（2013）内民提一字第85号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-12-09
案件名称
白振华与武泽群房屋买卖纠纷再审民事判决书
法院
内蒙古自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
白振华,武泽群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2013）内民提一字第85号申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：白振华，男，1963年7月12日出生，汉族，内蒙古天衡工程造价咨询有限公司经理，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托代理人：蔺启明，内蒙古英南律师事务所律师。委托代理人：李丽春，内蒙古英南律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：武泽群，女，1971年8月1日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。委托代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。委托代理人：曹斌，慧聪律师事务所律师。申请再审人白振华因与被申请人武泽群房屋买卖纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2012）呼法民一终字第288号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年12月19日作出（2012）内民申字第1429号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年8月5日公开开庭审理了本案。申请再审人白振华及其委托代理人蔺启明、李丽春，被申请人武泽群的委托代理人郝润英、曹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年9月8日，一审原告白振华起诉至呼和浩特市赛罕区人民法院称，2007年8月原告白振华与被告武泽群口头约定，由被告武泽群购买原告白振华所有的，位于呼和浩特市新城区乌兰察布路35中附近的综合楼（1号楼、2号楼），购价780万元，在被告武泽群支付1号楼450万元、2号楼15万元后，其余购房款在办结房屋过户手续后3日内付清，付款时间最长不超过1个月。双方约定后，被告武泽群在9月下旬前支付购房款4807317元，原告白振华将出售的房屋、附属物和产权证交付给被告武泽群，被告为其出具了欠购房款300万元的欠据，同时双方签订了房屋转让协议书。之后，被告武泽群陆续向原告白振华支付购房款241万元，尚欠原告582683元未付。故诉至法院，请求判令被告武泽群支付购房款582683元，支付逾期付款的利息16000元（至2008年8月底）并承担至付清欠款之日止。被告武泽群辩称，双方所签协议合法有效，武泽群向白振华交付了2号楼转让价款15万元和1号楼转让价款450万元，后又陆续交付转让价款至7378317.25元，已按约全面履行了义务。白振华在收到首付款后，有义务将正常经营运转的宾馆及附属设施、设备交付给武泽群，但其存在多处违约，武泽群享有拒绝给付剩余价款的抗辩权。并反诉称，白振华存在多处违约行为，给武泽群造成了巨大的经济损失。1、白振华未完全交付标的物，占用宾馆201、202、203和215四个房间至2008年9月3日，应赔偿占有房屋的房租费。2、未如数交付标的物的附属物，且部分附属物有瑕疵。包括消防监控系统不能使用，灭火器材的数量不符合消防规定，因白振华隐瞒事实，在呼和浩特市赛罕区消防大队检查时才发现。供水、供电设施不独立，造成反诉原告接收即可经营宾馆的合同目的无法实现。合同约定的60个房间120张床的120个床罩、60个房间和2个会议室的74个暖气罩，白振华并未交付。运营中的宾馆必须安装识别身份证的公安联网软件，白振华未交付。3、合同第六条规定，以交接时间为界，转让前的债务由白振华承担，但其未清理转让前的经营债务，拖欠经营期间的采暖费，为不停止供暖，武泽群只好先代为清偿。