（2013）百中民一终字第295号

裁判日期: 2013-08-22

公开日期: 2014-10-31

案件名称

余╳╳与杨╳╳租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区百色市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区百色市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区百色市中级人民法院民事判决书（2013）百中民一终字第295号上诉人（一审被告）余XX，1984年8月25日出生，汉族，乐业县甘田镇人民政府干部，现住乐业县甘田镇人民政府。委托代理人陈荣兵，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）杨XX（又名：杨玲勤），女，1978年11月18日出生，汉族，农民，住乐业县同乐镇大挽村罗妹屯。委托代理人吴丽莎，广西万科律师事务所律师。一审被告陈XX，女，1984年10月7日出生，汉族，职业住址不详。一审被告叶XX，男，1972年4月9日出生，汉族，职业住址不详。上诉人余XX因租赁合同纠纷一案，不服乐业县人民法院（2012）乐民一初字第374号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员张力夫、黄小萍参加的合议庭，于2013年8月6日传唤上诉人的委托代理人陈荣兵，被上诉人杨XX及其委托代理人吴丽莎到庭进行举证、质证及辩论。书记员谭淇元担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年1月11日，被告余XX、陈XX、叶XX合伙投资在乐业县城时代广场入口处成立“乐业县艾尚百货商场”，该商场系租用罗明康新建房屋，商场内设若干专柜对外出租。2011年4月17日，三被告推选陈XX作为商场代表与原告杨XX签订《艾尚百货商场专柜租赁合同》，约定原告租用被告商场内一专柜用于销售剑桥儿童服装，租赁期间为2011年5月1日起至2016年8月1日止，一年租金为31020元，租金每年以5%比率递增，第一次签订本合同后，被告减免原告三个月的场地租金，即，交12个月的租金可用15个月的场地，合同还约定在合同有效期内，任何一方要求终止合同，均应向对方支付相当于剩余租金百分之二十五的补偿金，该补偿金的金额不得低于两个月的租金。后因三被告与房主罗明康就商铺租赁合同发生争议，三被告于2012年5月20日向原告杨XX发出“艾尚百货商场关闭通知”，要求原告办理“退租”的相关手续。2012年6月20日，原告杨XX向法院起诉，请求法院判决三被告连带赔偿原告1.返还剩余租期租金6118.2元，押金2858元；2.支付合同补偿金35095元；3.装修费残值16558元。一审法院审理认为，三被告合伙投资在乐业县城时代广场入口成立“乐业县艾尚百货商场”，并与原告签订《艾尚百货商场专柜租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，受法律保护。三被告于2012年5月20日单方向原告发出：“艾尚百货商场关闭通知”，视为被告向原告发出解除合同的通知，双方合同终止，三被告单方解除合同并非约定或不可抗力，三被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告可行使清算权。原告交纳合同履行押金2858元，被告余XX认可并同意退还，予以认定，对于被告有异议部分，法院认为：1.关于剩余租金应是多个问题：根据双方约定：“乙方（原告）在签订本合同的同时，向甲方（被告）支付一年的场地租金人民币31020元，…..，第一次签订本合同后甲方（被告）减免乙方（原告）三个月的场地租金（即交12个月的租金可用15个月的场地”。双方签订的租赁期间从2011年5月1日起至2016年8月1日止，共5年零三个月。其中，有三个月是被告免收原告租金，原告实际也只交了一年（12个月）租金，原告租赁经营时间己满一年（12个月），剩余四年零三个月租期原告并没有交纳租金，因此，原告诉请被告返还属被告免收原告三个月和剩余租期的租6118.2元理由不充分，没有事实依据，对原告该诉讼请求，不予支持。