（2013）永民初字第1558号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2015-11-16
案件名称
宫军与永城市农村信用合作联社（以下简称信用联社）房屋买卖合同纠纷一案判决书
法院
永城市人民法院
所属地区
永城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宫军,永城市农村信用合作联社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条
全文
永城市人民法院民 事 判 决 书（2013）永民初字第1558号原告宫军，男，1987年8月13出生，汉族，住永城市西城区。委托代理人戚文英，女，1973年5月20日出生，汉族，住址同上，系原告之母。代理权限：特别授权。委托代理人周峰，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告永城市农村信用合作联社。住所地：永城市东城区东方大道东段。代码：17538682-2.法定代表人王雷，职务：理事长。委托代理人胡长轩，该社资产保全部主任。代理权限：特别授权。委托代理人韩新杰，河南宇言律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告宫军诉被告永城市农村信用合作联社（以下简称信用联社）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年5月8日向本院起诉，本院当日决定受理，2013年5月10日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭审理了本案，原告委托代理人戚文英、周峰，被告委托代理人胡长轩、韩新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4、5月间，原告经陈杰等人告知，联社有意将位于永城市西城区淮海东路路南的6间门面转让。原告委托陈杰参与竞拍，后陈杰又委托蒋静参与竞拍，因蒋静称蔡一秋系联社法律顾问，蒋静即将竞拍事宜全权委托蔡一秋办理。原告之后陆续交给蒋静、蔡一秋购房款690000元。2012年8月13日，经商丘市恒兴拍卖有限公司主持，该房屋由原告竞拍成交。后得知该处房屋系他人为办理贷款在联社设定的抵押物，因抵押人未按期还款，联社将该房屋房产证办到了自己名下。而贷款人设定抵押之前，其已将该房屋交易给了现在的几位房屋占有人。房屋的实际状况联社在拍卖之前是明知的，拍卖的结果并不能让原告实现交易目的，故此原、被告房屋买卖合同应予撤销。诉请：判令被告退还原告购房款690000元及按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年8月13日至给付之日止的利息，并承担本案诉讼费用。被告辩称，1、本案程序不合法，缺少必要诉讼参与人。本案买卖关系是基于拍卖产生的，因此应依拍卖法的相关规定，拍卖人是买卖活动的中介人，参与了本案房屋买卖，本案结果与拍卖人有利害关系，应追加拍卖人为本案当事人。2、被告拥有涉案房屋所有权，符合拍卖法关于拍卖标的的规定。3、拍卖人通过公开拍卖，原告参与竞买并成交且已经履行，因此拍卖程序合法，不具备撤销的理由。4、本案拍卖合同原告履行了给付佣金和房价的义务，被告履行了将房屋产权证付给原告的义务，被告并随时愿意协助原告过户，因此买卖合同已经履行。5、在拍卖过程中，原告了解涉案房屋现状，并自愿进行交接，因此其应承担买卖合同的后果。总之，本案合同不符合法律关于合同应予撤销的规定，原告诉讼请求应予驳回。综合原被告诉辩意见，本案确认本案的争议焦点是：1、本案程序是否合法；2、原告诉求有无事实和法律依据，应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。原告向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格。2、2012年4月24日，委托代理协议1份，证明原告参与竞拍标的物的基本事实和款项数额。