4、合同第七条约定，协议签字后，出租房屋的收益归武泽群所有，白振华未交付2007年9月28日以后的房租，构成违约。请求判令白振华1、赔偿占用四个房间的房租费126224元。2、赔偿修复消防系统瑕疵造成的经济损失90224元。3、赔偿整个供水、供电设施瑕疵造成的经济损失43300元。4、赔偿未交付客房床罩的经济损失48000元。5、赔偿未交付客房和会议室暖气罩的经济损失11100元。6、赔偿未交付公安联网软件的经济损失3000元。7、赔偿垫付的暖气费26920元。8、交付转让房屋的租金收益52797元。9、承担上述8项合计金额401565元的银行同期贷款利息损失16023元。10、承担诉讼费。反诉被告白振华辩称，1、四个房间属于未交付，由我方继续使用。依约定在交付465万元的购房款后，交付标的物和附属设施，在实际移交中约定四个房间待交清剩余房款后再做移交。双方不存在租赁关系，以宾馆房价要求赔偿不符合事实。2、关于附属物交付的认定及其责任。关于消防系统，我方转让的房屋是正在经营的宾馆，呼和浩特市消防支队于2007年1月15日曾对宾馆的消防设施验收合格，且附属设施以实际移交时清点为准，不存在违约。关于改造供水供电，我方曾与35中签订协议，35中提供水电便利，双方转让房屋时已将该协议原件交被告武泽群持有，并协助二者重新签订了租地协议，该费用与我方无关。关于床罩、暖气罩，转让协议约定，附属物以实际清点为准，床罩、暖气罩在双方实际移交时已确认，即使数量不全也符合合同约定。现被告武泽群将重新购置的120张床位的罩和改造暖气罩发生的费用要求我方赔偿，既不符合事实，也没有赔偿依据。关于天衡宾馆治安管理软件系统，是针对特定的经营机构所设，被告武泽群应重新安装，该系统不属于附属物移交的范围。出租房屋收益应以白振华实际收取为据返还，垫付采暖费以票据客观认定。综上，白振华按协议履行了义务，武泽群违反协议拒不支付购房款。移交的附属物应按协议以实际清点为准，双方已实地进行了清点和移交，应视为履行了合同，双方未形成书面的移交清单，说明移交物品均已认可，且在移交后武泽群也未提出异议，并支付了绝大部分剩余购房款。故应支持白振华诉请，驳回反诉请求。赛罕区人民法院一审查明，2007年9月28日武泽群为甲方，白振华为乙方，双方经协议签订了一份《转让协议书》，甲方购买乙方位于呼和浩特市赛罕区乌兰察布路第三十五中校门北侧的1号楼、2号楼，1号楼用途为办公，2号楼用途为商业，现已改造为商务宾馆用途，字号为“天衡商务宾馆”。第三条约定，总转让价780万元，本协议签字后甲方先给付2号楼的转让价15万元，本协议签字后15日内给付1号楼转让价450万元，其余315万元待甲方办理完房屋过户变更登记后3日内一次性给付，但不能超过1个月，否则由甲方支付利息。第五条约定，乙方在收到2号楼15万元、1号楼450万元后，交付转让的标的物及其附属物，转让标的及附属清单见乙方出具的《关于天衡商务宾馆》中的“商务宾馆”和“餐厅”（个别品名、数量有差，以实际清点为准）。第六条约定，以交接转让标的时间为界，转让前乙方经营所产生的债务（含所欠第三十五中学的土地租用费）、债权，由乙方承担，转让后的水电暖和土地租用费由甲方承担。如因乙方清理不当，给甲方造成损失，乙方应赔偿。第七条约定，本协议签字后，乙方出租房屋应收取的获利归甲方所有。乙方与第三十五中学所签《协议书》原件转归甲方，并由乙方协助甲方与第三十五中学重新签订土地租用协议。第八条约定，如乙方转让的标的物权利有瑕疵，造成甲方无法实现合同目的，乙方应如数返还甲方支付的转让价，并赔偿经济损失。如甲方不能按协议交清780万元转让价，应按原样返还乙方转让的标的物及附属物，并赔偿经济损失。该协议书由甲、乙双方签字捺印，并附“商务宾馆”及“餐厅”明细各一份。商务宾馆明细中注明单人床120个、双人床2个，房间备品为新购置，每张床都有备品。现宾馆在正常运营中。餐厅明细中注明，配备设备包括消防监控系统一套，有200个房间消防监控，电视监控系统一套，有9个监视探头，电路、水都为新换。签订合同同时原告白振华向被告武泽群移交了呼和浩特市第三十五中学与内蒙古天衡工程造价咨询有限责任公司（原告白振华系法定代表人）于2005年11月8日签订的《协议书》，主要内容为公司每年付给学校7万元土地使用费，学校提供水电暖，公司按表的字数给学校付款。