（2013）龙民一初字第147号

裁判日期: 2013-08-22

公开日期: 2016-04-13

案件名称

刘生芝与毕艳秋、吉林市江机物业有限公司、吉林市江机实业发展有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

吉林市龙潭区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘生芝,毕艳秋,吉林市江机物业有限公司,吉林市江机实业发展有限责任公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十八条；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2013）龙民一初字第147号原告：刘生芝，女，1931年1月16日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：张洪香，女，1954年11月6日生，汉族，吉林市江北容器厂退休工人，住吉林市龙潭区。委托代理人：王永志，吉林市先锋法律服务所法律工作者。被告：毕艳秋，女，1964年10月24日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：迟殿武，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。被告：吉林市江机物业有限公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：李振静，该公司经理。委托代理人：邵闯，该公司经理助理。被告：吉林市江机实业发展有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：苏涛，该公司总经理。委托代理人：丁紫薇，该公司法律顾问。原告刘生芝诉被告毕艳秋、吉林市江机物业有限公司（以下简称江机物业）、吉林市江机实业发展有限责任公司（以下简称江发公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘生芝及其委托代理人张洪香、王永志，被告毕艳秋的委托代理人迟殿武，被告江机物业的委托代理人邵闯、被告江发公司的委托代理人丁紫薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是原江机厂的退休职工，在上世纪八十年代原告和爱人张明海分得江机厂山前街33号楼4070号房屋。1995年5月12日，被告毕艳秋以其办理户口为由把原告的公有房屋居住证骗走，原告多次向被告毕艳秋索要，被告都以替原告保管为由不予返还。2011年4月份原告被车撞伤生活不能自理，暂住女儿家养伤。2012年6月，原告伤势好转准备回家时，发现被告毕艳秋已将门锁换掉，并将原告的所有物品搬走。经原告了解，2006年被告江机物业、江发公司背着原告已经将原告居住多年的房屋卖给了被告毕艳秋。被告违法买卖的房屋是原江机厂分给原告和其爱人的福利房，并一直居住，如该房出售，原告享有优先购买权。原告是一个83岁老人，争议房屋是原告唯一的住房。由于被告的违法行为，已经造成原告无家可归。故原告诉至法院，要求法院判令：1、被告物业公司将山前街33号楼4070号房屋卖给被告毕艳秋的买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。被告毕艳秋辩称：本案属于单位内部分房纠纷，应该按照当时的房改政策，使用人用工龄折算购买产权后，由公产房变成私有住房的案件。根据建设部城市公有房屋管理规定第28条，承租住宅用房，承租人在承租期限内死亡，其家庭成员愿意继续履行原契约可以办理更名手续，被告丈夫张洪玉是该公产房所有单位的职工，并与原告共同生活期间用其工资与单位履行了该房屋租赁费的缴纳义务。自1992年始，就取得了诉争房屋的承租权，履行缴纳房租费义务到2006年11月，长达16年，共缴纳房屋租赁费11，756.40元，此期间双方就房屋的租赁关系没有异议。原告现提起本诉已超诉讼时效。另外，根据最高院关于房地产案件受理问题的通知1992第38号第3条规定，本案不属于人民法院主管范围，法院不应受理或驳回诉请。被告毕艳秋在丈夫去世后，于2006年11月10日与公产房单位签订公房出售协议，并取得诉讼房屋所有权，此间，原、被告就该房屋所有权取得并未提出异议。2012年6月17日，毕艳秋将房屋出售给张明华，此行为属于事实和法律不能履行的情形，本案要求确认协议无效不能得到法律支持。请求驳回原告的诉讼请求。被告江机物业辩称：1、我公司对原告陈述的诉讼请求存有异议，我公司在本案中不承担法律责任。