2.关于是否支付补偿金35095元的问题：根据双方签订的《艾尚百货商场专柜租赁合同》的约定，原、被告约定的年租金为31020元。但，该合同第八条第2项约定：“在本合同有效期内，任何一方要求终止合同，均应向对方支付相当于剩余租期租金百分之二十五的补偿金，该补偿金的金额不得低于两个月的租金”。原告与被告鉴定的合同约定，第一年租金为31020元，租金每年以5%比率递增。原告租赁期尚余四年，相当于剩余租金为140385元（第二年31020×5%＋31020＝32571；第三年32571×5%＋32571＝34199.55；第四年34199.55×5%＋34199.55＝35909.52；第五年35909.52×5%＋35909.5＝37704.99。），按25%来补偿（140385×25%=35096），原告诉请该项数额35095元有事实依据和法律依据，予以支持。3.关于诉请装修费用残值16558元是否有事实依据和法律依据的问题：原告对租赁的专柜确实进行了一定的装修，原告租赁期未满，被告应赔偿相应的剩余租期装修费用残值，但，双方对装修费的赔偿没有具体约定，且原告也未提供装修费用支出的正式发票，“鑫达装饰公司预算单价表”、询问方谋庭笔录并不一定证明原告为此支出装修费用15726元。根据本案实际，酌情支持原告剩余租期装修费用残值70%，即16558×70%=11590元。原告可租赁期间为五年，实际租赁期未满五年，对剩余租赁期原告可诉请赔偿既得利益，但原告没有诉请，这是当事人对自己权利的处分，不予审理。据此，本案原告诉请赔偿项目和数额确认为：（1）退还押金2858元；（2）支付补偿金35095元；（3）赔偿剩余租赁期装修费用残值11590元。4.关于三被告是否承担连带赔偿责任的问题：《民法通则》第三十五条，《合伙企业法》第39条的规定：合伙人对合伙企业的债务承担连带责任，合伙企业对其债务，应当以全部财产进行清偿，合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带清偿责任。本案三被告投资成立的“乐业县艾尚百货商场”已解散，没有合伙财产，因此三被告应承担连带赔偿责任。被告辩解三被告不应承担连带赔偿责任理由不充分，原告诉请三被告承担连带赔偿责任有事实依据和法律依据，予以支持。被告陈XX、叶XX经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告余XX、陈XX、叶XX共同退还原告杨XX押金2858元，支付原告补偿金35095元，赔偿原告剩余租期装修费用残值11590元，共49543元，并互负连带清偿责任；二、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。上诉人余XX不服一审判决，在法定期限内上诉称，1、请求二审法院撤销一审法院作出的（2012）乐民一初字第374号民事判决；2、依法发回重审或判决支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人向法院起诉要求上诉人装修费16558.2元，但不能向法庭提供有效证据予以证明，只提交了一张和案件没有关联也没有真实性的15726元的收据，一审法院支持被上诉人的诉讼请求是错误的。2、一审判决显失公平。被上诉人只是向上诉人支付了一年的租金31020元，一审法院却判决上诉人支付被上诉人补偿金35095元，被上诉人不仅免费租用一年的房子，上诉人还要补偿比31020元租金多元4075元，一审判决显失公平。另外加上补充上诉意见：3、一审法院审理本案时遗漏三个当事人即余海容、补国芳和潘秀月，属程序违法。4、一审法院对《艾尚百货商场专柜租赁合同》第八条第2项的含义理解错误，因此作出错误判决。5、被上诉人杨XX租赁讼争房屋经营有一年多的时间未交纳水电费，所以押金2858元就用于抵销水电费。被上诉人杨XX答辩称，1、一审法院认定上诉人及一审被告共同赔偿被上诉人装修费残值事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由不能成立。