双方签订合同后，原告白振华于2007年10月10日将房屋产权证交付被告武泽群，并将1号楼和2号楼交付其使用，其中201、202、203和215四个房间由白振华占用至2008年9月3日。双方签订合同时，尚有两套房屋分别由巴图、王志玲承租，2008年2月20日白振华将两份房屋租赁合同交给武泽群。武泽群将房屋由“呼和浩特市天衡餐饮公司”变为“呼和浩特市新城区新城饭店贵宾楼”，并分别于2007年9月27日、2007年10月10日支付购房款131000元、4527317.25元。此后又分别于2007年10月26日支付15万元，2008年1月30日支付185万元，2008年2月14日支付25万元，2008年2月21日支付21万元，2008年5月9日支付16万元，2008的6月11日支付10万元，共计八笔合计7378317.25元，尚欠421682.75元至今未付。2008年1月30日武泽群在呼和浩特市房产管理局办理完房屋所有权人变更登记手续。赛罕区人民法院一审认为，双方对转让协议书和商务宾馆、餐厅附件、欠条、收条、房产证无异议，予以认证。原告白振华认为应以双方实地进行的清点和移交为准，已履行了交付标的物的义务。反诉原告武泽群认为白振华未完全交付标的物，且已交付部分附属物不符合正在运营的宾馆的使用要求，故对未支付的剩余房款行使履行抗辩权，不构成违约。本案争议焦点为原告白振华作为出卖人是否按约交付了标的物。结合双方争议，逐项进行分析认定。一、白振华于2007年10月10日将房屋交付武泽群使用，但占用201、202、203和215四个房间至2008年9月3日，其中201、202、215为标间，203为套间。武泽群提供了李俊清等人的证人证言、新城饭店贵宾楼的入住房价及周边兆祥宾馆、花园宾馆的房价证胆，白振华对证人证言无异议，对入住房价证明及按此赔偿的请求有异议。武泽群提供的入住房价标间每天88元、套间每天128元，低于周边宾馆，可以作为依据，但考虑到淡旺季和入住率，对其被占用的损失以入住房价的70％认定为宜，共322元，126224元×70％＝88356.80元。二、武泽群认为白振华交付的消防系统有瑕疵，要求赔偿损失90224元，并提供了2007年1月15日呼和浩特市公安局呼公消验（2007）4号建筑工程消防验收意见书、2007年10月23日呼和浩特市赛罕区公安消防大队作出的（赛）公消限字（2007）第09号责令限期改正通知书、购买消防设备的合同、收条、发票等证据。白振华提供了（2007）4号建筑工程消防意见书，认为2007年1月消防工程经呼和浩特市公安局消防支队验收合格。对双方该组证据真实性予以认证。从双方所签订合同附件“餐厅”明细看，白振华承诺提供的配备设备中包括消防监控系统一套，有200个房间的消防监控，但双方对此未作交接登记，白振华承诺交付的消防设施是否符合合同约定，无法认定，不予考虑。三、武泽群提出白振华交付供水供电设施有瑕疵，提供了2008年9月25日呼和浩特市第三十五中学出具的情况说明、水电分户工程款发票、用电证，白振华不认可，认为学校单方的情况说明不能否定双方的协议，白振华已将与学校签订的协议书原件交与武泽群，并协助其重新签订了租地协议。根据第三十五中学出具的情况说明，学校已向白振华提出过水电使用性质不同，要求其独立分户，而白振华未将此情况如实告知武泽群，水电分户的情况与买卖合同有紧密联系，白振华在交付标的物时有瑕疵。武泽群因供水分户支出26800元、供电分户支出16500元，共计43300元，酌情考虑由白振华承担一半费用为妥，即21650元。四、武泽群提出白振华未交付房间床罩、暖气罩，提供了天衡宾馆宣传彩页、购置床罩收据、购置暖气罩收据，白振华认为真实性无异议，但提出天衡宾馆没有暖气罩，没有交付暖气罩的义务。合同附件及宣传彩页中载明，单人床120个，每张床都有新备品，而在实际交付时双方未进行明细登记，床罩及备品数量不清，无法考虑。合同及附件、宣传彩页中没有交付暖气罩的约定，故白振华没有交付暖气罩的义务，该项请求不予支持。五、武泽群提出白振华未交付经营宾馆所需的公安联网软件，提供了两张购买小旅馆治安管理信息系统的发票，白振华认为与其无关。