（2013）黔南民终字第366号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-01-24
案件名称
徐均伟与福泉市国土资源局、福泉市土地储备中心建设用地使用权纠纷二审民事裁定书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐均伟,福泉市国土资源局,福泉市土地储备中心,李吉贵
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《征用土地公告办法》：第十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十六条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）黔南民终字第366号上诉人（原审原告）徐均伟。被上诉人（原审被告）福泉市国土资源局。被上诉人（原审被告）福泉市土地储备中心。原审第三人李吉贵。上诉人徐均伟与被上诉人福泉市国土资源局、福泉市土地储备中心、原审第三人李吉贵国有土地使用权出让合同纠纷一案，福泉市人民法院于2013年3月22日作出（2010）福民二初字第197号民事判决后，徐均伟不服，向本院提起上诉。本院于2013年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2009年1月22日，被告福泉市国土资源局依照福府专议（2009）6号文件精神，公开向社会发出公告，公开挂牌出让位于福泉市金山办事处双桥村国有建设用地一幅（编号（2009）01号地块）。同年3月11日，原告徐均伟以每平方米130元的竞价竞得该宗地（总面积6，330平方米总价款822，900元），同时经福泉市土地交易中心申请，福泉市公证处为此次挂牌出让活动出具该宗土地的公证证明，证明本次被告福泉市国土资源局挂牌出让活动及挂牌出让结果合法、有效。3月17日原告缴纳了土地出让款822，900元。同年3月27日，原告与被告国土资源局按《成交确认书》签订了编号522702-2009-CR-0012号的《国有建设用地使用权出让合同》，合同第5条约定“本合同项下出让宗地的用途为盆景园”，第6条约定“出让人同意在2009年9月25日前将其出让宗地交付给受让人”。另查明，本案涉及的编号为（2009）01号地块位于福泉市金山办事处双桥村，该宗地原为福泉市金山办事处双桥村村民委员会的农村集体土地，2007年12月29日经贵州省人民政府以黔府用地函（2007）365号《省人民政府关于福泉市2007年度第一批次城市建设使用土地的批复》同意将该地块由集体农用地转为建设用地并征收为国有，作为福泉市2007年度第一批次城市建设用地，由福泉市国土资源局代表福泉市人民政府按照所报批的3个方案组织实施，按照土地管理的规定，做好土地使用和向社会公布征收土地方案、征地补偿方案、供地方案的各项工作。但庭审中被告福泉国土局并未提供其与土地所有人双桥村委及承包农户之间相关的征地补偿手续。同时查明，2005年6月29日第三人李吉贵就该宗地与福泉市金山办事处双桥村村民委员会签订了土地经营权承包合同，李吉贵一次性支付承包费135，128元后由李吉贵承包经营该地块，承包期限为双桥村委会与原承包户签订的承包期的剩余年限。2005年6月22日，第三人李吉贵以福泉市盆景赏石协会名义分别向福泉市建设局和福泉市人民政府递交了关于拟建盆景园的报告，同年7月6日，福泉市政府以（2005）39号文件批复同意市建设局对福泉市盆景园建设项目的选址意见即文件第一条在福泉市三江大桥东侧，新老公路连接道北侧修建用地面积为6亩左右的福泉市盆景园。2006年9月18日福泉市发展和改革局以福发改投资窗（2006）21号《贵州省福泉市基本建设投资项目备案通知》的形式称福泉市盆景赏石协会“你单位提出‘福泉市怡景生态农业示范园’项目的备案申请及有关材料收悉，根据《贵州省基本建设投资项目备案暂行办法》的规定，已经备案，特此通知，项目名称为福泉市生态农业示范园、建设地点福泉市洒金路新大桥西侧，占地面积10亩，建设起止年限2006年8月至2007年6月”。同年9月21日福泉市建设局向福泉市盆景赏石协会颁发了编号为2006013的《建设用地规划许可证》，用地单位“福泉市盆景赏石协会”项目名称：福泉市怡景生态农业示范园，用地位置：福泉市洒金路新大桥西侧，面积6，670平方米（与原被告所签订的《国有建设用地使用权出让合同》的标的物地块系同一地块）。原审原告徐均伟一审诉称：2009年元月22日，被告福泉市国土资源局经福泉市人民政府批准，公开向社会发出公告，出让位于福泉市金山办事处双桥村国有建设用地一幅编号为（2009）01号地块。同年3月11日，原告以每平方米130元的竞价竞得该土地总面积6，330㎡，总价款822，900元。同年3月27日，原告与被告福泉市国土资源局按《成交确认书》签订了编号为522702-2009-CR-0012号“《国有建设用地使用权出让合同》”，按照出让合同约定，被告应于2009年9月25日前将出让的宗地交付给原告，但被告至今未予交付。