3、2012年4月24日，蔡一秋出具的收到蒋静预付购房款30000元收条、2012年8月11日，蔡一秋出具的收到宫军购房款550000元收条、2012年8月15日，户名为蔡一秋的存款凭条金额100000元及补剩余款10000元收据的复印件各1份，证明原告出资竞拍诉讼标的物的款项数额。4、商丘市恒兴拍卖有限公司拍卖经营批准证书复印件、委托人信用联社与拍卖人恒兴拍卖公司签订的委托拍卖合同复印件、拍卖公告复印件、恒兴拍卖公司法定代表人李念荣身份证复印件、蔡一秋代宫军与恒兴拍卖公司签订的竞买合同及拍卖成交确认书复印件各1份，证明原告通过竞拍合法取得诉讼标的物的事实。5、2012年信用联社资产保全部发出的通告复印件1份，证明被告在明知拍卖物的存在状况有争议的情况下，仍然拍卖该房产的事实。6、房屋所有权证复印件，证明原告竞拍成功后，被告向原告提供该房屋房产证的事实。7、2012年5月24日，蒋静出具的承诺书复印件1份，证明蔡一秋找蒋静介绍买家参与竞拍房屋的基本事实。8、证人蒋静自书证明1份并出庭作证、证人陈杰自书证明1份并出庭作证、2013年6月11日，证人聂华林出具的证明1份。被告向本院提交的证据材料有：1、（2000）永执移字第690号民事裁定书1份；2、（2000）永执移字第690号协助执行通知书1份；3、永房字第200026**号房屋所有权证复印件1份；证据1-3证明：（1）涉案房屋是通过法院执行，过户给被告的；（2）被告对涉案房屋拥有完全的所有权；（3）被告委托拍卖符合拍卖法规定。4、2012年8月12日，蔡一秋代原告与商丘市恒兴拍卖有限公司签订的竞买合同复印件1份；证明：（1）系蔡一秋与拍卖人签订，因此拍卖人应参与本案诉讼。（2）蔡一秋对涉案房屋进行了实地查勘，充分了解标的物现状，即有人居住，明知清场困难的情况下仍然签订竞买合同，表明其愿意承担该瑕疵的后果。（3）拍卖人告知蔡一秋应充分考虑涉案房屋的现有和潜在瑕疵，并明确了被告和拍卖人不承担所有瑕疵的责任，蔡一秋予以认可。（4）房屋为暴露物，已经进行了公开展示，可以推知其确实知道涉案房屋的现状。5、拍卖公告复印件1份，证明涉案房屋在2012年8月4日进行了公开展示，原告在查勘标的物现状后，仍于2012年8月12日与拍卖人签订竞买合同，表明其愿意承担瑕疵后果。6、2012年8月13日，拍卖笔录复印件1份；7、2012年8月13日，拍卖成交确认书复印件1份；8、2012年8月13日，银行卡取款业务回单复印件1份；证据6-8证明：（1）拍卖成交价是300000元；（2）拍卖标的物的交付是买受人自行交接，被告无交付义务；（3）蔡一秋支付给拍卖行佣金15000元和房款300000元；（4）买卖合同已经实际履行；（5）本案处理结果与拍卖人有法律上的利害关系，应追加拍卖人为本案当事人参加诉讼。9、2012年8月6日，授权委托书复印件1份，证明原告委托蔡一秋参与竞买涉案房屋，竞买行为的后果应由原告承担。庭审质证时，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2，被告是通过拍卖行拍卖，与此协议无关。对证据3，系存款条、收条、手机短信，因为被告是通过商丘市恒兴拍卖有限公司拍卖的涉案房屋，该证据与本案无关。对收条，据蔡一秋说，收条下面还有一句话，愿意协助宫军执行，经侦大队有该收条的完整复印件，因此该收条不完整。原告应向法庭提供完整收条或请法庭向经侦大队核实，表明蔡一秋作为代理人在竞买过程中对房屋的瑕疵和现状充分了解，即有人居住，清场困难，蔡一秋代理的后果应由原告承担。且蔡一秋的收条与被告没有任何关系。对证据4真实性无异议，但竞买合同是蔡一秋签订的，如果原告认可蔡一秋为其代理人，则蔡一秋签订该合同的后果归属于原告。如果原告不认可蔡一秋为其代理，则原告与被告没有法律上的关系。且竞买合同第三条已经表明蔡一秋对涉案房屋进行了实地查勘充分了解其现状，并无异议。同时，该竞买合同已经蔡一秋同意，被告与拍卖人对涉案房屋的所有瑕疵均不承担任何责任。对拍卖公告，明确告知竞买人涉案房屋进行公开展示。对拍卖成交确认书，表明经蔡一秋竞买成交的价款是300000元，该确认书第四条载明标的物的交付由买受人自行交接，表明蔡一秋认可该交接方式，因此涉案房屋交接困难被告不承担责任。