（2013）赣中民一终字第142号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2018-08-02
案件名称
赣州市青少年发展基金会与凌云房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第142号上诉人（原审原告）赣州市青少年发展基金会。住所地：赣州市章贡区翠微路青少年活动中心。法定代表人邱凌，该会会长。委托代理人卢盛宽，江西南芳律师事务所律师。上诉人（原审被告）凌云。委托代理人刘剑云，江西客家人律师事务所律师。上诉人赣州市青少年发展基金会（下称青少年基金会）与上诉人凌云房屋租赁合同纠纷一案，均不服赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年9月22日，原告青少年基金会与被告凌云签订一份《店面租赁合同》，约定：“一、甲方（青少年基金会）将赣州市章贡区文清路‘三和苑’5、6号两间临街店面出租给乙方（被告），租期为十年，即二00九年十月五日至二0一九年十月四日止。二、甲方出租的两间店面面积为117.36㎡，租金价格两年一定，随行就市，按市场价格商定。二00九年十月五日至二0一一年十月四日租金以每平方米150元出租，月租金为17600元。两年后续签合同，在同等价格条件下，甲方优先将店面租给乙方；但如果乙方不能接受新的市场价格，甲方有权单方面终止合同……四、乙方每月5日前交清当月的店租，逾期处以每天2%的滞纳金，逾期15天甲方有权单方面终止合同收回店面。五、乙方签订合同时向甲方缴纳租房保证金贰万元。若乙方未按时交纳房租和水电费，则属于乙方严重违约，甲方有权没收全部租房保证金，并有权单方面终止合同。若乙方交还店面给甲方时，未拖欠任何费用，也没有做任何有损甲方声誉的事，甲方一次性如数退还乙方保证金……”合同签订后，被告按时向原告交纳了租金。2011年10月4日后，原、被告就租金调整事宜进行协商。主要内容为原告决定根据当前租赁市场行情采取公开竞价方式调整租金并重新签订合同。被告在公开竞价举行之前仍可协商租赁价格，并定于2012年2月21日上午9：00在赣州市青少年活动中心16楼会议室举行公开竞价，要求被告参加，若被告不参加店面租赁竞价，或不能接受新的市场价格，原告将视为被告放弃续租店面。2012年2月17日，原告在赣州青年网上公布了《店面租赁竞价公告》，向公众告知了原告位于赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6、7、8号四间临街店面（5、6号店面已打通为一间，7、8号店面已打通为一间）原有租赁价格合约到期，为确定新的符合市场行情的租赁价格及签订新的租赁合约，邀请前来参与公开竞价，并公告了报价文件投递时间为2012年2月21日8：30—9：30。2012年2月20日，被告委托江西凯莱律师事务所张龙铭律师向原告发出一份《律师函》，表明：双方租赁合同尚未到期，在新租金价格未商定的情况下，被告按原约定支付租金并未违约，原告采取公开竞价的方式调整租金违反了合同的约定，双方可按照价格部门发布的同地段店面租金价格确定后续租金。2012年2月21日，原告如期举行了公开竞价，并由江西省赣州市赣南公证处对整个竞价过程进行了公证，确定了原告位于赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6、7、8号四间邻街店面三年的承租使用权由江西新联手机有限公司以460元／㎡／月的价格竞得。当日，原告向被告发出《通知函》一份，告知了被告公开竞价的结果并要求被告于2012年2月26日前腾出店面并办理退租手续。同年2月23日，被告出具了一份《回复函》给原告，表明原告组织的公开竞价活动系单方行为，被告不予认可，并要求让司法鉴定机构对租赁房屋新的市场价格进行司法鉴定，并以此作为原、被告执行新的租金价格的依据。2012年3月19日，原告诉至原审法院，要求依法解除与被告签订的《店面租赁合同》并腾房，自2012年2月21日起每月按460元／㎡支付店面使用费至腾房之日止，并承担本案诉讼费。庭审前，原告向本院递交了变更诉讼请求申请书，请求将原诉讼请求第一、二项变更为：一、依法确认原告书面通知被告解除（终止）《店面租赁合同》有效，且合同自2012年2月21日解除（终止），并判令被告腾房；二、判令被告自2011年10月5日至2012年2月20日，按照新的市场租金标准向原告支付店面租金；自2012年2月21日起按照每月460元／㎡的租金标准向原告支付店面使用费，直至被告腾房之日止。