2、一审法院判决上诉人及一审被告共同连带向被上诉人支付合同补偿金35095元客观公正，上诉人的上诉理由不能成立。3、上诉人与两个一审被告是合伙关系，一审被告陈XX的行为代表代表合伙的行为，上诉人的上诉理由不能成立。4、上诉人与被上诉人及一审被告是租赁合同关系而不是合伙关系，上诉人及一审被告没有理由要求作为承租方的被答辩人对商场的经营善承担连带责任，商场经营不下去的原因是上诉人及一审被告不能如期向房东交付房租，与被上诉人及其他租户没任何关系。上诉人要求被上诉人对商场的经营不善承担责任没有事实和法律依据。针对上诉人的补充上诉意见进行答辩：1、上诉人一审时并未提出余海容、补国芳和潘秀月为本案当事人，且被上诉人与房东潘秀月的合同是另一法律关系，不应在本案中审理。上诉人二审提出该上诉意见理由不能成立。2、一审法院对《艾尚百货商场专柜租赁合同》第八条第2项的含义理解是正确的。3、关于水电费的问题并非抵销，事实是被上诉人已经交纳了相关的水电费，上诉人不能抵销。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告陈XX、叶XX未作书面陈述。上诉人在二审提供三份新证据：1、2011年1月12日协议书及余海容身份证，证明上诉人于2011年1月12日与余海容签订的合股协议，余海容是负责商场管理的合伙人，也是本案当事人。2、2011年1月17日协议书，证明一审被告陈XX于2011年1月17日与补国芳签订的合股协议，补国芳也是参与管理的合伙人。3、2011年3月11日潘秀月证明，证明房东潘秀月是本案的当事人之一。4、照片三张，证明被上诉人继续与原房东继租，没有变换，所以被上诉人没有装修残值损失。被上诉人质证认为，上诉人提交的这4份证据不属于民诉法规定的新证据。证据1、2011年1月12日协议书及余海容身份证并不能证明余海容就是合伙人之一，该协议只有上诉人一人签字，且上诉人与余海容是姐妹关系，上诉人在一审时也未提出该协议，对协议不予认可。证据2、对2011年1月17日协议书的质证意见与第一份协议书的质证意见一致。且即使以上两份协议是客观的，而其签订的时间是2011年1月12日和1月17日，商场是2011年5月12日开张的，所以协议与本案无关联。证据3、2011年3月11日潘秀月证明与本案无关，也不能证明潘秀月与上诉人、一审被告是什么关系，潘秀月与上诉人、一审被告的关系属另一法律关系，不应在本案中审理。证据4、对照片三张的真实性无异议，但是照片与本案无关。被上诉人提供新证据：1、2011年7月12日-2011年12月31日用电读表，证明被上诉人已经交纳2011年7月12日-2011年12月31日的电费，被上诉人交纳了这些电费之后就没有人来收取电费了。2、乐业县法院（2012）乐民一初字第375、376、377、379、381、382、383、387号民事判决书，证明本案在一审与另外8个案件是系列案，是同一案件事实不同的当事人，一审法院均作出相同的判决。3、2011年4月30日委托书，证明陈XX是商场合伙人之一，并且由其负责商场日常管理工作，被上诉人有理由相信陈XX就是商场的合伙人。上诉人质证认为，证据1、对用电读表的真实性、合法性都有异议，因为该表制作人是谁不清楚，也不能证明被上诉人的主张。证据2、对乐业县法院（2012）乐民一初字第375、376、377、379、381、382、383、387号民事判决书的真实性、合法性没有异议，但是上诉人之所以没有对其他8个案件提出上诉，是因为这些判决讼争的合同是一年期的，而本案讼争的合同是五年期。所以上诉人只针对本案提出上诉。证据3、对委托书的真实性、合法性无异议。本院认为，对上诉人提交的证据1、2、3，协议书及证明涉及到的余海容、补国芳、潘秀月是否本案当事人，因证人未出庭作证，不能确认其真实性，不能作为认定案件事实的依据；证据4，对其真实性予以确认，但不能证明被上诉人的装修没有受到残值损失。对被上诉人提交的证据1，因是其单方制作，上诉人不予认可，该证据不能作为本案认定事实的依据；证据2、3，双方当事人对其真实性均无异议，可以作为本案认定事实的参考依据。综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、本案是否遗漏当事人问题；二、上诉人与一审被告是否应退还被上诉人押金2825元及补偿金35095元、剩余租期装修费用残值11590元问题。