2、1995年张明海去世，将房子更名给张洪玉，当时张洪玉为江北机械厂全民职工，所以享有优先更名的权利，当时的更名程序无过错。3、张洪玉因病去世后，房权于2006年11月2日更名到张洪玉妻子毕艳秋名下，并于当年参加房改购房。该更名符合程序规定。被告江发公司辩称：我公司不知晓原、被告房屋事宜，江机物业是独立的法人单位，与我公司无关。根据原告的诉讼请求和理由以及被告的答辩，本庭认为本案争议的焦点是：1、本案是否属于人民法院受案范围；2、原告的诉请是否超过诉讼时效；3、原告诉请是否有事实及法律依据。原告向本院提交了以下证据：1、企业机读档案登记资料复印件，证明争议房屋原所有权人原江北机械厂于2004年9月9日宣布破产，企业被依法注销，其以后的民事行为均无效。被告毕艳秋经质证后表示，真实性无异议，对关联性与证明的问题有异议。该证据能证明核准登记日期为2004年，经营截止日期至2007年7月31日，毕艳秋与江北机械厂签订的购买公房契约是在2006年11月10日，属于江北机械厂经营有效期内，江北机械厂注销原因是宣告破产，宣告破产应以破产裁定时间为依据。被告江发公司经质证后表示，对真实性无异议，江北机械厂于2004年9月9日注销无异议，毕艳秋与江机物业签订的契约书写的江北机械厂是因为江北机械厂军品与民品分离，把房产、医院等跟职工有关系的职工保障都移交给吉林市江北机械厂的清算组，为了不让原江北机械厂职工权利受到损害，由江发公司接管上述事宜。之后在2004年9月2日成立了江机物业公司，接管原江北机械厂房产处的事宜，江发公司对江机物业进行托管，对人事进行管理，对经营不管理。经我公司了解，毕艳秋与江机物业签订协议的时候，房产局只认江北机械厂售房，其他单位不认可，在这种情况下，才盖的江北机械厂的章。被告江机物业经质证后表示，质证意见同江发公司。2、债权债务处理完结证明，证明江北机械厂注销后，其所有债权债务均由兵器工业集团处理，其他任何公司都无权处理原江北机械厂事宜。被告毕艳秋经质证后表示，对真实性无异议，对证明的问题有异议。按照该证据内容，是属于呈请式的材料，并不体现于因破产而引起的处理结果。根据注销工商登记出具的文书不能作为原告主张权利的依据。该证据出具时间为2003年12月19日，根据江北机械厂的实际情况，原告诉请的被告主体超出了现有被告，不能证明原告主张的事实成立。被告江发公司经质证后表示，对真实性无异议，与本案无关。被告江机物业经质证后表示，质证意见同江发公司。3、被告江机物业的企业机读档案登记资料，证明该公司没有房地产经营的资质，其销售江北机械厂的房产是违法的，其签订的出卖江北机械厂房产的行为是无效的。被告江机物业经质证后表示，我公司前身是江机房产处，一直从事江机家属区的住房管理及房屋分配、物业管理等。破产后成立了我公司，是独立法人，由吉林江北机械制造有限公司指派的领导在我公司从事房屋分配、供热及物业管理等。我公司仍然有房屋管理的职能。我公司有权利及责任对公产房进行分配、管理及买卖。被告毕艳秋经质证后表示，质证意见同江机物业。被告江发公司经质证后表示，质证意见同江机物业。4、职工公房审批表，证明2006年11月7日吉林江北机械厂住房领导小组出售江北机械厂房产是无效的。被告毕艳秋经质证后表示，毕艳秋是根据单位内部政策履行购买手续，不存在无效的问题。被告江机物业经质证后表示，江北机械厂破产后，产权移交给江发公司，但是房产局不给办理变更登记，只承认江北机械厂的产权，所以只能加盖江北机械厂的章，但是业务交给江机物业，并且得到了房产局的允许。只有盖江北机械厂的章才能办产权证。原江北机械厂军品破产了，民品转给江发公司，因此江发公司有权出售房屋。被告江发公司经质证后表示，质证意见同江机物业。5、购买公有住房契约书复印件，证明2006年10月10日江北机械厂向外销售房屋的行为是无效的。被告毕艳秋经质证后表示，江北机械厂与兵器工业集团公司破产前后期间对历史遗留的政策问题，属于落实政策的实施，不在人民法院受案范围内。被告江发公司经质证后表示，该合同是真实有效的，具体意见同证据1的质证意见。被告江机物业经质证后表示，质证意见同江发公司。6、国有住房出售收入专用票据复印件，证明江机物业公司收受江北机械厂房屋的房款是违法行为。被告毕艳秋经质证后表示，该证据能证明2006年11月10日毕艳秋取得房屋产权，原告诉请超过诉讼时效。被告江机物业经质证后表示，对真实性无异议，是根据破产后江北机械厂相关方式及政策实施的。被告江发公司经质证后表示，对真实性无异议，该票据是国家出具的正式发票，更能证明江机物业有房屋销售的权利。7、户口本复印件，证明原告与被告毕艳秋是一家人，共同居住在争议房屋中。所有家庭成员都有承租权，原告也是争议房屋的承租人之一。被告毕艳秋经质证后表示，真实性无异议，证明的问题有异议。