原审诉讼过程中，被告向原审法院申请对承租店面的市场租赁价格进行鉴定，原审法院委托了江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司进行了评估，确定赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号于估价时点2011年10月6日的鉴定店面每月每平方米的租金为：311.49元／㎡.月。同时注明：文清路店面租金可根据付款方式、谈判方式等店面租金在本次评估的范围上下浮动10%。原告质证认为该鉴定结论不符合实际行情，未包括市场溢价租金（转让费），而这又是事实上存在的情况，故该鉴定报告仅能作为参考。被告质证认为该鉴定估价仍然偏高。双方当事人均未申请重新鉴定。另查明，原、被告发生争议后，被告仍按原约定的租金价格将每月租金付至原告账户中。原审法院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、原告公开竞价所产生的租赁价格能否作为本案原、被告双方签订新的租赁合同的价格依据；2、原告单方解除合同的行为是否发生法律效力。根据双方合同约定，租金价格两年一调，随行就市，如被告对于新的市场价格无法接受，则原告享有单方解除合同的权利。根据通常理解，随行就市即根据相同地段店面租赁的市场行情来确定彼此的租赁价格。公开竞价亦是市场价格的一种表现形式，但在公开竞价的方式下所产生的价格并不一定能代表市场租赁行情的普遍价格，有可能过高或过低，受参加竞价人员对竞价商品的迫切程度影响。双方合同并未约定公开竞价的定价方式，从合同内容亦无法推断双方有价格协商不成即以公开竞价的方式确定租赁价格的意思表示，且被告在原告作出这一决定后明确表示了异议，根据有关法律规定的原则，双方对合同内容约定不明确又未达成补充协议的，应按通常理解来解释该争议条款的含义，故原告在双方协商不成时单方决定以公开竞价的方式来定价，违背了双方的合同约定，对原告要求从2012年2月21日起按460元／㎡.月的价格来确定原、被告间新的店面租赁价格的诉讼请求，不予支持。本案争议店面经委托鉴定，确认2011年10月6日的租金为：311.49元／㎡.月，该价格具有一定的行业代表性，原告无证据证明该价格与周边同地段店面价格相比过低，被告亦多次表明要依据鉴定机构鉴定的价格确定新的价格，双方均未申请重新确定，故对以该估价结论作为本案争议店面新的租金价格依据予以确认，但根据合同约定，该价格仅能作为从2011年10月5日至2013年10月4日止的价格依据，之后的租金价格应由双方重新协商确定。本案原告单方解除合同的前提是基于被告无法接受新的店面租金，但因原告提出的公开竞价价格并不符合合同约定的形成条件，故原告以此为由提出解除合同于法无据，且虽然法律规定合同解除的意思表示自到达对方当事人时生效，但该法律后果产生的前提是对方当事人对合同解除的事项无异议的情况下，而本案原、被告对解除合同的事宜是存在争议的，故本案原告单方解除合同的行为无事实和法律依据。对原告要求确认解除合同行为有效并腾房的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告凌云从2011年10月5日起至2013年10月4日止按311.49元／㎡.月的标准向原告赣州市青少年发展基金会支付赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号店面租金，限被告凌云于本判决生效之日起十日内付清之前欠交的店面租金；二、驳回原告赣州市青少年发展基金会的其他诉讼请求。案件受理费1150元，鉴定费10000元，合计人民币11150元，由原告赣州市青少年发展基金会承担7805元，被告凌云承担3345元。上诉人青少年基金会以及上诉人凌云均不服该判决，分别向本院提起上诉。青少年基金会上诉请求为：1、撤销赣州市章贡区人民法院作出的（2012）章民一初字第481号民事判决；2、确认青少年基金会书面通知凌云解除《店面租赁合同》已生效，判令凌云立即腾房。3、判令凌云从2012年2月21日起按460元／㎡.月的租金标准向青少年基金会支付店面使用费，直至凌云腾房之日。4、一、二审诉讼费、评估费由凌云承担。其上诉主要理由如下：1、本案合同约定的解除条件已经成就，青少年基金会已经通过律师函、通知函等履行了通知义务，凌云在法定的异议期间并没有向法院起诉，应当认定该解除合同的通知已经生效。2、原判认定青少年基金会无证据证明司法鉴定结论中的店面租金价格比同地段店面租金过低，这与事实不符。本案中的公开竞价已经经过赣州市赣南公证处的公证，竞价结果真实、合法、有效。3、凌云在公开竞价过程中已经放弃了对店面租赁的优先权。在公开竞价前，青少年基金会已通过律师函通知了凌云公开竞价的时间、地点和内容，竞价当日也通知了凌云参加竞价活动，但凌云明确拒绝参加竞价活动。4、司法评估鉴定结论不能作为认定本案店面租金的依据。