（2013）长民三（民）初字第487号

裁判日期: 2013-08-22

公开日期: 2014-01-24

案件名称

梦星商贸（上海）有限公司与光一百货（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梦星商贸（上海）有限公司,光一百货（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2013）长民三（民）初字第487号原告（反诉被告）梦星商贸（上海）有限公司，住所地上海市。法定代表人西泽良幸（NISHIZAWAYOSHIYUKI），职务董事长。委托代理人张英欣，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司，住所地上海市。法定代表人藤井孝刚（FUJIITAKAYOSHI），职务董事长。委托代理人乔光伟，该公司员工。委托代理人凌卫东，上海市锦泓律师事务所律师。原告（反诉被告，以下以原告表述其称谓）梦星商贸（上海）有限公司（以下简称“梦星公司”）诉被告（反诉原告，以下以被告表述其称谓）光一百货（上海）有限公司（以下简称“光一公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告梦星公司的委托代理人张英欣，被告光一公司的委托代理人乔光伟、凌卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦星公司诉称，原告与被告于2011年6月签订店铺租赁合同，由原告承租位于本市某某商铺，该店铺建筑面积为379.11平方米，原告向被告支付店铺的三个月租赁保证金人民币926，422元和一个月的设计施工费用308，807元，共计1，235，229元。其后，双方又签订了补充协议，约定原告分四期支付扣除定金50，000元后的余款1，185，229元。租赁合同签订后，原告及时支付了上述款项。虽然租赁合同规定，被告应按合同规定的条款和条件向原告提供可以正常使用的店铺，被告却因为施工没有履行该义务。而在此期间，原告为积极开店准备，购买了预售货物共计86，832.64元及支付了店铺装修设计费24，000元。鉴于被告的违约行为，双方于2012年6月4日签订解约协议。故原告诉至本院，诉请：1、判令被告返还原告保证金926，422元及设计施工费308，807元，共计1，235，229元；2、判令被告赔偿原告支付的装修费用24，000元和购买货物损失费86，832.64元，共计损失110，832.64元。被告光一公司辩称及反诉诉称，原、被告双方签订租赁合同后，被告已于2011年12月1日发出书面交房通知给原告，并于2011年12月30日正式交房。同年12月，双方约定由原告委托案外人自主设计、施工，但迟迟未施工，其主要原因是由于原告股东不愿投资系争商铺。故不同意原告的全部诉讼请求，同时反诉请求：1、判令原告承担违约金1，852，844元；2、判令被告支付2012年1月至2012年6月4日止的租金1，544，035元；3、判令不予退还原告先前支付的租赁保证金及设计施工费；4、判令原告支付每逾期一天按逾期款的千分之三计算的滞纳金。原告梦星公司反诉辩称，双方所签订的意向书虽不是强制性条款，但毕竟是有约定，由于被告的原因导致开业延迟。所以不同意被告的全部反诉请求。经审理查明，2011年5月4日，原告梦星公司作为承租乙方与TI作为出租甲方签署租赁意向书。该意向书约定，为了就上海市某某店铺对象物业签署有关租用合同，就下列事项达成一致并签订意向书：“（第8条）1）A工程与B工程的费用分担：乙方应对物业所有人为引进日本品牌的店铺而就对象物业的外装修等实施的改装工程（A工程），根据其租用面积的比例分担部分A工程的设计、施工费用……。乙方应根据其租用面积的比例分担由物业所有人代为实施的对象物业的B工程（考虑乙方的要求所实施的配电盘与配线、通风、空调设备与管道配管、消防防灾等工程）的设计、施工费用。2）C工程的设计与施工：有关C工程（店铺内的内装施工、柜台等备品、装饰照明器具、室内装潢、电话通信等）的设计可由乙方自行实施或委托甲方实施。……。”“（第4条）租用物业的预定交付时间：因需对第1条所述的对象物业进行改装工程（A施工），为此，甲方对预定交付乙方的租用物业作如下预测（但因受行政或物业所有人方面的影响，所以此处的预测并非约束条款）。