产管理局的2011年5月14日编号为20＊＊717网页打印《商品房买卖合同》一份，该合同中钟卓谦作为买受人、常平房地产公司作为出卖人、伟城物业公司作为委托代理机构。合同约定，钟卓谦购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元408号房；该商品房为预售商品房，总金额为179322元，付款方式为全部楼款于2011年5月14日前付清。常平房地产公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付钟卓谦使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，常平房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且常平房地产公司在发生之日起30日内告知钟卓谦的；2、如钟卓谦在合同约定的交付期限之前购买该商品房，且合同约定的交付期限届满时，钟卓谦仍未能依约向常平房地产公司支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等，银行按揭方式钟卓谦已获得银行贷款并已支付常平房地产公司）；3、遵守买卖合同签订后的法律、法规以及相关的规章制度的规定，有关政府部门延误有关文件的批准，其他非常平房地产公司所能控制的延迟因素。《商品房买卖合同》第九条约定，常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，钟卓谦有权解除合同，钟卓谦解除合同的，常平房地产公司应当自钟卓谦解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按钟卓谦累计已付款的20%向钟卓谦支付违约金；钟卓谦要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，常平房地产公司按日向钟卓谦支付已交付房价款万分之三的违约金。钟卓谦于2011年3月13日交付案涉商品房购房款定金10000元，2011年5月14日交付剩余楼款169322元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。同日，钟卓谦支付案涉商品房装修款85967元、契税5380元、维修基金1888元，亚华东莞分公司出具收款收据并加盖财务专用章予以确认；钟卓谦向广东常正律师事务所支付律师费500元。庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付。以上事实，有钟卓谦提交的《葵花里认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房合同备案登记证明书》、公证书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为本案争议焦点有三个：一、钟卓谦与常平房地产公司之间是否存在商品房买卖合同关系；二、应否继续履行原、被告之间的商品房买卖合同关系；三、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任。关于焦点一：钟卓谦虽然未能提供常平房地产公司已盖章确认的《商品房买卖合同》，但从东莞市房产管理局的网站中可以查到案涉商品房买卖合同已经备案，根据原告提供的经过公证的网上打印的备案合同来看，原、被告双方已经就案涉房屋的买卖达成合意，后常平房地产将案涉合同提交网站备案，其亦是认可该合同约定的内容的，且钟卓谦已按照合同的约定于2011年5月14日交付了案涉商品房的购房款、装修费、契税及维修基金等费用，伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司亦向钟卓谦出具相应的收款收据予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，本院采信钟卓谦的相关主张，认定钟卓谦与常平房地产公司就案涉商品房事实上已达成了买卖合同，该《商品房买卖合同》已成立，且已部分实际履行。故钟卓谦要求常平房地产公司提供盖章的《商品房买卖合同》，并办理备案手续，出具经房地产交易登记机构盖章确认的《商品房合同备案登记证明书》合理合法，本院予以支持。关于焦点二：钟卓谦与常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。钟卓谦向常平房地产公司购买案涉商品房，并于约定的2011年5月14日付清全部购楼款179322元，则常平房地产公司应当在2011年9月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给钟卓谦使用，但常平房地产公司没有依约向钟卓谦交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，逾期已超过90日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，常平房地产公司逾期交付案涉商品房事实清楚，且至庭审之日尚未能交付，作为履约方的钟卓谦诉求继续履行《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条“常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，钟卓谦有权解除合同，……；钟卓谦要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，常平房地产公司按日向钟卓谦支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，常平房地产公司应当2011年10月1日起至实际交付日止，向钟卓谦支付已交付房价款按日万分之三的违约金，即以179322元为本金，从2011年10月1日起按日万分之三向钟卓谦支付违约金至被告实际交付之日止。关于焦点三：伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《商品房买卖合同》共同对钟卓谦承担法律责任。钟卓谦没有证据证明亚华东莞分公司应承担《商品房买卖合同》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故本院对钟卓谦关于亚华东莞分公司继续履行合同、支付违约金及提供签字盖章的《商品房买卖合同》书面文本的诉讼请求不予支持。关于发票的开具。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，钟卓谦已经依约支付全部购房款及装修款，故常平房地产公司、伟城物业公司和亚华公司应当向钟卓谦交付相关购房款的发票。由于装修款的收款收据由亚华东莞分公司出具的，收款收据上只加盖了亚华东莞分公司财务章，且钟卓谦没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就收取装修费的问题得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款的收取予以否认的情况下，钟卓谦诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担开具装修款发票的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。装修款的收款收据是由亚华东莞分公司出具，但因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向钟卓谦开具装修款发票的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司继续履行与原告钟卓谦签订的《商品房买卖合同》（编号为20＊＊717）；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟卓谦提供书面的《商品房买卖合同》办理备案手续，出具经房地产交易登记机构盖章确认的《商品房合同备案登记证明书》，并交付购房款发票；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟卓谦交付位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢3单元408号商品房；四、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟卓谦支付违约金（以179322元为本金，从2011年10月1日起按日万分之三支付违约金至被告实际交付之日止）；五、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟卓谦交付装修款发票；六、驳回原告钟卓谦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 叶志文人民陪审员 朱萍秀人民陪审员 陈妙玲二〇一三年八月二十二日书 记 员 刘 猛附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。4、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：