5、原判认定公开竞价作为确定市场价格的方式之一，却认为公开竞价的价格过高，不能反映市场价格，这与本案事实不符。6、原判认定评估价只适用2011年10月5日至2013年10月4日的租金，之后每2年的价格需双方别行协商，意味着以后每2年双方对新的租金协商不成都要委托评估，这不但浪费双方的大量的精力，也不符合市场经济规律。针对青少年基金会的上诉，凌云答辩称：1、青少年基金会以“公开竞价”的方式确定新的租金和新承租人是严重的违约行为。其一，调整租金价格应随行就市由合同双方协商确定，不是由青少年基金会单方面确定。其二，在同等条件下凌云有优先租赁权。2、本案不具备解除合同的条件，青少年基金会无权单方面随意解除合同。凌云上诉请求：1、撤销原判主文第一条，改判凌云从2011年10月5日起至判决生效之日起按原租金标准向青少年基金会支付赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号店面租金即150元／㎡／月，维持原判主文第二条。2、一、二审诉讼费用由青少年基金会承担。其上诉主要理由如下：1、原判凌云从2011年10月5日起至2013年10月4日止，按照评估机构评估的价格311.49元／㎡／月的标准，向青少年基金会支付诉争店面租金，该评估价格高于市场价格，不符合双方合同约定的价格，显失公平。诉争租赁合同是10年期限的租赁合同，从2009年10月5日起至2019年10月4日止。租金价格两年一定，随行就市。按现行租赁行业调整租金的惯例，就是在原订租金的基础上每次按10-20%比例逐步增加。评估机构的评估租金311.49元／㎡／月高出了原订租金一倍多，显然超出了随行就市的价格。2、双方对调整租金未协商一致的情况下应按原租金标准执行。凌云一直按原租金标准交纳租金，青少年基金会收到租金后并未提出异议，应当视为默认。二审审理中，上诉人青少年基金会向法庭提交两组证据：1、赣州市青少年发展基金会《关于商铺租金指导价的咨询函》、赣州市物价局《关于商铺租金的答复函》各一份，用以证明本案商铺价格是根据市场自主调整；2、店面租赁竞价文件6份，证明参与竞价人根据自己真实意思报出了价格。凌云质证认为，证据1与本案没有关联，答复函称本案商铺未列入政府主管价格的管理范畴不等于未列入鉴定价格的范畴；证据2可以反证青少年基金会存在违约行为，其在我方未违约的情况下单方进行店铺竞价存在违约。本院对该两组证据的真实性予以认定，但对其关联性不予认定。二审审理中，上诉人凌云未向法庭提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。二审另查明：一、2000年4月，青少年基金会从赣州三和房地产开发有限公司购买5、6、7、8四间店面并交付以后，青少年基金会随即将其中的5、6两个毛坯店面出租给凌云，当时所签订的租赁合同与本案所涉的租赁合同内容基本相同，均为10年租赁期，仅是租赁时间及租金不同，也均约定了“租金两年一定，随行就市，按市场价格商定”的内容。本案涉及的合同是第二个10年期的租赁合同。二、2012年9月7日，经原审法院委托的评估机构江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具的估价结论为：本次评估确定赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号店铺于估价时点2011年10月6日的店铺租金为311.49元／㎡.月。该评估结论另注明，文清路店面租金可根据付款方式、谈判方式等店面租金在本次评估的范围上下浮动10%。三、赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号店铺参与竞价6名人员所报出的底价中，最高的为460元／㎡.月，最低的为310元／㎡.月，平均为375元／㎡.月。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是在双方不能协商一致的情况下，“随行就市，按市场价格商定”的租金标准如何确定。二是青少年基金会的解除合同通知书能否产生合同解除的法律效力。关于第一个争议焦点的问题。2009年9月22日的案涉《店面租赁合同》约定了“租金两年一定，随行就市，按市场价格商定”。该合同是双方签订的第二份十年期承租合同，与第一份租赁合同所约定的内容基本一样，也是十年承租期，也有“租金两年一定，随行就市，按市场价格商定”这一内容，但因之前的租金涨幅不大，双方对每两年的租金能够达成一致，故双方对租金在此前没有发生争议。而随着案涉店面所处地段商业环境的改变等影响，双方对案涉店面租金的市场行情不能达成一致，由此发生合同争议。青少年基金会采取对案涉店面租金进行竞价的方式，凌云不同意竞价的方式，而是在一审中申请由中介机构进行鉴定的方式确定租金。