公安联网软件为经营旅馆的必备设施，白振华只将发票交给武泽群，没有将联网软件实际交付，应承担武泽群为此支出的3000元费用。六、武泽群提出为白振华垫付了采暖费，白振华认为已交清采暖费。武泽群提供的两张发票中有一张载明2006、2007部分采暖费26920元，为2006年10月15日至2007年4月15日期间的采暖费，系双方签订买卖合同及交接前产生的费用，应由白振华承担。七、武泽群要求白振华交付房屋租金52797元，提供了原租房合同、收据、另行签订的租房合同等证据。依合同约定，从协议签字之日2007年9月28日起租金归武泽群所有，如涉及承租人，可另行解决。综合以上几点，白振华、武泽群签订的房屋买卖合同合法、有效，武泽群购买白振华综合楼尚欠421682.75元未付，应予给付。因白振华未按约定交付标的物，武泽群享有履行抗辩权，白振华应向武泽群承担占用四个房间造成的经济损失88356.80元、水电系统分户支出21650元、公安联网软件支出3000元、垫付采暖费支出26920元，共计139926.80元，武泽群反诉的其他费用及利息损失证据不充分，不予支持。上述款项相抵后，武泽群尚欠白振华281755.95元，武泽群对此应承担利息损失，自房屋过户一个月2008年3月1日至2009年12月1日，共计21个月，年利率6.57％，计32395元。双方的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告武泽群支付原告白振华购房款421682.75元；二、被告武泽群承担利息损失32395元；三、反诉被告白振华赔偿反诉原告武泽群经济损失139926.80元；四、驳回原告白振华及反诉原告武泽群的其他诉讼请求。以上一至三项折抵后，被告武泽群给付原告白振华人民币314150.95元。案件受理费本诉部分9787元，原告白振华负担1676元，被告武泽群负担8111元；反诉部分7564元，反诉原告武泽群负担4465元，反诉被告白振华负担3099元。武泽群不服一审判决，向呼和浩特市中级人民法院提出上诉。呼和浩特市中级人民法院二审认为，本案系上诉人武泽群与被上诉人白振华在履行《转让协议书》时发生的纠纷，原审中认定四个房间（201、202、203、215号房间）的损失依据不足，应以当事人提供的其他相应房间的同期税票或相关部门的评估为依据；关于供水、供电设施分户费用的承担，原审认定由双方当事人各承担一半依据不足。呼和浩特市中级人民法院以原审认定事实不清、适用法律不当为由发回重审。赛罕区人民法院重审查明的事实与原一审查明的事实一致。赛罕区人民法院重审认为，依法成立的合同对当事双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定以及法律规定履行自己的权利和义务。本案中双方签订的房屋买卖合同主体适格、意思表示真实、内容合法，买卖合同合法有效，双方理应按照合同履行各自的责任。在履行合同过程中如存在过错的，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。武泽群没有按合同付清剩余款项，存在过错，应支付白振华剩余的房屋买卖款项。白振华在履行合同时转让的房屋有瑕疵，也存在过错“第一、白振华本应于2007年10月10日将其占用的四个房间交付武泽群，但直至2008年9月3日才交付房间，故应承担这四个房间的损失，在该房屋无法鉴定当时的经营收入的情况下，应按照实际情况即标间每天88元、套间每天128元计算，考虑到淡旺季和入住率，损失应该以房价的70％计算为宜，即126224元×70％＝88356.80元。第二、双方都提供了呼和浩特市公安局建筑工程消防呼公消验（2007）4号验收意见书，表明房屋的消防设备和消防工程合格时间是2007年1月份，但武泽群又提供了呼和浩特市赛罕区公安消防大队赛公消限字（2007）第09号责令限期改正通知书，表明消防工程不合格，消防设备全无时间是2007年10月份，而双方是2007年9月底签的合同，在短短一个月内，以前合格的设备和工程全部不合格，这说明白振华存在交付房屋有瑕疵的过错，其应当承担武泽群改造消防设施款90224元。第三、据第三十五中学所提供的说明表明白振华没有按要求改水电，致使武泽群造成了损失，而白振华又提供不了证据证明武泽群是在知情的情况下签订了合同，因此应当承担武泽群水电分户损失43300元。