拍卖程序合法，且已实际履行，拍卖合同不存在撤销的法定事由。对证据5，通告的发出是被告的所属部门，不代表被告。退一步讲，也表明本案买卖合同履行以后，被告竭力对原告进行协助。对证据6真实性无异议，也表明了被告对涉案房屋拥有所有权，被告委托拍卖该房屋，符合拍卖法规定。对证据7，首先，内容不实，因蔡一秋不是被告法律顾问；其次，该承诺书不是被告所为，其承诺内容如何，与被告无关。对证据8，原告参与竞买前期情况与拍卖无关。被告是通过拍卖人进行的拍卖，因此该三份证言与本案无关。原告对被告提交的证据1、2、3，与本案无关，因为上述证据仅仅是永城市城厢信用社通过法院取得该房屋的基本事实，其后信用社无法取得该房屋占有权才导致申请法院强制执行，且执行的结果通过上述证据也无法表明信用社已经取得该房屋的实际占有权而非所有权。在信用社无法取得房屋占有权和收益权的情况下，才将该房屋予以拍卖处理，这是一种不负责任的做法。该证据无法证明被告对涉案房屋拥有实际占有权，其对该房屋的处置行为导致潜在的房屋交易一方陷入重大误解，而导致该房屋交易行为丧失公正性。对证据4，真实性无异议，但该竞买合同在第五条的相关措词上有明知该房屋存在纠纷的事实，而力图以文字表述的形式推卸被告责任。对证据5真实性无异议，但不能证明被告的举证目的，因涉案房屋从外观看不存在诸如质量或建筑物本身的问题，而没有向竞拍方说明该房屋的现状。其未认真严格的按照相关拍卖规则履行拍卖人义务，也是直接导致竞买人因对该拍卖物现状的不知情作出的错误判断行为。对证据6真实性无异议，但该证据不能证明拍卖人及被告实际收取的款项。对证据7真实性无异议，但该证据存在严重的内容瑕疵，对拍卖标的的价款这一重要内容未写明，是空白，充分证明被告及拍卖人存在严重过错。对证据8、9真实性无异议。经庭审质证，本院对原告提交的证据1，能够证明原告具有本案适格主体的举证目的，予以采信。对证据2，认为是陈杰与蒋静签订的委托代理协议，委托代理参与拍卖的标的物，既是本案所涉原告参与竞拍的房屋，可与证据8相互印证，予以采信。对证据3，认为是经与原件核对无异的蔡一秋收到蒋静预付购房费用的收条及其收到原告购房款的收条、存款凭条和补办收据的手机短信，能够证明原告出资竞拍涉案房屋蔡一秋收取购房款690000元的事实，予以采信。对证据4，认为是原告通过竞拍方式获得了涉案标的物，能够证明其举证目的，予以采信。对证据5，认为是被告以其所属资产保全部名义向涉案房屋占有人发出的通告，对证明被告在拍卖前则明知该房屋存在争议的事实，予以采信。对证据6，认为是原告对涉案房屋竞拍成功后，被告向原告提供该房屋房产证的事实，对该证明目的予以采信。对证据7，对证明蔡一秋让蒋静找人竞买涉案房屋的事实，可与证据8相互印证，予以采信。对证据8，认为客观真实，可与证据1、2、7相互印证，予以采信。对被告提交的证据1、2、3，认为涉案房屋原系在永城市城厢信用社设定贷款抵押的房屋，经法院判决，通过执行，将该房屋的房产证办理到永城市城厢信用社名下，对该证明目的予以采信。但原告称执行的结果通过上述证据也无法表明信用社已经取得该房屋的实际占有权而非所有权，在信用社无法取得房屋占有权和收益权的情况下，才将该房屋予以拍卖处理的异议理由成立。对证据4，能够证明作为竞买人的原告由蔡一秋代其与拍卖人商丘市恒兴拍卖有限公司签订的竞买合同，竞买人为原告，而非蔡一秋。本案系原、被告之间房屋买卖合同纠纷，被告称应追加拍卖人参加诉讼的证明目的不予采信。合同中虽有乙方在标的展示期内，已对标的进行了实地查勘，充分了解标的现状。同时标的物还可能存在拍卖人未知的瑕疵，买受人应当充分考虑现有和潜在瑕疵，委托方与拍卖人对所有瑕疵均不承担任何责任的内容。但原告竞买成功后，被告仅将涉案房屋房产证交与原告，却不能将其拍卖的房屋交付原告占用使用，故被告欲证明对拍卖标的物存在瑕疵，其不应承担任何责任的证明目的，不予采信。对证据5，认为是拍卖公司对涉案房屋发出的拍卖公告，对公开拍卖该房屋的事实予以确认。但不能以此证明原告愿意承担瑕疵后果，对该证明目的不予采信。对证据6、7、8，认为证据6是由委托方（即被告）代表、买受人、拍卖师签字的对涉案房屋所作的拍卖笔录，证据7是原告作为买受人委托蔡一秋与拍卖人签订的拍卖成交确认书，证据8是蔡一秋支付拍卖标的物价款和佣金的银行卡取款业务回单。