双方在租赁合同中没有对在双方发生争议情况下，案涉店面租金市场价格的确定方式和确定主体进行限制，故租金市场价格的确定方式成为本案的关键。应当说，公开竞价与评估鉴定均是确定市场行情的方式之一。但是，在公开竞价的方式下所产生的价格并不一定能代表市场租赁行情的普遍价格，有可能过高或过低（一般是过高），受参加竞价人员对竞价商品的迫切程度影响。双方合同并未约定公开竞价的定价方式，从合同内容亦无法推断双方有价格协商不成即以公开竞价的方式确定租赁价格的意思表示，且凌云在青少年基金会作出这一决定后明确表示了异议，并未参加竞价。而采取由中介机构评估的方式确定市场价格比公开竞价的方式更稳妥，不会出现畸高畸低的情况，评估所依据的资料更齐全，更符合实际的市场情况，在协商不成时以第三方的评估鉴定结论为准，也更符合通常合同争议的理解。但是，本案公开竞价的结果与委托评估的结果相差甚远，参与竞价的6名人员所报出的底价中，最高的为460元／㎡.月，最低的为310元／㎡.月，平均为375元／㎡.月，而法院委托的评估机构其评估结论也不是固定不变的，该评估结论中注明了“文清路店面租金可根据付款方式、谈判方式等店面租金在本次评估的范围上下浮动10%”，故本院在遵循评估结论的基础上，本着尽量缩小两种租金认定方式差异的原则，取该评估结论上浮10%值即311.49元／㎡.月×1.1=342.64元／㎡.月确定为评估时间段的租金标准。关于第二个争议焦点的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。而第九十三条第二款为约定解除之规定，第九十四条为法定解除之规定。首先来看案涉《店面租赁合同》是否有合同解除的约定以及实际履行情况是否符合这些约定。2009年9月22日的《店面租赁合同》约定了三种情形下青少年基金会有权单方面解除合同，第一种情形为“凌云不能接受新的市场价格”，第二种情形为“凌云逾期15天交纳房租”，第三种情形为“凌云未按时交纳水电费”。本案中，凌云一直是按原约定的租金标准按时将每月租金付至青少年基金会的账户中，未发生逾期15天交纳房租的行为，另外，青少年基金会也没有提交证据证明凌云有未按时交纳水电费的行为。故本案中第二、三种情形均没有证据证明。第一种情形中“不能接受新的市场价格”，该新的市场价格按合同约定应当是“随行就市，按市场价格商定”的价格，而不是青少年基金会单方面所主张的租金价格。而根据上述对第一个争议焦点的分析，与公开竞价的租金价格相比，第三方中介机构评估鉴定的租金价格更符合合同约定的租金市场价格的理解，因此，凌云不接受青少年基金会所主张的公开竞价的租金标准，并不符合第一种约定解除“不能接受新的市场价格”之条件。故本案中三种约定解除之条件均不符合。其次，看本案中是否存在法定解除之情形。《合同法》第九十四条规定的四种可以解除合同的法定情形一是因不可抗力致使不能实现合同目的；二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，即预期违约；三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述四种情形的结果均为导致合同目的不能实现。本案中，不存在不可抗力及预期违约之情形。由于双方对随行就市的租金标准达不成一致意见，凌云一直按原租金标准将租金付至青少年基金会账户，并没有按青少年基金会单方面主张的租金标准给付，也不存在迟延履行债务致使不能实现租赁合同目的的情形，故本案也不存在法定解除之情形。因此，青少年基金会解除合同的通知虽然送达给了凌云，但因缺乏合同解除的基础，故不能产生合同解除的法律后果。综上，上诉人青少年基金会确认合同已经解除的诉讼请求及上诉人凌云的上诉请求缺乏合同及法律依据，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第481号民事判决第二项。二、变更赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第481号民事判决第一项为：凌云从2011年10月5日起至2013年10月4日止按342.64元／㎡.月的标准向赣州市青少年发展基金会支付赣州市章贡区文清路“三和苑”5、6号店面租金，限凌云于本判决生效之日起十日内付清之前欠交的店面租金；一审案件受理费1150元，鉴定费10000元，二审案件受理费2300元，合计人民币13450元，由上诉人赣州市青少年发展基金会负担6725元，由上诉人凌云负担6725元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年八月二十二日书 记 员 张志平书 记 员 曾 慧 关注微信公众号“”