第四、白振华只交付了公安联网软件的发票，并没有实际交付软件，应当承担武泽群为此支出的3000元费用。第五、白振华应当承担武泽群代其交纳的房屋买卖之前发生的采暖费26920元。第六、按照合同约定，白振华应返还武泽群在签订合同后的房屋出租收益52328元。第七、武泽群所要求的床罩和暖气罩费用因在实际交付时双方未进行明确登记，且合同中也未注明，故不予支持。上述款项相抵后，武泽群尚欠白振华117553.95元。因双方在履行合同过程中均有过错，给对方造成了损失，双方所要求的利息均不予支持。依照《中华人民共和国合同》第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）武泽群支付原告（反诉被告）白振华购房款421682.75元；二、原告（反诉被告）白振华赔偿被告（反诉原告）武泽群经济损失304128.80元；三、驳回原告（反诉被告）白振华及被告（反诉原告）武泽群的其他诉讼请求。以上一至二项折抵后，被告（反诉原告）武泽群给付原告（反诉被告）白振华117553.95元。案件受理费本诉部分9787元（原告已预交），由原告负担7047元，被告负担2470元；反诉部分7564元（反诉原告已预交），由反诉原告负担1815元，反诉被告负担5749元。白振华不服重审判决，向呼和浩特市中级人民法院提出上诉。呼和浩特市中级人民法院二审查明的事实与原一审查明的事实一致。呼和浩特市中级人民法院二审认为，本案存在以下争议焦点：一、上诉人白振华是否应当向被上诉人武泽群偿付消防维修监控系统损失90224元、改水改电费用43300元、房屋租金收益52328元；二、被上诉人武泽群是否应当偿付上诉人白振华未付房款的利息损失。针对焦点，作出如下评判：一、关于上诉人白振华是否应当向被上诉人武泽群偿付消防维修监控系统损失90224元的问题，2007年10月23日，赛罕区公安消防大队向天衡宾馆下达了《责令限期改正通知书》。双方签订转让协议的时间为2007年9月28日，转让房产的性质为商业用途，如消防系统存在安全隐患，该房产应属存在使用缺陷的情况下出卖。根据《中华人民共和国合同法》第111条即“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第155条即“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任”的规定，上诉人白振华作为出卖人应按照商业宾馆的行业标准或商业房的交易习惯将具备正常使用功能的商业房产及配套设施交付被上诉人武泽群，上诉人白振华交付的房产已经消防部门认定为存在安全隐患的房屋，上诉人将不具备法定使用条件的房屋出卖与被上诉人的行为构成违约。被上诉人武泽群按照消防部门要求为此支付的90224元消防设施改造和设备购置费，应当由白振华承担。二、关于被上诉人武泽群改造房屋供水、供电0设施支出的43300元是否应由上诉人白振华承担的问题，2008年9月25日，呼和浩特市第三十五中学出具证明，白振华于2006年将该综合楼买下后，改变用途，将办公楼改为宾馆，学校提出该楼已属商业性质，水、电价格与学校办公价不同，要求白振华将水、电改到公共网，独立分户，白振华当时表示尽快办理。2007年10月新城饭店准备开业，学校只好停止水电供应。据此，该综合楼在转让之前已存在质量瑕疵，导致转让后如不进行水、电改造将不能正常使用的后果。上诉人白振华应当承担改造水、电支出的费用43300元。三、关于房屋租赁损失52328元是否应当返还被上诉人武泽群的问题，双方在《转让协议书》第七条约定：“本协议签字后，乙方出租房屋应取得获利归甲方所有”，上诉人白振华在2008年11月3日原审法院开庭时自己陈述，其在与被上诉人武泽群买卖房屋之前就已出租，并于2008年5月收到了王志玲的房租，对于巴图的房租收到了半年度的。根据以上合同约定及上诉人白振华自认的事实可认定，上诉人白振华未按合同约定将出租房屋的收益给付被上诉人武泽群，其行为构成违约。被上诉人武泽群对房租的计算并无不当，应当由白振华返还租金52328元。