该证据对证明涉案房屋经拍卖的事实予以确认，对证明蔡一秋支付拍卖行佣金15000元和房款300000元的证明目的，予以采信。对证明标的物的交付是买受人自行交接，被告无交付义务以及应追加拍卖人为本案当事人参加诉讼的证明目的，不予采信。原告对证据7，称存在严重的内容瑕疵，对拍卖标的的价款这一重要内容未写明，是空白的异议理由成立。对证据9，认为客观真实，予以采信。根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2000年10月24日，本院依被告信用联社所属永城市城厢信用社的执行申请，作出（2000）永执移字第690号民事裁定书，将姚成林的抵押房屋（此房屋坐落在淮海东路农业发展银行对面工商局鱼市场门面房）过户给永城市城厢信用社六间，不足部分由姚成林继续偿还。并于次日作出（2000）永执移第690号协助执行通知书，由永城市房管局协助执行，将裁定书确定执行的房屋过户给城厢信用社。永城市房管局于2000年11月27日，将该房屋给永城市城厢信用社办理了永房字第200026**号房屋所有权证，载明：所有权人为永城市城厢信用社，所有权性质为集体；房屋坐落：淮海东路路南；房屋状况：砖混结构，第一层6间，建筑面积198平方米。但该房屋却被他人一直占有使用，被告则没有占有使用，也没有收益。2012年4月，蒋静从被告农联社资产保全部工作人员蒋笃领处获悉，该社所有的位于西城区淮海东路路南6间门面房（即本案所涉房屋），要进行公开拍卖。蒋笃领让其找蔡一秋联系，如参与拍卖，找蔡即可。蒋静随将此事告知陈杰、聂华林。因聂华林与原告之母戚玉玲系同学关系，电话联系时得知此事，则确定由原告参与竞拍。2012年4月24日，以陈杰为委托方（甲方），以蒋静为代理方（乙方）签订委托代理协议，约定：一、甲方委托乙方参加竞买永城市老城区鱼市西面（原人民银行对面）1楼门面6＋1间。二、甲方向乙方交现金柒拾贰万元，包括竞买价款、拍卖佣金、房产过户税费，以及其他协调费用。三、甲方首先向乙方交伍万元保证金，如期间终止委托或事后违约甲方不予退还。四、甲方在拍卖会结束后三至五天内把剩余款全部交给乙方，以便乙方及时缴纳拍卖款和佣金，以及办理过户所需的税费，否则视为违约。五、乙方负责办理上述委托事项，甲方予以积极配合，如乙方未能办理好委托事项，将伍万元保证金全部退还，期间乙方所花费各种费用均由乙方自行负担。六、上述事项在两个月内完成，如超期一天按银行利息的三倍包赔甲方等条款。同日，蔡一秋收到蒋静预付购房费30000元。2012年（未注明月日）被告（即：委托人）与商丘市恒兴拍卖有限公司（即：拍卖人）签订委托拍卖合同，约定：第一条委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的淮海东路路南纯一层门面砖混结构198平方米。委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）、并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。第二条拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付（转移）买受人。第三条拍卖标的无论成交与否，委托人均不承担任何费用。第四条拍卖标的经拍卖成交的，拍卖人应在交割之日起—日内，将拍卖成交款交付给委托人，支付方式为。第五条委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。委托人撤回拍卖标的，应当向拍卖人支付公告费用。第六条拍卖人应当对委托人的保留价保密。第七条委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买本合同所列各拍卖标的；拍卖人不得擅自将拍卖标的委托其他人进行拍卖等条款。2012年8月4日，商丘市恒兴拍卖有限公司在《东方今报》上发出拍卖公告，内容为：“受有关单位委托，我公司将于2012年8月13日上午9时在公司会议室公开拍卖：永城市西城区淮海东路路南6间门面，建筑面积198平方米。