为此，特诉请人民法院判令被告福泉市国土资源局交付出让的编号为（2009）01号地块，即向原告颁发该宗地的《国有土地使用权证》。原审被告福泉市国土局一审辩称：2009年1月22日福泉市土地交易中心挂牌出让的位于金山办事处双桥村编号为（2009）01号国有土地建设用地，在挂牌出让须知和挂牌出让公告上已明确告知挂牌出让土地的现状，同时挂牌出让须知中也明确了申请人必须全面阅读有关挂牌文件，如有疑问可以在挂牌活动开始之前用口头或书面提出咨询，并可到现场勘验挂牌出让地块，申请人一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议，并全部接受。原告在竞卖前已阅读了挂牌出让须知和挂牌出让公告就应当知道地块现状尚有需要拆除的建筑物等设施，原告必须按有关规定对原使用权人进行安置补偿后，才能取得所竞得地块的使用权。因此，原告诉请要求被告交付土地的理由不能成立，应驳回原告诉请。原审被告福泉市土地储备中心辩称：被告于2009年1月22日将位于金山办事处双桥村编号为（2009）01号国有土地建设用地挂牌出让，并将挂牌出让土地的土地慨况，出让须知均予以公告，原告按照公告时间向被告递交竞卖申请书，经审查原告具有竞卖资格，事后，原告在竞买中中标，并按挂牌出让须知的规定交纳了土地价款，签订了国有土地建设用地使用权出让合同，这充分说明原告知道（2009）01号国有建设用地挂牌出让须知及标的物的现状，并且竞卖申请书也明示无异议。虽然原告签订了国有土地建设用地使用权出让合同，但还应按照出让须知第十项第9条的规定依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得法律意义上的所有权，才视为物权交付，而原告未履行该约定。《物权法》第9条亦规定不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告未取得竞买所得地块的《国有土地使用证》，仅按照签订的国有土地建设用地使用权出让合同要求按动产交付土地，不符合法律规定，应驳回原告诉讼请求。原审第三人李吉贵述称：被告挂牌出让的位于福泉市金山办事处双桥村编号为（2009）01号国有土地建设用地，原属金山办事处双桥村一、二组，2005年6月29日第三人与金山办事处双桥村民委员会签订《土地经营权承包合同》，一次性支付了135，128元承包费后承包了该地块兴建盆景园，被告将该地块作为国有土地建设用地拍卖，与原告签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》损害了第三人的利益，且违反法律规定，请求判令原、被告签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》无效。一审法院认为：该案按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，本案原、被告双方签订《国有建设用地使用权出让合同》是在平等自愿基础上达成的协议，意思表示真实，被告福泉市国土局作为合同相对一方，可以作为民事主体，本案案由应为“国有土地使用权出让合同纠纷”。原告诉请被告按照双方签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》履行交付竞卖所得土地，因本案所涉及挂牌出让位于福泉市金山办事处双桥村的（2009）01号地块原属福泉市金山办事处双桥村集体所有，2007年12月29日经贵州省人民政府以黔府用地函（2007）365号《省人民政府关于福泉市2007年度第一批次城市建设使用土地的批复》同意将该地块由集体农用地转为建设用地并征收为国有，福泉市国土局即将该地块挂牌出让，并与原告签订《国有土地建设用地使用权出让合同》，但按照《中华人民共和国土地管理法》第四十六、四十七条和《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十条的规定集体农用地转化为国有经有批准权的机关批准后，还应对该地块进行征收和安置补偿，而福泉市国土局在省政府批准后并未组织对编号为（2009）01号地块完成从集体所有转换为国有的土地征收和安置，该地块权属仍然属于双桥村委集体所有，第三人与双桥村委签订的《土地承包经营权转让合同》，转让的也仅是土地的经营权，所有权仍属于双桥村委，在土地所有权没有改变的情形下，国土局将该地块挂牌出让买给原告，属无权处分行为，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》属效力待定合同，效力待定合同经权利人追认才能有效，未经权利人追认则无效。本案直到法庭辩论终结前被告福泉国土局仍未能提供争议地块经征收为国有的征收手续，即福泉国土局无权处分的行为，未得到权利人的追认，原被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》应属无效合同，而合同一经确认无效即是自始无效，不具有法律约束力。