四、关于被上诉人武泽群是否应当偿付上诉人白振华购房款利息的问题，被上诉人武泽群在接受了双方买卖协议的标的物后，即发现该综合楼作为商业用途存在质量瑕疵，其未按合同约定向上诉人白振华交付剩余购房款的行为，属正常行使抗辩权的行为，不构成违约，不应偿付上诉人白振华所欠购房款的利息。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4017元，由上诉人白振华承担。白振华向本院申请再审称：一、关于90224元消防设施款问题，申请人在案件审理过程中递交了《呼和浩特市公安局建筑工程消防意见书》（呼公消验（2007）4号），该《意见书》是经过建设单位、施工单位、消防部门共同实地检验后做出，其中验收的内容包括：消防设备、其它灭火设备、灭火器配置、安全通道一部、应急通道一部等，经过验收均为合格。而根本无被申请人武泽群在提供的整改书中消防设备全无的事实。对此，二审法院只采纳了被申请人武泽群的相关证据，而对于申请人白振华所提供的具有法律效力及证明效力的证据置之不理。申请人认为在合同签订之时转让的房产并不存在任何质量的缺陷和瑕疵，根据呼公消验（2007）4号意见书所表述的内容来看，申请人作为出卖人已按照商业宾馆的行业标准将具备正常使用功能的商业房及配套设施交付给了被申请人，且根本不存在安全隐患。二审法院认定申请人对此存在违约行为，并要求申请人承担违约责任支付被申请人设备改造及设备购置款是与事实相违背且违反法律规定的。二、关于水、电分户费用承担问题，申请人认为法院已经完全抛弃了本案的案由，本案为房屋买卖合同纠纷，那么合同的双方当事人在不违反法律、法规规定的情况下完全可以意思自治，双方签订合同的内容为双方当事人的真实意思表示，双方在转让协议中明确约定：“乙方（白振华）与三十五中签订的《协议书》原件交于甲方（武泽群）并协助重新签订租地协议，该租地协议签订后再签订本协议”。申请人与三十五中签订的《协议书》中规定三十五中为申请人提供水电便利。按协议规定，被申请人武泽群应当自己承担水电分户费用。根据合同相对性，对于水电分户的问题是被申请人武泽群与三十五中重新签订租地协议时应该约定的相关事宜，而与申请人转让房屋没有直接关系。所以二审法院对此事实的认定以偏概全，适用法律错误。三、关于申请人是否应当返还房租的问题，申请人认为在事实部分申请人确实认可承租的事实，但是对于承租人是否已经交纳租金，申请人从未自认过，所以对于没有收取的利益从法律上规定，也就不存在返还的义务。被申请人并未举证证明申请人已经收取了租金，应当承担举证不能的责任。四、关于被申请人武泽群是否应当承担拖欠购房款利息的问题，申请人认为，被申请人欠申请人购房款是不可争议的事实，而到期未支付房款要承担利息是双方在转让协议书第三条明确约定的，被申请人应当承担利息至付清欠款之日止。武泽群答辩称：一、根据《转让协议书》及附件《关于天衡商务宾馆简介》约定，申请人白振华向武泽群交付的标的物应为可正常经营的宾馆，附属设施包括一套消防监控系统（含200个房间的消防监控）。2007年10月10日交付标的物时，申请人只是向武泽群移交了呼公消验（2007）4号《关于内蒙古天衡工程造价咨询有限责任公司培训中心室内装修工程消防验收合格的意见书》和56个房间钥匙，双方并没有具体的消防设施交接记录。交接仅十一天后，赛罕区公安消防大队下达了（赛）公消限字（2007）第09号《责令限期改正通知书》，责令七日内整改。申请人交付的《意见书》只能证明2007年1月份标的物消防工程验收合格，而在交接后的十余天复查时，在《整改通知书》中认定“消防报警系统瘫痪，消防设备全无”，则是对交接后消防设施实际状态的认定，两者并不矛盾。因此，申请人交付房屋存在消防系统安全隐患，致使房屋无法正常经营使用，理应承担90224元的损失。二、根据《转让协议书》及其附件《关于天衡宾馆简介》约定，申请人向武泽群交付的标的物应为可正常经营的宾馆，附属设施中的水电系统均为新换，应能满足经营所需。但交接后，呼和浩特市第三十五中学即对宾馆停水停电，要求水电分户。从第三十五中学出具的《情况说明》可证明，转让前第三十五中学就曾多次要求申请人分户，但申请人一直未办理，导致三十五中学停供水电，造成武泽群接手后无法正常经营。因此，水电分户属于申请人与第三十五中学之间的遗留问题，理由由申请人予以解决，发生的43300元费用应由申请人承担。