有意竞买者请带身份证及保证金50万元，于8月10日下午5点前到我公司办理竞买手续，竞买不成保证金全额无息退还。”2012年8月6日，原告（即：委托人）与蔡一秋（即：受托人）签订授权委托书，内容为：“兹授权蔡一秋身份证号（41232819730823013X）作为我的代理人，参加竞买永城市农村信用合作社，位于永城市西城区工业路北淮海路菜市街东侧一楼六间房屋。”2012年8月11日，蔡一秋收到原告购房款550000元。同月15日，原告向蔡一秋的账户存款100000元。另蔡一秋与原告发手机短信，内容为：“这段时间我没空闲，下周有时间，剩余一万元的收据等回去给你补。”2012年8月12日，蔡一秋代原告（即：竞买人乙方）与商丘市恒兴拍卖有限公司（即：拍卖人甲方）签订竞买合同，约定：1、甲方定于2012年8月13日上午9时，在公司会议室举行拍卖会，拍卖永城市淮海东路路南6间门面，建筑面积198平方米。2、乙方按规定提供了有效证件，交纳了保证金，参加甲方本次拍卖活动且保证具有购买标的的实力。3、乙方在标的展示期内，已对标的进行了实地查勘，充分了解标的的现状，对甲方拍卖文件各项内容均无异议。4、乙方保证遵守《中华人民共和国拍卖法》及有关法律、法规的规定，遵守《拍卖规则》，公平竞争，不恶意串通或阻挠他人应价。5、本次拍卖为建筑物现状整体拍卖，拍卖过程中所介绍的房产状况及面积仅作参考，以实际面积和状况为准。成交后委托方及拍卖人仅能提供相关竞买证明及现有房产证，因现有手续不能进行房产登记的，委托人和拍卖人不承担任何责任。同时标的物还可能存在拍卖人未知的瑕疵买受人应当充分考虑现有和潜在瑕疵，委托方与拍卖人对所有瑕疵均不承担任何责任。6、竞买成功后，标的物若能转移过户、土地使用证若能办理，办理过程中所需一切税费均由买受人承担（包括应由委托方承担的一切税费）。7、拍卖人只对收取的拍卖佣金开具发票，成交价款不包含买受人应承担的各种税费。8、拍卖成交，租约未到期的买受人须履行原有租约，期满后与承租方协商续租或交接事宜，承租方参与竞买，同等价位有优先购买权。9、拍卖成交，甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》。乙方按成交价的5%向甲方支付佣金，并于拍卖会结束后3日内将全部成交价款及佣金以转账或现金形式交给甲方。否则视乙方为悔标，甲方收回标的，乙方所交的保证金作为违约金不予退还。同时乙方还要承担《中华人民共和国拍卖法》规定的相关责任。10、竞买不成，甲方在拍卖会结束后无息退还乙方所交保证金等条款。2012年8月13日，蔡一秋代原告与商丘市恒兴拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，内容为：“第一条拍卖成交时间：2012年8月13日，地点：公司五楼会议室。第二条拍卖标的名称：永城市西城区淮海东路路南6间门面，建筑面积198平方米。第三条拍卖标的价款：—支付方式：转账或现金，支付时间：—。第四条交付标的时间：—年—月—日，地点：标的所在地。方式：买受人自行交接。第五条佣金数额：成交价5%，支付方式：转账或现金，支付时间：—。第六条违约责任：按照《中华人民共和国拍卖法》及双方签订的《竞买合同》中的相关条款承担相应责任”等条款。同日，由拍卖师班义舟、买受人蔡一秋、委托方代表蒋笃领、书记员李月侠签字的拍卖笔录显示：拍卖标的永城市西城区淮海东路路南6间门面，数量198平方米，质量现状拍卖，竞买人数2，竞买号80，竞买过程30万。同日，蔡一秋通过银行卡转账向班义舟的账户转入315000元。拍卖成交后，被告即将该涉案房屋所有权证交与原告。被告所属资产保全部于2012年（未注明月日）发出通告，内容为：“永房20002682号房屋占有人：我信用社所有的20002682号房屋已被你们占用多年，现此房屋已拍卖给了第三人，望你们在20日内搬迁腾房，如想使用房屋继续经营的，可与第三人协商签订房屋租赁合同，限期内既不搬迁腾房，又不签订租赁合同的，将予实行强行手段和司法救助，并要求支付历年来的使用费。我信用社是经依法登记的房屋所有人，对房屋有充分、完整的处置权，至于你们与他人签订的房屋买卖合同及其纠纷，对我社的房屋所有权无任何法律上的对抗力，你们之间的纠葛由你们另行解决，如借故占有房屋则构成非法侵占。