该证据只能证明原告与被告毕艳秋及毕艳秋之子的户籍登记情况，没有原告丈夫在该户内的居住情况及工作单位，其证明的事实不能成立。被告江发公司经质证后表示，对真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据只能证明原告在房屋内居住，有居住权，不能证明其有承租权。被告江机物业经质证后表示，质证意见同江发公司。8、职工退休证复印件，证明原告是原江北机械厂工业公司的退休职工，其也是争议房屋的承租人，原告有优先购买权。被告毕艳秋经质证后表示，对真实性无异议，证明的问题有异议。该证据属于劳动保障行政部门签发，原工作单位为工业公司，不能确定是哪家工业公司，与本案没有关联性。被告江机物业经质证后表示，对真实性无异议，与本案无关。被告江发公司经质证后表示，质证意见同江机物业。9、吉林市龙潭区山前街道新山社区出具的证明复印件2份，证明原告一直居住在争议房屋内，同住人有毕艳秋及其儿子张国政。原告是争议房屋的承租人，该房屋如果出售，原告应享有优先购买权。被告毕艳秋经质证后表示，对真实性无异议，关联性有异议。证据出具时间说明原告原在诉争房屋内居住，该证据不能证明原告要证明的问题。被告江机物业经质证后表示，对真实性无异议，不能证明原告有优先购买权。被告江发公司经质证后表示，只能证明原告有居住权。10、被告毕艳秋给原告代理人张洪香发的手机短信，证明原告在诉争房屋居住8年。说明原告是实际承租人，享有优先购买权。被告毕艳秋经质证后表示，对真实性无异议，不能证明原告要证明的问题，原告与被告毕艳秋是婆媳关系，短信中陈述原告居住8年，只能证明被告毕艳秋赡养原告8年，与承租权没有关系。被告江发公司经质证后表示，只能证明原告有居住权。被告江机物业经质证后表示，质证意见同江发公司。本院经审查后，对原告提交的证据综合评判如下：对原告提供的第1-3份证据，由于被告江发公司向本院提交了江发公司与吉林江北机械厂破产清算组的移交协议，该证据系反驳证据，能够反驳原告提交的第1-3份证据证明的问题，故本院对原告提交的第1-3份证据的证明力不予确认。对原告提交的第4、5、6、8-10份证据，本院对其真实性予以确认，但不能证明原告的待证问题，故本院对上述证据的证明力不予确认。对原告提交的第7份证据，本院予以采信。被告毕艳秋向本院提交了如下证据：1、江机物业公司收据复印件2份，证明被告毕艳秋以张洪玉名义缴纳2004年度诉争房屋出租费523.80元，2005年度至2006年10月间房屋租赁费1，280.40元。证明张洪玉具有诉争房屋承租人资格，被告履行了承租房屋缴费义务，原告在此期间默认了诉争房屋张洪玉为承租人的事实。原告经质证后表示，真实性无异议，张洪玉是原告的儿子，原告一直与张洪玉及毕艳秋居住在一起，张洪玉缴纳费用也是正常的。其他被告经质证后表示均无异议。2、吉林省热力费统一发票复印件3份，证明张洪玉缴纳2004年至2007年供热费的事实。原告经质证后表示，真实性无异议，张洪玉是原告的儿子，原告一直与张洪玉及毕艳秋居住在一起，张洪玉缴纳费用也是正常的。其他被告经质证后表示均无异议。3、吉林省热力费统一发票3份，证明被告毕艳秋依合同取得争议房屋所有权后，缴纳了供热费，原告默认上述事实，并对房屋所有权没有异议。原告经质证后表示，真实性无异议，供热费收据不能证明已经取得产权。其他被告经质证后表示均无异议。4、张铭华出具的收条复印件，证明诉争房屋已于2012年6月7日卖给张铭华的事实。原告经质证后表示，公民出具书证，应出庭接受质询。因为本案原告请求确认原告与江北机械厂签订的合同无效，所以毕艳秋出售房屋的行为是无效的。其他被告经质证后表示不清楚此事。本院经审查后，对被告毕艳秋提交的证据综合评判如下：对被告毕艳秋提交的第1、第3份证据，经各方当事人质证后表示对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不能够证明原告默认张洪玉为诉争房屋的承租人及对房屋所有权无异议，故本院对于上述证据的证明力不予确认。对被告毕艳秋提交的第2份证据，经各方当事人质证后对真实性无异议，故本院对该证据予以采信。对被告毕艳秋提交的第4份证据，由于该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明力不予确认。被告江机物业公司向本院提交了如下证据：吉林江北机械厂关于1999年成本价售房实施细则的补充规定及江北机械厂配房细则复印件，证明两次更名是符合程序的。原告经质证后表示，该份证据是复印件，对真实性有异议。其他被告经质证后表示均无异议。本院经审查后认为，该证据系复印件，且该证据内容体现的是单位内部建房、分房的相关规定，不能证明被告江机物业的待证问题，故本院对该证据的证明力不予确认。