三、《转让协议书》第七条约定，协议签字后，即从2007年9月28日起，房租收益归武泽群所有，但实际情况是在转让前，申请人已收取房租。转让后，申请人并未按照协议约定向武泽群交付52797元的房租收益，申请人在原一审法庭调查阶段承认收取了巴图和王志玲的租金，原二审也当庭认可收取了王志玲的租金。因此，申请人应当按照协议约定返还租金。四、《合法法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《转让协议书》第五条约定，申请人在收到武泽群给付的2号楼转让价15万元、1号楼转让价450万元后，即应交付全部转让标的物及其附属物。但申请人收到465万元转让款后，不按合同约定，在交付标的物及其附属物时迟延交付四个房间、瑕疵给付消防监控系统和水电系统，未给付武泽群房屋租金、未结清采暖费、未交清床罩及暖气罩。武泽群有权依法行使《合同法》第六十七条赋予的先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余价款。因此，武泽群未支付剩余房款是针对申请人的违约行为依法行使法定抗辩权，不构成违约，不应当承担尾欠房款的利息损失。（2012）呼法民一终字第288号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，双方签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，内容具体明确，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，对双方均有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。结合当事人再审申请、答辩理由并经双方当事人同意，本案再审的争议焦点为：一、白振华是否应当向武泽群赔偿维修消防监控系统的损失；二、武泽群水、电分户的费用是否应当由白振华承担；三、白振华是否应当返还武泽群房租收益；四、武泽群是否应当承担购房欠款的利息。关于白振华是否应当向武泽群赔偿维修消防监控系统损失问题。被申请人武泽群提交了2007年10月23日呼和浩特市赛罕区公安消防大队出具的（赛）公消限字（2007）09号《责令限期改正通知书》，内容为：“天衡宾馆主楼梯未采用室内封闭楼梯间，消防报警系统瘫痪，消防设备全无，不符合公共场所消防之规定，限七日整改”。同时提交了维修消防监控报警系统的合同书及购买灭火器材的发票，证明白振华交付房屋消防监控系统及消防设施不符合合同约定；白华则认为交付房屋消防监控系统及消防设施符合合同约定，并提交了2007年1月15日呼公消验（2007）4号《呼和浩特市公安局建筑工程消防验收意见书》及2006年12月10日内蒙古安详消防工程有限公司出具《施工单位竣工说明》、2006年12月15日内蒙古安详消防工程有限公司和内蒙古天衡餐饮有限责任公司共同出具的《甲乙双方对工程验收情况的意见》，其中载明了详细的消防设施明细及呼和浩特市公安局消防支队的验收意见，认定新城区三十五中校门北100米天衡工程造价咨询有限责任公司培训中心消防工程验收合格。以证明消防监控系统及设施符合合同约定。双方提交的证据均属公安消防机关及相关机构出具的公文书，证据证明力相等，均不能证明双方交接时消防报警系统是否瘫痪，消防设施是否齐全。维修合同及发票亦不能证明是在什么情况下进行的维修和购买。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据证明或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果”。武泽群主张白振华交付房屋消防监控系统及消防设施不符合合同约定，对此主张武泽群负有举证责任，其所提交证据不足以证明交接时交易房屋消防报警系统瘫痪，消防设施全无的事实，故应当承担不利后果。另外，查明的事实证实，双方于2007年10月10日，依照《转让协议书》第五条的约定，以白振华出具的《关于天衡商务宾馆简介》中的‘商务宾馆’与‘餐厅’（个别品名、数量有差，以实际清点为准）”为标准，就转让房屋及附属设施进行了交接，无交接记录，亦未制作交接明细表。交接后，武泽群就消防监控系统和消防设施不符合合同约定未书面向白振华提出异议。