签订本意向书：2011年4月；C工程设计：2011年4月-2011年9月（在A工程前完成）；签署合同：2011年5月；A工程：2011年9月-2011年10月；B工程2011年9月-2011年10月；C工程2011年11月-2011年12月（同时进行）；予开业：2011年12月20日；全部正式开业：2012年1月10日。”2011年6月，原告梦星公司作为承租乙方，ThunderInvestment（HK）co：LTD（代替正在设立中的中国全资子公司）作为出租甲方就某某多媒体生活广场购物中心签订《租赁合同》。该合同约定，租赁部位为上址购物中心第一层商铺，建筑面积379.11平方米（以下简称涉讼商铺）；“（3.1条）甲、乙双方约定，乙方使用该专区的经营期限为四年，以甲方书面指定的交接之日为租赁起始日。”“（3.3条）甲方应于收到乙方支付的该店铺租赁保证金后，按甲方书面通知的日期将该店铺按附件二（合同事实上无附件二）约定的标准交付给乙方，乙方应到指定地点办理进驻手续，……。”“（5.1条）甲乙双方特别约定：租赁保证金为租金加物业管理费的三个月计926，422元人民币；根据乙方要求的水、电、煤气、通讯等及通风管道、消防设备等设计施工费用为租金加物业管理费的一个月计308，807元人民币：合计1，235，229元人民币。此项设计施工费用将不予退还。……。”“（5.3条）如乙方提前解除本合同，或因乙方原因导致甲方行使提前解除合同的权利时，甲方有权没收乙方的保证金。”“（6.9条）乙方必须于甲方规定时间2011年10月20日起至2012年2月20日内完成装修工程交甲方验收。”“（10.1条）有下列情形之一的，乙方可经书面通知甲方后解除本合同，乙方有权要求甲方赔偿损失：（1）甲方未按时交付该店铺，经乙方书面催告后三十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该店铺严重不符合本合同约定的条件的；（3）甲方交付的该店铺存在严重缺陷，危及乙方安全的。”“（13.1条）除本合同其他条款规定的甲方义务外，甲方还应履行下列义务：（1）甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的店铺。……”同时，双方另签署补充协议对租赁保证金等相关费用的支付进行了约定。内容为，原告已支付定金50，000元，余款1，185，229元分四期（三期为308，807元，一期为258，807元）支付。被告确认，已收到原告按合同约定支付的全部租赁保证金及设计施工费用。具体付款明细如下：2011年5月13日，收到定金50，000元；2011年7月7日，收到第一期租赁保证金308，807元；2011年7月11日，收到第二期租赁保证金308，807元；2011年8月29日，收到第三期租赁保证金308，807元；2011年8月29日，收到第四期租赁保证金258，807元；以上合计：1，235，228元。2011年9月21日，被告光一百货（上海）有限公司注册成立，股东（发起人）为TI。2011年12月3日，原告法定代表人西泽良幸签收了被告送交的《交房通知》一份。2011年12月28日，某某公司与被告光一公司签订《租赁房产交接书》。2012年3月30日，原告法定代表人西泽良幸与被告签署《关于暖通工程施工的约定》。内容为“2011年12月1日交付通知已由梦星商贸（上海）有限公司签收，正式交付书也已于2012年12月30日交付梦星商贸（上海）有限公司。……。”2012年4月9日，被告光一公司取得改建工程（地下一层、一层装饰装修工程）的《建筑工程施工许可证》。2012年4月24日，被告委托律师向原告发送《律师函》一封，主要内容为请求原告履行给付代收装修款、设计费、预付三个月租金合计2，267，553元。同日，原告委托律师向被告发送《律师函》一封，主要内容为因被告未能交付涉讼商铺，请求被告确认是否已符合合同解除条件，并返还已向原告收取的保证金等其他一切费用。2012年4月26日，被告委托律师向原告发送《律师函》一封，主要内容为，认为被告已实际交房并等待原告办理相应手续，并要求支付自2012年4月1日起的租金等。2012年5月2日，上海市长宁区公证处出具《公证书》，证明原告委托上海市长宁区公证处保全证据。公证人员于同年4月29日分别对东侧的外观现状及一层东侧区域现状进行拍照。《公证书》照片显示，涉讼商铺外观搭约三层高脚手架，内部亦搭有脚手架，但有部分商铺经营。2012年6月1日及6月3日，原告梦星公司向被告光一公司发出解除合同的通知。2012年6月4日，原、被告签署《协议》，主要内容为，协商一致解除租赁合同，对有争议部分各自持保留意见，双方另行协商。