本院认为，一、本案是否遗漏当事人问题。在二审诉讼中，上诉人认为余海容、补国芳、潘秀月是涉案的合伙人之一，并提供了协议书及证明材料予以证实。但余海容、补国芳、潘秀月与上诉人及一审被告没有合同关系，不是本案的的合伙投资合同相对人。余海容、补国芳、潘秀月无论在一审起诉时还是在二审诉讼中，除余海容作为余XX的一审委托代理人参加诉讼外，补国芳、潘秀月均未申请追加为本案的当事人，故对上诉人提供的协议书及证明材料真实性本院不予确认。且余海容在一审作为余XX的委托代理人，既没有提到本人或者他人与本案存在合伙关系，也未要求一审追加其或者他人为本案当事人。因此，上诉人主张一审遗漏当事人理由不能成立，本院依法不予采信。二、上诉人与一审被告是否应退还被上诉人押金2825元及补偿金35095元、剩余租期装修费用残值11590元问题。三上诉人合伙投资在乐业县城时代广场入口成立“乐业县艾尚百货商场”，与被上诉人签订《艾尚百货商场专柜租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行。依照合同约定：“乙方（原告）在签订本合同的同时，向甲方（被告）支付一年的场地租金人民币31020元，…..，第一次签订本合同后甲方（被告）减免乙方（原告）三个月的场地租金（即交12个月的租金可用15个月的场地”。双方签订的租赁期间从2011年5月1日起至2016年8月1日止，共5年零三个月。实际上有三个月是上诉人与一审被告免收被上诉人的租金。被上诉人交纳了一年（12个月）租金及合同履行押金2858元。合同签订后，上诉人与一审被告应确保商铺的正常使用。但由于上诉人与一审被告于2012年5月20日单方向被上诉人发出：“艾尚百货商场关闭通知”，导致被上诉人不能继续经营，应承担违约责任。被上诉人要求上诉人与一审被告返还押金2858元有事实依据，本院予以确认。关于是否支付补偿金35095元问题。上诉人、一审被告与被上诉人在签订《艾尚百货商场专柜租赁合同》中约定的年租金为31020元。该合同第八条第2项约定：“在本合同有效期内，任何一方要求终止合同，均应向对方支付相当于剩余租期租金百分之二十五的补偿金，该补偿金的金额不得低于两个月的租金”。因此，双方在专柜租赁合同中约定解除合同的一方应支付相当于剩余租期租金百分之二十五的补偿金，该补偿金的金额不得低于两个月的租金。按照合同约定补偿金的计算公式：第一年租金为31020元，租金每年以5%比率递增。被上诉人租赁期尚余四年，相当于剩余租金为140385元（第二年31020×5%＋31020＝32571；第三年32571×5%＋32571＝34199.55；第四年34199.55×5%＋34199.55＝35909.52；第五年35909.52×5%＋35909.5＝37704.99。），按25%来补偿（140385×25%=35096），故被上诉人要求支付补偿金35095元有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于上诉人与一审被告是否支付剩余租期装修费用残值11590元问题。被上诉人在签订合同后，对租赁的专柜进行了装修，由于合同租赁期限为五年，被上诉人已实际占有并使用商铺一年，现被上诉人还有四年未经营，上诉人与一审被告应赔偿相应的剩余租期装修费用残值。被上诉人在一审提供“鑫达装饰公司预算单价表”、询问方谋庭笔录证实其支出装修费15726元。而上诉人虽然对预算单价表有异议，但作为提起上诉主张诉讼的一方，上诉人没有提供充分证据推翻该预算单价表的数额，应承担举证不能的责任。由于双方对装修费的计算损失没有约定，一审根据本案实际情况，酌情确认剩余租期装修费用残值70%，即16558×70%=11590元是恰当的，本院予以支持。综上所述，上诉人余XX的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1039元（上诉人已预交），由上诉人余XX负担。本判决为终审判决。审判长　　俞穗芳审判员　　黄小萍审判员　　张力夫二〇一三年八月二十二日书记员　　谭淇元关注公众号“”