特此通告”，该通告上加盖有永城市农村信用合作联社资产保全部的印章。然而，房屋占有人则以在借款人设定抵押前，其已将该房屋交易给了现在的几位房屋占有人为由，拒不搬出。被告无法将房屋交与原告，原告亦无法实现其买受、占有、使用、收益竞买该房屋的目的。本院认为，涉案房屋系被告下属单位永城市城厢信用社贷款设定抵押的房屋，因借款人到期不予还款，城厢信用社向本院起诉，判决生效后，经执行程序，由永城市房管局协助将该房屋为城厢信用社办理了房屋所有权证。但被告自2000年11月27日，虽取得了该房屋所有权证，却没有对该房屋实际占有、使用、收益，而被他人实际占有，至今已十年有余。被告在明知该房屋上述状况的情况下，仍然委托拍卖公司对该房屋进行公开拍卖。而作为买受人的原告经他人介绍获悉该房屋拍卖信息，确定参与竞买，却不知该房屋的上述实际状况，则不能预见其参与竞买成交后，被告不能交付拍卖标的物，更不能实现其对该房屋的占有、使用、收益的买房目的。正是基于原告无法预见被告拍卖该房屋实际存在的上述潜在瑕疵，才委托蔡一秋代其参与竞买该房屋。在被告与拍卖公司签订拍卖合同，发出拍卖公告后，蔡一秋代原告与拍卖公司签订了竞买合同，拍卖成交后，又代原告签订了拍卖成交确认书。原告亦先后给付蔡一秋购房款690000元，其中含原告通过蒋静交给蔡一秋购房费用30000元。在原告与拍卖公司签订的竞买合同中，虽有乙方（即：竟买人）在标的展示期内，已对标的进行了实地查勘，充分了解标的的现状，对甲方拍卖文件各项内容均无异议。以及标的物还可能存在拍卖人未知的瑕疵买受人应当充分考虑现有和潜在瑕疵，委托方与拍卖人对所有瑕疵均不承担任何责任的约定。但被告与拍卖公司签订的委托拍卖合同中，亦有委托人（即：被告）保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）、并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。显然，被告对该房屋在十余年内未曾占有、使用、收益的情况下，不可能保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。事实上，拍卖成交后，被告向该房屋的占有人发出通告，责令其限期搬出腾房，则未能凑效。原告也就不可能依拍卖成交确认书的约定，由买受人自行交接。由此可见，被告在明知拍卖标的存在瑕疵，不能将标的物交付原告，导致原、被告房屋买卖合同无法履行，应负主要责任。而原告在参与竞买该房屋过程中，盲目、轻信他人的对拍卖标的的承诺，未作深入调查了解，造成双方房屋买卖合同不能履行，亦有一定责任。鉴于此，原告以撤销原、被告房屋买卖合同为前提，要求被告退还购房款，理由正当，于法有据，应予支持。但原告是委托蔡一秋代其参与竞买的涉案房屋，蔡一秋虽收其购房款690000元，而蔡一秋代其支付竞买标的物价款和佣金为315000元，故被告应按315000元退还原告，并应支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止），蔡一秋收取的剩余款项，则不应由被告退还。被告辩称，本案程序不合法，缺少必要诉讼参与人。因原告以其与被告房屋买卖合同提起的诉讼，无需追加拍卖人为本案当事人，程序合法，被告辩称理由不能成立。被告其余辩称理由，如前所述，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告永城市农村信用合作联社退还原告宫军购房款（含佣金）315000元，并支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；二、原告宫军退还被告永城市农村信用合作联社永房字第200026**号房屋所有权证1份；三、驳回原告宫军其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10700元，被告负担8000元，原告负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 张振环审判员 张良鹏审判员 陈 军二〇一三年八月二十二日书记员 李丹永 百度搜索“”