被告江发公司向本院提交了如下证据：移交协议书，证明吉林江北机械厂破产后原房产处移交给被告江发公司，在此之后被告江机物业公司成立，江发公司将房产销售权转给被告江机物业公司。原告经质证后表示，文件第一条第2项只能说明管理权交给江发公司，并没有该房产的处分权。其他被告经质证后表示均无异议。本院经审查后认为，该证据系江发公司与吉林江北机械厂破产清算组之间关于吉林江北机械厂破产后一系列相关遗留问题的处理方式，具有真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采信。经审理查明：坐落于吉林市龙潭区山前街33号楼4070号房屋系原吉林江北机械厂所有。该厂通过内部分房、配房的规定，将该诉争房屋以福利分房的方式租赁给该厂职工张明海，张明海系原告丈夫。张明海去世后，1995年该厂根据该厂内部文件，即吉林江北机械厂文件厂房字（1993）342号文件，将诉争房屋承租人变更为张明海的儿子张洪玉，张洪玉系被告毕艳秋的丈夫。张洪玉去世后，被告江机物业于2006年11月根据原吉林江北机械厂关于一九九九年成本价售房事实细则补充规定将该房屋承租人更名为被告毕艳秋，并于当年参加房改，于2006年11月7日将诉争房屋出售给被告毕艳秋。原告自取得该房屋时至2011年4月一直在该诉争房屋中居住。被告毕艳秋自2002年搬进该房屋至2011年4月与原告在该诉争房屋中共同居住。2012年6月被告毕艳秋将该诉争房屋出售后，曾给原告租赁房屋让原告居住，但原告由于距离、面积等原因未在被告毕艳秋租赁的房屋中居住。另查明，吉林江北机械厂的政策性破产已由吉林市中级人民法院于2003年12月22日宣告破产终结，于2004年8月16日完成了吉林江北机械厂的注销登记手续。2004年12月28日，江发公司与吉林江北机械厂破产清算组就社会职能、公共设施及破产遗留问题等事项签订移交协议，将原吉林江北机械厂物业管理的房产部门整建制的移交给江发公司。2004年9月2日成立江机物业，江发公司对江机物业进行托管，由江机物业接管原吉林江北机械厂房产相关事宜。本院认为：（一）对于原告认为原吉林江北机械厂已经注销，不具有出售房屋资格，且被告江机物业不具有对原吉林江北机械厂房产的处分权为由主张吉林江北机械厂与被告毕艳秋签订的购买公有住房契约书无效，由于原吉林江北机械厂已注销，该厂遗留的关于房产相关的事宜已由江机物业接管，因此江机物业以原吉林江北机械厂的名义出售房屋属于其处理原吉林江北机械厂破产遗留的房产问题的权限内，具有对原吉林江北机械厂房屋的处分权。故对于原告的该项主张，本院不予支持。（二）对于原告认为其与被告毕艳秋共同居住于该诉争房屋，都属于承租权人，被告江机物业在未通知原告的情况下将该房屋出售给被告毕艳秋的行为侵犯了其优先购买权，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”之规定，要求法院确认被告毕艳秋与被告江机物业购买公有住房契约书无效的主张，本院认为，本案争议房屋属于国家福利政策租赁公有住房，依法不适用于《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》关于租赁合同的相关规定，故对于原告的该项主张，本院不予支持。（三）对于原告认为根据原吉林江北机械厂内部分房规定，被告毕艳秋的丈夫张洪玉按照家庭居住人口、工龄、年龄、职位等条件不具有分到该诉争房屋的资格，因此原江北机械厂将房屋承租人变更为张洪玉不符合该厂内部规定，进而江机物业将该房屋出售给被告毕艳秋不符合原吉林江北机械厂内部分房规定，因此认为被告毕艳秋与被告江机物业之间签订的购买公有住房契约书无效的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，原吉林江北机械厂内部根据何种资格及条件分配给该厂职工居住属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，与单位内部建房、分房相关，故根据该规定，原告的该项主张不属于人民法院民事案件受理范围，故对于原告的该项主张，本院不予审理。（四）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，由于原告并未提供有效证据证明被告毕艳秋与被告江机物业及被告江发公司之间的购买公有住房契约书存在上述法律规定的情形，因此对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘生芝的诉讼请求。案件受理费300.00元，由原告刘生芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　李　赞代理审判员　　崔思文人民陪审员　　李明奎二〇一三年八月二十二日代理书记员　　孙　媛更多数据：搜索“”来源：