武泽群是经营宾馆的业主，应当知道消防监控系统及消防设施是正在经营中的饭店所必须具备的设施，应当在房屋交付时重点进行检查和验收。发现不符合合同约定应当及时提出并制作明细加以固定和说明，或者拒绝接受标的物。其在接受标的物后，又履行了部分付款义务，应视为对交付标的物符合合同约定的认可，其主张标的物存在瑕疵既不不符合合同约定，也不符合交易习惯。改造消防系统所产生的90224元的责任不应当由白振华承担。二、关于武泽群水、电分户费用是否应当由白振华承担问题。白振华与武泽群2007年9月28日《转让协议书》第七条约定：“本协议签字后，乙方与第三十五中学所签订的协议书原件应转归甲方，并由乙方协助甲方与第三十五中学重新签订土地租用协议。呼市第三十五中学与内蒙古天衡工程造价咨询有限责任公司于2005年11月8日签订的《协议书》第一项第（2）款约定：“甲方提供水、暖、电，按表走字数，按学校价格乙方全额支付给甲方；”。通过以上合同约定可以证实，白振华与武泽群签订《转让协议》时，武泽群已经知晓转让房屋的供水、供电均由呼和浩特市第三十五中学提供，费用由使用者承担的事实。白振华已按照协议约定将与三十五中的合同原件交付给武泽群，并协助武泽群与三十五中签订了《租地协议》，且在转让前白振华已缴清2007年9月27日前的水电费。至此，白振华的合同义务已全部履行完毕。武泽群通过新的合同与三十五中形成土地租赁和水电供应关系。相对方要求武泽群经营饭店与三十五中水、电分户已与白振华无关，属于武泽群与第三十五中之间的法律关系，武泽群水、电分户产生的43300元费用不应当由白振华承担。三、关于白振华是否应当返还武泽群房租收益问题。双方签订的《转让协议书》第七条约定：“本协议签字后，白振华出租房屋应收取的获利归武泽群所有”。双方合同签订时间为2007年9月28日，双方当事人当日在合同上签字确认。依照该条约定，白振华应当将2007年9月28日之后收取的租金交付武泽群。现有证据证明白振华收取巴图2007年9月29日至2008年3月25日租金33753元，收取王志玲2007年9月29日至2008年5月15日租金18575元。未依合同约定交付武泽群。白振华应当返还武泽群房租收益52328元。四、关于武泽群是否应当向白振华承担购房欠款利息问题。双方当事人之间的法律关系为房屋买卖合同法律关系，就出卖人白振华而言，其主要义务是交付房屋，并对标的物瑕疵承担瑕疵担保责任，对买受人武泽群而言其主要义务就是按照合同约定给付价款。否则，应当按照合同约定承担责任。双方在《转让合同书》第三条约定了房屋过户后一个月内付清全款，否则承担利息，根据合同自治原则，武泽群应向白振华承担自房屋过户一个月至付款之日止的未付房款利息。综上，原判认定部分事实依据不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2012）呼法民终字第288号民事判决；二、维持赛罕区人民法院（2010）赛民初字第1356号民事判决主文第一项，即武泽群支付白振华购房款421682.75元；三、变更赛罕区人民法院（2010）赛民初字第1356号民事判决主文第二项为：白振华赔偿武泽群经济损失170604.80元（包括白振华占用四间房款88356.80元，公安联网软件3000元，采暖费26920元，房租收益52328元）；四、以上二、三项折抵后，武泽群给付白振华251077.95元，于判决生效后十日内给付，并就该款项自2008年3月1日起按照同期银行贷款利率承担利息至给付之日止。一审本诉案件受理费9787元（白振华预交），由白振华承担2936元，武泽群承担6851元；一审反诉案件受理费7564元（武泽群预交），由武泽群承担4462元，白振华承担3102元；二审案件受理费4017元（白振华预交），由白振华负担1125元，武泽群负担2892元。按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十九条之规定，如未按本判决指定的期限给付，按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 刘文华审 判 员 包建国代理审判员 付建斌二〇一三年八月二十二日书 记 员 康 凯-1- 更多数据：