（2013）蜀民一初字第00335号

裁判日期: 2013-08-22

公开日期: 2015-04-29

案件名称

尹杰与马中文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市蜀山区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹某,马某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条

全文

安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2013）蜀民一初字第00335号原告：尹某。委托代理人：谷宗智，安徽江淮律师事务所律师。委托代理人：范光清，安徽江淮律师事务所律师。被告：马某。委托代理人：张敏，安徽鑫和律师事务所律师。委托代理人：杨纯翠，安徽鑫和律师事务所律师。原告尹某与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹某及其委托代理人谷宗智、范光清，被告马某及其委托代理人张敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹某诉称：2010年4月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将××房屋，总计面积1027.77平方米，租赁给原告使用，原告为承租人，被告为出租人，租赁期限为12年，自2010年5月1日至2022年10月1日止，装修免租期为2010年5月1日至2010年10月1日。2010年10月1日至2014年9月30日，每年租金为人民币830220元。其中2010年10月至2011年9月30日的租金，双方约定原告先支付600000元，所欠租金230220元于2013年10月1日前付清。该租赁合同签订时，被告声称对租赁的房屋享有产权，但是原告经过调查，发现被告并未取得上述房屋产权，甚至连购房合同都没有签订，为了保证原告顺利进场装修及营业，原告与被告及××公司于2010年5月27日签订了一份补充协议，协议约定：二、被告必须保证在2010年5月底前与××公司签订××号购房合同，并按合同支付房款，2010年10月底取得以上房屋产权。三、被告如果在2010年10月底前不能取得以上房屋产权，被告应承担违约责任。除赔偿原告对租赁房屋装修费用和拆除装修费用外，另双倍返还已支付的房屋租赁租金和定金。两份合同签订之后，原告按约定进场装修，积极准备营业，但是被告一直未能获得上述房屋的产权（实际上，被告于2011年3月才获得租赁房屋的产权），原告多次催促，被告未予理睬。原告无法放心投入资金进行广告宣传，也无法组织起完善的营销团队。在此情况下，原告仓促开业，营业状况惨淡，持续处于亏损状态，故原告诉至法院。请求判令：1、被告赔偿原告装修费用976828元；2、被告双倍返还原告的已经支付的租金700000元（从2010年10月1日至2011年3月1日共计五个月租金为350000元，双倍合计700000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告马某辩称：1、原告拖欠房租超过一个多月，至今未付，构成根本违约，合同不能继续履行责任在原告，原告应承担违约责任而不是被告；2、原、被告及××公司签订的三方协议，协议的目的是被告能够顺利买下涉案房屋，和原告在规定的时间开业。房产证是否取得对原告的营业并未产生影响，更何况原告一直经营至2012年12月，一直未提出异议。2011年3月被告已取得了房屋产权证；3、原告的起诉时间是2012年12月，已超过法律规定的诉讼时效规定期限，原告已丧失胜诉的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告尹某为证明其主张，提供证据如下：1、原告身份证复印件一份；2、《房屋租赁合同》；3、《协议》；4、《变更说明》；5、合肥市房屋所有权登记、转让审核表；6、××公司对其承租的××房屋的装修费用进行评估的鉴定意见书及鉴定费发票。被告马某为证明其主张，提供证据如下：1、房地权证合产字第×××号房产证、房地权证合产字第×××号房产证；2、通话录音；3、原告尹某提交的2011年4月12日变更说明。本院对原、被告所举证据审核认定如下：原告所举证据及被告所举证据符合证据的要求，证据效力予以确认。依据本院审核认定的证据及原、被告陈述，查明事实如下：2010年4月30日，尹某、于义夫（乙方承租人）与马某（甲方出租人）签订房屋租赁合同一份，合同约定：第一条租赁物概况：甲方将拥有产权的××房屋（其中102号建筑面积为157.61㎡，××号合计建筑面积为870.16㎡），总计面积为1027.77㎡，租赁给乙方使用，租赁物的装饰装修及附属设施见交接清单。第二条租赁期限及用途。1、租赁期限为12年，自2010年5月1日至2022年10月1日止，其中甲方提供5个月装修免租期，装修免租期时间为2010年5月1日至2010年10月1日。2、乙方租赁该物业用于经营（棋牌中西餐足浴等业态），甲方提供出租房屋的水电容量须足够保证乙方经营需要。第四条租金及押金。1、出租房屋合同期内租赁费用总额为人民币壹仟壹佰肆拾肆万贰仟伍（佰）柒拾陆元整（￥：11442576.00），详细如下：第一年至第四年：由2010年10月1日至2014年9月30日，年租金为人民币捌拾叁万零贰佰贰拾元整（￥：830220.00），四年租金合计叁佰叁拾贰万零捌佰捌（拾）元整（￥3320880.00）；2、支付时间：租金按每半年支付一次，支付时间为每半年到期提前20日支付。