上海市长宁区公证处2012年11月5日《公证书》记载，某新浪微博帐户2012年3月15日发布：“即将在今年上半年试营业。届时将隆重推出BF1的九丁目美食街和1F少女服饰和药妆区。相关具体开业信息已官方微博发布为准。敬请关注。”2012年7月27日发布：“【试运行】在马拉松式的准备工作和大家热烈的期盼中，地下一层吉佳美食街将于2012年7月28日至7月31日携饮食商户正式对外试运行（设备调试、试吃、运行流程）。届时还有各种优惠促销活动等着大家。……。”2012年7月31日发布：“#通告#为了更好的迎接广大群众的原定于7月28日至7月29日的内部试运行将短时间内延长。……。”2012年8月28日发布：“地下一层美食街已经对外营业咯！……。”另查明，某A公司于2011年12月23日向原告出具2，000元设计费发票；2012年1月30日，某B公司向原告出具2，000元设计费发票；2012年5月17日，某C公司向原告出具18，867.92元设计费发票。另有某D公司、某E公司等单位于2011年11月、12月期间向原告开局多份采购化妆品的上海增值税专用发票。再查明，合同履行过程中，原告方法定代表人西泽良幸，被告方总经理邵某某及员工渡某某多次通过电子邮件形式进行沟通，如下：2011年11月7日，西泽良幸电邮邵某某，主要内容为“以下是今天口头上说过的需求。……。1、有关现状的说明、开店计划及进店计划（包括地下一楼）事宜，希望召开相关人员会议。……。”2011年12月8日，西泽良幸电邮邵某某，主要内容为“现在我想要知道的信息是，合同签约的那部分面积何时可以完成毛坯？以及今后的工程进度。……。”2012年1月10日，渡某某电邮西泽良幸，主要内容为“……。关于您询问邵总的有关日程的内容，答复如下：1、地下一楼…计划选择6月某吉日开张。计划开店的名单见附件。2、1楼…计划选择6月某吉日开张。……。3、2、3、4楼…计划9月开张。准备入驻的店还未确定。4、外装修完成及大屏幕的完成…计划在6月。……。”2012年2月20日，西泽良幸电邮邵某某，主要内容为“请您告知有关自今年起的15年的计划，您所了解的范围即可。另外，请将玛格内特的情况一起告知。董事会决定于3月3日下午召开。”2012年3月6日，渡某某电邮西泽良幸，主要内容为“关于您提出的问题，谨答复如下：1、推迟开店时间的理由：由于大业主方面的外墙工程、广场挖掘工程的延迟（比当初计划推迟了半年），因此，给开店带来了影响，开店只能推迟。……。”2012年3月6日，西泽良幸回复渡某某，主要内容为“以下请确认。1、品牌只有15个，但是摊位好像有23家，怎么回事？2、请告诉我，B1、1F、2F、3F、4F的开店计划。3、我已拜托租金交涉，但可能无法保证的事我知道了。因此，请写个我你们与其他各家公司签订的补充协议的内容。以上，我想提交给董事会。……。”2012年3月6日，渡某某回复西泽良幸，主要内容为“有关计划开店的时间，联系如下。B1F…5月1日、1F…5月1日、1F（玛格内特部分）…6月30日、2、3F…9月末、4F…8月1日。”2012年3月7日，西泽良幸回复邵某某，主要内容为“针对第1封和第2封的邮件，请您一并答复。另外，有关免交2个月租金的事也拜托了！有关3贵公司不承担责任的事，请以书面形式告诉各公司，加强安全。”2012年3月7日，渡某某回复西泽良幸，主要内容为“对您提出的要求，依附件来回复您。”2012年3月7日，西泽良幸回复渡某某，主要内容为“本公司将再度在董事会上讨论此事。”2012年3月13日，邵某某电邮西泽良幸，主要内容为“工程的预算出来了，邮件发给您。请商讨。”2012年3月13日，西泽良幸回复邵某某，主要内容为“报价收到。我现在还在日本，等我回来后再与您联系。”2012年4月28日，西泽良幸电邮邵某某，主要内容为“在3月7日收到的下述邮件的回复中写的，如果5月开业，租金的减免是否还有效啊？”2012年6月4日，邵某某电邮西泽良幸，主要内容为“依据之前双方协议的结果。将协议书发给您。内容为对于贵司提出的中止合同的提议，我司表示同意。双方相互保留异议部分，先将租下的商铺返还给光一，让光一得以再招新的商户。”2012年6月4日，西泽良幸回复邵某某，主要内容为“我会马上向日本的社长确认。”2012年6月4日，西泽良幸电邮邵某某，主要内容为“附件，加了两个字。这样可以吗？修改后的文章为：【即甲方视为已交付乙方的物业已退回甲方】修改后的文章在附件中。”