故原告要求被告按照双方签订的合同履行交付土地的义务无法律依据。因此，对原告要求被告按合同约定履行交付土地的诉请，理由不能成立，应不予支持。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对合同无效产生的法律后果本应一并处理，但因当事人未主张，亦未提供相关的证据，本案暂不以审理，当事人可另行主张权利。对第三人主张该合同无效的主张，于法有据，理由充分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）第5项的规定，判决：一、原告徐均伟与被告福泉市国土资源局签订的编号522702-2009-CR-0012号的《国有建设用地使用权出让合同》无效。二、驳回原告徐均伟的诉讼请求。本案案件受理费12，029元，由原告徐均伟承担。一审判决宣判后，徐均伟不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人将争议地块的使用权登记于上诉人徐均伟名下，并颁发《国有土地使用证》；3、改判被上诉人将编号为（2009）01号地块交付给上诉人；4、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、一审人民法院认定事实不清，本案的法律关系不应定性为民事法律关系，而应界定为行政法律关系。本案争议地已列入国家征收范围，省人民政府已批复同意转为建设用地。征地补偿和安置争议不影响本案征用地方案。2、本案争议的地块已经依法报批，已经依法完成了相关征收准备工作，所有的程序完整、合法有效。一审适用《合同法》明显错误。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人福泉市土地储备中心二审答辩称：1、一审违反不诉不理的原则，未针对上诉人的请求作出判决，却就《国有土地挂牌出让合同》效力作无效合同的判决。2、上诉人与被上诉人之间所签订的《国有土地挂牌出让合同》并未违反法律、行政法规的规定，不存在损害第三人的利益，应属合法有效的合同，一审认定无效错误。办理国有土地使用证属于行政行为，不属于民法调整范围。综上，请二审依法撤销。被上诉人福泉市国土资源局的答辩意见与福泉市土地储备中心的答辩意见一致。原审第三人李吉贵二审述称：本案福泉市国土资源局与竞拍获得者签订合同是两个民平等民事主体之间的民事法律关系。根据《土地管理法》第二十条、《土地征用办法》第十四条“未依法进行征用土地公告的，被征收地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续；未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续”。这是土地征用的必经程序，国土局未将争议地块变为国有就转让，属于无权处分行为，损害到答辩人的利益，故上诉人与答辩人所签订的《国有建设用地使用权出让合同》是无效的。综上，请二审驳回上诉，维持原判。经本院二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案是因《国有土地挂牌出让合同》的效力、履行等问题引发的纠纷，而国有土地使用权出让合同中的出让方为土地行政管理机关，土地使用权出让合同是以执行公务为目的，土地使用权出让除了遵循一般的诚实信用等民法原则外，土地出让方还有保障出让、转让合同符合法律规定的管理和监督职责。此外，国有土地使用权出让合同的订立、履行，除了不得违反法律行政法规规定外，还必须符合地方性法规、规章等。因此，国土地资源管理局在本案争议的《国有土地挂牌出让合同》的签订、履行的过程中，行使的是行政行为。对于因具体行政行为引发的纠纷一般不属于民事案件的受理范围。另外，本案被上诉人福泉市国土资源局并没有完成对争议地的补偿安置工作。中华人民共和国国土资源部颁布的《征用土地公告办法》第十五条明确规定：因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。因此，本案不属于人民法院民事案件的受案范围，本案争议由各方当事人协商或申请人民政府协调解决。根据《中华民人共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（一）、第（三项、第一百七十条第一款第（二）项及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：一、撤销福泉市人民法院（2010）福民二初字第197号民事判决；二、驳回上诉人徐均伟的起诉。一审案件受理费12，029元，由一审退还上诉人徐均伟，二审案件受理费12，029元，由本院退还上诉人徐均伟。本裁定为终审裁定。审判长 田一铭审判员 石明峰审判员 莫玉魁二〇一三年八月二十二日书记员 吴帮杰 微信公众号“”