3、本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币贰万元整（￥20000.00）的押金和第一个半年期房屋租金叁拾万元整（￥300000.00），合同到期后押金将扣除乙方的违约金、所欠相关费用的余额或没有产生相关违约等费用的前提下，甲方于租赁合同终止之日起三十日内如数无息返还给乙方。备注：2010年10月1日至2011年9月30日的租金，双方约定租金先付陆拾万（￥：600000.00），所欠租金贰拾叁万零贰佰贰拾元整（￥：230220.00）于2013年10月1日前付清。2011年10月1日至2012年9月30日的租金，双方约定租金先付陆拾万（￥：600000.00），所欠租金贰拾叁万零贰佰贰拾元整（￥：230220.00）于2014年10月1日前付清。第七条租赁物的转让和转租。3、租赁期间，乙方有权转租，转租前须提前30日书面通知甲方。第八条合同的变更、解除与终止。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：（1）拖欠租金超过30日的；甲方依据上述约定主张合同解除权的，应以书面通知乙方，自乙方接到该通知之日起第30日合同即解除。第十一条违约条款。1、乙方如逾期支付租金，自逾期之日起每日按应支付租金的2%向甲方支付违约金。逾期超过30天的，甲方有权解除合同，合同解除的，乙方向甲方支付当年合同租金总额的20%违约金。2010年5月27日，尹某、马某、安徽基石置业有限公司签订协议一份，甲方（出租人）：马某，乙方（承租人）：尹某，丙方：××公司。鉴于甲方暂时未取得出租房屋产权的实际情况，经甲、乙、丙三方友好协商签订以下条款：二、甲方必须保证在2010年5月底以前与丙方签订××购房合同，并按合同支付房款，2010年10月底取得以上房屋产权。三、甲方如果在2010年10月底前不能取得以上房屋产权，甲方将承担违约责任，甲方除赔偿乙方对租赁房屋装修费用和拆除装修费用外，另双倍返还已支付的房屋租金和定金。四、对于第二条款产生的赔偿，以及乙方对甲方交纳的2万元押金和第一个半年期房屋租金30万元，甲方同意从丙方收取的购房款中直接扣除支付给乙方。租赁合同签订后，马某交付了位于××号的房屋，尹某对房屋进行装修。马某给了5个月的免租期。在租赁合同签订的当天尹某、于义夫支付马某押金20000元。2010年5月2日尹某支付马某租金300000元，2010年11月初尹某、于义夫开业经营餐饮，2011年3月尹某又支付马某租金300000元，2011年9月尹某再次支付马某租金300000元，2011年9月至2012年9月30日期间尹某再次支付马某租金300000元，2012年9月30日之后的租金尹某一直未予支付，马某多次催要，尹某以资金紧张、经营困难为由，未予支付，并称转让后支付。尹某、于义夫欠2012年10月1日至2013年2月28日租金345925元，欠2010年10月1日至2011年9月30日、2011年10月1日至2012年9月30日两年租金共计460440元。另查，2011年3月1日马某取得了租赁房屋的房产证。2012年12月尹某申请对租赁房屋的装修部分进行鉴定评估，2013年1月法院委托××公司进行鉴定，鉴定结论为：经鉴定，本工程评估造价原值为976828元（含公共部分），其中公共部位装修费用为136050元；折旧后价值为492321元（含公共部分），其中公共部位装修费用折旧后为82212元；破损部位装修费用约29021元；以上鉴定意见，供法院裁决时参考。另查，于义夫自愿放弃该案的诉权。2012年12月尹某起诉至法院。本院认为：尹某、于义夫与马某于2010年4月30日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反国家的法律、法规，合法有效，对双方都有约束力。2010年5月27日尹某、马某、××公司三方签订协议的第三条约定，马某应在2010年10月底前取得租赁房屋的产权，否则就应承担违约责任，赔偿尹某对租赁房屋进行装修的费用和拆除装修的费用，以及双倍返还已支付的房屋租金和定金。尹某、于义夫从2010年10月底就应知道自己的该项权利被侵害，而2012年12月才主张，已超过诉讼时效。另，马某于2011年3月取得了租赁房屋的产权。房屋产权迟延取得，未影响尹某、于义夫对租赁房屋的使用，且尹某一直按照租赁合同约定支付房租至2012年9月底，未提出异议，之后未支付房租的理由为资金紧张、经营困难，而不是房屋产权取得与否对其产生影响，故尹某要求马某赔偿其装修费用976828元、双倍返还尹某已经支付的租金700000元（从2010年10月1日至2011年3月1日共计五个月租金为350000元，双倍合计700000元）的请求，本院不予支持。于义夫自愿放弃该案的诉讼权利，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告尹某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19891元，由原告尹某承担；评估费用24000元，由原告尹某承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　蔡松林人民陪审员　　吴玉凤人民陪审员　　马其遥二〇一三年八月二十二日书　记　员　　刘晓玲附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 关注公众号“”