上述事实，有《租用意向书》、《租赁合同》及补充协议、收据、上海市长宁区公证处《公证书》两份、往来《律师函》一组、电子邮件翻译件一组、发票联及增值税专用发票等证据及原告、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人对2012年6月4日协议解除合同无争议，案件争议焦点在于：1、被告有没有将涉讼商铺适当地予以交付；2、合同解除的责任应归咎于哪一方。第一、租赁商铺的交付问题，原告认为因被告方装修进程迟延，至合同解除日，被告都未能交付可正常使用的商铺；被告则认为，其已向原告送达了交房通知，未办理手续的责任在于原告自身。装修过程中，也是因为原告董事会对投资风险的考虑而推出，未能推进装修进程。本院认为，被告虽于2011年12月3日向原告送达了《交房通知》，但并不能据此认为被告已履行了交房义务。因为：1、被告与某某公司的《租赁房屋交接书》在2011年12月28日方才签署。至此时，被告方取得商铺的占有而后进行开发；2、取得实际占有后，被告迟至2012年4月9日获得涉讼房屋改建工程《建筑工程施工许可证》的审批。尚未进行改建、装修的房屋，难以认定已经具备正常经营使用的功能，除非有特别约定；3、至2012年4月29日，现场照片反映，仍搭有脚手架处于施工状态。以上，被告认为其已合适地履行了交房义务，本院难以采纳。关于装修进程的迟延问题，本院认为其责任也不能归咎于原告，因为：1、楼宇改建工程迟至2012年4月9日取得施工许可，迟延的原因与原告无关；2、双方所签订的《租用意向书》明确了A工程（外装修、改装工程）、B工程（配电、配线、通风、空调等工程）与C工程（店铺内装修工程）的时间节点和先后顺序。《租用意向书》即便不是强制条款，但从一般装修进程来说也是先进行外装修和改装、进行布线及排管而后才能进行个性化的内部装潢。以上，被告认为是因原告拖延装修构成违约的理由不能成立。第二、关于合同解除的责任，根据前面的阐述已经基本清晰，被告虽向原告交付了书面《交房通知》，但不能认为其已交付了符合正常经营使用标准的租赁商铺。而从A、B、C三项工程的进度约定来看，亦不能认定原告具有迟延装修的违约行为。而被告的另一项主张是，原告基于对中国市场的具体考察，董事会放弃了该项目，因而构成违约，并提供了一系列电子邮件的翻译件以此为证。从这组电子邮件的内容来看，多为询问、确定具体开业时间（也从侧面印证了开业延迟的事实）。仅有的“再度在董事会上讨论此事”等只言片语，也难以认定原告放弃该项目的违约行为。因此，合同解除的责任不能归咎于原告方。综合以上，双方已经就讼争租赁合同协议解除，合同解除的责任亦不能归咎于原告，原告事实上也从未使用过涉讼商铺。因此，原告向被告支付的租赁保证金及设计施工费用合人民币1，235，228元（收款收据数额与合同约定数额相差1元，本院核定以前者为准）应予退还。原告虽提交了设计费发票，但未提供设计合同等证据，不能确定设计费的具体指向，该项赔偿请求，本院不予支持。原告虽提交了采购发票若干，但不能证明该批采购货品具体指向于涉讼商铺，且不能证明货品是否退货、毁损的事实，该项赔偿请求，本院不予支持。被告的反诉请求，因并无原告违约的事实，本院均不予采纳。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）梦星商贸（上海）有限公司租赁保证金及设计施工费用合计人民币1，235，228元；二、驳回原告（反诉被告）梦星商贸（上海）有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16，914.60元，由原告（反诉被告）梦星商贸（上海）有限公司负担人民币997.54元，被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司负担人民币15，917.06元。反诉案件受理费人民币21，928.45元，由被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司负担。财产保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）光一百货（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　章晨煜人民陪审员　　杨耀丰人民陪审员　　王伟芬二〇一三年八月二十二日书　记　员　　邱　珽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。百度搜索“”